Ejecución hipotecaria (9ª parte): Pago al ejecutante y reparto del sobrante

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PAGO AL EJECUTANTE: LIQUIDACIÓN DE DEUDA CON LA TASACIÓN DE COSTAS Y LIQUIDACIÓN DE INTERESES. REPARTO DE SOBRANTE ENTRE ACREEDORES POSTERIORES Y TERCER POSEEDOR. PREFERENCIAS ENTRE CRÉDITOS. INCIDENCIA DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD HIPOTECARIA

 

El precio obtenido por la venta de la finca hipotecada se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución. Si sobrepasase dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución (654.1).

 

Si algún acreedor considera que tiene preferencia sobre el ejecutante, deberá plantear la correspondiente tercería de mejor derecho antes del pago o adjudicación al ejecutante (Art. 615) acompañando un principio de prueba (614.1).  

 

Cuando atendido el crédito del ejecutante exista dinero sobrante o remanente, se retendrá para el pago a quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor (Arts. 671.1 y 692).

 

La L.E.C. se refiere al reparto únicamente entre “quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante”, con lo que parece que excluye la posibilidad de que el acreedor del ejecutado que no tenga anotado o inscrito su derecho pueda ser resarcido con cargo al remanente que quedase tras el pago a todos los acreedores inscritos.

 

 

Otra cuestión es la que se refiere a lo que debe entenderse por “derecho inscrito” puesto que para unos está limitado a los que figuran en la certificación de dominio y cargas de la ejecución y otros consideran que también incluye los que accedan al Registro después de ese momento. Sin embargo, no parece lógica cualquier limitación en este sentido puesto que simplemente se trata de anteponer el crédito al del propio deudor.

 

Caso de concurrencia de créditos frente a un mismo deudor, es el Código Civil el que establece los criterios que determinan las preferencias entre ellos. En concreto el Art. 1.921 determina que “Los créditos se clasificarán, para su graduación y pago, por el orden y en los términos que en este capítulo se establecen”, salvo en caso de concurso que procederá estar a la Ley Concursal de 9 de julio de 2003. En lo que se refiere a bienes inmuebles  hay que estar a lo dispuesto en el Art. 1.923.

 

Al igual que sucede con la hipoteca, la anotación preventiva de embargo debe expresar el importe del crédito del anotante por los distintos conceptos, es decir, por principal, intereses y costas. El Art. 166 del Reglamento Hipotecario establece que la anotación preventiva “Si se hiciese a consecuencia de mandamiento de embargo o secuestro, o en cumplimiento de alguna ejecutoria, se expresara así, manifestando el importe de lo que por principal y cuando proceda, por intereses y costas, se trate de asegurar y las circunstancias del que haya obtenido la providencia a su favor y de aquel contra quien se haya dictado”.

 

La existencia de límites en las anotaciones tiene diferente objeto y efecto que en las hipotecas. Con anterioridad a la entrada en vigor de la L.E.C. 1/2000 se discutió si los límites de responsabilidad en la anotación debían o no operar como en la hipoteca impidiendo que, frente al acreedor posterior, el anotante no pudiese ser resarcido de su crédito por importes superiores a los anotados. Las Audiencias estaban divididas sobre esta cuestión. Para unos carecía de sentido hacer constar en el Registro de la Propiedad unos límites si no iban a ser tenidos en cuenta. Otros, con apoyo en el Art. 1.520 de la L.E.C. de 1881, rechazaban cualquier limitación. Hoy el apartado 2 del Art. 613 de la L.E.C. permite al ejecutante ser resarcido de todo su crédito superando los límites de la anotación en perjuicio de acreedores posteriores inscritos. Este apartado dispone que “Sin estar completamente reintegrado el ejecutante del capital e intereses de su crédito y de todas las costas de la ejecución no podrán aplicarse las sumas realizadas a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercería de mejor derecho”.

 

Esta regla tiene dos excepciones. La primera ocurre en el caso de terceros poseedores que hubieran adquirido los bienes en otra ejecución puesto que no responden más allá del principal, intereses y costas que aparezcan consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición. La segunda excepción está prevista en el apartado 3 del Art. 659  de la L.E.C. que permite a los acreedores posteriores inscritos subrogarse en la posición del ejecutante mediante el pago de los importes de la anotación.

 

Es importante tener en cuenta que, según el Art. 1.923 del C.C., la preferencia del crédito preventivamente anotado sobre el bien es sólo “en cuanto a créditos posteriores”. Ello quiere decir que lo que verdaderamente determina la preferencia es la fecha en que tiene origen o surge el crédito del anotante. Tampoco la preferencia la determina la orden de embargo que, como indica el apartado 1 del Art. 587 de la L.E.C., se entiende hecho desde que se dicta la orden judicial de embargo y no desde que el mandamiento entra en el Registro. En este sentido el Tribunal Supremo ha declarado en numerosas resoluciones que el embargo y la anotación preventiva nada prejuzgan sobre la situación, identidad y eficacia de los créditos ni alteran la naturaleza de las obligaciones, pues la anotación no genera más efectos que el de que el acreedor que la obtenga sea preferido en cuanto a los bienes anotados respecto a los acreedores que tengan contra el mismo deudor otro crédito contraído con posterioridad a la anotación (SSTS 14-6-1988, 12-2-1992, 6-6-1996 o 13 junio 2000), sin que los créditos de fecha anterior a aquella se vean afectados en su preferencia por causa del embargo.

