Cómo liberar a un avalista de la hipoteca

La figura del avalista en una hipoteca sigue siendo habitual cuando el banco necesita garantías adicionales sobre el titular. Con el tiempo esa situación cambia: el titular mejora su solvencia, el avalista quiere librarse del compromiso o simplemente ya no tiene sentido mantenerlo. La buena noticia es que sí es posible liberar o eliminar a un avalista de una hipoteca, aunque el proceso depende en última instancia de que el banco lo acepte.

Descubre cómo solicitar la liberación de un avalista de tu hipoteca y qué condiciones debes cumplir.

Liberar a un avalista requiere la aprobación expresa del banco, porque implica reducir sus garantías de cobro.
Las vías principales son la novación hipotecaria, la subrogación a otra entidad, la sustitución del avalista por otro y, en casos extremos, la nulidad judicial del aval.
El proceso suele durar entre 1 y 6 meses por la vía negociada, y puede superar el año si acaba en los tribunales.
Aunque el banco se niegue a liberarlo, el avalista cuenta con protecciones legales reconocidas por el Banco de España que conviene conocer.

Te explicamos cada vía, qué requisitos pide el banco y cuánto cuesta en la práctica.

¿Qué es un avalista en una hipoteca?

Un avalista es una persona que se compromete a hacerse cargo de la deuda si el titular deja de pagar. Es, en la práctica, un respaldo adicional para cubrir una parte o la totalidad del préstamo, y el aval es el contrato que recoge ese compromiso.

Su papel es clave para la aprobación del préstamo, especialmente cuando el titular tiene una capacidad crediticia limitada. A cambio, el avalista asume una responsabilidad real: si el titular incumple, es él quien tiene que responder.

Tipos de aval: personal, material, solidario y subsidiario

Por regla general, hay dos formas de garantizar un préstamo hipotecario con un aval:

Aval personal: una persona responde con todo su patrimonio presente y futuro (ahorros, vivienda, vehículos…).
Aval material: se aporta como garantía una vivienda u otra propiedad concreta, a la que el banco podría recurrir en caso de impago.

Dentro del aval personal, que es el más habitual en hipotecas, existe una distinción que condiciona directamente lo difícil que resulta liberarse de él:

Aval solidario: el más frecuente. El banco puede reclamar la deuda al avalista directamente, sin necesidad de agotar antes el patrimonio del titular. Suele implicar la renuncia a los llamados beneficios de división, orden y excusión, lo que lo convierte en el tipo de aval más difícil de eliminar.
Aval subsidiario: el banco solo puede acudir al avalista después de haber intentado cobrar al titular sin éxito. Ofrece más protección al avalista, aunque es menos habitual en préstamos hipotecarios.

Qué conlleva ser avalista de una hipoteca

Antes de valorar cómo salir de un aval, conviene tener claro lo que implica mantenerlo:

Asumes una responsabilidad equivalente a la del titular: si hay impagos, el banco puede dirigirse contra tu patrimonio, tus cuentas o tu nómina, con los límites del salario mínimo.
Si el avalista fallece, la obligación se traslada a sus herederos, que la asumen si aceptan la herencia (no es posible aceptar la herencia y rechazar solo el aval).
Aparece en la CIRBE como un endeudamiento indirecto, lo que eleva tu ratio de deuda de cara a cualquier banco al que pidas financiación propia.
Liberarte del aval, cuando el banco lo acepta, conlleva una serie de gastos que detallamos más abajo.

Requisitos y condiciones para liberar a un avalista

Evaluación crediticia del titular: debe demostrar una buena calificación crediticia y un historial de pagos sin incidencias.
Prueba de ingresos y solvencia: ingresos estables y suficientes para cubrir la cuota sin respaldo adicional.
Relación préstamo-valor (LTV) adecuada: el valor de la vivienda frente al capital pendiente debe resultar aceptable para el banco. Cuanto menor sea el LTV, más fácil es la negociación.
Capital pendiente reducido: si ya has amortizado buena parte de la hipoteca, el riesgo para el banco es menor y la negociación resulta más favorable.
Otros requisitos del banco: documentación adicional, una nueva tasación de la vivienda o condiciones específicas de cada entidad.

