Libro sobre Inversión Inmobiliaria y análisis de oportunidades de inversión.

Hablas desde la óptica de comprar para luego vender, o con la idea de sacarlo al parque de alquileres?

Voy a echarle un ojo al enlace.

Saludos.

Podrías intentar personalizar menso en Alicante, entiendo que es tu lugar de trabajo pero quizá darle un aspecto regionalista le puede restar interés (aunque sea erroneamente...).

"La inversión inmobiliaria permite utilizar capital procedente de bancos o de terceras personas para incrementar la rentabilidad potencial. Esto es lo que se conoce como apalancamiento"

Aplicar el término de apalancamiento no acabo de verlo, para derivados es lo correcto, pero decirle a alguien que te vas a apalancar para comprar una vivienda con la liquidez que te aporta una entidad financiera..., yo mejor le diría que voy a pedir una hipoteca, fijo que me entiende mejor. Ya sabes, aquello de tembladera de huevo con su espejo de caramelo, un flan vamos...

"He de reconocer antes de nada que soy una persona detallista y que busca tener todo absolutamente controlado en lo que al trabajo o los negocios se refiere, lo que es totalmente posible mediante la inversión inmobiliaria"

No estoy de acuerdo, se me ocurren ejemplos, reales, en los que por mucho que lo intentes puedes meter la pata, entiendo que son casos puntuales, pero la afirmación totalmente posible creo que no se ajusta al 100%.

"La inversión inmobiliaria se diferencia de otro tipo de opciones en que nuestro rendimiento no depende de un consejo de dirección"

Bueno, eso es relativo, no depende de un consejo de administración ya que tu eres el que ordenas y mandas, pero, depende de muchos factores externos que se escapan a tu control, la propia actividad económica, el resto de oferta por la zona, posibles crisis cíclicas que afectan al comercio, sobresaturación de oferta vs poca demanda que empuja a los precios hacia abajo..., hay muchos factores externos que van a condicionar tu futura rentabilidad...

"Es más, tras los últimos años de crisis en el sector y el aumento de la movilidad de los más jóvenes la demanda de viviendas de alquiler en Alicante y otras ciudades no han hecho más que aumentar, y se prevé que se mantenga esta tendencia a favor del alquiler frente a la compra"

Tengo mis dudas con los tipos de interés en 0, y con cierto exceso de liquidez que se añade a que los depósitos rentan nada, lo cual empuja el dinero más a la compra más que al alquiler.

"Desde luego se pagan muchos menos impuestos aun teniendo un mayor ingreso por la vía de inversiones inmobiliaria que por la vía del trabajo o de otro tipo de inversiones." 

Ojo con esto!!, se pagan menos impuestos, si, pero el sablazo del impuesto de transmisiones con el 8/9% hay que meterlo en la ecuación ¿no?. No me vale que me digas que está bonificada la renta, que es así, pero no me cuentes que te has dejado 9000 euros en el impuesto a la comunidad autónoma por cada 100.000 de inversión....

"A pesar de que el flujo de efectivo sea cero (suponemos que todos los ingresos van al pago de la cuota hipotecaria) nuestra deuda irá disminuyendo mes a mes, por lo que nuestro patrimonio aumenta en forma de capital inmobiliario."

Vale, correcto, pero para ello hacen falta años y años y nuestra vida por suerte o por desgracia es finita, no acabo de ver el negocio de comprar para alquilar vía hipoteca, llámame antiguo, pero soy de los de borrego vendido, duro al zurrón. Es decir, que veo el negocio más claro pagando a tocateja, el ahorro de los intereses es brutal, ahorro de AJD, sableos varios del banco, etc..., y si el euribor se te pone al 3.5% (ups, otro factor que tú no controlas, por aquí aparece) se te va lo comido por lo servido... Por lo tanto eso de una vía de generación de patrimonio no acabo de verlo. Échame números para una vivienda de 150.000 euros, alquiler de 475 euros mensuales y mete ahí préstamo hipotecario, ibi, comunidad, seguro, AJD, ITP....., y no me hagas trampa de ponerme el euribor al 0.25, me lo pones a una media decente del 1.75 - 2.25 :-)

