Consejo hipoteca

Hola.
Mi mujer y yo estamos estudiando adquirir un terreno y hacernos una casa para primera vivienda

Nuestra situación es la siguiente:
- Ella es funcionaria con plaza en propiedad y unos ingresos de 1.850€/mes netos. Tiene un piso en propiedad y libre de cargas valorado en unos 160.000€. Lo va a poner en alquiler, por la zona están pagando unos 500€/mes o algo más.
- Yo estoy cobrando el paro (me quedan 8 meses). También soy rentista y actualmente cobro 1500€/mes netos. En mejores épocas cobraba 2.400€/mes. Además poseo un piso en propiedad y libre de cargas valorado en unos 170.000€ en el que vivimos. Una vez que nos mudáramos también lo pondría en alquiler a unos 500€/mes. También poseo 1/3 de dos locales en la zona más céntrica y comercial de la ciudad (también están libres de cargas).
- Tenemos 70.000€ ahorrados.

La cantidad para comprar el terreno y la casa es de aprox. 310.000€ por lo que tenemos pensado solicitar 260.000 y dejar un colchón de 20.000€.
¿Nos la pueden conceder a 30 años? Nos gustaría con dos años de carencia para poder seguir ahorrando mientras la construyen.
Gracias.

Yo diría que no. El respaldo que tenéis es inmobiliario y los bancos no quieren oir hablar de eso. Tus rentas vienen de alquileres, cosa que hoy por hoy es muy inestable. Dicho en otras palabras el día menos pensado se te queda vacía la vivienda de alquiler o los locales y ya la hemos formado.

310.000 + 10% de gastos aprox es 341.000 - 50.000 que aportáis es 291.000.

La cuota se os quedará en 1400 euros. Sin vender patrimonio y aportarlo a la operación creo que no os darán la hipoteca casi seguro.

No voy a entrar a valorar por qué alguien en paro y su pareja mileurista quiere firmar 50 kilos de trampa a 30 años ya que no es asunto mio. Faltaría más.

Suerte.

Gracias por tus consejos:
1- Mi pareja "dosmileurista" lo tiene asegurado por vida.
2- Nuestros activos inmobiliarios están valorados en 865.000€
3- Mis rentas "en crisis" son de 1.500€ sin crisis han llegado a 2.750€ (como bien dices es a 30 años se supone que la crisis habrá terminado). En 15 años no han estado ni tres meses sin alquilar con la que está cayendo, es cuestión de bajar el alquiler para que los inquilinos no se vayan.
4- Tengo 40 años, 17 de ellos cotizados y estoy en paro voluntario (para criar a mi bebé de 4 meses). Espero en 30 años volver a encontrar trabajo.
5- Además pondríamos los dos pisos en alquiler (se alquilan fijo porque están terminando el hospital nuevo y todo lo que hay por la zona se alquila bien).
Esto todo sumaría 1850+1500+950=4.300€ y aún así no me la darían? joer pues si que está la cosa requetechunga.

Por cierto, en estas mismas condiciones ella ha pagado una hipoteca de 85.000€ en 8 años y yo una de 75.000 en 10.
¿Nos aconsejas mejor rehipotecar los dos pisos? ¿Se puede hacer?

Insisto, gracias por tu opinión.

El problema es que las entidades han estandarizado mucho las hipotecas. No entran a valorar si tienes ingresos por alquileres (se les escapa a su gestión) y esos ingresos posiblemente no te los computarán. Creo. Vuestra situación económica es buena pero inusual. Conozco parejas como vosotros y he visto absurdos de ese tipo. En cuanto te sales de lo normal, por lo general no se complican. Creo el tema vendría por hipotecar los dos pisos y poner en garantía las tres propiedades, eso sería una opción. Otra intentar vender alguna y bajar lo que se pide.

Posiblemente a efectos del banco estés presentando un nómina de 1850 euros (podríamos discutir si eso está asegurado de por vida, que en mi opinión es tajantemente no). También había asegurado por vida 2 pagas extras y ahora hay una, y mañana te pueden bajar el suelo, y pasado y el mes que viene, de forma que seguro hoy por hoy no hay nada más que una cosa y ya sabes cual es. De hecho, conozco casos de hipotecas denegadas siendo funcionario, curioso y absurdo pero así es.