¿Cuándo es más fácil eliminar a un avalista? Situaciones que lo facilitan

El banco valora cada caso de forma individual. Estas situaciones aumentan las probabilidades de que acepte la solicitud:

Mejora de la solvencia del titular: un ascenso, un nuevo contrato indefinido o ingresos adicionales desde la firma de la hipoteca pueden hacer que el banco reconsidere la necesidad del aval.
Reducción del capital pendiente: cuando el importe restante es bajo respecto al valor de la vivienda, el riesgo para el banco disminuye de forma notable.
Garantías alternativas: ofrecer un aval bancario, un depósito pignorado o una propiedad libre de cargas puede sustituir al avalista personal.
Condiciones de mercado favorables: con tipos bajos y un mercado inmobiliario estable, los bancos suelen mostrarse más receptivos a modificar garantías.

Cómo dejar de ser avalista de una hipoteca: las vías disponibles

Hay cuatro caminos posibles, de menor a mayor complejidad. Los dos primeros son los más habituales; el último solo tiene sentido si el banco se niega a todo lo demás:

Novación

La novación hipotecaria modifica algunas cláusulas del contrato original sin cambiar de banco. Para quitar al avalista tienes que presentar documentación que demuestre que el titular puede asumir la hipoteca por sí solo, y el banco vuelve a estudiar la operación. La respuesta inicial suele ser negativa, aunque siempre existe la alternativa de sustituir al avalista por otro.

Si la respuesta es positiva, hay que asumir una serie de gastos derivados de modificar la escritura. Es importante no confundir estos costes con los topes legales que marca la Ley 2/1994: esa ley limita la comisión al 0,1 % del capital pendiente solo cuando la novación consiste en ampliar el plazo, y al 0,05 % cuando se pasa de variable a fijo.

Eliminar a un avalista no encaja en ninguno de esos dos supuestos, así que la comisión queda libremente pactada con el banco, normalmente entre estos rangos:

Comisión de novación: entre el 0 % y el 1 % sobre el capital pendiente, según lo que recoja tu contrato.
Gastos de notaría: honorarios por la nueva escritura de modificación, con el arancel reducido de "documentos sin cuantía".
Gastos de registro: tasas para actualizar el Registro de la Propiedad con el cambio de garantías.
Tasación, si el banco la exige: nueva valoración de la vivienda para recalcular el LTV. Coste orientativo: entre 250 € y 500 €.

Datos orientativos. Los costes exactos dependen de cada entidad, de tu contrato y del capital pendiente. Pide siempre el desglose por escrito antes de firmar.

Subrogación a otra entidad

En una subrogación hipotecaria cambias de banco y suele ser la opción habitual cuando el banco actual se niega a liberar al avalista. El nuevo banco puede aceptar la operación sin avalista si considera que el titular tiene solvencia suficiente por sí solo.

Esta vía está sujeta a mayores gastos, principalmente la comisión de subrogación, aunque está exenta de Actos Jurídicos Documentados y tiene bonificaciones en notaría y registro por tratarse de una nueva escritura pública.

Sustitución del avalista

Si el banco no acepta eliminar el aval pero sí modificarlo, existe la posibilidad de sustituir al avalista actual por otro con igual o mayor solvencia. Es más fácil de conseguir que la eliminación total, porque el banco no pierde garantías. Requiere una novación hipotecaria, con los mismos costes descritos más arriba.

Vía judicial: nulidad del aval

Cuando el avalista firmó sin recibir información precontractual suficiente, bajo presión o sin comprender el alcance real de sus obligaciones, cabe solicitar la nulidad judicial del aval. Esta vía implica:

Contratar un abogado especializado en derecho bancario.
Demostrar falta de transparencia, cláusula abusiva o vicio en el consentimiento.
Un proceso que puede durar entre 12 y 36 meses.
Costes procesales variables: algunos despachos trabajan a éxito, cobrando un porcentaje sobre el resultado obtenido.

