Concesión de hipotecas: caso concreto.

Saludos al foro.

Mi consulta está relacionada con el estado de la cuestión a propósito de la concesión de hipotecas. Tengo pensado empezar a consultar no sólo en mi entidad sino en alguna otra que me han recomendado (ING, BBVA o Santander, principalmente) sobre si se me concedería hipoteca en mis circunstancias y, en su caso, en qué condiciones.

Se trataría de la adquisición de primera vivienda. Zona residencial. Precio aproximado 300.000. Tengo referencias, sin embargo, de que el precio es susceptible de ser negociado. Ello no obstante, parto de tal cantidad de cara a la solicitud de concesión.

Las condiciones laborales son buenas dadas las circunstancias. Entre los dos titulares (uno funcionario de carrera y otra indefinida) se alcanzan ingresos mensuales de 5.500 euros. El 70% de los ingresos proceden del funcionario. Ambos 35 años. No hijos.

El principal escollo que se plantea son los ahorros. A día de hoy, solo unos 25.000 euros.

No se cuentan con otras deudas ni préstamos de ningún tipo (se acaban de liquidar los de los coches).

Existiría la posibilidad de avalar por familiares. Se cuentan -a nombre de estos familiares- con varios bienes inmuebles libres de cargas (están arrendados).

Esta es la situación. Lógicamente, podríamos plantearnos no comprar ahora y seguir ahorrando. Es una opción. Aunque lo que realmente nos apetece es emprender la compra dado que la situación laboral está muy consolidada y la edad nos va invitando a ello.

El inconveniente: no tendríamos ahorrado a día de hoy más que para los gastos. Es decir, precisaríamos de una financiación del 100%, tan frecuente hace diez años y tan imposible en los últimos.

A partir de ahí, mi consulta (para sondear el terreno antes de tener respuestas "oficiales" de las entidades) es:

-¿Es factible la concesión de una hipoteca por el 100% con esta situación laboral? ¿Qué condiciones -en cuanto al tipo de interés- crees que podría tener?

-Para el caso de negativa a tal concesión, ¿creeis que las entidades aceptarían de mediar aval? ¿aval o doble garantía? ¿compensa ello y en qué situación se ofrecería?

Gracias por vuestras respuestas,

Buenos días,

Con el caso que comentas y desde mi experiencia, si que te digo que la situacion en cuanto a las hipotecas varia mucho de una comunidad a otra en lo que respecta a criterios de concesion. Pero hipotecas al 100% se dan y bastantes.

Por lo que yo conozco, tu operacion la plantearia con una distribucion de cargas con la vivienda de algun familiar por ir al 100%. Partiendo de esta premisa no creo que deba de existir ningun problema. Es posible que te intenten requerir adicionalmente la firma de algun avalista. Yo personalmente si se distribuye cargas me negaria a esto y solo aceptaria a lo sumo un aval parcial(20% por ejemplo), pero dada tu situacion economico laboral no son necesarias garantias adicionales respecto a la capacidad de pago.

En tu caso y haciendo una presuncion de que tus cuotas se van a pagar relijiosamente, creo que es mejor una distribucion de cargas que avalistas....pero no hay ninguna ley escrita. Yo personalmente siempre que se pueda prefiero evitar meter familiares en la operacion.

En cuanto al precio, donde yo vivo, los precios suelen ser: sin comision de apertura, primer año al 2%(una buena puede ir al 1,5% pero tu prima de riesgo es mayor) y el resto a Euribor+1%(0.90%las buenas).

Un saludo

Muchas gracias saja89 por tu respuesta.

En relación con lo que planteas, la vivienda a adquirir sería en Granada.

Por lo demás, entiendo que el 100% de financiación será factible con la inclusión de algún bien en garantía. En ese caso, y por resumir, ¿serían estas las posibilidades?

-Aval parcial (por ejemplo, y tal y como dices, por el 20% que excede de la financiación tipo del 80%).

