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Mi explicación para algunos precios de adjudicación alucinantes

 

Si alguien se cree que la locura que se ha desatado con los precios de adjudicación de algunas subastas es algo exclusivo de las subastas electrónicas que se vaya olvidando. Está sucediendo a todos los niveles, con las subastas, con los lotes de pisos okupados que comercializan los bancos y los grandes fondos buitre, con las pocas gangas que ofrecen las inmobiliarias, etc.

El motivo lo explico a continuación.

 

A veces los árboles nos impiden ver el bosque

Cuando en el 2009 comenzaron a caer en picado los precios de los pisos y la gente se preguntaba como eran posibles semejantes caídas, mi opinión fue que los precios no estaban cayendo tanto como parecía sino que simplemente lo que estaba ocurriendo era que se estaban dando cuenta de que el último 20% de la subida previa había sido un espejismo y, simplemente, el espejismo se estaba volatilizando.

Sí, justo antes del estallido los compradores estaban comprando y los vendedores estaban vendiendo, pero las compraventas reales que se estaban cruzando a esos precios exorbitantes eran mínimas, del todo punto insuficientes para considerar que aquellos precios eran reales.

Precisamente en eso consisten las burbujas y sus pinchazos. Vendedores y compradores llevaban dos años comprando y vendiendo a precios ficticios. Las primeras bajadas de precios no fueron bajadas sino simplemente la desaparición del sueño y la vuelta a la realidad.

Como yo no me creí ese último tramo de subida, para mi se trató simplemente de que el precio real se estaba imponiendo.

Si aquel aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda no hubiera sido acompañado de una crisis económica mundial de proporciones ciclópeas, la cosa no habría pasado de ahí, pero la llegada de la crisis y el aumento descomunal del desempleo motivaron que los precios se desmoronaran en los siguientes años de crisis.

Ahora bien, resulta que el último 20% de la caída tampoco fue real, de forma que las últimas poquísimas compraventas que se cruzaron a precios irrisorios no se han sostenido en el tiempo. 

Y en cuanto han mejorado las condiciones económicas,
el número de parados ha descendido
y los precios de los alquileres han subido...

A los inversores se les ha ido el miedo y se han dado cuenta a toda leche de que los precios de 2014 y 2015 no eran reales y se han puesto a invertir a toda leche.

O sea, que ahora, con las subidas de precios está pasando lo mismo que en el 2009 pero al revés. No son tales subidas de precio sino simplemente la constatación de que el último tramo de bajadas fue un espejismo debido al ínfimo volumen de compraventas.

Esa es mi explicación a lo que ha pasado en 2017 y a por qué he tenido que comprar a cincuenta mil euros pisos por los que pagué treinta y cuatro mil en 2016.

 

Pero ojo, el mercado lo estamos moviendo los inversores

Según las estadísticas el 35% de las compraventas se están llevando a cabo sin financiación.

¿Qué nos dice eso?

Muy sencillo, que el ciudadano de a pie por ahora no está entrando en el mercado inmobiliario. 

¿Y esto es bueno o malo?

Para mi es estupendo, porque para cuando las gacelas empiecen a entrar en el mercado yo espero estar sin liquidez y completamente comprado y entonces podré sentarme a esperar las verdaderas subidas de los precios mientras rentabilizo los activos por alquiler. Quizás lo vea desde Miami. O desde Aspen, a donde me voy en 15 días para ir acostumbrándome a cruzar el charco.

 

Y la explicación de los increíbles precios de adjudicación es...

 Obviamente lo comentado más arriba explica en parte porqué ahora estamos pagando más que en el 2015 y 2016 por los mismos activos, pero no explica la locura que se ha desatado en algunas subastas y con los lotes de pisos okupados que comercializan los fondos y los bancos.

La explicación a esto último es tan sencilla como lo siguiente:

Los inversores que están entrando en el mercado NO son profesionales sino unos mierdecillas que no tienen ni puta idea de valorar los activos que están comprando.

¿Tan sencillo como eso?

Sí, así de sencillo.

Tristán, siempre has sido un faltón, ¿a qué viene insultarles? Además, en qué te basas para decir que están valorando mal los activos. Quizás ellos tengan razón y los equivocados seáis los inversores viejunos que os habéis quedado en el 73 como un ciprés.

Pues me baso, jovencito, en que a mi ha estado a punto de pasarme algo muy parecido por haberme fiado de las herramientas de valoración que tan de moda se están poniendo en internet.

 

AVISO A LOS NAVEGANTES: Las valoraciones de internet son una puta mierda. 

(Con honrosas excepciones que me callo)

Además, adolecen de los mismos defectos que los tasadores profesionales. Ambos, herramientas online y tasadores yerran por exceso, al menos un 20% por encima del verdadero valor de los activos valorados.

Se que este blog lo siguen muchos tasadores que ahora mismo estarán muy cabreados por estas afirmaciones.

