Renegociar Hipoteca

Muy buenas a todos:
Bueno, es un tema recurrente, pero me interesa conocer vuestra opinión, así como la forma de enfocarlo… sobre todo teniendo en cuenta que varios de los participantes en este foro son bancarios como los que voy a tratar…

El caso es que en febrero se revisan las condiciones de mi préstamo de la casa, y tengo un suelo que me gustaría, si es posible negociar. Primeramente, y para situaros, os voy a poner las condiciones de la hipoteca y los datos necesarios:

- Fecha de constitución de la hipoteca: 15 Julio 2005
- Importe de la hipoteca: 224.900 €
- Tasación de la vivienda: 241.900 € (Julio 2005)
- Hipoteca con vinculación del BBVA: se queda en Euribor + 0.45% (Euribor + 0,7%, que con nómina y seguro del hogar (-0.15%), seguro de protección de pagos (-0.05%) y plan de pensiones de 600€ anuales (-0.05%) hace que la hipoteca se me quede en Euribor + 0.45%)
- Suelo: 2.25% (lo cual hace que la revisión me quede al 2.7%)
- Techo: 15%
- Importe restante de la hipoteca: 174.632 €
- Cuota con revisión al 2,7%: 788€
- Gasto anual con tarjetas: 3.900€ (gastos del 2.009… en la hipoteca sólo exigen un gasto efectivo los 6 meses anteriores)
- Recibos domiciliados: 3.411 € (los recibos no tengo por qué tenerlos domiciliados, ya que no aparecen en la hipoteca firmada)
- Salario mensual: 2.517€ netos (incluidas pagas extras)
- Antigüedad en el trabajo: 6 años, con contrato fijo
- Ahorro: 9.500 € anuales de media
- Saldo medio en cuenta: unos 2.000€ (no me gusta quedarme desprotegido….)
- Se han realizado en los últimos 4 años amortizaciones anticipadas por valor de 32.800€
- Edad: 32 años
- El ahorro lo tengo en bancos de internet

Bien, creo que no me he dejado ningún dato importante….

El caso es sencillo… quiero negociar la reducción del suelo de mi hipoteca… teniendo bien claro que sé lo que firmé en su día, aunque posiblemente no valoré correctamente sus consecuencias, que se le va a hacer….

Bien, el tema es cómo enfoco el tema, si me podéis recomendar algo… teniendo en cuenta además que estoy dispuesto a dar algo a la oficina (no todo va a ser pedir), como puede ser realizar un depósito de hasta 15.000 € a un año, mantener los recibos (ya que no estoy obligado a ello y en otros lados me dan un 2-3% de su importe), o que utilizando otras tarjetas puedo conseguir ahorros a partir del 1% del gasto….
La idea es quedarme en el mismo banco, pero estoy dispuesto a intentar la subrogación a otros en caso de que no me convenzan las condiciones que me ofrezcan en el BBVA…

Además, y en caso que no pueda hacer la subrogación, y que el banco no me mejore las condiciones, tengo pensado lo siguiente:

- Primeramente, dejar de aportar al plan de pensiones. Esto supone un incremento de la cuota de 4,5 uros al mes ((53,5 euros al ño para ser exactos…) Estamos hablando de un plan de pensiones de 600 euros al año, que ha dado un rendimiento anual de 0,5% (una vez descontadas las comisiones, que son cerca de un 2% anual). Pretendo meter ese dinero en una cuenta diferenciada… con un interés mayor, ya que el ahorro fiscal es irrisorio, y la rentabilidad actual… menos aún.
- En cuanto a los recibos, la idea sería cambiarlos para conseguir alguna oferta existente (ahora mismo no recuerdo que banco era), de forma que me ahorre un 2-3% sin necesidad de domiciliar la nómina
- La tarjeta, tres cuartos de lo mismo… dado que me piden un uso efectivo de la misma, realizar una compra con ella cada 6 meses, y el resto hacerlo con alguna tarjeta de otra entidad en la que me devuelvan un 1% (o más) del importe consumido (para eso tenemos los foros de rankia no???)
-El seguro de protección de pagos (unos 200 € anuales me obran…), la verdad es que no me he planteado que hacer con él… a lo mejor miro en otra entidad…

Bien, alguna sugerencia????

Si habéis llegado leyendo hasta aquí, muchas gracias por atenderme y meteros entre pecho y espalda este tostón… que al final me he alargado más de lo que considero prudente…

Un saludo a todos¡¡¡¡

Que se me olvidaba añadir a lo anterior.....tengo la opción de amortizar otros 5.000€ (no quiero amortizar más ya que me gusta tener ahorros...), con lo cual me restaría menos del 70% del valor de tasación. Esto implica que dejo de tener familiares como avalistas (mis sagrados padres...), y sólo respondería yo del préstamo... :-)

PD- no he podido editar el mensaje anterior

Las condiciones de tu hipoteca son buenas, y la vinculación que te pide no es excesiva.

Por otro lado es normal que no negociaras el tema del suelo al constituir hipoteca, porque no lo hacia nadie, ya que prácticamente no se sabia ni que existía.

