Compensación por riesgo de tipo de interés

La compensación por riesgo de tipo de interés es una comisión que las entidades bancarias aplican en los contratos de hipotecas. Esto, en caso de que se produzcan amortizaciones totales, parciales o subrogaciones de estas hipotecas a otra entidad.

Esta comisión únicamente se aplicará si en el momento de cancelación del préstamo hipotecario nos encontramos en una situación de tasas o tipos de interés bajos donde el Euribor más el diferencial sea menor que el tipo de interés de la hipoteca. En esa circunstancia, se produciría una pérdida de capital para la entidad bancaria y el cliente/deudor tendría que pagar la comisión.

Esta comisión está regulada por la Ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Así, lo referente a la compensación por riesgo del tipo de interés aparece en el artículo 9, como parte del capítulo IV llamado "Régimen de la compensación por amortización anticipada".

En la norma, se especifican los pasos para hacer el cálculo de la pérdida (que teóricamente sufre la entidad bancaria). A continuación, detallaremos cuándo y cómo se calcula esta compensación.

¿Cuándo se aplica la compensación por riesgo de tipo de interés?

Existen dos posibles escenarios para la aplicación de esta compensación, según el artículo 9 citado previamente:

1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses, no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.

Para explicarlo de forma más simple, la compensación aplica únicamente para hipotecas a tipo de interés fijo o hipotecas con tipo de interés variable que contemplan un periodo de revisión mayor a doce meses.

¿Cómo se calcula el monto de la compensación?

El monto de la compensación puede calcularse de dos formas:

Como un porcentaje, establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
Se puede calcular el importe real de la pérdida sufrida por el banco, y el deudor puede cancelar la totalidad de la compensación en un solo periodo o en partes. Pero, bajo esta modalidad, si la diferencia fuera a favor del cliente, este será el que deberá ser compensado.

Es decir, bajo la primera modalidad, la compensación solo se calcula como un porcentaje sobre la deuda pendiente, independientemente de cuál sea la pérdida para el banco. Solo debe corroborarse que efectivamente la entidad bancaria está sufriendo una pérdida.

En cambio, la segunda modalidad contempla una mayor reciprocidad en la relación con el deudor.

Problemas con la compensación

Hay ciertos aspectos que los expertos pueden cuestionar respecto a esta compensación. En primer lugar, como ya hemos mencionado, bajo la primera modalidad de cálculo, se toma el monto pendiente de la deuda. Es decir, cuanto más quede por cancelar, mayor será la compensación.

Lo anterior podría significar un desincentivo para los deudores que quieran amortizar anticipadamente su deuda en los primeros periodos del préstamo. Eso les permitiría, por ejemplo, trasladarse mediante la subrogación a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones crediticias.

Además, el cálculo de la pérdida teórica que sufre la entidad financiera lo hace esta propia institución, y los métodos podrían ser muy complejos para el público general. Esto podría significar una desventaja para la gran mayoría de los deudores hipotecarios.

A todo lo anterior, debemos agregar que esta comisión es compatible con la compensación por desistimiento. Esta se cobra si el deudor amortiza total o parcialmente la hipoteca antes del plazo pactado.

Entendiendo la compensación por riesgo de tipo de interés

La justificación detrás de la compensación por riesgo de tipo de interés es la siguiente: Supongamos que la hipoteca se ha otorgado a un tipo de interés de 4%. La entidad financiera espera recibir este rendimiento en intereses durante el periodo del financiamiento.

Ahora, si el deudor cancela anticipadamente y los intereses en ese momento son (en promedio) menores al 4% en el mercado, por ejemplo, 3%, la entidad podrá volver a prestar el dinero que le han devuelto anticipadamente. Sin embargo, la rentabilidad que obtendrá será menor.

Ejemplo real de compensación por riesgo del tipo de interés

A día 20 de septiembre de 2016, la Hipoteca Fija de Bankinter incluía la siguiente cláusula: "compensaciones por riesgo de tipo de interés: 0,75%. (Esta compensación se cobrará cuando se produzca una cancelación por parte del cliente y siempre que esta genere una pérdida de capital para la entidad)".

*Artículo editado y complementado por @guillermowestreicher.