Precio adquisicion casa heredada 1984 para venta en 2020???. - IRPF

Pongo en situacion.

- 1984 muere mi padre (no se el valor de la casa en ese momento, debo de rebuscar para saber en pesetas cuanto era).

- 2018 se acepta herencia prescrita (si, 34 años despues), se hace el registro de propiedad a mi nombre este mismo año (2018), plusvalia se declara prescrita e ISyD tambien prescrito (me tasa la casa en 265.000 hacienda en el impuesto de donaciones)

- 2020 este mes pasado la he vendido por 260.000.

Punto 1: He pagado 11800 euros de plusvalia (1984-2020, aunque maximo 20 años), pero asesor fiscal me dice que puedo pedir que me lo devuelvan porque hacienda me taso la casa en 265.000 y vendo en 260.000, a perdidas. La cosa es que el valor catastral es de 156.000 (2018).....yo creo que multiplicaron por mas o menos 2 el valor catastral y dieron 265.000 de valor A 2018 CUANDO PRESENTO EL IMPUESTO PRESCRITO DE SUCESIONES.....pero que ni de coña es el valor de la casa en 1984, que creo que es el que computa para hacer el calculo de plusvalia por mucho que me diga el asesor que estoy pagando porque quiero. ¿Que opinais?.

Punto 2: Ganancia patrimonial IRPF ahorro año que viene. He estado calculando con el asesor tambien cuanto me tocaria pagar el año que viene en la declaracion (que ya se que va a ser mas por lo que acaba de anunciar Sanchez) y el asesor me dice lo mismo, que pago porque quiero, que el tiene claro que es a perdidas, aunque yo insisto que hacienda alegremente dio valor de 265.000 a mi casa por estar impuesto prescrito y ni se preocuparon, pero que el valor real es el de 1984.

Y aqui es donde viene el punto numero 2, no se el valor de la casa en 1984, tengo que ir al catastro historico a buscar los valores (ya he iniciado la consulta)...y tengo el precio de construccion de mi casa en 1979 (2.300.000 pestas), pero falta el valor del suelo. La duda es, si yo aveirguo el valor total de 1984 (casa y suelo)....y dependiendo de lo que me digais sobre si estais de acuerdo con el asesor de que pago porque quiero (voy a perdidas segun el, recuerdo) o que el asesor se equivoca y tengo que poner como valor de adquisicion el de 1984 (no los 265.000 que me puso hacienda en el impuesto de sucesiones)......el precio que valia mi casa en 1984 (pongamos como ejemplo 4.000.000 pestas) se pone como tal (en euros) en el IRPF como precio de adquisicion o se aplica algun tipo de calculo para saber cuanto seria eso segun la inflacion????.....porque 4.000.000 de pesetas antes no son iguales que ahora.

Gracias.

Pues yo siempre lo he calculado según te indica el asesor: respecto a la cantidad que figura en el ISD. La diferencia es que en mi caso nunca ha sido prescrito, pero eso no sé si influye en el IRPF, creo que no.

Es decir, al heredar ya estás pagando por ese incremento patrimonial (en el ISD), por lo que al vender tienes que pagar por el incremento patrimonial (en el IRFP) desde esa fecha. Si no, pagarías dos veces. En tu caso, como no has pagado la primera vez, no estarías pagando dos veces, pero entiendo que si el ISD está prescrito eso no influye en la lógica de la norma tributaria.

Buenas tardes,

Yo coincido con la otra respuesta.

En cuanto a la plusvalía municipal me surgen más dudas. Tendrás que calcularla desde 1984, por tanto coges el máximo que son 20 años. Ahora bien, hay una minusvalía en la transmisión, yo pagaría y acto seguido pediría ingresos indebidos.

En el IRPF lo tengo muy claro, como dice el otro usuario aquí se paga en 2 momentos diferentes por 2 cosas diferentes. En 1984 debiste pagar lo que valía en ese momento, no lo hiciste y prescribió. En 2018 aceptas herencia con ISD ya prescrito y se da un valor, mala suerte para hacienda no haberte pillado, pero eso ya está prescrito. Ahora partes de 260.000, si hubiese ganancia tributarías con ese valor de adquisición, al no haberla, podrás compensar esta pérdida con otras ganancias.

