Alquiler fiscalidad

Al hilo de lo comentado por W petersen en otro hilo sobre alquiler de garaje, me surgen una duda:

la parte de fiscalidad sobre el alquiler, ingresos gastos amortizaciones etc la tengo bastante clara, es la primera vez que lo hago este año, y gracias a rankia, lo hice chapo, no quedo nada y me salio negativa.
No obstante no se muy bien que ocurre en la declaración con esa partida negativa, ¿¿¿se me reduce de mi base, queda pendiente para compensar en otro ejercicio, ????

Lo digo por que respecto al año q viene, este año sin embargo me sale positiva, por lo que habia pensado en amortizar lo necesario de la hipoeteca para llevar la partida de amortización hasta el limite para que el total sea lo más negativa posible. Pero compensa ?

no se tengo un lio, si alguien me lo puede explicar se lo agradecer mucho.

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a.Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.

2.Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

3.Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

4.Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b.Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Ley Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Saludos.

vale los intereses no pueden superar los ingresos y si no para otro ejercicio.
en mi caso los intereses no superan los ingresos, y sumando el resto de partidas deducibles: seguros, comunidad, amortizacion bien y mobiliario, etc sale un rdt neto negativo, da igaul si el inquilino es joven y demás, le tengo que aplicar el 50%, y me sigue saliendo logicamente negtativo, ejemplo -770
Luego, mi pregunta es ese dinero se deduce o desgrave en mi declaración. Por q

sorry

por que si es asi me interesara forzar el año que viene que salga lo máximo negativo, ejemplo amortizando: la partida de amortización de bien mueble la llevo al limite, alguna mejora, etc
gracias

Lo lógico es que el tema de las amortizaciones las lleves al límite siempre porque te interesará. Veo además que hablas de "alguna mejora", cuando si lees detenidamente el artículo te habla de "gastos de reparación y conservación", no habla de las mejoras. Entiendo que una mejora sería más susceptible de una amortización.
Saludos.

El “amortizar” hipoteca no es el concepto de amortización de bien, la deducción es por la teórica depreciación del bien, que nada tiene que ver con “amortizar” la deuda hipotecaria.

Estamos confundiendo los términos, o eso me parece, a ver …..

Amortización de una deuda = rebajar lo que se debe al banco – consecuencia, debemos menos y pagamos menos intereses.

Amortización de un bien: la teórica depreciación que por el uso se provoca.

Un ejemplo siguiendo con la teoría:

Compramos un juego de comedor para el piso que alquilaremos, el coste del mismo son 5.000 €, le estimamos una “vida útil” de 5 años, entendiendo que por el uso a los 5 años estará para tirar.

Entonces año 1 ……. Valor de coste: 5.000 € amortización por depreciación 20% = 1.000 €, valor neto 4.000 €

Año 2 …. Valor de coste (esto no varía para nada), amortización otro 20% = 1.000, valor neto = 5.000 – 1.000 del año 1, y 1.000 del año 2 = 3.000 €

Con lo que al año 5 el valor neto será cero.

Supongo que me sigues ¿no?

Ahora pensemos que lo que creíamos del 5 años, resulta que al cuarto está para tirar, con lo que si fuésemos una empresa en el momento de “tirarlo al contenedor de voluminosos” al cuarto año, deberíamos amortizar todo el valor neto, porque ya carecemos del bien, con lo cual en el cuarto año amortizaríamos el doble para que la cuenta nos de cero, porque al tirarlo al contendedor no tenemos nada, o sea cero, compraríamos un nuevo mobiliario y volveríamos a empezar.

Pero a pesar de la vida útil que estimemos a un bien amortizable, hay unas tablas fiscales máximas, (1) no podemos ir por libre y amortizar lo que nos parezca oportuno, en el caso de las viviendas en alquiler, la tabla máxima es un 3%, en consecuencia se estima una vida útil de un bien inmobiliario de 33,33 años, y atención solo es amortizable la edificación, como te dije en el otro hilo, y entendiste perfectamente, por lo que parece, al considerar que los terrenos no se deprecian.

Se supone, por tanto, que cada año, la parte de la finca que es aplicable al “tocho” disminuye su valor en un 3% anual, y si luego la vendemos y le “sacamos” al comprador más dinero del que tenemos registrado como valor neto del bien, la diferencia será una plus valía (que no tiene nada que ver con el impuesto municipal de plus valías, esto es otra cosa) por la que pagaremos impuestos. Imaginemos que un edificio que nos costó 130.000 €, de los cuales 100.000 son el valor del “ladrillo” y han pasado 5 años, el valor neto será de 100.000 menos 3% por 5 años que son 15.000 euros, pues valor neto = 85.000 €, mas el terreno que no se ha depreciado, como dije hay que sumarle los 30.000 €, por tanto el valor neto global registrado es de 100.000 – 15.000 + 30.000 = 115.000 €, si lo conseguimos vender por 140.000 €, la diferencia que son 25.000, es la cifra por la cual hacienda nos hará “pasar por caja” cobrándonos en la declaración de renta, el 19%.

Supongo que me sigues ¿no?

Pero Hacienda nos da una ventaja adicional, y esta es que podemos amortizar no el 3% del coste (parte de la edificación, repito excluido el valor del terreno), si no que nos permite aplicar un 3% del mayor de los valores, sea el de coste (gastos de transmisión a nuestro favor incluidos) o el catastral, lo que ocurre es que es raro que el valor catastral sea superior, al menos en los primeros años después de la compra, normalmente el catastral es menor, excepto si hablamos de una finca comprada hace muchos años, entonces es posible que el valor catastral sea superior, pero sería bastante excepcional que una vivienda o un garaje adquirido en los últimos 4, 5 ó 6 años no sea superior el valor de compra.