-¿Doble garantía? Me han hablado de ella pero la verdad no sé en qué se distinguiría del aval parcial: ventajas e inconvenientes.

-¿Distribución de cargas con la vivienda de algún familiar? Esto no lo entendí muy bien. ¿A qué figura te refieres y en qué se traduciría?

Gracias, y saludos.

Habria que mirar el precio de tasacion intenta obtener referencias a ver como se tasa las vivienda por esa zona ya que ek 100% es dificil que lo ofrezcan , sin avales y si metes avaladores pues ya sabes lo que supone.

Una de las entidades que financiaba 100% y hasta 110% sin aval era UCI Union de creditos inmobiliarios ofrecian hipoteca a 30 años sobre el 80% y el 20 o 30 restante cn prestmo personal a 30 años eso si el diferencial en la hipoteca fue del 0,60% y en el personal era el 1%. Seria una opcion a sondear con uci a ver si siuen ofreciendo el peoducto.

La opcion que planteas de que te avalen el 20% puede ser factible pero asegurate muy muy muy bien en caso de que optes por esta opcion de ir 3 dias antes a la notaria y leerte la escritura de prestamo hipotecario ya que muchos bancos te lo dicen de boquilla y luego en la edcritura los avalistss realmente avalan TODA LA OPERACION, y entonces estas perdido, ya que aunque debas ya menos de 80% el año xxxx el aval sigue vigente.

Por partes:

Creo que tienes un poco mezclados ciertos conceptos. Hablas de avales,dobles garantias, distribuciones de cargas....en definitiva todo hace referencia a la garantia. Un banco cuando concede una hipoteca (quitando el análisis del departamento de riesgos) mira principalmente 2 cosas : capacidad de reembolso(tu capacidad de hacer frente a las cuotas) y garantias (forma de recuperar el dinero si no pagas, o al menos una parte del dinero). Principalmente, en base a esto, existen 3 tipos de garantias, que ni son excluyentes ni sustitutas, mas bien diria que pueden ser complementarias:

-Avales:Una o varias personas que puedan hacer frente a las cuotas o reclamar el importe de la deuda si tu no pagas. Un aval puede ser total (avala toda la operacion durante toda la vida) o parcial(avalan hasta que quede un % de deuda). EL AVAL PARCIAL no significa que te avalen el 20% de la operacion, sino que avalan el 100% de la operacion hasta que hayas pagado el X% que hayas pactado.
- Distribucion de cargas: Asignar una carga hipotecaria a otro bien aparte del que tu adquieres. Generalmente una vivienda de algun familiar o otra vivienda que poseas. Pero tambien pueden ser lonjas, terrenos, plazas de garaje....
- Pignoraticia: Dejar algo como garantia, lo mas habitual es dinero, pero podria ser si el banco lo acepta joyas,un diamante, obra de arte....

En base a esto un banco te puede exigir, una de ellas, dos o 3....Las que estimen oportunos de cara a garantizar bien tu operación. En tu caso entiendo que al ser funcionarios tu capacidad de afrontar las cuotas es " mas o menos" estable", `por lo que no veo NECESARIO incluir avalistas en la operación, pero si asignar una carga hipotecaria al bien de algún familiar, ya que tu pides el 100% para comprar tu vivienda.

Ahora bien, es posible que te soliciten un aval parcial si piensan que tu cuota representa un porcentaje elevado sobre tus ingresos, o no les convence del todo la operacion.

Un saludo

PD: El aval parcial si que puede ser solo del 20% de la deuda, pero no suele ser asi lo que ofrecen, sino que como he explicado arriba

Gracias por las respuestas.

Aclarada la cuestión de las garantías, he estado mirando tasaciones, tanto a efectos del bien a adquirir como los de los bienes sobre los que pudiese constituirse la garantía,. ¿Son representativas las que aparecen en el simulador de tasaciones cbre? ¿Suelen existir diferencias considerables con las que se realizan por los bancos?

Saludos