Otro tema sería que Hacienda entrase después y diga que no valía 260.000 en 2018, pero parece difícil si justificas la venta en 265.000 ahora.  

Gracias por las respuestas, creeis que hacienda sabra darme la respuesta correcta?.....o sabeis de algun asesor (al que pagare eviendentemente) al que pueda hacer la consulta y que sea bueno?.....porque aqui en tenerife fui a uno y no sabia que los coeficientes de abatimiento todavia existian pero limitados a unos años....lo cual me dejo flipando porque parecia que sabia yo mas. Gracias.

Si has logrado sacar un valor razonable (y demostrable) de la edificación en 1979, y tienes el valor catastral de 2018 (suelo + edificación), ya tienes una base más que razonable para dar un valor "estimado" de ese inmueble en 1984. Una simple regla de tres.
Por supuesto que todo es discutible, pero de esa manera, al menos tienes algo "razonable".

Sobre los asesoramientos "pintorescos" que te estás encontrando, si te dicen lo que supuestamente te gustaría oir ("Estás exento de pagar impuestos, esto está ganado..."), pero luego resulta que a la hora de razonarlo y justificarlo sabes más tú que el asesor....... Pues como que quizás no es muy buen consejo ni asesoramiento......

Gracias Cachilipox, el precio de adquision que yo puedo intentar demostrar en 1984 (tengo los papeles de construccion de la casa en 1979 y fueron 2.300.000 pesetas y el terreno en catastro era 1.000.000 pesetas, me he tenido que poner en contacto con el catastro historico de aqui para averiguarlo) en total suman (teoricamente), 3.300.000 pesetas. 

Este seria el precio de adquisicion a la hora de la tributacion o puedo aplicar algun tipo de formula para actualizarlo a dia de hoy?. Lo digo porque no eran lo mismo 3 millones de pesetas en 1984 que hoy dia.

No estoy seguro pero por lo que he leido el valor total (los 3 millones y pico) se meten en la calculadora, se aplican los coefcientes de abatimiento hasta cuando se dejaron de aplicar y el programa te da los resultado....pero evidentenmente si puedo meter como precio de adquisicion los 3.300.000 millones de pesetas actualizados a la inflacion a dia de hoy pues como que no me corto y lo hago, la duda es esa, se puede hacer legalmente?.

Gracias.

Antes se podía hacer eso de actualizar valoración por la inflación, pero solo en inmuebles. En otras ganancias (acciones, otros bienes móbiles) no podías actualizar por inflación.
Al final se cargaron eso de actualizar por inflación.
En tu caso, como es adquisición anterior a 1996, se aplican coeficientes de abatimiento por la ganancia generada hasta 2006.

Acabo de descubrir otra cosa que ya me ha dejado helado, resulta que yo he vendido por 260.000, pero el valor catastral de mi casa es 160.000 y el coeficiente multiplicador de mi municipio en este momento es de 2,19....lo que arroja un valor de 350.400 euros.....y si la valoro a precio de mercado da un valor de 400.000.

He estado leyendo que por mucho que ponga en mi declaracion de la renta que la venta ha sido por 260.000 hacienda va a hacer complementarias tanto al comprador como a mi y me va a exigir a mi el pago en mi declaracion como si la venta se hubiera efectuado por esos valores superiores. 

Es esto real?. Porque ya me acabo de quedar alucinando.

Ese valor de 350.400 € es el umbral a partir del que sí o sí las haciendas deben revisar la operación.

Posiblemente la hacienda autonómica (la competente para recaudar TPO) intente hacer valer que el "valor real" del inmueble adquirido son esos 400.000 €, y le reclame al comprador la diferencia.

Posiblemente la hacienda estatal (la competente para recaudar IRPF) intente valorar si con esa presunta venta al descuento se esconde algún tipo de donación encubierta, blanqueo de dinero, o venta en B. En caso que exista algún indicio, o que no se justifique el precio de 260.000 como un precio razonable libremente pactadoentre terceros independientes, podría reclamar al vendedor (o sea, tú), que el cálculo de la ganancia se realice sobre 400.000 €, y no sobre 260.000 €.