Lo lamento mucho, chicos, ¡pero es que no dais una!

Entiendo que os conviene inflar las peritaciones judiciales porque cuanto más valoréis los activos mayores son vuestros honorarios. 

También entiendo que hagáis lo mismo cuando valoráis cientos de pisos para los fondos de inversión. ¿A mayor valoración mayores honorarios, como sucede con las peritaciones judiciales? Lo ignoro, pero recientemente he tenido en mi mano muchas de estas tasaciones hechas para cierto banco español y he alucinado con las tasaciones hechas este mismo verano.

Lo que no entiendo es que las valoraciones realizadas por las herramientas online sean incluso más exageradas que las vuestras. Al fin y al cabo son gratuitas y los dueños de la herramienta no obtienen ningún beneficio por sobrevalorar las viviendas.

¿Les estará pagando el gobierno, que es el máximo interesado en que por fin suban los precios para que la construcción se despierte de su letargo y el paro se volatilice como azucarillos en aguardiente? 

También lo ignoro. Y nunca he sido muy creyente de las conspiraciones.

El caso es que en diciembre he estado muy activo comprando aquí y allí, en subastas y fuera de éstas y, concretamente, he estado a punto de meter la pata adquiriendo un lote de 15 pisos que estaba huérfano y que me ofrecieron con mucho cariño. 

Naturalmente que yo tengo mi propio método de valoración que es el que enseño en el curso Triunfa Con Las Subastas, pero en esta ocasión tenía que dar mi respuesta en una tarde y para valorar bien 15 pisos yo necesito al menos dos días de intenso trabajo. 

Así que me puse con las herramientas de valoración online y los resultados fueron tan optimistas que inmediatamente respondí que sí, que me quedaba con el lote. Lamentablemente, durante los dos días siguientes los valoré con mi método y el resultado fue tan deprimente que tuve que tragarme el sapo de desdecirme y confesar al gestor del fondo que mi palabra vale tan poco como las herramientas de valoración que había empleado el primer día.

¿Y qué herramientas utilicé?

Principalmente las tres siguientes:

1) La herramienta de Bankia

2) La herramienta de Trovimap

y 3) precioviviendas.com

Así, por ejemplo, una vivienda de 90 m2 y 3 dormitorios en la calle Adora de Madrid la herramienta de Bankia la valora en 152.000 euros y la de Trovimap la valora en 116.000, cuando cualquier inmobiliaria de la zona nos dirá que ese es territorio comanche y que si el piso está en mal estado su valor no pasa de 80/85.000 euros y que el último vendido, que estaba recién reformado, se vendió en 95.000 euros. El precio en el lote era de 75.000 euros. Un precio cojonudo según las herramientas pero ruinoso según la realidad.

O este otro ejemplo de otro piso de 69 m2 en la calle Guadalete de Madrid, valorado por la herramienta de Bankia en 140.000 euros, por la de Trovimap en 122.000 y entre 122 y 150.000 por la herramienta de precioviviendas.com y cuyo precio en el lote era de 86.000 euros. Pero cuyo valor real no pasa de 90.000 euros si está en mal estado y de 100.000 euros si está en buen estado. Esto lo supe en cuanto llamé al agente inmobiliario que conozco que se mueve bien por esa zona.

Y así hasta 15 viviendas con todas las cuales me pasó tres cuartos de lo mismo.

 

¿Y los inversores que están pagando muy por encima de lo razonable están valorando con estas herramientas?

No me cabe ninguna duda.

De hecho, lo siguiente que hice después de la vergonzante llamada telefónica al gestor del fondo para tirar mi palabra a la basura fue pasar por las herramientas todas las subastas en las que he participado sin éxito este otoño y las que los precios de adjudicación me parecieron marcianos. En todas las ocasiones, sin excepción, el precio de adjudicación ha dejado de parecer exorbitante en cuanto aceptas como valoración real la broma que proporciona la herramienta online.

Haced también vosotros la misma prueba y luego compartid los resultados en los comentarios del post.

Así que no cabe otra conclusión que deducir que los aspirantes a inversores de pacotilla están valorando los pisos de esta forma tan poco profesional.

Y atención, porque siempre que a la subasta asista uno de estos tontolaba con sus valoraciones "online", el resto de postores no tenemos absolutamente nada que hacer. 

Mejor crucemos los dedos para que todos aprendan de una puta vez a valorar las viviendas subastadas.

 

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  1. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 100
    #40
    10/01/18 10:56

    Han salido a subasta tantos cientos de pisos de la calle Godella y adyacentes que estaría por pensar que es la calle de España con más subastas por metro cuadrado construido. Yo he visto adjudicaciones de ahí hasta por doce mil euros. Y no hace ni tres años de eso.

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #39
    10/01/18 10:50

    Empleando la logica de las subastas por internet.. si localizas los bienes que est'a sobretasados y no puedes vender y solo subastas esos lo mismo sacas un buen pico... podrias probar con uno de ellos de poco valor, que es lo que mejor se subasta.

