De todos modos y aunque no tuviera un rédito la financiación del local solo me costaría 521.44 anual sobre 45 euros/ mes para un inmueble que me lo quedaría en propiedad.
A todo ello hay q ver que se podrían realizar amortizaciones antes de vencimiento ya que tengo acciones con pérdidas que espero que se recuperen.
Muchas gracias.En función de los datos del inmueble precio ,financiación y renta mensual.Cual es tu opinión? Que harías?
Como tu sabes los depósitos apenas rentan, la bolsa con incertidumbre así como los negocios.Este local puede revalorizarse, el precio bueno.
Yo llevo alquilando desde 1997, y todo lo que produce lo he reinvertido en nuevas fincas. Ciertamente son ciclos, llevamos ahora un tiempo de rentabilidad insuficiente, pero la cosa se está reactivando, con lo cual no volveremos a precios de alquileres de 2007, pero tampoco se mantendrán los de 2013 ..... eso si, de locales prefiero no, el mercado es menor que en las viviendas, me refiero a unas en zonas adecuadas, no cualquier cosa por la simple razón del precio.
Yo creo en los alquileres, y más tras esta crisis, España es un estado en que la propiedad ha estado muy arraigada, siempre se pensió que alquilar es tirar el dinero, pero estos últimos años han indicado que no es así, el alquiler da cierta libertad.
En el resto de Europa, la proporción de alquiler y propiedad es mucho mas alta que aquí, y el camino está marcado, el alquiler se va a incrementar, ahora bien, buscar rentabilidades del 7, 8 - 10% son casos excepcionales, lo normal es 4-5% como mucho ..... a no ser que tengas una finca adquirida en 2007, y alquiler de ahora, pero alguna inversión de reforma se habrá hecho .....
También pienso como tu pero la rentabilidad del 8/10 % no es tan ficticia si trasladas la compra de un inmueble y su alquiler como alquiler vacacional en lugares top.En tu caso me hablas de Barcelona quizás ahi el precio sea elevado de compra pero yo pienso en otras localidades y que no sean solo por sol y playa.Y compra de inmueble aunque sea rehabilitandolo.
Pues no lo consigo excepto en fincas que adquirí antes de 2005 .... prefiero apostar por la estabilidad, los ingresos son menores, pero recurrentes y sostenidos .... son formas de ver las cosas.
Los pelotazos han desaparecido de la bolsa,del mercado inmobiliario etc los márgenes son escasos pero sigue habiendo oportunidades. Hace unas semanas concurrir a una subasta de inmuebles y propiedades de una empresa en concurso de acreedores precios al 10 /15% del valor tasación del 2008.
Hola Wolfgang Petersen
Hoy he ido a visitar el local y te comento.El precio que pide seria 49.000 euros la renta 400 euros/mes IBI 182 euros no hay comunidad. Se podría bajar algo el precio quizás hasta 46.000/47.000 y escriturar por 36.000 con lo que con itp y demás gastos estaría en 51.000 más o menos.Creo que eso del vuelo no podría beneficiarme.Quisiera pedir financiación por 40/50 % total.Ahora queda ver si financiación vía hipoteca o crédito personal. Como lo ves?
Sobre lo de escriturar a 36.000 no lo entiendo (ni lo quiero entender)
W. Petersen es el Nick, se trata del nombre del actor que encarnaba a Gilbert Grissom en CSI Las Vegas, pero no conseguí darme de alta como tal. Gil Grissom o Grissom, porque ya "estaba pillado" en Rankia ....el actor es William Petersen.
Lo "de vuelo" lo tienes siempre, con independencia del valor, a ver porque esto creo que no lo acabas de entender, con lo cual entiendo que soy yo quien se explica mal ....
Un edificio, cualquier edificio, está formado por el suelo, el terreno, y la construcción del edificio ... de la misma forma que el del primer piso o de los bajos es en parte propietario del tejado común, no son solo los de los áticos los que tienen el tejado, ya que este cubre a todo el edificio, tampoco es que los de los bajos son los únicos propietarios del terreno, dicho terreno es de todos los comuneros (propietarios de la finca), por tanto todo edificio, repito todo, tiene una parte de terreno, ni no lo tuviera el edificio estaría volando tipos las rocas dela película Avatar, que no sé como, pero no tienen soporte en suelo alguno ......
Por tanto cuando se hace "el reparto" de propiedad, es una cosa que se llama división horizontal, de forma que se asigna una parte del terreno a cada uno de los pisos y locales, a esto se le llama "cuota de participación", que suma de todos es 100 .... que también contiene una proporción en la propiedad del ascensor, de la escalera, etc.
Si en lugar de esto es una nave.... pues nada, el total del terreno pertenece a dicha nave ....
Con lo cual como las fincas se venden por el total, hay que buscar la manera de darle un valor a cada cosa, una parte al terreno y otra al edificio. Esto es importante, porque cualquier bien, sea finca, maquina, instalaciones, se deprecian con el tiempo, el uso, la antigüedad hace que su valor caiga, un coche nuevo vale 10.000 € y dentro de 4 años, vale la mitad, entonces la amortización pretende reflejar la realidad de tal depreciación de cualquier bien.
