Herencia sin escriturar desde 2019: actualización de valor para futura venta e IRPF

Buenos dias,

Quería hacer una consulta sobre una herencia en Andalucía (Málaga) y la posterior venta de una vivienda, porque tengo dudas importantes sobre el valor que debemos declarar ahora y cómo afectará al IRPF futuro.

Mi padre falleció en diciembre de 2019 en Málaga capital y dejó testamento. Mi madre quedó como usufructuaria vitalicia de la vivienda habitual y mi hermana y yo como herederos legítimos de la nuda propiedad.

La vivienda está en Málaga, barrio Ciudad Jardín.

En su momento presentamos correctamente los modelos 650 y 660 dentro de plazo ante la Junta de Andalucía en Málaga. No tuvimos que pagar Impuesto de Sucesiones por las bonificaciones entre padres e hijos en Andalucía, pero sí pagamos la plusvalía municipal.

En el modelo 660 figuraba la vivienda con estos datos aproximados:

(Entiendo que ese valor declarado correspondía a la parte heredada de cada heredero).

La cuestión es que en 2019 el notario nos comentó que, si no pensábamos vender la vivienda, no era necesario hacer inmediatamente la escritura de aceptación y adjudicación de herencia e inscripción registral, porque ya estaban liquidados los impuestos.

Ahora, 6 años después, mi madre es ya mayor y se ha venido a vivir conmigo, por lo que hemos decidido vender la vivienda.

Ya tengo comprador por 219.000 € y el próximo jueves 14 vamos a firmar la escritura de aceptación de herencia para posteriormente inscribir la vivienda a nombre de mi hermana y mío y poder venderla.

Aquí viene mi duda:

Tanto la notaría como la Junta de Andalucía nos indican que, aunque el Impuesto de Sucesiones de 2019 ya está presentado y prescrito administrativamente, ahora debemos volver a presentar documentación/actualizar el modelo 660 para adaptar el valor del inmueble a un valor actual.

Nos indican además que el valor no puede ser inferior al valor de referencia catastral actual, que asciende a 128.101,13 €.

La notaría nos recomienda declarar aproximadamente unos 150.000 € como valor actual de la vivienda en la escritura/herencia, porque dicen que eso nos beneficiaría posteriormente de cara al IRPF por la venta, ya que aumentaría el valor de adquisición y reduciría la ganancia patrimonial futura.

Mis dudas son:

Añado que:

Muchas gracias de antemano.

A efectos del IRPF no te sirve de nada cambiar valores porque, a pesar de la enorme patraña que te está intentando colar la notaría, el valor de adquisición a efectos de cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial es el que conta en el ISD presentado en tiempo y forma, como es vuestro caso y, si no se hizo, el valor de mercado en la fecha de fallecimiento de tu padre: artículo 36 de la Ley del IRPF; lleváselo al de la notaría para que lo lea.

Pero, claro, los honorarios del señor notario sí aumentan si el valor que le dais en escritura es más alto...

 

“Gracias por la explicación. Para afinarlo: en nuestro caso el usufructo vitalicio de mi madre en 2019 era del 10% (tenía 88 años), y la nuda propiedad se repartió entre dos hijos (50% cada uno de esa nuda propiedad). 

Con esa estructura, ¿correcto entonces que el valor de adquisición a efectos del artículo 36 LIRPF sería el valor del pleno dominio del inmueble en 2019 (aprox. 65.000 €), y no los importes individuales que aparecen en el modelo 660 por heredero? 

Es decir, ¿Hacienda reconstruye el valor total del bien sumando usufructo + nuda propiedad, aunque en el 660 aparezca desglosado por herederos?” 

 

No solo no es obligatorio, es que no se debe hacer. La adjudicación en escritura es una simple replica del reparto teorico que se debió hacer al fallecimiento, y con los mismos valores.
Y no puede ser que en la Junta te hayan dicho otra cosa,  no debería ni presentarse uan nueva liquidación ya que se hizo en su momento, pero como luego en el registro de la propiedad se empeñan en que hace falta, se presenta, porque es lo más fácil y rápido, como prescrita, y con los mismos valores.

