Contrato de cancelación parcial o levantamiento de 2ª garantía

Hola a todos! Quisiera consultaros algunas dudas q tengo sobre mi hipoteca.
Mis padres fueron mis avalistas, aportando su vivienda, luego tengo una hipoteca con 2 garantías. Con las amortizaciones parciales q he hecho hasta ahora, creo q podría levantar la segunda garantía referida a la vivienda de mis padres (supongo q esto es así si lo q debo de cubrir es el valor de la tasación de esa 2ª vivienda).
Lo que no tengo muy claro son varias cosas:
- ¿Merece la pena dejar q el banco gestione la cancelación parcial ó es mejor prescindir de la gestoría en cuestión?
- ¿Se quitaría así la carga q posee esa vivienda en el registro de la propiedad correspondiente? Es decir, ¿se liberaría plenamente? ¿aparecería sin cargas?
- ¿He de hacer una escritura ó escrito de novación de mi hipoteca a la misma, en la q ya conste mi unica vivienda, a la vez que hago el escrito ó escritura en la q conste el levantamiento de la 2ª garantía?
- ¿Es esa segunda escritura la que me van a pedir en el registro de la propiedad correspondiente para poder quitarle la carga a esta segunda vivienda?
- ¿Sabéis por cuánto pueden salirme estos dos movimientos de escrituras?

Como veis ando un poco liada...
Muchas gracias por vuestra ayuda.

Me temo que vas muy rápido, primero de todo debes negociar con el banco o caja la posibilidad de que toda la hipoteca descanse sobre una vivienda, si te dicen como me temo que “nanay del Paraguay”, de todo lo demás ni te preocupes, piensa que para sacar esta hipoteca – segunda garantía o garantía adicional, el banco debe estar de acuerdo, no tienes forma de forzarles legalmente, y aunque el préstamo actual supongo un 50% de la tasación si no quieren no hay trato. Te lo digo porque me temo, y sinceramente deseo equivocarme, que cuando vayas a tu proveedor de dinero con esto, y tal como están las cosas, es posible que te manden al cuerno, eso sí muy educadamente.

Bueno, bien verdad es puede existir una solución, muy cara, carísima, pero solución y esta seria buscarte un banco que acepte hacerte una hipoteca nueva sobre tu piso solo, y con el dinero cancelas el actual, pero esto significa que tendrás que pagar todos los gastos de una nueva hipoteca y las comisiones y gastos de cancelación de la actual, que a la postre son dos fincas de salida y una de entrada.

La subrogación en este caso no te vale para nada, porque esta figura jurídica solo es para mejorar condiciones financieras (intereses, comisiones, etc.), pero no está pensada ni legalizada para cambiar las garantías.

Deseo enormemente que otro forero me mande a mí al cuerno, en lugar de a ti, y lo haga por inepto y decir cosas que no son, nada me alegraría más el día, pero me temo que no caerá esta breva, lo siento….

Bueno Xavier, yo entiendo que depende de lo que figure en las escrituras...

En la mía pone textualmente: "Don XXX y Dña. XXX garantizan las obligaciones contraídas por la parte prestataria en esta escritura, hasta que el capital pendiente llegue al SETENTA POR CIENTO del valor de tasación, en los mismos términos y condiciones en ella expresados, constituyéndose en fiadores obligados al pago solidariamente entre sí y con el deudor principal, con renuncia expresa a los beneficios de orden o excusión y división, con arreglo
a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio y 1144, 1822, 1831 y concordantes del Código Civil, mientras no queden totalmente canceladas las obligaciones que se garantizan"

Con esta clausula YO entiendo que una vez he rebajado la deuda por debajo del 70% del valor de tasación, los avalistas quedarían liberados de su compromiso... si alguien no me corrige

Alocada... comprueba que pone en tu hipoteca para comparar....

Esto no es lo mismo ni parecido, aquí tienes contratado un pacto de salida de avalistas claro, concreto y conciso, pues anula y deja sin efecto todo mi comentario anterior al otro “contertuliano” esto caso es distinto.

Efectivamente a partir del momento que la deuda real esté un céntimo de euro por debajo del 70% del valor de tasación inicial y posiblemente incluido en la propia escritura, repito de la tasación primera, con independencia de lo que fuere ahora, no es relevante a mi entender, los avalistas han dejado de responder de nada en absoluto, y tampoco es relevante si este 70% menos un céntimo de euro se consigue con amortización ordinaria por cuotas o por amortizaciones anticipadas voluntarias.

Eso es exactamente lo que pensaba... por eso le he comentado a Alocada que revie la escritura, a ver qué pone exactamente.... por lo menos en la mía está bastante clarito

Otra cosa es que estoy seguro que el capu..o del notario estoy seguro que me dijo el 80% en vez del 70%, pero eso ya no lo puedo discutir....

Otra cosa y que nadie le da importancia, es eso del:

con renuncia expresa a los beneficios de orden o excusión y división,

sabes de qué va??, si quieres luego te cuento .......

Pues no estaría de más saber de qué va la clausulita.... me has dejado intrigado. En principio no le había dado importancia... pero me has dejado mosca

"Con renuncia expresa a los beneficios de orden o excusión y división"

A ver, ¿el sentido común indica que si no puedes pagar el banco va ir contra tu casa antes que la tus avalistas no?, pues con la renuncia del beneficio del orden el banco decide contra quien va primero, no puedes alegar que “por orden” según salen en la escritura, se ha renunciado a ello ¿Por qué?, imagínate que tu casa está en una construcción en lugar donde viven personas sencillas y trabajadoras pero con pocas posibilidades económicas, y saben que tus avalistas tienen una casa de 500 m2 en Puerta de Hierro (Madrid), que vale una pasta y le das una patada a un árbol y salen 27 compradores con ofertas, pues al banco le puede interesar dejarse de ejecutar tu casa que no la venderán ni a la de tres, e ir a lo directo y fácil.

Excusión, viene de excusa “mire somos mayores estamos malitos y no nos pueden quitar la casa”, no vale se ha renunciado a las excusas. Ah… y si es excusión de excusa, no exclusión de excluir como a menudo la gente se confunde.

División: Mire banco como hemos firmado 4 personas, ustedes nos dividen la deuda en cuatro partes y cada uno pagará una cuarta parte, yo ahora mismo pago la mía y apáñese con los demás, no, no, se ha renunciado a la división de la deuda, todos responden de todo hasta que el banco o caja cobre absolutamente todo, capital, intereses, gastos y costas.

Esto es todo teoría, porque la practica indica que si no se paga una hipoteca el banco va por la casa hipotecada y si esta no alcanza luego va por los avalistas, no sé si alguna vez han ido primero por los avalistas que por la casa hipotecada, no lo sé pero lo dudo…….