"Existen hoy día posibilidades de aumentar la financiación bancario del 80 al 90 o incluso al 100% con ciertos requisitos y habitualmente adquiriendo las propiedades que cada banco tiene a la venta, así como la posibilidad de financiar por otras vías los gastos de gestión o el mobiliario y el resto de cambios necesarios para el piso o local destinado al arrendamiento"

Existe, correcto, pero cuando no puedan pagarlo y haya pedido el 100% espero que tengan la suficiente dignidad de no apuntarse a la plataforma de afectados por la hipoteca, ni den el coñazo con la dación en pago...

Hablas de hipoteca, y de que la pueden dar sobre el 80%, correcto, pero eso lo vas a lograr -no dices nada- si tienes un empleo estable, decente y con una nómina que supere el filtro del banco..., y además, olvídate de comprar un inmueble cada 10 meses con esa fórmula, el banco te va a dar una primera hipoteca pero no te va a dar una hipoteca al año con el respaldo de tu nómina. Y por cierto ¿tú donde vives? ya que si la hipoteca es para tu vivienda habitual, la segunda lo vas a tener muy crudo, y la tercera ni te cuento...

Mañana sigo. Buen trabajo y buen curre de escribir. Saludos.

En este tema además hay cosas que dependen de factores externos, por ejemplo en Barcelona lo de los alquileres en 4 días ha cambiado de forma radical, ya era una ciudad bastante colapsada (y cara) para alquileres, pero se ha sumado que el turísmo ya de por si importante, aumenta producto de "desvíos" de clientela que iba a Tunez, Grecia, Egipto .... etc., que de manera individual no será muy relevante, pero si la cosa estaba ya al límite (y lo estaba), consigue el colapso y los precios se disparan, no obstante esto va a ser temporal, las cosas se acaban ajustando, el parque de viviendas en alquiler aumentará poco o a poco y los precios se situarán donde deben, que es en relación a los precios de las viviendas, no a la ausencia temporal del producto.  

En cuanto al tema hipotecario, pues depende, si tienes una una vivienda alquilada, no te van a prestar cada año, para que compres una nueva, porque los saldos de deuda y los de cuota van a hacer saltar las alarmas, pero si tienes 2,3, 4 viviendas, hay ingresos regulares por alquileres, te considerarán como una actividad empresarial, y conseguirás préstamo, siempre y cuando cumplas los requisitos del 30-35% de tasa de retorno, y que en cada nueva compra, puedas aportar algo más que la idea .... 

Ya, pero veo muy complicado a partir de la nada, simplemente de una hipoteca del 80% y un 20% de tus "ahorrillos", alquilando el pisito, puedas tener la suficiente fuerza para generar una bola de nieve que te pueda empezar a meterse en el círculo de compra-alquiler-rendimeinto económico-más compra.

Yo eso no lo veo para nada, y como decía nuestra vida es "finita" y posiblemente te tiras media vida para levantar la primera vivienda y lo mismo te la tienes que alquilar a ti mismo, ya que en algún lugar tienes que alquilar y te aseguras que no vas a fallar en el pago del alquiler (tu mismo te autopagas) y en caso de no pagarte, no te vas a ir al juzgado a denunciarte a ti mismo.

No me he ledio más del libro, pero si ese es el planteamiento, no acabo de verlo.

Saludos!!!!

Hola Dulcineo, gracias por compartir los capítulos de tu libro. Lo he estado leyendo según lo que más me interesaba y me ha gustado, sobre todo los dos últimos sobre negociación, pues hay un inmueble anunciado a 225.000 hace año y pico, en día de la visita me dijo 216.000 y no sé cuánto ofertar, quizá 170.000 estaría bien pues, parafraseándote, ya empiezo a sentirme incómodo, y si ofertara más y aceptaran, según a quien citas, es que habría ofrecido demasiado. ¿Qué te parece? Es una casa a las afueras en una población de 6000 habitantes a 30km de Barcelona, 100m2 más garaje a cuatro vientos con 800m2 de parcela. Gracias.