Vía	Coste aproximado	Duración	Depende de
Novación	Comisión 0-1% + notaría + registro	1-3 meses	Aprobación del banco actual
Subrogación	Comisión de subrogación + tasación	2-4 meses	Aprobación de un nuevo banco
Sustitución del avalista	Igual que una novación	1-3 meses	Encontrar un nuevo avalista solvente
Nulidad judicial	Honorarios de abogado (a menudo a éxito)	12-36 meses	Resolución judicial

Pasos para solicitar la liberación del avalista

Si has decidido intentarlo, estos son los pasos recomendados:

Revisa el contrato hipotecario: localiza las cláusulas que regulan el aval y comprueba si existen condiciones de salida predefinidas.
Reúne la documentación de solvencia: últimas nóminas, declaración de IRPF, vida laboral, extractos bancarios y certificado de deuda pendiente.
Solicita cita con el banco: presenta la solicitud por escrito y aporta la documentación. Conserva el acuse de recibo.
Negocia una garantía alternativa: si el banco duda, ofrece una tasación actualizada, un nuevo avalista o un depósito pignorado.
Si la respuesta es negativa, valora la subrogación: compara condiciones en otras entidades. Un bróker hipotecario puede facilitar la negociación.
En último recurso, consulta con un abogado: para valorar si concurren causas de nulidad del aval.

Qué protección tiene el avalista si el banco reclama la deuda

Aunque el banco no acepte liberarte, no estás completamente desprotegido. El Banco de España recuerda que el aval solidario suele incluir la renuncia a los beneficios de división, orden y excusión: sin esa renuncia, el banco tendría que reclamar primero al titular y, si hay varios avalistas, repartir la deuda entre todos antes de ir contra uno solo.

Existe una excepción importante: si te reclaman la deuda como avalista y te encuentras en el umbral de exclusión definido por el Código de Buenas Prácticas Bancarias, el banco debe agotar antes el patrimonio del titular y se te aplican las medidas de protección previstas para tu vivienda habitual, aunque hubieras renunciado al beneficio de excusión al firmar. Puedes consultar los requisitos exactos en la web de Cliente Bancario del Banco de España.

¿Es posible eliminar a mi avalista de la hipoteca?

Sí es posible, pero exige negociar con tu entidad bancaria: al quitar el aval, el banco entiende que asume más riesgo en la operación, así que la carga de convencerlo recae en ti.

Si no lo consigues, siempre puedes intentar una subrogación a otro banco o sustituir al avalista actual por otro que mantenga las garantías de cobro. Y si el aval se firmó sin la información precontractual adecuada, queda la vía judicial, aunque es más larga y costosa que las anteriores.

Si quieres estudiar qué opción encaja mejor con tu situación, en Rankia comparamos condiciones de varias entidades y podemos ayudarte a valorar una subrogación o una novación sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puede el banco negarse a liberar al avalista?

Sí. Liberar al avalista depende exclusivamente del banco, porque implica reducir sus garantías. Los demás cotitulares o avalistas no tienen voz ni voto legal en esa decisión: solo pueden negociar o buscar alternativas como la subrogación.

¿Cuánto cuesta liberar a un avalista de la hipoteca?

Por novación, entre el 0% y el 1% del capital pendiente en comisión, más notaría y registro. Si el banco exige una nueva tasación, súmale entre 250 € y 500 €. La subrogación a otro banco tiene una estructura de costes distinta, con su propia comisión de subrogación.

¿Cuánto tarda el proceso de liberación del avalista?

Por novación o subrogación, entre 1 y 4 meses en la mayoría de los casos. Si la única vía viable es la nulidad judicial del aval, el proceso puede alargarse entre 12 y 36 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.

¿Qué pasa si el avalista fallece antes de ser liberado?

La obligación del aval se transmite a sus herederos. Si aceptan la herencia, asumen también el compromiso del aval con las mismas condiciones; no es posible aceptar la herencia y rechazar únicamente esa deuda.

¿Puede el avalista pedir salir del aval sin el titular?

Puede solicitarlo, pero el banco estudiará la operación completa con el titular, ya que sin avalista la garantía de la hipoteca cambia. Si el titular no colabora aportando documentación de solvencia, es muy difícil que el banco acceda solo con la petición del avalista.

¿La amortización anticipada ayuda a liberar al avalista?

Sí, indirectamente. Cuanto menor sea el capital pendiente frente al valor de la vivienda, menor es el riesgo que asume el banco y más fácil resulta convencerlo de que el avalista ya no es necesario.

Cómo liberar o eliminar a un avalista de la hipoteca: guía completa