Puesto que no se debe actualizar, no

Si, y lo hace

No, el inicial en fallecimiento

Tendría sentido si pudiera hacerse, pero es que no se puede

 

Es que tú sólo vas a vender la nuda propiedad y sólo tu porcentaje de participación; por tanto, el valor es el que consta en tu ISD.
Tu hermano, otro tanto. Y, tu madre, tendrá que declarar la venta de su usufructo, teniendo en cuenta, para el importe de adquisición, que el valor del mismo se reduce un 3% anualmente.

El valor del bien es el valor del bien completo... en pleno dominio, se desglosa en este caso en usufructo y nuda propiedad.
Entendiendo que era ganancial, y que esos 65.000 corresponden a la mitad del piso del fallecido, no al valor total del piso:
Si el usufructo es el 10%, y el piso se valora en 130.000,  la viuda hereda un valor teorico del 10% de la mitad, total 6.500.
Y ese es su valor de adquisición.
Los hijos, 65.000-6.500=58.500 / 2= 29.250 cada uno. Ese es tu valor de adquisición de tu parte.
Preparaos porque el palo en renta va a ser monumental.
El primer notario debió recordaros que se podía haber valorado el piso en el 2019 por un mayor valor, mas cercano al de mercado de ese momento, y probablemente, sin pagar mas impuestos. Ahora ya no cuela

Entiendo que si el usufructo se valoró en el 10% mínimo por su edad ya muy avanzada, no puede reducirse mas, a pesar de que pase mas tiempo.
Aunque esto es una reflexión mia

Buen punto. 
Pero una cosa es el valor del usufructo y, otra, su depreciación. 
Sería una muy buena pregunta para una consulta a la DGT.

Si, pero una cosa que no puede bajar de un valor mínimo (según ellos), no debería poder depreciarse por debajo de ese valor... je je 
Yo desde luego si tuviera que aplicarlo no lo bajaría del 10%, y que vengan y me lo apliquen a ver

 “Entiendo lo que comentas del artículo 36 LIRPF. En nuestro caso el ISD de 2019 está correctamente presentado, con usufructo del 10% y nuda propiedad ya repartida.
 Mi duda no es tanto si se puede cambiar el valor fiscal (entiendo que no), sino si la escritura tardía de aceptación podría generar alguna discrepancia registral o de comprobación al vender por 219.000 €.
 ¿Hacienda suele ajustar el valor de adquisición al declarado en 2019 aunque la escritura se haga muchos años después?” 

La liquidación ISD 2019 está ya prescrita, para bien y para mal.
Para bien, pues ya no es revisable por si hubiese existido omisión de valor.
Para mal, pues ya no es revisable para actualizar el valor de adquisición para una mejor tributación en IRPF.

Eso sí, el coste actual de la escritura, liquidada según el valor de referencia actual, es un mayor gasto de adquisición, aunque se haya producido años después de la adquisición originaria mortis causa.

El valor de adquisición lo declaras tu, y debes poner el correcto, que es el declarado en sucesiones en el momento del fallecimiento, independientemente como digo de lo que pongas en la escritura.
Si pones el actualizado como de adquisición en la renta, estás haciendo las cosas mal, hay riesgo de que te pidan documentos, como mínimo el impuesto de sucesiones presentado en su momento, y, aparte de regularizar la cuota, pegarte una buena sanción. 
Algunos dirán que de manera desproporcionada y presumiendote un delincuente, cuando tu no sabías que lo estabas haciendo mal y que mereces una oportunidad de rectificar un error. En tu caso concreto no podrías decir sin mentir que no lo sabías

Cada uno te dice una cosa. A mi me dijeron que al estar prescrito y no poderse revisar se podía cambiar el valor declarado en ISD y presentar un nuevo 660. En la Oficina Liquidadora pedí una copia del ISD presentado en su momento porque me dijeron que lo habían revisado y yo quería saber qué valores habían puesto ( no me notificaron en su día ninguna revisión) y me contestaron que para qué lo quería si estaba prescrito y daba igual lo que pusiera.
En mi caso los valores de referencia actuales son basatante más bajos de los declarados pero el valor de mercado se parece más al declarado en ISD