Buenos días JTorres, muchas gracias por el comentario y las recomendaciones. Cambiaré algunas cosillas para que se entiendan mejor al público en general.
Creo que todas las partes son de la introducción, algunas de las cosas se ven más adelante con mucho más detalle, simplemente se mencionan al comienzo.

De momento al situarse en la web InmueblesAlicante.com y ser donde trabajo habitualmente y donde se sitúan mis clientes está muy enfocado a alicante, si decido publicarlo será con un toque más generalista y no centrado en mi ciudad.

Sobre el tema del apalancamiento, acostumbrado a trabajar con inversores "profesionales" o con cierta trayectoria en otro tipo de inversiones creo que se entiende perfectamente, pero creo que lo matizaré para que si no es el caso se pueda entender mejor.

El siguiente punto totalmente de acuerdo. Absolutamente controlado se pasa de optimista. Aunque por experiencia sé que con un buen estudio previo y sobre todo un análisis de escenarios se puede prever una gran amplitud de situaciones (se ve más adelante) "todo absolutamente controlado" al hablar de inversiones y negocios me chirría ahora que lo mencionas.

Aunque es cierto que existen muchos factores externos como en cualquier inversión y negocio la responsabilidad es mucho mayor, la inversión inmobiliaria permite infinidad de decisiones conociendo (o así debería ser) todos estos factores.

En cuanto al punto del alquiler por experiencia llevo viviéndolo en los últimos años.La edad que sería normal de compra de la primera vivienda (25-40) no puede permitirse adquirir una vivienda en la misma medida que generaciones anteriores. Hay muchos indicadores que confirman un cambio en este ratio alquiler/vivienda. Aun trasladando el dinero de generaciones superiores a inferiores para adquirir vivienda (ejemplo, ayuda de padres o abuelo) esta tendencia creo que no tiene vuelta atrás.

En cuanto al tema impositivo se explica más adelante en el libro y se realiza un análisis a la hora de adquirir una propiedad para invertir. Los costes de transacción (ITP por ejemplo en la comunidad valenciana 10%) suponen un 10-15%, se deben incluir como mayor coste de adquisición de la vivienda, por supuesto que se debe tener en cuenta y calcular ratios y escenarios a partir de este valor.

Este párrafo es un ejemplo. A la hora de buscar oportunidades si el flujo de efectivo es cero a analizar la siguiente. Pagar a tocateja es una buena opción, pero imposible para muchos. El riesgo de tipos y euribor desaparece en una hipoteca a tipo fijo. Por ejemplo 2.69% es la última que conseguí, añadiendo seguros y otros productos (que en cualquier caso eran necesarios) y si no será del 3.69%. En caso de tipo variable un análisis de escenarios nos debe cuadrar la inversión incluso con tipos extremos dependiendo del plazo que pedimos, si no la inversión no funciona. Un variable a 10 años, puede ser, pero a 30 saldría corriendo antes de pedirlo. 30 años es prácticamente todo lo que llevo de vida y pueden pasar muchas cosas en ese plazo.

El escenario que comentas (150.000 euros y 475 de alquiler) no tiene sentido alguno como inversión. Planteo otro escenario: 95.000 como precio de compra+gastos de transacción+reforma+mobiliario y 900 euros de alquiler, financiación del 80% del precio de compra,(60.000/75.000), al 2.69%, cuota de hipoteca de 243 euros para 30 años. Esto ya es una opción de inversión. Difícil de encontrar, pero desde luego posible.

Por último, el tema de la financiación al comienzo es complicado, necesitas tanto ahorros como un margen de seguridad como cumplir los requisitos para obtener la financiación. Si no puedes pagar la hipoteca el problema está en el análisis previo, con un colchón que cubra siempre de 6 meses a 1 año de todos los gastos este plazo permite vender la vivienda, asumiendo posibles pérdidas pero sin llegar a ese caso.

