La solicitud de un avalista para otorgar un préstamo hipotecario ha venido siendo una práctica habitual. De hecho, aún hoy hay muchas entidades financieras que lo requieren para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de los deudores. Ante eso, hay quienes se preguntan si es posible liberar o eliminar a un avalista de su hipoteca y cómo pueden hacerlo.
- Liberar a un avalista de una hipoteca requiere la aprobación expresa del banco, ya que implica reducir sus garantías.
- Las vías principales son la novación hipotecaria, la subrogación a otra entidad y, en casos extremos, la nulidad judicial del aval.
- El proceso puede durar entre 1 y 6 meses y conlleva costes de notaría, registro y, en su caso, comisión de novación.
Es un trámite poco conocido, pero posible. Veámoslo todo con más detalle.
¿Qué es un avalista en una hipoteca?
Un avalista es una persona que se compromete a hacerse cargo de tu deuda en caso de que tú dejes de pagar. Podemos decir que es una especie de respaldo para cubrir una parte o la totalidad de una deuda. Por ello, el aval es un contrato que refleja el compromiso de cumplir con las obligaciones contraídas.
Su rol es fundamental para la aprobación del préstamo, especialmente cuando el prestatario tiene una capacidad crediticia limitada. Los avalistas asumen una gran responsabilidad, ya que están obligados a pagar la deuda en caso de incumplimiento.
Su rol es fundamental para la aprobación del préstamo, especialmente cuando el prestatario tiene una capacidad crediticia limitada. Los avalistas asumen una gran responsabilidad, ya que están obligados a pagar la deuda en caso de incumplimiento.
¿Qué tipos de aval existen?
Por regla general, hay dos tipos de avales:
- Personal. Fija como avalista a una persona que responderá con todo su patrimonio (ahorros, viviendas, vehículos…)
- Material. Define como garantía una vivienda u otra propiedad. Así, en caso de impago del préstamo hipotecario, el banco recurriría a este bien material.
Además, dentro del aval personal existe una distinción importante que condiciona directamente la dificultad para liberarse:
- Aval solidario: el más habitual en hipotecas. El banco puede reclamar la deuda al avalista directamente, sin necesidad de reclamársela antes al titular. Supone la mayor responsabilidad y es el más difícil de eliminar.
- Aval subsidiario: el banco solo puede acudir al avalista si ha intentado cobrar al titular sin éxito. Otorga mayor protección al avalista, aunque es menos frecuente en préstamos hipotecarios.
¿Qué conlleva ser avalista?
Antes de tomar la decisión de ser avalista de alguien, debes asesorarte sobre lo que estás aceptando:
- Adquieres una hipoteca, al igual que los titulares, puesto que serás quien responda ante atrasos o incumplimiento de pago. Esto podría poner en riesgo tu economía, ya que la entidad crediticia podría embargar sus propiedades o su nómina.
- Si falleces, la responsabilidad se traslada por completo a tus herederos.
- Dificulta la posibilidad de solicitar algún préstamo o de avalar a otra persona. Esto se explica porque a efectos del CIRBE tendrás un endeudamiento indirecto, lo que eleva tu ratio de deuda ante cualquier banco al que solicites financiación.
- Para quitar el aval de la hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos.
Requisitos y condiciones para liberar a un avalista
- Evaluación crediticia del prestatario: El prestatario debe demostrar una buena calificación crediticia y un historial de pagos sin incidencias.
- Prueba de ingresos y solvencia financiera: Se requiere demostrar ingresos estables y suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca sin respaldo adicional.
- Relación préstamo-valor (LTV) adecuada: El valor de la propiedad en relación con el capital pendiente debe ser aceptable para el prestamista. Cuanto menor sea el LTV, más fácil es la negociación.
- Capital pendiente reducido: Si has amortizado una parte significativa de la hipoteca, el riesgo para el banco es menor y la negociación resulta más favorable.
- Otros requisitos del prestamista: Pueden incluir documentos adicionales, nueva tasación de la vivienda o condiciones específicas de cada entidad.
¿Cuándo es posible eliminar a un avalista? Situaciones que lo facilitan
El banco valorará cada caso de forma individual. Estas son las situaciones que aumentan las probabilidades de que la solicitud sea aceptada:
- Mejora de la solvencia del titular: si tu situación laboral ha mejorado (ascenso, nuevo contrato indefinido, ingresos adicionales) desde la firma de la hipoteca, el banco puede reconsiderar la necesidad del aval.
- Reducción del capital pendiente: cuando el importe restante es bajo respecto al valor de la vivienda, el riesgo para la entidad disminuye considerablemente.
- Aportación de garantías alternativas: ofrecer un aval bancario, un depósito pignorado o una propiedad libre de cargas como garantía adicional puede sustituir al avalista personal.