Pero la cosa no es tan automática, las valoraciones hay que justificarlas, y en el caso demostrarlas. Supongo que debió existir una tasación oficial para la venta, y que saldrían unas valoracioens según unas técnicas establecidas.
Una cosa es un genérico indefinido de "los inmuebles ahí en general valen TANTO", y otra muy diferente "ese inmueble, en ese estado, debido a X, Y y Z, su valor objetivo es CUANTO".

Acabo de pedir una valoración del inmueble a la hacienda de aquí y me ha dado eso, 350.400, la cosa es que si la hubiera vendido el año pasado el coeficiente multiplicador era 1,69....ahora ha pasado este año a 2,19 y joder, es un palo de 270.000 me la pasan a valorar de un año para otro en 350.400.

Hay algo que pueda hacer de forma real o me resigno a que voy a tener que declarar la venta por 350.400 a pesar de que yo no haya defraudado nada?.

Que realmente si se me aplican los coeficientes de abatimiento la ganancia no se me queda en tanto a pagar, es asumible, pero yo me estoy poniendo en lo peor que con la reforma fiscal que prevee el gobierno para recaudar más dinero eliminen, por ejemplo, los coeficientes de abatimiento de forma definitiva, yo ya quiero ponerme en lo peor :(.

Buenas noches:

La plusvalía municipal después de 20 años es CERO (O)-

Los VEINTE (20) años es el tiempo máximo en el que con la transmisión se produce el hecho imponible. Después de VEINTE (20) años, el incremento de valor, si lo hubiera realmente, no se pone de manifiesto. Es un cálculo de gabinete, que no se puede mantener por todo el tiempo, porque representaría un incremento de capacidad adquisitiva del 150 % del valor del terreno, que no se da ni en China.

https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/4478347-despues-20-anos-no-hay-plusvalia-municipal-fallado-por-tribunal-supremo

https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/4656627-periodo-impositivo-ordenanza-anterior-madrid-aplicacion-lrhl-1988-plusvalia-municipal 
Ahi lo tienes explicado; así como, en muchos de mis mensajes.

La casa heredada de 1.984, tiene unos coeficientes de abatimiento posiblemente si no los han quitado para el IRPF. 

Hasta 1996, estuvieron vigentes y puesto que fueron doblados, salvo error, pueden que en la siguiente transmisión sean cero.

Pero si no son cero, hasta 2006 la ganancia es CERO por lo que solamente para el IRPF se tendría la parte proporcional desde enero de 2006 hasta 2020. 

Es decir 14/36= 38,88 % del incremento ficticio dinerario desde 1984 hasta 2020-

La otra parte 22/36=61,11 % no estaría sometida.

Todo esto de los abatimientos, tendrás que ver si están vigentes para ese inmueble adquirido en 1984.

Si un inmueble entre 1988 y 1996, para el IRPF y para la plusvalía municipal, mantenido durante 20 años en propiedad era CERO (0). En 1996, el gobierno de Aznar cambio lo del IRPF. doblando el coeficiente, por lo que al tenerlo 12 años hasta 1996, se convirtieron en 20 y fueron cero hasta 2006, con total seguridad. Después en 2006, partieron el incremento es dos períodos proporcionalmente, uno anterior y otro posterior. El anterior a 2006 el incremento se anulaba.

Saludos

Juan he revisado por encima tu caso y te expongo mi visión, como siempre, concretala con un asesor de tu zona:

IRPF: El valor de adquisición, es el valor que tenía la casa en el momento de devengo del impuesto, fallecimiento de tu padre, en 1984. Como es anterior a 1994, aplicarán los coeficientes de abatimiento (en esta web puedes descargar un excel que lo calcula facilmente:  https://reaf.economistas.es/herramientas/ ). Por tanto vas a tener una ganancia patrimonial grande, en parte (pequeña imagino) exenta por los coeficientes. En el valor de transmisión yo pondría el precio de venta real, es decir 265.000 euros (si es un valor mucho más bajo de lo que se están vendiendo los pisos por la zona, si que puedes tener problemas, pero poner un valor superior al de venta... es darle la razón a hacienda muy rápido, en fin eso depende de tu aversión al riesgo). Yo personalmente pondría el valor de venta real, esto ya es opinión, con una excepción, que se lo hayas transmitido a alguien con vínculos de parentesco, ahí si que podría ser un problema.

