Sólo soy avalista ¿puedo subrogarme y por una cantidad mayor? auxilio....

Hola a todos. Necesito vuestra ayuda porque soy una completa ignorante en estos menesteres, y a ver si me podéis echar un cable. Soy avalista de una hipoteca que mi madre tiene en el Santander, con un capital pendiente de unos 52000€, con un tipo de interés en abril del 05,15% / TAE 05,27%/ diferencial 0,80/ pagamos una cuota de 413€ de la que 225 son intereses. Y no sé qué más datos daros porque no tengo ni idea. La cuestión es que quiero comprarle a mi madre la casa por 120000€ (su valor de tasación rondaría los 180000€)y no sé qué fórmula debo usar, porque no entiendo bien si yo podría subrogarme en su hipoteca, ya que actualmente sólo soy avalista, y además porque la cantidad que yo necesito es mayor. No sé si debo negociar con el Santander, porque por lo que he leido en vuestro foro, no parece que ofrezcan grandes ventajas en tema de hipotecas comparado con otros bancos. Me planteaba la opción de Caja Duero, pero me quedan dos meses para cumplir 41 años, así que o vuelo o me quedo fuera. En fín, que he visto que dais buenos consejos, y os pido que me ayudéis un poquito, aconsejándome las formulas posibles, y qué bancos a día de hoy son los que ofrecen las mejores hipotecas, o al menos, las menos sangrantes... Gracias a todos

No te puedes subrogar por una cantidad mayor. Solo es posible subrogarse por la deuda actual.

Si tienes tiempo y ganas pasate por mi post de hace un par de semanas que te explica como funciona esto en general, es largo ..... probablemente de abrurras.

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/278332--que-hay-que-tener-cuenta-solicitar-hipoteca?page=1

Luego sigo con lo que pides.

Por partes:
Si tu quisieses comprar una casa de un tercero por 120.000 € si dispones de recursos para pagar las cuotas, y disponer de recursos es que la cuota mensual no te suponga más del 30-35% de tus ingresos netos, posiblemente no tendrías problemas, pero hoy en día solo te prestan el 80% del menor de los valores, o el de tasación o el de compra, vamos que si la tasación es de 150 y el precio de venta 120, se irán para el 80% de los 120, antes no iba así, pero ahora …….

Pero aquí no es un tercero, es un familiar y además donde eres avalista, fácil no lo vas a tener, porque el banco o caja, con razón o sin ella puede llegar a pensar o sospechar que lo que en realidad queréis es tapar algún problema con un dinero que os entraría nuevo, exactamente 68.000 euros (los 120 menos los 52), digo sospechar, intuir ….. tal vez totalmente equivocados, pero …… ventas entre familiares les plantean por definición sospechas y no sería de extrañar que si albergan alguna duda, no se quieran poner a ello …..

Luego en caso de aceptar la hipoteca actual ya tiene los gastos de constitución pagados, y una subrogación es más barata que cerrar esta hipoteca y hacer una nueva, y el precio que ahora tienes Euribor más 0,80 no es mal precio en oficinas físicas, en estos momentos yo diría que es bastante bueno (en bancos por internet ya es otra cosa, pero estos en un tema entre familiares casi juraría que ni se lo plantean), y a la vez que subrogas hacer una ampliación por 68.000 euros con lo que solo pagarías los gastos de constitución de 68.000 no de 120.000, es cuestión de hacer números.
Lo que no sé, es como se puede arreglar el tema del aval, porque uno no se puede avalar a uno mismo, y si te subrogas la hipoteca que está avalada por ti, y pasas a ser el prestatario, no creo que se pueda ser avalista a la vez, es de suponer que se puede modificar la escritura eliminando las clausulas que hacen referencia al avalista.

Gracias a los dos. Preguntaba por la subrogación, por si era viable, y así rebajar un poco los costes de la compra-venta. Gracias por tu post Xavier, para la gente como yo, que no tenemos ni idea, está genial, al menos abre los ojos sobre las cosas que hay que tener en cuenta. He descubierto hoy este sitio, así que lo que voy a hacer es empaparme un poco de lo que se cuenta por aquí, a ver si se me pega algo... vamos que llego a pasarme por el banco antes de leeros, y me venden hasta el colchón LoMonaco...

La verdad es que no me había planteado el tema desde el punto de vista del banco. No hay ninguna intención oculta, ni nada extraño. Es solo que hace años que pago la hipoteca de mi madre, ella ha pensado que estaría bien que yo me quedase con su casa (tengo dos hermanos, y no quiero tener problemas de herencias ni historias en un futuro). Así que entre las dos hemos pensado un precio, algo más bajo que lo que ella sacaría vendiendo a otra persona (que para algo somos familia...) Yo trabajo con la Caixa, y mensualmente hago una transferencia al Santander para pagar la hipoteca, con lo cual, el Santander sabe lo que hay, porque hace años que andamos así. ¿Crees entonces, que lo más aconsejable sería negociar con el Santander la subrogación por esos 68000€, suponiendo que solucionase el tema del aval?

Yo descubrí rankia no hace ni tres meses, y te garantizo que en sus temas, cada cual es más o menos técnico en lo suyo hace comentarios gente muy preparada, a ver sin que se me molesten los demás, pero de las cosas que yo suelo contestar e interesarme, están Fernan2, Llinares, Echevarri, AsesorMutua, Avante, y muchos más, (pido disculpas por no poner a todo el mundo) en la parte de bolsa hay verdaderos gurús, y en depósitos unos especialistas que lo que no sepan de banca por internet es que no existe, pero en estos dos foros no me prodigo mucho la verdad. Luego encontraras post con incluso 150 y 200 comentarios iniciados por personas que tienen un problema serio, y que con las opiniones de todos, algunas más acertadas que otras, pero todas ellas con un valor interesante, y con estos comentarios el que tiene el problema creo que será capaz de hacerse una composición de lugar y ver por dónde ir.

No soy socio de Rankia S.L., ni trabajo para ellos, pero si sigues en el foro podrás comprobar que en nuestras tierras existe gente que no le importa ayudar a los demás de manera altruista, en mi caso yo como ves doy opiniones de lo que creo que sé algo (poquito pero algo), y a la vez las solicito de temas en lo que no tengo ni idea como son los seguros y he descubierto cosas que no sabía , que me han servido para pedir y conseguir modificar los contratos a mi favor.

Salu2

Como dices que no hay nada oculto o extraño, y yo no lo dudo, es de suponer por tanto que no tienes prisa, por tanto sin prisas puedes por un lado negociar con el Santander y por otro hacer el planteamiento a otro banco o caja, es cuestión de hacer números, piensa que además si en lugar de subrogarte + ampliación, tienes que cancelar y abrir aparte de escrituras, registros y gastos tendréis las comisiones de “ida y vuelta”, ida para la nueva hipoteca total y vuelta para la cancelación de la de tu Sra. Madre, que si fuese un tercero esto te daría lo mismo, pero siendo tu madre no querrás que ella pague ni un euro más de lo necesario.

El tema de la “intención oculta” no es que a mí me lo parezca o deje de parecer, solo es que los bancos ahora están muy reticentes, y ante cualquier sospecha por remota que pueda ser, y con la que está cayendo puede ocurrir (no digo que ocurra siempre), tu gestor del banco este o del banco o caja aquel no se meta, o que se quiera meter y sus jefes de concesión de créditos le digan que te comunique que “nanay de la china”.

Recuerda mi post "el banco no es tu socio, es tu proveedor o vendedor de dinero ....."