Si las segunda vivienda es para ir a la playa y tengo media hipoteca de la primera casa, sin ahorros para aportar... entonces sí que es prácticamente imposible obtener financiación. Ahora bien, si tienes varias viviendas, obtienes rendimiento de ellas, se refleja en tus ingresos (nada de alquileres en efectivo y a correr), presentas el análisis de la nueva oportunidad a la entidad financiera, conoces previamente sus requisitos... se pueden obtener un buen número de préstamos hipotecarios, también se ve más adelante en el libro. Obtener tres o cuatro a lo largo de cinco o seis años es algo posible, y no son pocos los casos que conozco. No es sencillo comenzar pero desde luego no es imposible.

De nuevo muchas gracias por leerlo y las recomendaciones.

Y contestando al mensaje posterior hay diversas estrategias que se ven a lo largo del libro que no es simplemente este enfoque. En cualquier caso sí, es muy complicado, y te puedes tirar media vida (o 10-15 años) para poder tener unos ingresos que te permitan dedicarte a tus inversiones inmobiliarias. ¿Vale la pena? Pues no lo sé, dependerá de cada uno.

Un abrazo y gracias de nuevo.

Buenas noches Feliz Éxito. Perdona por no contestar esta mañana cuando contesté al mensaje anterior no vi el suyo. Espero que le pueda ser de utilidad, muchas gracias por sus palabras.

En cuanto al caso que me comenta siento no poder ser de ayuda. Es imposible reducir un análisis a un par de líneas sin tener más información, más si cabe en una zona que desconozco. Veo que ha leído las pautas para realizar ofertas, siento no poder ayudarle en un caso concreto.

Sobre esta oportunidad debe conocer sus números para determinar la cifra en la que cumpliría con sus objetivos:¿Sería este precio adecuado al mercado para este tipo de propiedad? (Si lleva tanto tiempo en venta todo indica que está por encima) ¿Qué flujo de efectivo obtendría con esta inversión? http://www.inmueblesalicante.com/inversion-inmobiliaria-alicante-ix-analisis-oportunidades/
¿Qué retorno o rentabilidad obtendría? ¿Se encuentra dentro de sus posibilidades? ¿Cuál es el peor escenario posible? ¿Qué probabilidad tendría este escenario? ¿Cuenta con un margen de seguridad en caso de que suceda?

Para realizar un análisis completo puede seguir el ejemplo del siguiente artículo y obtener estos valores para la propiedad que me comenta.
http://www.inmueblesalicante.com/inversion-inmobiliaria-alicante-x-analisis-completo/

Muchas gracias y un saludo.

"95.000 como precio de compra+gastos de transacción+reforma+mobiliario y 900 euros de alquiler, financiación del 80% del precio de compra,(60.000/75.000)"

Un piso de 95.000 alquilado por 900 euros es una utopía. Un piso de 95.000 con ascensor, ronda en zonas de estudiantes los 45-85 m2. Y un piso de estas dimensiones, que tengas 4 habitaciones y las alquiles a 225 euros lo veo imposible.

Luego te contesto con más calma, pero no puedo dejar pasar por alto.

Sinceramente pensar en 95.000 y 900 de alquiler, o bien tienes un golpe de suerte tipo euromillón, que no te digo que no, o el que te paga 900 de alquiler por algo que vale 95.000 es un perfecto ignorante. 

Yo no sé como andan los precios en Alicante, pero me estás hablando de un retorno bruto del 11,5%. Sinceramente, que encuentres uno entre un millón, no te digo que no, pero plantear eso como base del negocio es un error totalmente. Es como si yo monto un bar pensando en que puedo vender las cañas a 4 euros simplemente porque una vez paró un autobus de japoneses a las 4 de la tarde a 43 grados y logré que me pagaran ese precio.

