Alquiler con opción a compra, necesito opiniones

si es como dices, que el precio del piso es inferior al del mercado y que el alquiler si es el de mercado, entonces si que encaja, es decir, el precio de la opción no es elevado.

queda lo del depósito, que se pierde si no ejercitas la opción. esto podría ser lógico en situaciones alcistas, cuando el vendedor quiere también un % de esa subida esperada. sin embargo, en situaciones como la actual, en la que se esperan bajadas, pudiera parecer abusivo.

creo que bien razonado puedes tener margen de negociación con el propietario.

La fianza tiene sentido en cualquier escenario, alcista o bajista, el propietario quiere vender, no alquilar, para facilitar la venta ofrece un alquiler con opcion de compra a modo de financiacion personal. La fianza esta para incentivar la compra, si no compras, la pierdes. No esta para llevarse ninguna plusvalia, pues se descuenta del precio del piso.

T.

creo que hay que distingir:
- fianza, para asegurar la adecuada conservación y pago de la renta. (que siempre se devuelve cumpliendo los anteriores requisitos)
- coste de la opción: este coste, en todos los mercados, es mayor cuanto mayor sea la expectativa de revalorización del activo, y menor, cuanto menor lo sea. ¿como entiendes que ha de ser este coste en esta situación?. ¿y si la expectativa es de disminución del precio del activo?

Los contratos de alquiler con opcion de compra que he visto hasta ahora solo tenian como fianza (deposito, o como qiueras llamarlo) el coste de la opcion de compra. Hace unos anhos, en plena expansion de la burbuja, me han pedido 6000 euros para un piso por el que pedian 240000. Hace dos meses me han pedido 7000 por otro de 180000 y tampoco me ha parecido fuera de tono, de hecho, estoy negociando una baja de precio y como contraprestacion ofrezco un deposito mayor, porque el vendedor valora el efectivo que pueda entregar de cara por cuestiones que ni conozco ni me interesan. Yo creo que el coste de la opcion de compra es simplemente otro elemento en la negociacion, tan variable como el precio de venta, los plazos de compra o la inclusion o no de muebles. Depende mas de la situacion de cada uno que de si los pisos estan subiendo o bajando.

T.

claro, todo es negociable, y lo que da fuerza a las posiciones negociadoras es la coherencia respecto a la situación de mercado en cada uno de los aspectos a negociar: precio de compra, plazos, precio alquiler, precio opción, plazo de la opción ... por eso siempre conviene identificar las posiciones de fuerza de cada una de las partes.

y luego, pues es tal como dices, todo depende de como cada uno lo ve, o de su situación, y del mix concreto de todas esas variables. yo identifico como una situación de poder el estar en un mercado bajista, es decir, por algo que hoy vale 100 y por lo que todos, el mercado, espera que mañana valga 80, o 50, pagar una opción de compra no tiene lógica de mercado. y es esto lo que digo que me da fuerza para poder negociar en mejores condiciones el resto del mix.

espero haberme explicado ...

en un contrato conviene contemplar todas las posibles casuísticas. pasado el tiempo, puede que una de las partes cambien de intenciones, y hay que procurar que ese cambio suponga el menor quebranto posible.

es una equivocación que por creer hoy que estoy totalmente convencido de la conveniencia de comprar un piso no contemple que pasado un año ya no esté tan convencido; por eso, he de procurar tener siempre una salida no muy onerosa, es decir, tengo que negociar también el precio del alquiler y el del precio de la opción (llámese como se llame).

En cualquier caso el precio de la opción es tan solo un incentivo para compra. Si el comprador no se decide finalmente por la compra, el vendedor se asegura un "interés" por no haberlo hecho antes.

S2

Bueno, gracias a todos por vuestras explicaciones :)
Ayer fuimos a ver el piso con mis suegros y mi cuñado, y nada más entrar el baño estaba inundado. Resulta que anteayer, cuando lo fui a ver sólo con mi marido, justo antes de irnos él fue al baño y la cisterna hizo un ruido extraño. De ahí la inundación. La cocina tenía azulejos "bufados" (no sé como se dice en castellano, "desconchados" supongo que sería la palabra) que en cualquier momento se iban a caer... Bueno, cosas que en la primera visita no vimos que nos dejó con mal cuerpo. De ahí entendemos el bajo precio: el dueño quiere deshacerse del piso pero tampoco lo quiere mantener, ni en nuestro período de alquiler, así que si tenemos que arreglar las tuberías del baño y volver a hacer la cocina es algo que deberíamos pagar de nuestro bolsillo antes de asegurar la compra... lo que me ha dejado con mal cuerpo, que aunque lo fuéramos a hacer de todas formas en el futuro, yo no contaba con tener que arreglar un piso que aun no es mío y que puede que no lo sea si me decanto por otro mejor después de los 2 años de alquiler.

Por otro lado (y esto ha sido la gota que colmó el vaso), la chica de la inmobiliaria no nos dijo los gastos de la comunidad hasta que se lo preguntamos. Se ve que hace poco cambiaron el ascensor y hay un plan para pintar la fachada, etc. y nos prometió que estuviésemos tranquilos que había "mucho fondo" pero que la comunidad eran 100€ mensuales, agua incluida (por lo que el agua es comunitaria y no hay contadores individuales), hasta que acabasen las reformas, y que normalmente son 70€ (pero no parecía que tuviera mucha idea). Me extraña que si hay mucho fondo, haya subido el precio de la comunidad.
El edificio está "abandonado", por decirlo de alguna forma: en la entrada hay azulejos que faltan, faltan tulipas en las lámparas de la entrada, y había un cartel diciendo que se iba a subir la comunidad porque el consumo del agua se había disparado.
No sé, de alguna forma me dió la impresión que hay 4 vecinos que pagan y el resto pasa. Si hay mucho fondo ¿cómo es que la finca está en tan mal estado? Teniendo en cuenta que la comunidad (y la convivencia con vecinos) es algo de por vida, este punto nos ha hecho echar atrás nuestra decisión.
Sigo pensando en que el alquiler con opción a compra es el mejor modo de acceder un piso mientras no me concedan la hipoteca, pero creo que voy a subir mi presupuesto de 100k a 120-130k e intentar buscar algo mejor que a la larga no me dé tantos problemas aunque tenga que estar más años de hipoteca o con una cuota más alta.

Quizá me salga a cuenta buscar algo de 130k pensando en comprarlo y pedir hasta 5 años de alquiler con opción a compra, que al fin y al cabo ese dinero lo puedo pagar poco a poco y se descuenta del precio final.

Gracias a todos por vuestros consejos! Si vuelvo a encontrar algo interesante y tengo dudas ya lo pondré por aquí.