 

Es error extendido considerar que, al igual que sucede con las inscripciones de hipoteca, la preferencia la determina el orden registral. El problema deriva de la dificultad de atender a otro criterio, por lo que la práctica de los Juzgados sigue la prioridad registral, lo que no excluye que cualquier anotante posterior plantee frente al anterior la correspondiente acción de tercería dirigida a que se reconozca la preferencia de su crédito.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo

  1. en respuesta a Paraquemebajo
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    #8
    27/06/19 20:20

    Si nadie lo reclama acaba en las arcas del Estado.

  2. #7
    27/06/19 20:15

    He buscado por otros foros y no he visto algo que se pueda parecer a la duda (curiosidad) que tengo.
    Estoy siguiendo (desde fuera) la subasta de un bien inmueble propiedad de una Sociedad Limitada por una deuda que no llega al 5% del valor del bien subastado y originada por impago a la comunidad de propietarios, siendo las cargas preferentes +- el 7% del valor.
    La puja (a esta hora) ya supera el 70% del valor del bien.
    La empresa propietaria del inmueble no presenta las cuentas desde el 2010 y "La hoja de esta sociedad ha sido provisionalmente cerrada por incumplimiento de obligaciones fiscales,...ha sido dada de baja del censo de entidades con fecha 14/11/2016."
    El sobrante actual supera los 60.000€. Que pasa con ese sobrante?

  3. en respuesta a Maica17
    -
    #6
    01/06/11 12:35

    Cualquier cosa que no sea adjudicarse la vivienda en la subasta implicaría subrogarse en ambas cargas.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #5
    01/06/11 12:29

    Entonces la única manera de liberar la finca del embargo sería la subasta. En el caso que el tercero-comprador interesado quisiera adquirir la finca antes de la subasta entiendo que no podría negociar con el banco o subrogarse en la posición de los actuales propietarios pues adquiriría la finca con la carga posterior del embargo, no es así? Muchas gracias por tu ayuda. Un saludo,

  5. en respuesta a Maica17
    -
    #4
    01/06/11 11:48

    Efectivamente Maica, el adjudicatario estaría comprando libre de cargas y el juzgado dictaría un mandamiento de cancelación de Cargas que eliminaría tanto la hipoteca como el embargo posterior. El responsable de notificar al embargante posterior es el Registrador de la Propiedad, quien debe hacerlo cuando expide la Certificación de Cargas, paso previo a la subasta, pero la ausencia de dicha notificación no conlleva, actualmente, la suspensión de la subasta.

    Respecto al sobrante, como tú apuntas, lo normal sería que se repartiera entre el copropietario libre de cargas y el embargante posterior.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    01/06/11 02:20

    Tristan, sobre este tema te planteo una situación: Se constituye una hipoteca sobre un bien inmueble y posteriormente, a instancia de un Juzgado de Instrucción, se inscribe en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de embargo sobre la 1/2 individa de uno de los dos copropietarios. Dejan de pagar la hipoteca y el banco insta la ejecución hipotecaria. Si un tercero adquiere la finca en subasta, en principio la adquiere libre de cargas (el embargo) pues la hipoteca, al ser anterior, tendria carácter preferente, no es así? Si no se ha comunicado al Juzgado de Instrucción la celebración de la subasta seria igualmente valida la adquisición del tercero. Entiendo que si existiera un sobrante, la mitad se entregaría al copropietario libre de cargas y la otra mitad quedaría consignada en el Juzgado que conoczca de la ejecución a la espera de la resolución definitiva del procedimiento penal. Gracias por tu ayuda.

  7. en respuesta a Kukufate
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    #2
    04/05/11 16:52

    No es una frase afortunada, pero yo creo que lo que quiere decir es que para el sobrante deberían poder optar todas las cargas posteriores que lo soliciten, sin discriminar entre si ya estaban anotadas o no en el momento de expedirse la certificación de cargas. Al fin y al cabo, cualquiera de esas cargas debería cobrar antes de entregar el sobrante al propio deudor.

  8. #1
    04/05/11 12:27

    Don Agustín Gómez Salcedo dice:
    Otra cuestión es la que se refiere a lo que debe entenderse por “derecho inscrito” puesto que para unos está limitado a los que figuran en la certificación de dominio y cargas de la ejecución y otros consideran que también incluye los que accedan al Registro después de ese momento. Sin embargo, no parece lógica cualquier limitación en este sentido puesto que simplemente se trata de anteponer el crédito al del propio deudor.
    No entiendo la última frase

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