Como ves, todo esto no tiene nada que ver con la amortización de la hipoteca, de hecho a estos efectos de amortización contable y fiscal, si la pagaste al contado podrás seguir disfrutando de esta deducción, porque no tiene (repito) nada que ver una cosa con la otra.

(1) Bueno ...esto no es exacto, en empresas hay dos conceptos, o los puede haber, uno es la amortización contable y otra la amortización con las tablas máximas fiscales, que no tienen porque ser iguales, pero a ti esto no te afecta, con lo cual explicarlo, sería complicar la cosa para nada, porque no te serviria a ti para nada.

Haber si lo he entendido, la cuota de la hipoteca son:

interes + amortización capital

a los efectos de calcular el redto neto del alquiler, y para ello antes los gastos, esta claro que hay una partida para los intereses bancarios, asi lo he entendido y es exclusivamente lo que he metido en esa partida SOLO INTERES.

Por otro lado hay la posibilidad de meter la amortización del piso que no puede superar el 3% del valor catastral o de compra. Yo lo que habia hecho era sumar las amortizaciones mensaules de la hipoteca, que en mi caso eran muy altas pues me falta poco, y ver si superaba esa cantidad o no. Si era menor metia esa cantidad, si la superaba, la máxima que conforme a lo anterior habia calculado.

Tal y como me dices, la parte de amortización de la hipoteca nunca la puedo meter como gasto, dado que estaba confunciendo conceptos.

Por lo que en amortización del piso meteria todos los años siempre el mismo valor (tenga o no tenga hipoteca), es decir ese 3%. Entiendo que si además no lo alquilo todo el año, prorrateado, verdad?

De una forma u otra, la declaracion del año pasado la habia hecho bien dado que amortize hipoteca superando ese 3%, y luego puse lo máximo.

Lo que pasa que de cara al año que viene, dado que solo lo alquile 3 meses, al objeto de meter el máximo pensaba amortizar lo suficiente de hipoteca para que prorrateando por los meses de alquiler me saliese el másimo posible, el 3% famoso. No obstante, veo que estaba realmente equivocado.

Luego a efectos de fiscalidad de alquiler amortizar hipoteca es indiferente, dado que de la hipoteca solo cuenta los interesés a refectos de calcular gastos y en consecuencia rdto neto.

Tío lo has clavado, o me explico muy bien (lo dudo) o tu eres listo (es bastante más probable que sea esto exactamente). Y te aseguro que para los contables esto es fácil, pero para no contables suele ser un "menú" complicado, no porque lo sea, sino porque si no gte dedicas a un tema, pues es preciso un aprendizaje. Al final la contabilidad es un tema simple, es muy repetitiva, cuando coges la idea, es relativamente fácil.

Respuestas:

A la primera: Si

Neto alquiler......... Si

Mayor de los valores de compra+gstos de la misma o valor de catastro: Si, pero solo en la parte que afecta al valor de la edificación, la parte correspondiente al terreno, no. Mi cálculo de la "separación de conceptos" la hago en base a los valores del recibo de IBI (proporción) pero hay quien hace un cálculo similar con los valores de cada cosa, obtenidos de una tasación para hipoteca, no sé si también es válido, esto a ver si algún "fiscalista" lo responde, si bien en mi opinión es más valido sobre las proporciones del catastro, porque las determina la administración pública, y en sentido común me indica que son mas "incontestables" por su parte.

Si, lo de la amortización de la hipoteca es un tema distinto, se refiere a la rebaja de la deuda, y esto a hacienda (ni a la contabilidad) no le va ni le viene a efectos de deducción.

Si, prorrateado, pero esto para mi es opinable, una cosa es que lo alquiles por temporada, y otra que lo tengas alquilado a 5 años, el inquilino se vaya y el nuevo no entre hasta pasado un mes y medio, en este caso yo entiendo, y tal vez hacienda no opine lo mismo, que sigue estando alquilado fijo, porque el objetivo de la finca no es el alquiler de temporada, es un alquiler fijo.

Lo del mismo importe, si y no, será el mismo importe siempre y cuando tomes uno de los valores, supongo que el de compra, pero a partir del momento que el valor de catastro sea superior, debes cambiar el tercio, en tu beneficio, y es totalmente legal (nota 1)

También son gastos cualquier otra, reparación, adecuación que hagas, bajo el concepto de conservación y reparación, ahora bien si cubres la terraza por ejemplo ya no es una "reparación" es una inversión que se amortizaría igual que el total de la finca.

Los muebles, electrodomésticos y enseres se amortizan al 10% anual, no al 3%m, y cuando los cambies ya te expliqué lo que toca hacer, recuerda amortizar lo que no se ha hecho del viejo dejando su valor a cero, e iniciar una "tanda" con los nuevos de sustitución.

Nota 1: En contabilidad empresarial cuando los inmuebles llegan al valor neto cero, o sea que se ha amortizado el 100% del valor, hay que dejar de amortizar, no está permitido amortizar mas dinero que el valor de coste, pero en “particulares” hacienda permite seguir amortizando siempre, aún cuando el valor lleve tiempo a cero, porque de alguna manera lo consideran como “gastos”, lo cual es teóricamente ilógico, porque cuando el bien vale cero, no es posible y atenta contra el sentido común que valga menos de cero, pero aquí hacienda nos da “una licencia” para seguir y seguir, considerando esta deducción como unos gastos.