Ejecución hipotecaria (5ª parte): Administración y posesión interina de la finca

Hay que diferenciar las figuras de la administración para el pago del bien embargado (Arts. 676 a 680) y la administración y posesión interinas del bien hipotecado (Art. 690). La administración para el pago recae sobre bienes embargados y la podrá pedir el ejecutante con la finalidad de cubrir su crédito. Exige inventario previo del bien o bienes sobre los que recae la medida y su posterior entrega al ejecutante. Anualmente el ejecutante deberá rendir cuentas de su gestión, de las que se dará vista al ejecutado por 15 días. Si el ejecutado se opone a su aprobación se convocará a las partes a comparecencia, tras la que el Juez decidirá si aprueba o no las cuentas. La administración concluirá cuando el ejecutante cubra su crédito con el producto obtenido con la administración, cuando el ejecutado atienda el pago del crédito o cuando lo solicite el ejecutante si no lograre satisfacer su crédito.

 

La administración o posesión interinas del bien hipotecado (Art. 690) puede ser obtenida por el ejecutante sin necesidad de pacto expreso al respecto en la escritura de hipoteca. Antes la regla 6ª del anterior Art. 131 de la L.H. requería este pacto o que el acreedor tuviese reconocido legalmente este derecho.

 

 

La administración o posesión interinas de la finca hipotecada son situaciones temporales y excepcionales cuya finalidad legal no es la de anticipar la entrega del bien antes de ser subastado, sino la de conservar su valor o cubrir el crédito que ostente el ejecutante.

 

La ley no concibe la medida como un acto concesión obligada al ejecutante; simplemente alude a que el ejecutante podrá solicitar la administración y el apartado 2 del Art. 676 de la L.E.C. refiere que el tribunal la acordará mediante providencia “cuando la naturaleza de los bienes así lo aconsejare”. No cabe denegar la solicitud arbitrariamente. La decisión en este sentido deberá estar fundada en la idoneidad de la administración para cumplir con su finalidad propia de cubrir el crédito porque el bien es o no susceptible de producir algún rendimiento suficiente para cubrir el crédito, sería el caso de inmuebles arrendados, o bien en la necesidad de su conservación porque el bien requiera reparaciones urgentes para evitar su perdida o grave deterioro.

 

El apartado 2 del Art. 676 menciona que el ejecutante será puesto en la posesión de los bienes embargados y el apartado 1 del Art. 690 de la L.E.C., con relación a inmuebles hipotecados desocupados, indica que en este caso el administrador será puesto en la posesión material de los mismos, sin aludir a la finalidad de la entrega, pero la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1965 ya consideró que aunque la regla 6ª del anterior Art. 131 de la L.H. emplease la conjunción disyuntiva “o” para referirse a la administración y posesión interinas debía entenderse que la posesión conlleva necesariamente la administración de la finca. En este sentido el auto de la sección 17 de la A.P. de Barcelona de 18 de noviembre de 1997 (rec. 227/1997) declara que “no puede hablarse de posesión interina sin administración, ya que aún en los casos de inmuebles improductivos, existirá ésta aunque circunscrita a los actos de conservación necesaria para evitar su deterioro”.

 

La administración, en cualquier caso, no sólo consiste en la percepción de los rendimientos obtenidos de los bienes, también comporta la obligación de conservarlos, lo que incluye atender gastos ordinarios, como gastos de comunidad o impuestos del inmueble. 

 

Si la administración incide sobre inmuebles hipotecados no excederá por regla general de dos años y de un año si recae sobre bienes muebles. A su término el acreedor hipotecario deberá rendir cuentas de su gestión, cuentas que deberán ser aprobadas, sin cuyo requisito no podrá continuar la ejecución.

 

A diferencia de lo que sucede con los bienes hipotecados, el legislador no alude a un plazo máximo de duración de la administración de bienes embargados. La ley únicamente impone una rendición anual de cuentas dando a entender que la medida naturalmente está orientada a cubrir el crédito por lo que deberá durar hasta que el ejecutante obtenga rendimientos suficientes para atender su crédito.

 

En la administración de bienes hipotecados no está prevista la audiencia del ejecutado antes de la aprobación de cuentas sobre la gestión del ejecutante. Sin embargo, parece razonable concederle la posibilidad de oposición de igual forma que si recayese sobre un bien embargado. No obstante, en contra acabe aducir que las causas de oposición en los procedimientos de ejecución hipotecaria sólo pueden ser las previstas en el capítulo V del Título IV del Libro III de la L.E.C.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo

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