Creo que lo que deberíais hacer es ir al banco en que tengáis parte o todo de vuestras gestiones (que os conocerán) y plantearle la situación como en el post y a ver qué os dicen de primeras. Las entidades online pasar de ellas, esas dan café para todos y punto. No quieren complicaciones ni entienden de rentas de pisos ni de locales.

El planteamiento es de una pareja inusual y por lo tanto requiere un trato especializado y que acepten meterse en el tema. De todas formas sin garantías adicionales estoy casi seguro de que te dirán que nones.

Y por cierto, te felicito por haber dejado el trabajo y dedicarlo a tu hijo/a, creo que es una de las mejores decisiones que se pueden tomar en la vida pero sin ninguna duda.

Suerte y ya nos contarás.

Yo os haría una pregunta. Cuanto os cuesta el terreno? Por que?, porque podría considerarse como un préstamo auto promotor, en cristiano, un préstamo para construir, con lo que primero os pedirían el titulo de propiedad del terreno, tendríais dos años (con carencia), para edificar, y luego los años que os dieran para pagar. Problema, entre comillas, piden proyecto visado y pagado y un montón de permisos. Tambien deberíais contratar la obra con plazo de finalización y precio cerrado, pues los "poyaques" (pues ya que estamos), se llevan un dineral. Desde mi punto de vista, eso es lo que debéis estudiar, el costo de todo eso.
En cuanto a si es viable, el momento es a la vez muy bueno (podéis conseguir buenas ofertas para la construcción y buenos trabajadores, siempre que no sean familia), pero malo para ellos bancos. Pero garantías yo creo que tenéis de sobra, en el peor de los casos que podría pasar, que tengáis que vender alguna vivienda?, o mal vender, tambien en lo mas desfavorable.

Visto lo anterior, ver de hipotecar una de las viviendas. Un consejo al banco, nunca debes de enseñarle todas tus cartas, deja que sea el el que pregunte, pero nunca le cuentes toda tu vida de entrada.

Un saludo

El terreno ronda los 120.000€, aún estamos negociando. El porque, porque está muy cerca del centro.
La casa ronda los 180.000€ con una constructora a precio cerrado (incluye geotécnico y proyecto). Ya puse un sobrecoste de 10.000€. El tiempo de construcción 18 meses aprox. tienen una penalización de 26€ por cada día de retraso.
Estaba barajando eso, una hipoteca auto promotor, pero veo que una de las condiciones es tener el terreno y no es el caso.
Gracias por tus consejos.

Vamos a ver... en mi opinión o lo que yo haría... veo mucha concentración de ladrillo que a estas alturas del partido mas que considerarlos "bienes" yo los considero "males" por su riesgo. Alquilar es un riesgo grande, hay que pagar impuestos por ellas (cada día aumentan) y se deprecian cada día mas.

Chusin ¿os habéis planteado liquidar las dos viviendas o algún local?

Podríais construiros la casa a medida, no deber nada a nadie, mantener vuestros ahorros y disfrutar de vuestros sueldos.

Los locales son intocables, un tercio es mío y los otros 2/3 de mis hermanos. Además son mi medio de subsistencia y mi plan de pensiones.
Lo de vender los dos pisos no nos gustaría, además en estos momentos no creo que hubiera compradores, tardarían en venderse. Podríamos estudiar vender uno y poner el otro a nombre de los dos. Si nos dieran 160.000€+65.000 que disponemos ya solo necesitaríamos 85.000. Se puede estudiar.

La otra opción que barajamos es comprar el terreno ahora (ponemos 60.000€ nosotros) y pedimos 60.000 + el IVA al banco. El problema que le veo a esta solución es que retrasamos la operación al menos 8 ó 10 años. El crédito para un terreno para construir es al consumo no? Los intereses acojonan!

Gracias, estoy recibiendo muchas opciones y útiles consejos.

El lunes iremos por el banco a ver que nos cuentan.