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Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

8 respuestas
Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE
Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE
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#1

Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

carriber
Rankiano desde hace alrededor de 16 años
Empleado de Banca desde 1976 - aficcionado a la Bolsa - pequeño inversor
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carriber

Me ocurrió en 1993, me interesó una plaza de garaje, pero al pedir la Nota del Registro, pues no aparecía, vamos estaban todas las plazas del sótano de garaje menos la mia y eran correlativas, pero no estaba.
La respuesta o el error fué el siguiente: son un total de 44 plazas, pero en dos Fincas distintas:

Finca 1 = plazas 1 a 28 = 28 huecos registro.
Finca 2 = plazas 29 a 44 = 16 huecos registro.

Pero en la Finca 2 se equivocaron y calcularon de 29 a 44 que eran 15 (simplemente restaron) y realmente son 16 AMBAS INCLUIDAS (en escrituras y Registro van como 1/15 todas) pero hay 16 escritura y garajes.

O SEA EL ULTIMO DE LOS 16 REALES QUE REGISTRARA SE QUEDABA SIN HUECO, VAMOS SIN PODER REGISTRAR, ESE FUE EL QUE ME LA VENDIA, PUES LA RECIBIO EN PAGO DE UNA DEUDA Y EN CONTRATO PRIVADO QUE ELEVO A ESCRITURA PERO NO LE DEJARON REGISTRAR.

SOLUCIONES:
1) Para rectificar esto se debería efectuar PROCESO DE PROPIEDAD de la Finca, por lo que deberian modificar todas las escrituras de la Finca 2, COSA IMPOSIBLE de realizar para firmar 16 propietarios modificando.
2) He oido que pasados unos años (quizás 20) desde que escrituras un bién, pagas el IBI, la Comunidad, etc... puedes elevar ante un JUEZ algo así como un EXPEDIENTE DE DOMINIO y entonces en el Registro, te tienen que registrar el bién.
Os ruego me aporteis vuestros comentarios y ayuda, no me importa esperar años y tener en cuenta que escrituré ya en 1993 por lo que las fechas para realizar algún trámite Registral puede que ya se puedan realizar.
Gracias.

#2

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

Catalega
Rankiano desde hace más de 13 años
Ángel Campos Rufián, Abogado especialista en seguros y productos financieros.

Calle San Felipe, 11 3° Dcha. 14003 Córdoba.

Teléfono 957202285
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Catalega

Sí, la opción dos es correcta. Pero lo que no entiendo es como, siendo un error material del Registrador (o de quien aportó la documentación) no se hace de oficio, pues no perjudica a terceros, simplemente es anotar la existencia de esa plaza de garaje que no aparece. No creo que sea tan difícil.

#3

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

carriber
Rankiano desde hace alrededor de 16 años
Empleado de Banca desde 1976 - aficcionado a la Bolsa - pequeño inversor
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carriber

En principio la sóla existencia de 16 escrituras en las que habla en cada una de ellas de 1/15 hace que se fuerce a modificar esta relación con aceptación de cada uno de los otros 15 propietarios, no es correcto que no les afecte, ya que pasan a ser propietarios de 1/16 según el tÍtulo que quedaría modificado, por otro lado ¿el plazo de 20 Años, seguirá siendo así?, ya que en otros temas, como en la antigua exención de los herederos a tributar por herencia bajó desde los 20 años hasta los 10 e igualmente para los expedientes de domínio pudiera haber bajado.
En el Registro no podian inscribir 16 plazas, ya que eran 1/15 y la última quedaba fuera, aunque físicamente, fiscalmente, comunidad, etc... figure, pero era necesaria la modificación que afecta a los otros 15 y que estuvieran todos y además de acuerdo.

#4

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

Catalega
Rankiano desde hace más de 13 años
Ángel Campos Rufián, Abogado especialista en seguros y productos financieros.

Calle San Felipe, 11 3° Dcha. 14003 Córdoba.

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Catalega

¿Has mirado el título constitutivo de la comunidad? Ahí tiene que venir reflejado. Pero sigo pensando que se trata de un error material y que se debería rectificar de oficio.