Yo no miraría el tema de la subrogación; ten en cuenta que el suelo del 2.5% tampoco es muy alto(hay suelos del 3.5%), y pienas que el euribor es muy dificil que vuelva a esar como hasta ahora; quiero decir que aunque este año puedas pagar un poco más, a la larga tienes una buena hipoteca; ten en cuenta que aunque el banco al que te subrogaras te pagara los gastos, sólo con la tasación casi compensarias la bajada de cuota; espera a ver que te dicen los compañeros, pero mi opinión es esa.

Saludos

No sé si los banca on-line tipo ibanesto estudian subrogaciones sin tasación, que una vez aprobada la operación hay que tasar para confirmar, porque imagínate la fuerza negociadora que tendrías si de entrada como dices puedes ofrecer algo a cambio, porque es un hecho que nadie da nada por nada, y además si el gestor se te pone “soviético” y dice no …… joder menuda tranquilidad saber que tienes la puerta abierta antes de negociar.

Creo que además de ibanesto, hay varios bancos que en esto de captar hipotecas del vecino están muy puestos, Caja Madrid estaba en ello, no sé ahora …..

Mira yo tengo dos hipotecas, una en un banco a euribor mas 0,55 sin suelo, y otra en otro banco a euribor más 0,50 con suelo al 3,50% (con diferencial incluido), pues mira en julio de 2008 cobré una cantidad, no muy grande, más o menos el 12% de la deuda hipotecaria, tuve la previsión como creo que tu de tener algo en otro lado, porque van locos buscando dinero de fuera, con lo cual yo conseguí rebajar el suelo al 2,75% a cambio de llevarles el depósito que me remuneraron también al 2,75% que esto en mayo de 2010 no estaba tan mal, ahora tal vez conseguiría mas rebaja, y posiblemente menor interés en el depósito.

Esto va por barrios la verdad, depende de tu interlocutor, si se pone a tiro o no, cosa que no puedes conocer de antemano, si va bien de presupuesto no aflojará o aflojará poco, pero como tenga presión porque lo de los depósitos lo lleva mal, aunque solo sean 15.000 €, puede que se ponga y mucho.

Esto de los avales, yo de ti por poco que puedas ….. fuera y veo que lo tienes al alcance de la mano, si no es hoy será en pocos meses.

Hola Rixi:
yo opino como Alcoriza, ten encuenta que al subrogar tendrás gastos, creo que al menos Barclays paga parte de los gastos pero te pide un seguro de vida de prima única, por lo que al final pagas.
Lo que te vas a gastar puede que no sea interesante puesto que tu suelo es muy bajo y es muy difícil que el Euribor se quede quieto y que vuelva a estos niveles.
Yo en tu caso no me movería.
un saludo:
Daviz

Si no recuerdo mal Barclays paga gastos hasta 3000 pero el seguro que te piden supone (de memoria) casi un 1,5% del capital pendiente así que, d enormal, lo comido por lo servido.

Al ponente: yo tampoco me movería de donde estás.

SAludos

Pues muchas gracias a todos por vuestras opiniones
Esta mañana he ido al banco.... a ver que me cuentan. Ya os comentaré :-)
He decidido no intentar el cambio de banco, pero por intentar que me bajen el suelo no pasa nada... el no ya lo tengo :-)
Eso sí, si no se bajan de la burra, miraré lo de llevarme los recibos y hacerme una tarjeta de crédito en otro banco (de forma que sigo cumpliendo escrupulosamente lo fimado en la hipoteca... pero se quedan sin ello :-))
En cuanto al plan de pensiones... pues ya lo pensaré con más calma
Un saludo a todos y muchas gracias

Bueno, pues tras unos cuantos días sin tener noticias del banco... HE CONSEGUIDO QUE EL BBVA ME BAJE LA CUOTA¡¡¡¡¡ ale, con dos co...nes :-)

Bien, os explico... tras varios d´ñias sin saber nada de ellos, he hecho la jugada de traspasar 10.000 euros que tenía en la cuenta como cebo desde el BBVA a Activobank.... pues al día siguiente me han llamado para deirme que me bajaban la hipoteca... y de paso ver si podían retener los 10.000€ en la cuenta

Bien, pues el tema es que lo primero que me han dicho es que me iban a bajar la cuota... sin firmar nada ¿¿¿????? Vamos que me ha sonado raro.... Así qeu preguntando preguntando he averiguado que no me quitan el suelo, ni me lo bajan... sino que me van a hacer un descuento "unicamente de los intereses que pago" de forma que me ahorro unos 70€ al mes.... Durante los 6 meses de esta revisión (luego voy a tener que partirme el cobre otra vez...)

Bueno, que aunque prefería que me bajaran el interés aplicado, la promoción por la que me descuentan parte de los intereses que pago es menos que nada....

Luego, despues de todo esto, han comentado de pasada que habían visto la transferencia...... les he soltado que iba a comprar acciones en actibobank y que me salía más barato que con ellos, a ver si se descolgaban con algo de bolsa, pero nada.... (mestira cochina, que me los llevo al depósito del 4%... jejeje)

Bueno, pues eso, que me ahorro los próximos 6 meses unos 420 euros, y que ahora tengo tranquilidad para ir mirando más opciones... :-)