- Cambio en las condiciones del mercado: en entornos de tipos bajos y mercado inmobiliario estable, los bancos son más receptivos a modificar garantías.
¿Cómo dejar de ser avalista de una hipoteca?
Para dejar de ser avalista tienes varias opciones. Las dos principales son la novación y la subrogación, pero existe también la vía de la sustitución del avalista y, en último término, la vía judicial:
Novación
La novación es un proceso sencillo por el cual se modifican algunas cláusulas del contrato hipotecario original. En el caso de querer quitar los avalistas, has de presentar documentos probatorios con los que garantizar el pago de la hipoteca y que vuelvan a estudiarlos. Generalmente, la respuesta del banco suele ser negativa. No obstante, existe la alternativa de sustituir a los avalistas por otros.
¿Qué es lo que sucede si la respuesta es positiva? En este caso, habría que asumir una serie de gastos, ya que se tendrían que modificar las cláusulas del contrato hipotecario. Los costes habituales de una novación para eliminar al avalista son:
- Comisión de novación: entre el 0 % y el 1 % sobre el capital pendiente, según el contrato hipotecario.
- Gastos de notaría: honorarios por la nueva escritura de modificación del préstamo.
- Gastos de registro: tasas para actualizar el Registro de la Propiedad con el cambio de garantías.
- Tasación (si el banco la exige): nueva valoración de la vivienda para recalcular el LTV. Coste orientativo: entre 250 € y 500 €.
*Datos orientativos. Los costes exactos dependen de cada entidad y del capital pendiente.
Subrogación
En una subrogación hipotecaria, el hipotecado decide cambiar su entidad financiera por otra y suele ser una opción habitual ante una respuesta negativa para eliminar al avalista. Esta operación está sujeta a mayores gastos, aunque está exenta del pago de algunos impuestos (Actos Jurídicos Documentados). Asimismo, puedes obtener una bonificación relacionada con los costes de registro y notaría, pues se generan gastos por realizar una nueva escritura pública.
El mayor gasto que conlleva este proceso es la comisión de subrogación o de cancelación anticipada del préstamo. El nuevo banco puede aceptar la operación sin el avalista si considera que el titular tiene solvencia suficiente por sí solo.
Sustitución del avalista
Si el banco no acepta eliminar el aval pero sí admite modificarlo, existe la posibilidad de sustituir al avalista actual por otro con igual o mayor solvencia. Esta vía es más fácil de obtener que la eliminación total, ya que el banco no pierde garantías. Requiere novación hipotecaria con los mismos costes descritos anteriormente.
Vía judicial: nulidad del aval
En casos en los que el avalista firmó sin recibir información precontractual suficiente, bajo coacción o sin comprender el alcance de sus obligaciones, existe la posibilidad de solicitar la nulidad judicial del aval hipotecario. Esta vía implica:
- Contratar un abogado especializado en derecho bancario.
- Demostrar falta de transparencia, cláusula abusiva o vicio en el consentimiento.
- Un proceso que puede durar entre 12 y 36 meses.
- Costes procesales variables (algunos despachos trabajan a éxito, cobrando un porcentaje —habitualmente en torno al 20 %— sobre el resultado obtenido).
Pasos para solicitar la liberación del avalista
Si has decidido intentarlo, estos son los pasos recomendados:
- Revisa el contrato hipotecario: localiza las cláusulas que regulan el aval y comprueba si existen condiciones de salida predefinidas.
- Reúne la documentación de solvencia: últimas nóminas, declaración de IRPF, vida laboral, extractos bancarios y certificado de deuda pendiente.
- Solicita una cita con el banco: presenta formalmente la solicitud por escrito y aporta la documentación. Conserva el acuse de recibo.
- Negocia una garantía alternativa: si el banco duda, ofrece una alternativa (tasación actualizada de la vivienda, nuevo avalista, depósito pignorado).
- Si hay respuesta negativa, valora la subrogación: compara condiciones en otras entidades. Un bróker hipotecario puede facilitar la negociación.
- En último recurso, consulta con un abogado: para valorar si concurren causas de nulidad del aval.
¿Es posible eliminar a mi avalista de la hipoteca?
Aunque es complicado, si es posible eliminar a los avalistas de una hipoteca, pero eso precisa una negociación con tu entidad bancaria. Al quitar el avalista, el banco entiende que asume un mayor riesgo en la operación, por eso has de convencerlo.
Si no lo consigues, siempre podrás intentar una subrogación de tu hipoteca o sustituir a tus avalistas actuales por otro tipo de aval que mantenga las garantías de cobro para el banco. Y si consideras que el aval se firmó sin la información precontractual adecuada, existe la vía judicial, aunque es más larga y costosa.
