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Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

14 respuestas
Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda
Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda
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#1

Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Nos han salido unos interesados en la compra de un terreno urbano, calificado para vivienda. Nosotros somos particulares y los compradores también, sin embargo, en este momento somos sujetos pasivos de IVA, ya que el terreno está alquilado como aparcamiento público al Ayuntamiento del pueblo.

En este caso y aún siendo una operación entre particulares, la venta estaría sujeta a IVA ??? Ya que el  bien en estos momentos genera dicho IVA por su alquiler ??? 

Obviamente si va por IVA, encarece el tema o reduce las expectativas económicas de la venta, porque salvo error sería el 21%
#2

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Por alguna información que he obtenido, parece que esto iría por ITP, siempre y cuando la parte vendedora no se dedique a la venta de terrenos, que no es nuestro caso y, al parecer a tales efectos sería irrelevante si el uso actual, la obtención de rentas de alquiler, suponga que la parte vendedora es ya sujeto pasivo de IVA.

¿Cómo lo veis? 



#3

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

yo diría que es así, que son temas distintos: el tener que cobrar IVA actualmente por estar destinado el terreno a aparcamiento, y el que al venderlo no actúais como empresarios o profesionales ni habéis hecho trabajos de urbanización.
#4

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Gracias por tu respuesta.

Lo que voy a intentar conocer es si el vendedor en su momento pagó contribuciones especiales cuando  la parte sur de la parcela se asfaltó la calle por parte del Ayuntamiento,  se trasladaron los contenedores de basura .... obteniendo algun documento sobre ello, para acreditar que nunca urbanizamos nada, la parcela se limitó a pagar lo que le correspondía por los metros que tiene en aquella parte.

Es un Ayuntamiento pequeño, y nos conocemos todos, la accesibilidad tanto a la secretaria como al alcalde, si fuera oportuno, no creo que tenga ningún problema para obtener algo de eso. Conservando esta documentación por si algún la AEAT quisiera revisar el asunto. 
#5

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

No son temas distintos. Cuando alquilas eres empresario a efectos de IVA y la transmisión de bienes afectos a la actividad empresarial de arrendamiento (a efectos de IVA, el arrendamiento lo es) se considera una entrega "realizada en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional" (art. 4.2.b Ley de IVA).

En mi opinión es una entreja sujeta, y no exenta, a IVA.

Realmente el meollo de la cuestión está en si se trata de una mera "cesión de bienes" (sujeta a IVA) o de una entrega de una "unidad económica autónoma" (no sujeta a IVA). En este caso parce bastante claro que es una mera "cesión de bienes" (sujeta a IVA), la consulta V3427-20 así parece refrendarlo. Pero no es una cuestión pacífica en los tribunales.

@w-petersen el hecho de que vaya con IVA no encarece la operación ya que el comprador, previsiblemente, será promotor de viviendas (realizando "primera entrega" de inmuebles, sujetas y no exentas de IVA) y tendrá derecho a deducir el IVA soportado.
#6

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Gracias por tu respuesta y la consulta vinculante.

Si lo encarece !!! Porque la parte compradora son particulares, van a construir su propia vivienda ahí ....probablemente una casa prefabricada, esa es la idea inicial, son particulares igual que nosotros. El terreno es solo de 485 m2 ...

Ahora está alquilado como aparcamiento público al Ayuntamiento.

La consulta vinculante que pones, es de dos sociedades. En este caso ambas partes somos particulares, y nosotros, los vendedores no nos dedicamos a la venta de terrenos, de hecho sería la primera vez que vendemos una finca.

El meollo creo que es que si no estuviera alquilado, no habría duda alguna, pot ITP, la complicación viene precisamente en eso, el hecho que esté alquilado por uso distinto a vivienda, es obvio, un terreno sin nada construido no es vivienda ... de alguna forma es como plazas de parquing.

Pongamos otra comparativa y de ahí mi duda ... tenemos una vivienda con dos parquings ... uno va junto al alquiler y el otro esra alquilado a unos particulares vecinos de nuestra vivienda alquilada, por tanto es  un alquiler que devenga IVA cada mes, entonces de vender esta unidad ¿También debería hacerse sujeto al 21% de IVA? 

Puede que no sea comparable un simple suelo, como es el caso, con la venta de un parquing en un edificio, que como poco sería tercera transmisión, puede que cuarta, porque la promotora quebró y nosotros lo compramos a un banco.

Al mismo tiempo y si bien tenemos varias fincas alquiladas, son ingresos por rentas del capital inmobiliario, no tenemos tantas como para ser considerados empresa a efectos fiscales... no tenemos 10, ni 9 ...... ni 5 .... y desde luego no da ocupación a empleado o empleada ...

Vamos que tengo un lio mental con eso ... porque si va por IVA.. ...ya se como acabará el tema, los compradores tendrían sobreprecio y la única opción sería bajar el precio un 10% o intentar llegar a un acuerdo de fifty-fifty en el mejor de los casos, es decir, el sobrecoste del 11% (el ITP en Catalunya es el 10%), reitero no deducible para los interesados, un 5,5% de rebaja en el precio y ellos un exceso del otro cinco y medio. 