Tú me dirás es que los pisos y los locales tienden a subir de valor, a ver ... son dos cosas distintas, si eres propietario de un piso, y pidieras una tasación del mismo, la compañía de valoración te daría dos valores (bueno 3, pero el tercero tiene que ver con el importe a asegurar) ..... uno que es el valor que tendría si fuera nuevo, y el otro el que consideran que vale por la depreciación por antiguedad. Luego que el mercado tienda a subir los precios es otro tema, lo que es un hecho es que por antiguedad las cosas se deprecian en cuando a su valor, la especulación inmobiliaria es otro tema.
¿Cómo calculamos lo del suelo (terreno) y lo del vuelo (valor de los ladrillos, cemento, instalación de agua, gas .... ) ? pues podemos hacer a ojo, pensar que en aquella población, se dice, se comenta que cualquier finca se vende a tanto el metro cuadrado y el terreno supone el 30% del valor total, bueno si es Madrid o Barcelona, tal vez sea un 60 del terreno, y si es Zaragoza, Valencia, Málaga, Sevilla ... puede que eun 50-50 .... vale ¿Y si haces esto que ocurre? Pues que hacienda lo puede admitir o no, normalmente no, porque es un valor que no se apoyaría en nada. Entonces la mejor solución es aplicar su valoración, no olvides que el Catastro es una parte del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, con lo cual si tomamos su valor no habrá nada que objetar.
Entonces, lo vuelvo a explicar, y con esta base calcula tu mismo la proporción, según lo que puedas ver el dicho recibo.
Impagina que este local está valorado en el catastro en 18.544,17 € (es un suponer) y en el mismo recibo pone valor de construcción 12.480,20 ... con lo cual el valor del suelo será la diferencia, o sea 6.064,72 € ... ahora hagamos los porcetuales .... la construccion es del 67,20% , pero claro tu no has pagado por la finca nada de 18.000 €, te ha costado más, pongamos que son
49.000 € totales, suponiendo que pagarás 4.900 de impuestos, el notario imaginemos que 725 € y el resgistro 213 €, tienes por tanto un coste total de 54.838,00 € .... aplicas el 67,20% de esto y tienes que el coste pagado mas impuestos y gastos se considera "vuelo" o construcción exactamente 36,851,14 €, lo que resta es la parte de terreno, que no se amortiza, repito .... entonces te podrás aplicar como gasto gada año un 3% de esto, o sea 1.105,54 € que se supone la depreciación del valor de la finca, lo que se hace vieja !!!!!!
¿Porque no se amortizan los terrenos? Es un tema contable, pero tiene su lógica, una finca se hace vieja, y llega a un punto, dentro de muchos años, que hay de echarla abajo por ruina, y hacer un nuevo edificio, o se puede conservar con una reforma integral, que tiene que suponer reforzar la estructura, porque ya no se aguanta, como ves, los edificio se hacen viejos por más que los conserves.
Per un terreno no se deprecia, el suelo sigue ahí, a lo mejor alguien choriza algo de tierra para un par de macetas, pero no más que esto .... de ahí que no se amorticen ....
No puedo entrar en si es buen o mal negocio para ti, ni si puedes pedir un personal o un hipotecario, esto útimo va a depender de lo que opine el banco de tu solvencia, si basta con tu firma y promesa de pago, o quieren algo tangible como una hipoteca .... Volviendo al negocio, claro que lo veo, tan claro, que no entiendo al inquilino, imagina que lo compra él y de alguna forma consigue aportando otra garantía mayor, otra finca que pueda tener una hipoteca de 54.838 €, que es lo entre todo cuesta la finca (con gastos e impuestos), vale, vale, nungun banco presta el 112% del valor de una finca, pero no sabes si tiene otro medios, supongamos que si, es solo para calcular ...vamos a ver una hipoteca de este importe, y la pondré carilla, al 5% por ejemplo y a 15 años, que es lo máximo para algo que no es vivienda ..... el simulador del Banco de España que te enlacé ayer .... ¿Sabes a cuanto la hipoteca en total? pues 433 € al mes, y la calculo carilla, al 5%, si se calcula al precio que para una empresa se puede obtener ahora, aunque puede subir en el futuro, debido a revisión e interés, un euribor mas dos puntos y medio es un 2,70% con cuota de 370,84 €.
Entonces me estás diciendo que le interesa pagar 400 € de alquiler, cuando por lo mismo o puede que menos, puede comprar la finca, resultando que la finca será tuya, pero la paga él, enterita la paga, y nunca será suya .... pero te diré más, imagina que la compra, y luego las cosas van mal y tiene que venderla, y supongamos que por la mitad de estos 49.000 € ... pues da lo mismo, porque si la compra, podrá recuperar una parte, la que sea, aunque sea ridícula, si alquila a tí, cuando la venda, ... nada recupera, porque no es suya, es tuya .....
Si se indica que él no la puede comprar, porque va justo de pasta y nadie le dará un euro de crédito, ya que si negocio va tirando, y solo eso ..... la pregunta es otra ¿conviene tener un inquilino con riesgo de impago?
Me falta algo ...... también es posible que el inquilino no quiera comprar, porque es un compromiso, el alquiler da cierta libertad .. vale, Ok. ¿cuando se de cuenta de que está paggando tu finca, pero no es suya, qué hará? supongo que buscar un local má barato ..... entonces ¿tendrás a otro que siga pagando tu hipoteca y un poco más, y contento?