Yo tengo algo de experiencia en lo que dices, con la gestión de inmuebles, tanto propios como de otras personas, y ni remotamente he logrado esas rentabilidades. Y hablo con gente que peina canas y tampoco, y hablo con gente que compra viviendas y algunos lo alquilan, y tampoco. Y he vivido de alquiler por asuntos de movilidad en varios ciudades, y siempre echo el ojo, llamo, olfateo, veo precios. Por ponerte un ejemplo, ahora mismo estoy en una capita del provincia, vivo en un barrio tranquilo, a 3 minutos andando de un hospital de referencia, a 10 de la universidad, y zona muy alquilable. El precio de 70 metros, dos dormitorios está entre 125.000  y 130.000. Y se alquilan en 450 euros mensuales, brutos.  Es decir un 4%. Si te vas a los de 3 dormitorios el precio (esta super equilibrado), es de 550-575 mensuales, y los precios 160.000-170.000 (es decir lo mismo). Un amigo tiene uno en otra zona, en venta. Es más yo le tengo puesto el anuncio en fotocasa ya que no está muy ducho en temas de internet. Precio 69.000 euros. Lo tiene alquilado en 330 euros (este muy bien alquilado como ves, sobre un 5.5%). OJO!!, quita ibi, gc, seguro, y ya sabes..., "oiga que se me ha roto el microondas, oiga que la tv ayer caput..., oiga...".

Te puedo hablar de otra capital de provincia como es Granada, ambiente estudiantil, turismo a espuertas..., estamos en las mismas. 3.5%-4%-4.5%....

Por lo tanto yo no puedo aceptar como base para montar un negocio de inversión inmobiliaria que partes de la base de lograr un 11%. Obviamente algún caso habrá de alguien con 8 hermanos que han heredado un piso y quieren venderlo en el mismo día por dos duros, que si, que lo habrá ¿y por qué te vas a enterar tú o yo?. Esto me recuerda a una urbanización donde tengo un piso en la playa, tradicionalmente de Alemanes, lo "colonizaron" en los años 70, ahora mucho muy muy mayores fallecen. En cuanto el matrimonio se queda solo, algunos quieren retornar a Alemania con sus hijos, cerrar una etapa..., es cierto que se han dado casos de ventas en el día, "por lo que me den" ¿quién crees que se queda con esos pisos cuando sale un chollo?. Pues mi amigo Antonio, el portero del bloque, que vive ahí, conoce la vida y milagros de todos, y es el primero que ha hecho dinero con eso, sabe Alemán, y un martes de febrero, que no hay ni dios en la playa, va y le suelta la pasta y lo hace sobre la marcha ¿por qué yo no me entero?. Pues eso, tampoco tú te enterarías.

Es decir, vengo a contar todo esto para dejar claro que, chollos hay, pero de ahí a que consideremos que nosotros nos vamos a enterar, y que además, nos adelantaremos a él..., Y no nos engañemos, los chollos no se compran con hipoteca, tasaciones, y dejando papeles en el banco. 

Hace dos años encontró mi hermano un piso relacion calidad precio muy muy bueno, había 2 interesados moviendo papeles con hipotecas y tasaciones, se reunió mi hermano con el propietario, y le dijo (después de verlo). Te ofrezco tanto, y ahora mismo te doy 2.000 euros en señal, y la semana que viene al notario. ¿qué crees que sucedio?. Teniamos la pasta preparada y lo compró el que tenía los euros en la cuenta. Los otro estarán todavía buscando financiación.

Conclusión, esos chollos, cuando se te ponen delante tienes que cerrarlos en 24 horas, y si tardas un mes en comprarlo, con hipoteca y no te lo ha quitado nadie, entonces es que NO es ningún chollo.

Suerte y encantando de debatir todo esto.

Yo también lo veo imposible. A ver si Petersen lo ve imposible también....