Y eso con suerte porque por ahí no hay terrenos urbanos de dimensiones parecidas, orientados a sur una fachada, las otras dos a este y norte. Pero en pueblos cercanos si el precio no es el que corresponde, puede que encuentren uno orientado a sur y oeste, que es algo mejor.

Las cosas, como bien conocemos todos (o deberíamos) no valen lo que uno pide, sino lo que el comprador está dispuesto a pagar, ya que a menudo se ve cada pretensión !!!! Espero ser capaz de no perder el norte, y convencer a la parienta !!!! no el "norte" de la parcela, el de la realidad del mercado !!!!

Ya sé que no tiene transcendencia fiscal alguna, si va por IVA, puede que los compradores aceptasen el "fitty-fitfy", porque el terreno no está a la venta, los compradores han venido a preguntar si estamos dispuestos a vender, con lo cual la negociación puede favorecernos, si somos listos.

#7

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

"Pongamos otra comparativa y de ahí mi duda ... tenemos una vivienda con dos parquings ... uno va junto al alquiler y el otro esra alquilado a unos particulares vecinos de nuestra vivienda alquilada, por tanto es  un alquiler que devenga IVA cada mes, entonces de vender esta unidad ¿También debería hacerse sujeto al 21% de IVA?"

En este ejemplo que propones también sería una operación sujeta a IVA por tratarse también de una venta de un bien afecto a una actividad empresarial a efectos del IVA (el arrendador es empresario a efectos del IVA). La diferencia es que al ser segunda entrega de edificación (un garaje es una edificación) estaría exenta de IVA y por lo tanto iría con ITP. Mira la consulta V1750-21.

Pero en el caso que planteas no se trata de una venta de edificación, sino de un terreno urbano, por lo que no hay exención de IVA.

A ver más opiniones. Pero la mía es que va con IVA.
#10

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Buenas  noches:

Los sujetos pasivos son los siguientes:

- En la actualidad es el Ayuntamiento respectivo, que está sujeto al IVA, respecto al alquiler, que se extingue al dejar de alquilarlo.

- En la venta del terreno urbano, respecto a la transmisión patrimonial, es el comprador,  por lo que, al  no ser una transmisión de vivienda  nueva, la transmisión del terreno está sujeta, respecto al comprador, que es un particular, a ITP.

La caracterización del vendedor no influye en la caracterización del sujeto pasivo, que es el comprador.

Saludos

#11

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Entonces, para que la cosa fuera más clara, sería bueno rescindir primero en contrato de alquiler, lo cual no sería problema, porque el contrato está vencido y la tácita renovación está pactada por periodos trimestrales, por ello hay vencimiento que coincide con trimestres naturales, ya que firmó coincidiendo con el primer día de un trimestre.

Una vez rescindido el contrato formalizar tal venta.  
#12

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Buenas  noches:

Si el Ayuntamiento respectivo es el consumidor del servicio de alquiler y lo que se transmite es la propiedad, el servicio puede interrumpirse o no, dependiendo del nuevo comprador,  a parte de que, el Ayuntamiento pueda estar interesado en la compra y pudiera tener preferencia.

Saludos.
#13

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

Gracias ... no, no ostenta derecho alguno tipo tanteo o retracto. 

Lo alquiló porque ahí cerca tiene un local polivalente para la fiesta local, cursillos gratuitos para personas mayores, se utiliza como colegio electoral, lo ceden a alguna agrupación cultural privada pero que entiende que promueve temas de interés vecinal ... y en estas ocasiones aquellas 15 o 20 plazas de aparcamiento gratuito evitan que la gente aparque en las aceras.

La verdad es que el alquiler es muy bajo, por ello no se pactó ningún derecho, sin embargo aquella finca estaba ahí, criando hierba, matorrales, etc., y la propiedad viene obligada (y es lógico) a mantener un mínimo de limpieza, en este sentido el alquiler supone que el mantenimiento lo hace el mismo ayuntamiento, es una rentabilidad añadida. 
#14

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

@w-petersen, no haría mucho caso a esta persona, sinceramente, creo que no sabe muy bien de lo que habla. 

Por cierto, la idea que planteas de interrumpir el alquiler antes de la venta para evitar el IVA no la veo clara. En primer lugar porque sigues siendo sujeto pasivo de IVA mientras no liquides todo el patrimonio empresarial afecto a la actividad de arrendamiento. Y aunque te dieras de baja en la actividad de arrendamiento y desafectaras el solar de tu patrimonio empresarial, Hacienda podría liquidarte el IVA por autoconsumo o bien decirte que la desafectación se realiza en fraude de ley para evitar el IVA en la venta.

Yo te he dado mi opinión. Pero aún así pediría también una segunda opinión (busca un buen asesor en tu ciudad que te dé una segunda opinión). Incluso plantearía una consulta a la DGT para tener certeza.
#15

Re: Venta terreno urbano y calificado para construir vivienda

El asesor de la empresa entiende que es por ITP .... consultando a la persona que el jefe de equipo de temas impositivos de personas físicas.

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