Artículo 1957 del Código civil:
"El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. "

#5

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

carriber
Rankiano desde hace alrededor de 16 años
Empleado de Banca desde 1976 - aficcionado a la Bolsa - pequeño inversor
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carriber

Catalega, muchas gracias por tu ayuda, veré con el Administrador de toda la Comunidad el tema del Título Constitutivo de la Comunidad, de hecho figuran todas las plazas, ya que emiten recibo de Comunidad y los tenemos domiciliados en Bancos, en cuanto al Art.1957 no llego a entender lo de presentes y ausentes, 10 y 20 años. He pensado llamar al Registro de la Propiedad, ya que cuando compré e hice la escritura, hablé con un Abogado, que me dijo que iba a costar muchísimo dinero rectificar, si conseguia la firma de los otros 15 y además hablé en 1993 con el propio REGISTRADOR y me dijo que no se podía hacer nada sin la firma de modificación de todos ellos en cuanto al Registro, me puse en contacto con uno de los Promotores (eran dos socios) y recordaba varios errores en toda la Finca, pero no pudo ayudarme más, así que compré en escritura pública, por cierto para evitar en el futuro algún problema de herencia y tal, lo ESCRITURE A NOMBRE DE MI HIJA, ENTONCES MENOR DE EDAD Y REPRESENTADA EN LA COMPRA POR MI ESPOSA Y YO, así en el futuro ya era de ella, al menos la escritura de propiedad y me aconsejaron varios, entre ellos el abogado, que NI TRIBUTARA EL IMPUESTO, NI LOGICAMENTE PRESENTARA A REGISTRAR, Muchas gracias.

#6

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

Ivanhoe
Rankiano desde hace alrededor de 13 años
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Ivanhoe

El Expediente de dominio NO es aplicable a esta caso, puesto que hay propietario conocido y además tiene Escritura Pública. Y todo el que tiene Escritura Pública tiene derechoa que se la inscriban en el Registro.
La solución en muy sencilla: quien cometió el error tiene que rectificarlo. El Notario que hizo esas 15 escrituras cuando había 16 plazas de garaje y el Registrador que las inscribió, tienen que rectificar, les guste o no, aunque no creo haya ninguna razon para que se nieguen.
Para cambiar los coeficientes de una Comunidad tienen que firmar todos los propietarios, pero este no es el caso, puesto que aqui se trata de rectificar un error.
El procedimiento es decirle al mismo Notario (porque otros puede que no quieran) que rectifique esas Escrituras y al Registrador que inscriba las modificaciones. En caso de que se nieguen (lo cual no tiene sentido, salvo que el Notario haya desaparecido) ir al Juzgado de 1ª Instancia que corresponda y el Juez los obligará a rectificar, o bien, el mismo Juez dictará una Resolución modificando esas Escrituras, y ese documento es inscribible en el Registro (si debe citar o no a los otros 15 propietarios es asunto del Juez)

#7

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

carriber
Rankiano desde hace alrededor de 16 años
Empleado de Banca desde 1976 - aficcionado a la Bolsa - pequeño inversor
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carriber

La verdad es que es un asunto tan simple ( DE LA 28 A LA 44 SON 16 PLAZAS) los coeficientes de la comunidad son los apropiados ya que el total de las propiedades está pagando gastos según su porcentaje de propiedad en el conjunto y esto lo lleva un buén Administrador Colegiado.
Por otra parte, podemos pensar en una rectificación via Notarial de 16 escrituras ( incuida la mía que también pone 1/15) pero ¿tengo que buscar las 16 escrituras y a sus propietarios? ¿basta con que el Registrador se involucre ( en 1993 se cerró en banda y me dijo que se rectificaran) y lo haga de oficio, tan simple como abrir un hueco registral, como tantos otros que hacen anotando una afección por error de cálculo en las otras 15 fincas "dígase, donde pone 1/15 debe poner 1/16 no se tuvo en cuenta ambas inclusive, sino que se hizo por resta entre 44 menos 29 y que NO SON 15 PLAZAS, sino 16.
La verdad es que no tengo ninguna prisa como veis llevo sin tocar el tema desde 1993, está anombre de mi hija y sólo me preocupa el no tenerlo BIEN, aunque a ella se lo he explicado "para que lo sepa exponer" pero me quedaría más tranquilo si lo pudiera dejar inscrito, ya que si deseara vender algún día, a ver como se lo explicas al comprador, vamos yo en principio creo que desconfiaría de comprar algo sin Registrar.Gracias.

#8

Re: Plaza Garaje sín hueco Registral-NO REGISTRABLE

Negociante
Rankiano desde hace casi 13 años
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Negociante

Realmente te doy toda la razon, no creo que nadie quiera comprar algo sin registrar en estos tiempos que corren.
Por lo que veo tu abogado no te soluciona nada yo lo que haria es irme a otro abogado y plantearle el tema a ver si lo soluciona o por lo menos haria un escrito al registro de la propiedad explicando el problema para dejar constancia de que han cometido un error mas que nada para ver por donde sale el registrador.

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