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Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

5 respuestas
    #1
    refciao

    Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Hola a todos.

     

    Recientemente a traves de un conocido me han ofrecio un piso que parece un auténtico chollo(yo no fio de los chollos), nuevo sin estrenar(construido en 2013), 2 habitaciones, 2 cuartos de baño, cocina independiente, 91 m2 aproxidamante. Tiene trastero y 2 plazas de garaje. La vivienda es todo exterior, situada en una buena zona de una ciudad de tamaño medio, con todos los servicios a un paso.

    He estado indagando por internet y los alquileres en dicha zona para pisos similares, rondan los 450 o 500 euros.

    El precio del piso es de 83.000 euros más los gastos. También tendríasmos que amueblar el piso para su alquiler.

    Desconozco los gastos de comunidad del edificio, pero os puedo decir que tiene piscina y zonas comunitarias. He estado observando el edificio por fuera y no parece que tenga portero.

    Podríamos pagarla al contado o pedir hipoteca, tengo el dinero invertido en otros productos y le estoy sacando una rentabilidad de entre un 4% y un 5% por lo que quizás me interesa elegir una hipoteca a tipo fijo.

    La semana que viene ire a ver el piso, y me enterare de  los gastos comunitarios y otros asuntos.

     

    Os hago las siguientes preguntas:

     

    ¿En caso de no pedir hipoteca cual sería el precio total del piso una vez pagado todos los gastos de impuestos, notaría y etc, etc?.

    ¿Veis rentable alquilar por 450 euros un piso de este precio?.

    ¿Realmente merece la pena complicarse alquilando pisos?.

     

    Muchas gracias.

     

     

     

     

     

     

     

  1. #2
    Pvila314
    en respuesta a refciao

    Re: Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Ver mensaje de refciao

    Alguilar por 450€ implican unos ingresos brutos de 5.400€, de los que tendrías que restarle el IBI y la comunidad si la pagases tú.

    Supongamos que te quedan unos 5000€ brutos de beneficio al año (quizás demasiado optimista).

    La compra sin hipoteca te costará alrededor de unos 92.500€ (dependerá de la comunidad en la que residas, etc.).

    Por lo tanto, el beneficio bruto (antes de impuestos) de la inversión sería de unos 5000 / 92500 = 5.4%.

    Dices que actualmente tienes el dinero invertido y que te rinde un 4% o 5%. Debes valorar si el incremento de beneficios por la operación te compensa o no teniendo en cuenta el riesgo inherente de la inversión actual y la inversión que harías con la compra del piso.

    Además del riesgo de cada una de las inversiones debes tener en cuenta la liquididad que tendrías en cada caso y la diversificación de cada una de las inversiones (en la nueva que te planteas tendrías todos los huevos en una cesta, en la actual sólo tú lo sabes).

    Saludos

  2. #3
    Angiolillo
    en respuesta a refciao

    Re: Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Ver mensaje de refciao

    Si el dinero con el que piensas pagar al contado te está rindiendo un 4%-5%, yo no haría la operación. Vas a sacar una rentabilidad parecida, y con más preocupaciones. Otra cosa es que lleves idea de alquilarlo al principio y luego aprovecharlo.

    En cuanto al precio de compra de un piso nuevo al contado:

    10% de IVA, 8.300€

    1% AJD, 830€ (esto no tengo claro si es un 1% en todas las CCAA)

    Faltan Notario y Registro de la propiedad; en mi caso fueron 425€ y 250€ respectivamente pero el piso tenía menos metros, echa que te salga por 600€ y 400€ como mucho. En total unos 10.000€ de gastos. 

  3. #4
    Josehga
    en respuesta a refciao

    Re: Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Ver mensaje de refciao

    Comprar un piso para alquilar sólo lo recomiendo a quien no tenga ni idea de inversiones en bolsa, renta fija, etc, y la única alternativa que se pueda plantear sean los depósitos a poco más del 0 %. Si conoces el mundo de las inversiones y sacas un 4-5 %, por poco más que vas a sacar alquilando ese piso no te merece la pena los muchos quebraderos de cabeza que te puede traer. Puedes tener suerte y conseguir un alquiler a largo plazo a un inquilino decente que no te dé problemas o puede que no te paguen, que te destrocen el piso, que den problemas en el vecindario, que tengas que iniciar un deshaucio con un proceso judicial de muchos meses... También, perderás en diversificación, con una cartera de inversiones puedes tener renta variable, fija, oro, productos en efectivo, que evolucionen de manera diversa o descorrelacionada en el futuro, mientras que si inviertes todo tu dinero en un único piso subirá o bajará toda tu inversión a la vez. Recuerda que eso de que "la vivienda siempre sube de precio" ya se ha demostrado falaz y puede volver a bajar en los próximos años, en cuanto vuelva a haber una crisis. 

    Yo he alquilado un piso, mi antigua vivienda, y en unos meses fue suficiente para no volver a intentarlo, preferí venderlo con pérdidas. Ahora vivo mucho más tranquilo con mis inversiones que me llevan unas pocas horas al año. Ojalá me hubiera informado antes de los problemas de alquilar una vivienda. Infórmate bien en foros de arrendadores, leerás auténticas historias de terror. 

  4. #5
    Jtorres
    en respuesta a refciao

    Re: Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Ver mensaje de refciao

    ¿Estás logrando un 5% sostendido en los últimos 10 años?

    La operación parece interesante, yo le ofertaría a la baja y lo compraría.

    450 euros me parece poco para como están los alquileres.

    Suerte.

    Método, disciplina y tiempo

  5. #6
    refciao
    en respuesta a Jtorres

    Re: Os pido ayuda y opinión sobre la inversión en un piso

    Ver mensaje de Jtorres

    Gracias a todos por vuestras respuestas.

     

    Si puedo decir que me fue muy bien, primero con los depositos en las épocas buenas (Aún recuerdo un 6,25 TAE en OficinaDirecta.com), y ahora con la bolsa porque compre a precios baratos.

     

    Como bien comentais creo que es muy positivo diversificar todo lo que se pueda: bolsa, inmobiliario, renta fija, oro u otros metales, divisas, etc.

     

    Creo que una combinación de todo esto es la clave del éxito a largo plazo para obtener buenas rentabilidades y proteger nuestro patrimonio.

     

    Nunca me había interesado mucho el inmobiliario la verdad, pero este piso me parecio una oportunidad tras analizar la zona y los demás datos.

    No se si realmente se pueden lograr buenas rentabilidades alquilando, como bien comentais no merece la pena complicarse la vida para obtener un 3% o 4% TAE anual.

     

    Otra "técnica" puede ser no desembolsar practicamente nada por el piso, lo mínimo que nos imponga el banco para concedernos la hipoteca e intentar pagar la cuota mensual con el propio alquiler.

     

     

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