Supongo que hay casos y "casos", pero no de manera general ..... por ejemplo Barcelona que ya era cara, y en estos últimos meses pues peor (para el inqulino) porque se han sumado varios temas al mismo tiempo, uno el ya asemi-colapso que había para pisos buenos y mediocres (los malos siguen como siempre ....) , luego que el turísmo del norte de África, Turquía, y en parte Grecia, que va a Barcelona, no es que sea mucho, pero si tienes algo medio colapsado y le sumas por ejemplo 500 pisos más de necesidad, la cosa puede petar, que parace ser lo que está ocurriendo. Por si fuera poco, algunos caseros se han apuntado al carro de los "pisos turísticos", que son mucho más rentables, pero si no tienes autorización el riesgo de la leche, la Sra. Colau no se anda con bromitas. Incluso en La Vanguardia, creo que el viernes, tuvo una nueva "ocurrencia" (normal en ella, tiene algunas de vez en cuando) y es regular el precio de los alquileres, pues que bien, resulta que carece de competencias legales, de hecho nin siquiera las tiene el estado, porque en el entorno de la U.E. hay algo que tal vez no agrade a la Sra. Colau, se llama "libertad de precios" !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Pues bien un piso de coste actual 250.000 € en Eixample (más gastos) y esto va a ser en el dret, que el esquerra es algo más caro ..... le sacas 1.100 €, en el mejor de los casos, si alquilas a estudiantes le puedes sacar 1.300-1.350, pero ya sabes, acaba junio y hasta septiembre, anda y que te den !!!!! y te hablo de una de las ciudades más caras de España, pues calcula 1.350 x 10 = 13.500 que sobre 250.000 € (y no calculo los impuestos), esto es un 5,5%, resta la comunidad y el IBI .... y estás en el 4,50 en el mejor de los casos ..... y esto que no se te rompa nada !!!!!

Pero si, habrá algun caso del 10%, tengo a una conocida que un piso en Barcelona, que tiene la parada de metro a 20 metros, y directa a la zona universitaria, y con conexión a media Barcelona,  piso reformado, dos habitaciones, y le saca 1.000 € al mes sin problema, y no es que haya "localizado" a un pardillo que paga esto, sino en de antes eran 900 € .... este piso de 60 m2, tendrá un coste actual de 200.000 €, entonces estamos en una rentabilidad de 6.00% ... saca gastos y estarà en el 5,2% como mucho .... pero ojo que para sacar 1.000, es lavadora, secadora, lavavajillas, A.A., vamos todo "full equipe" , que no se ha gastado 1.500 en equipamiento, más bien 3.500-4.000 € !!!!!

Muy buenas broker 333.
Sí, es una utopía.
(Utopía: Plan, proyecto, doctrina o sistema deseables que parecen DE MUY DIFÍCIL REALIZACIÓN.)
Pero no, no es imposible.
Un saludo

Como metodología de hipótesis para el planteamiento de  un negocio, considerar un rango sostenido de un 10/12% de rentabilidad en alquileres, yo cambiaría la palabra utopía por imposible.

Te recuerdo que tenemos SOCIMIS aquí y REIT,s en yankilandia, totalmente profesionalizadas, aplicando economía de escala, con carteras de inmuebles y viviendas de centenares de todo tipo y están logrando una rentabilidad en torno al 6% (que nuevamente casa con lo que pueda lograr un particular de un 4%, ya que evidentemente una estructura empresarial madura tiene afinado todo y la ganancia es máxima). 

Por ahí arriba, Petersen te habla de Barcelona, y te habla de un 4.5-5%. Siendo optimista, que como muy bien dice los estudiantes te dicen adios en julio, aunque yo siempre propongo un "arreglo veraniengo", se quedan en el piso, dejan sus cosas, pueden hacer uso de él y me pagan solo un mes de los dos de verano, el otro regalito mío.

Y como también dice Petersen, si pagas un alquiler alto, quieres full equipe, obviamente, nada de ikeas y teles de tubo gordo de hace 10 años.

No me salen tus cuentas, pero ni remotamente. Un saludo.

Nada que añadir, veo que el 11% no lo ves tú por ningún sitio. Tampoco me vale que alguien en Pontevedra, logre un piso de subasta judicial de un banco quebrado de un dueño que está en la cárcel y necesita la pasta para fianzarla en el juzgado, porque tiene que maltirar el piso para pagarle el tratamiento de una enfermedad a su hijo, y lo tire por los suelos y entonces yo voy y lo compro y digo que le saco un 10%. Eso no es una metodología de trabajo para plantear un negocio...

Luego seguimos, chao!!