Contrato arras: ¿Mención a la carga hipotecaria?

Mi hermano va a comprar una vivienda de segunda mano por 75.000€.

Estuvimos la semana pasada en la inmobiliaria, y al enseñarnos la nota simple, vemos que hay una hipoteca de 50.000€. Nos dicen que actualmente la deuda es menor, que nos aportarán para el día de la firma del contrato de arras una certificación del banco con la cantidad exacta de la deuda, y que cuando se haga la escritura, dentro de 45 días naturales, tendremos que preparar dos cheques, uno para el banco (y cancelar la deuda hipotecaria) y la cantidad sobrante, hasta los 75.000€, para el vendendor.

Pregunta: ¿Debería hacerse alguna mención a todo esto en el contrato de arras? No veo que en ningun momento se deja constancia de que la vivienda esta gravada por una hipoteca. Es más, sólo se dice que se vente libre de cargas, y que el precio son 75.000€ menos lo que daremos de señal (7.500€) Me mosquea un poco... No vaya a ser que el día de la firma nos pidan pagar al banco el importe restante de la hipoteca... Y a parte, los 67.500€ al vendedor.

No hace falta que hagáis mención de la hipoteca porque perderá efecto el día de la firma: con el cheque que se haga a favor del banco por el saldo pendiente quedará cancelada adminsitrativamente (= pagada).

Quedaría pendiente la cancelación registral, que debería asumir el vendedor ya que dice que vende una cosa libre de cargas y no lo está. Lo normal en estos casos es retener dinero (= no entregar una determinada cantidad de dinero. Unos 550 - 600€ deberían bastar) y si una vez cancelada la hipoteca sobra dinero de esa retención que se ha hecho, se devuelve al vendedor ya que sería suyo.

Es decir tu hermano va a acabar pagando 75.000€ pero en función del saldo pendiente de la hipoteca el vendedor recibirá más o menos (el resto sería para el banco que le dio la hipoteca), no le van a pedir que pague la hipoteca y encima le dé al vendedor los 67.500€ restantes.

Muchas gracias por la respuesta, Polzet. Un amiga de mi hermano es abogado, y nos ha dicho que en principo, como tu bien comentas, no es necesario indicarlo, pero que si nos quedamos más tranquilos, siempre se puede añadir, por superfluo que sea:

 

"a la firma del presente contrato la vivienda se encuentra gravada por una hipoteca, y se entregará libre de cargas"

 

Comentaremos lo de la retención relativa a los gastos de cancelación. Hay una estipulación que señala claramente que todos los impuestos corren de cargo de la parte compradora (mi hermano) salvo el de plusvalía municipal, así que entiendo que dirán que los gastos de cancelación entran ahí dentro.

Mi hermano está tan interesado que imagino que por esos 500-600€ que comentas... tragará.

 

No se por qué pero teníamos la inquietud, por lo visto absurda, que la ausencia de mención de hipoteca en las arras, de alguna forma, excluía a esta de la compraventa, sitúandola aparte del precio convenido, y que tendríamos que lidiar con ella después nosotros. Algo disparatado, por lo que veo. Lo que es la ignoracia.

 

Gracias por tu mensaje

Lo normal sería que lo asumiese el vendedor (más si en las arras dice que la finca está libre de cargas). Para evitar sorpresas por eso te decía lo de la retención ya que así tu hermano se asegura la cancelación y que el coste lo asume el vendedor. Así el vendedor acaba recibiendo los 75.000€ menos el pendiente de hipoteca menos la retención que le hagáis.

Sobre el importe a retener consultadlo en la notaría que os orientaran mejor sobre el importe de la escritura y el coste del Registro (el coste depende entre otras cosas del capital de la hipoteca que se cancela). La escritura habrá que pasarla por la oficina liquidadora aunque esté sujeta pero exenta.

Y para el tema de los impuestos de la compraventa mirad si hay derecho a alguna bonificación, que a veces la gente se lleva sorpresas positivas con esto.

Así lo haremos Polzet. Has sido muy amable. Te agradezco el tiempo que me has dedicado