Por otro lado, en el valor de adquisición incluye los gastos de notaría (aceptación herencia) y registro de la propiedad, así como si hay alguno mas que tu conozcas. Lo mismo si has hecho mejoras en todo este tiempo o si has rehabilitado el inmueble (asegúrate de tener factura). En el valor de transmisión, si antes de que hagas el IRPF 2020 (abril-junio 2021) has pagado ya la plusvalía, mete el importe como menor valor de venta.


Te dejo algo de literatura sobre este tema, que viene a explicar lo que te digo arriba:

Plusvalía municipal: 20 años (es el máximo), aquí no me la jugaría. Eres dueño desde que se devengo el ISD en 1984, aunque la aceptación se haya realizado mucho más tarde. Los efectos se retrotraen a la fecha de fallecimiento. No hay minusvalía en IRPF, te toca pagarla. 

Hay jurisprudencia favorable a considerar los efectos de la herencia en el momento de la aceptación, pero es muy arriesgado esto (para decir que eres dueño desde 2018). Nuestra legislación civil (artículo 989 CC) y fiscal se basa en que el momento de la herencia es el de fallecimiento, sin perjuicio de que si luego repudiases la herencia no seas tal heredero.

Gracias Javi y Jesús. Si yo pongo como precio de venta los 260.000 (no tengo ningún parentesco con el vendedor, no lo conocía) y hacienda me lo revisa y entonces debo de tributar por la diferencia tengo duda, si me la revisa en el ultimo año, el cuarto, como suelen hacer.....tengo que tributar la diferencia que salga MAS UN RECARGO?.....ese recargo es uno solo o es es un recargo anual, cada año un X%?, ejemplo "10% anual X 4 años desde presentada la declaración de la renta = X miles de euros"?.

Lo pregunto para calcular el riesgo. Gracias.

Te podrían sancionar fuerte sí. Mirate en la LGT las sanciones, en concreto artículo 191. No es habitual en este caso, yo no creo ni que te vayan a revisar esa venta si el precio en el mercado no dista mucho de esos 260.000 euros que comentas.

Aún en el caso de que te revisen, para sancionar tienen que demostrar dolo o negligencia, es decir, animo defraudatorio, y argumentarlo bien en la liquidación. Ya todo depende mucho de que tipo de procedimiento te abriesen, si es inspector, se suelen asegurar de dejarlo atado, si es de gestión, lo hace una maquina y pasa del tema.

Pero claro, como te digo, todo esto necesitas tenerlo cubierto con un asesor que sepa por donde van los tiros. Más que nada, porque enfrentarte tu solo a Hacienda, aunque tengas razón, es un abismo. 

Mi consejo: metete en idealista y hazte una lista de inmuebles con características parecidas (metros, ubicación, estado..) con fotos y que tengan un precio similar al tuyo. Esto puede parecer una frikada, pero ya te digo yo que es la mejor forma de argumentar tu precio de venta. Con esto, vas a ser capaz, si un día te revisan, de argumentar el precio de mercado, y además, en el caso de que se complique con tasaciones de péritos etc... es más fácil evitar la sanción. 

Realmente aplicando los coeficientes de abatimiento la diferencia es pasar de pagar 20000 si son 260.000 a pagar 38.000 si pongo 350.000, asi que no me la voy a jugar, voy a preferir la tranquilidad y voy a tributar por 350.000, son 18.000 mas, pero lo asumo.

Puedo despues de pagar recurrir?, osea....digo que 350.000, pago......y luego decir "si, he pagado lo que decis, pero yo digo que no era eso, asi que ahora recurro"...o una vez pagado ya no puedo hacer nada?. Gracias.