Reducir cuota o tiempo

Esto que os voy a explicar creo que ira bien a muchos, a mi me ayudo...

Hace algunos meses un amigo mío (había estudiado conmigo la carrera) me di
jo que quería amortizar un millón de capital en la hipoteca del piso y me preguntó que si era mejor entregar el dinero y bajar la cuota mensual o entregar el dinero y rebajar el plazo, o sea, quitarte años del préstamo.

- Me resultó extraño que me hiciera esa pregunta, pues yo daba por hecho que una cosa como esa era totalmente obvia. Pensando un poco me di cuenta que tal vez fuera obvia para muchos (los que se paran a pensar) pero que no era tan obvia para la inmensa mayoría (entre los cuales incluyo a mis padres y a la mayor parte de los españoles de a pie).

- ¿Qué es mejor? La pregunta no debería ser esa sino esta otra ¿Qué es mejor para mí y qué es peor para el banco?

Pues aquí teneis la respuesta:

- El banco quiere que el matrimonio que has establecido con él (ante notario incluso) dure el mayor tiempo posible, pues de esa manera le estarás pagando intereses durante más tiempo.

- Tú, por contra, querrás que el matrimonio con el banco sea lo más corto posible, que llegue cuanto antes el día que puedas divorciarte de ellos, o sea, acabar de pagar el préstamo lo antes posible.

- La comparación anterior sirve perfectamente. Cuando tú entregas una cantidad para amortizar anticipadamente parte del préstamo el banco te da dos opciones (bueno, casi nunca te da las dos opciones abiertamente, sólo si preguntas): quitar cuota (que es lo que ellos quieren que tú hagas) y reducir plazo (que es la que a tí te interesa).

- Aquí teneis un ejemplo totalmente real y que vosotros mismos podeis comprobar haciendo unas pequeñas cuentas:

Imaginemos que hemos pedido 20.000.000 pts a 25 años (nada raro tal y como está el precio de la vivienda) y que el tipo de interés es del 6% (voy a suponer que se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo). Pues bien, con estas condiciones pagaríamos una cuota de 128.860 pts cada mes y cuando acabemos de pagar la hipoteca habremos pagado a parte de los 20 millones de capital, 18.658.120 pts de intereses (CASI NADA!)

Si después de llevar 12 meses pagando letras hemos conseguido ahorrar un millón y queremos entregarlo para amortizar capital tendremos lo siguiente:

1.- Entrega de 1 millón reduciendo cuota: la cuota se reduciría a 122.301 pts/mes (6.559 pts menos cada mes). Y echando cuentas al final del préstamo habríamos conseguido reducir los intereses pagados a 17.768.867 pts (o sea, entregando un millón en el mes doce del préstamo nos habríamos ahorrado en intereses 889.253 pts).

2.- Entrega de 1 millón reduciendo plazo: el problema aquí es calcular cuánto debo entregar para quitarme tantos meses, pero tampoco es tan difícil hacerlo. Bueno, yo he hecho las cuentas y con un millón nos quitaríamos 30 meses aproximadamente (manteniendo la cuota inicial constante, o sea, que seguiríamos pagando 128.860 pts/mes). Al final del préstamo habríamos reducido la cantidad pagada en intereses a 15.772.772 pts (JODER!!, o sea, que si al cabo de un año de solicitar la hipoteca soy capaz de ahorrar un millón de pesetas y lo entrego para quitarme 30 meses del préstamo me ahorro 2.885.338 pts en intereses, que es muchísimo más que las 889.253 pts que me ahorraría reduciendo cuota al hacer entrega de la misma cantidad de dinero, o sea, en este caso de un millón de pesetas).

Bueno, pues creo que queda perfectamente claro lo que debeis hacer.

UN SALUDO
BLADEL

Gracias por esta opinion.

Perfecto Babel. Has demostrado el gran engaño de los bancos y sus hipotecas a tropecientos años. El timo piramidal que se han montado entre las no siempre diferenciadas promotoras/constructoras/bancos es brutal. La última perla, la hipoteca supercipotecón del banco Cantabrón.

Muchas gracias Bladel por la reflexión. Ahora mismo no es mi caso pero lo tendré en cuenta por si algun dia lo es, con un millón o con menos.

Efectivamente es sorprendente el calculo porque asi por intuición sin hacer los calculos uno no espera tanto y por ello es muy interesante. Tambien podrias hacer para ese mismo supuesto de prestamo lo que supone financiarlo con una hipoteca euribor + 0,40 y otra a euribor + 0,90 suponiendo euribor fijo en ambos casos , a lo mejor tambien es sorprendente y se ve lo importante que es negociar bien una hipoteca.

Hagamos más cuentas. Imaginemos una hipoteca a 30 años por 180000 euros, hipoteca normalita y bien común. Imaginemos que actualmente con el euribor donde está, el tipo le sale al 3%. La cuota sería de 759 euros más o menos. Imaginemos que sube 0,25, la cuota se pone en 783 más o menos, esto es, 22 euretes más al mes, o lo que es lo mismo, 264 euros más al año. Pero imaginemos que sube medio puntito, con tal de no tener un diferencial tan grande con EEUU. Entonces la cuota se nos pone en 806 euretes. eso es 46 euros más al mes, o lo que es lo mismo, 552 euretes más al año. Pero imaginemos más. Pensemos en una subida de un puntito del tipo, hasta quedarnos un punto por debajo de los tipos americanos, esos que han subido hoy hasta el 4 y cuya neutralidad se considera en 4,5 (por ahora). Pues la cuota se nos quedaría en 856,5 euros, una diferencia de casi 100 euretes al mes, cerca de dos cientas mil pelas más al año. ¿Empezarían los problemas? Quizás, pero, y si sube dos puntos, uno menos de lo que ha subido el USA (y se equipararía al mismo). Pues entonces la cuota se nos iría a 960 euros, 201 euretes más al mes, cuatrocientas mil pesetas más al año. ¿Jodidos, verdad? Pues imaginen que los tipos al 4% es algo perfectamente posible en un año. Ánimo, que 30 años de incertidumbre no son nada. Lo mejor de todo esto es que ese escenario se produjera con una hipoteca facilona de esas que los primeros años pagas solo intereses y luego te comes el marrón multiplicado y con los intereses más altos.

Tema tratado en un hilo anterior: Hipotecas: reducir cuota o tiempo en amortización anticipada?

Gracias por buscarlo Calimero....

Te voy a cobrar copyrights...

jajajajaajaja