    Volviendo a lo de sancristobal.. alucino con las tasaciones, como esta:
    https://subastas.boe.es/detalleSubasta.php?idSub=SUB-JA-2017-69279&ver=1&idBus=&idLote=&numPagBus=

    Normal que quede desierta.. 90.000e de valoracion.. no tiene sentido alguno.

  3. en respuesta a clanderjander
    -
    #38
    10/01/18 10:43

    Hombre, yo creo que si pudieras contactar con Wilson Osvaldo, y llegar a un acuerdo con el patriarca, lo mismo por 20.000 o 22000 euros tienes el piso.. ponle 6000 euros para que sea habitable y lo mismo tiene buen beneficio. Pero claro, depende de muchas cosas...

  4. en respuesta a mfmelo
    -
    #37
    10/01/18 09:31

    Pues he hecho mis primeros pinitos con un par de plazas de garajes para empezar, tampoco queria tirarme al ruedo con una casa o algo mayor, ademas de que no tengo dinero. Espero multiplicar por 10 como minimo las plazas, ¿no esta mal para empezar? Jajaja.
    Bueno todo esto gracias al foro y a los consejillos de gente como tu miarma.
    Voy a reducir un poco que como siga asi gripo...

  5. en respuesta a Aitorbk
    -
    #36
    10/01/18 08:49

    Y te están vendiendo cesiones de crédito de esos mismo pisos de San Cristobal por 15.000....eso sí, persigue tú a Wilson Osvaldo y familia hasta el Perú para que te firme una dación en pago mientras la mafia gitana va rulando tu piso okupado.

  6. en respuesta a Aitorbk
    -
    #35
    10/01/18 08:10

    Estoy estudiando muy seriamente sacar a subasta lo que no vendo o mejor, y esa es la decisión a tomar, o no, vender todo por subasta, el truco está en poner chollos, lo que no lo es.

    Saludos.

  7. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 100
    #34
    10/01/18 08:06

    jajaja, San Cristobal, de lo mejorcito de Madrid

  8. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #33
    10/01/18 02:12

    Tengo unas bellas fotos de la puerta de entrada de un piso en sancristobal de los angeles.. tasado en 85.000

    La puerta tapiada... y el piso de al lado cinco cerraduras...

    Hay pisos alli tras el paso de okupas por 35.000 nonentiendo acudir a subasta para pagar mas.

  9. en respuesta a mfmelo
    -
    #32
    10/01/18 01:08

    Eso es muy bestia, multiplicar por 4 (algo menos por los gastos)... bueno, habrá que intentarlo.

    Aunque yo compro al 10% de su valor real, correr insensatos que me leáis, comprad, comprad como posesos, que se os escapa de las manos, vosotros, meteros de cabeza y triunfaréis.

    (Nótese mi ironía, no está de mal animar al suicidio financiero)

  10. #31
    09/01/18 23:22

    A más de uno le habrá pasado, digo yo:
    He pinchado en: Cuanto vale tu casa?, click aquí; tasación online gratis
    y como a mi me gusta tanto lo gratis.

    Saludos.

  11. en respuesta a vespaclassic
    -
    #30
    09/01/18 23:19

    Hay que ser prudentes.
    Hay que empezar, sino lo has hecho ya, en promociones nuevas y sobre plano, pero chollos, no para dejar pasar los tiempos y esperar al próximo Big-Bang, el cual llegará.

    Saludos y no aceleres tanto el Vespino que lo vas a quemar.

  12. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #29
    09/01/18 23:12

    Esa es la forma: 25%, ya lo dije yo el primer día que vi tu avatar: ese niño tiene cabeza pá dos cuerpos y no me equivoqué.

    Saludos.

  13. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #28
    09/01/18 23:11

    Pues yo creo que no.
    La gente me parece que dice: si al que está pujando en contra mía le interesa en ese precio, yo que soy como Juan Palomo, que me lo guiso y me lo como, pues voy a intentar quedarme la pieza.

    Los juzgados tienen dos cosas: O BIEN ESPERAS Y ESPERAS Y ESPERAS Y ESPERAS por haber comprado tan barato, que les da vergüenza aprobarte el decreto o compras a PRECICOS que no te dejan margen y el remedio tanto para una cosa como para la otra es: PACIENCIA, PACIENCIA, sino es hoy, pues mañana, o pasado, si el juzgado te da TIEMPO.

    De los subasteros viejos de mi zona, unos han muerto por viejos y otros han muerto económicamente.
    Todo está acelerado, todo. Los ciclos económicos antes se medían por siglos, despues por quinqunios, después por años, ahora se han de medir por meses y la aprobación de decretos y retornos, ahora, por años, el desfase hay que saber llevarlo y él te llevará a tí.

    Saludos.

  14. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #27
    Anónimo 686804
    09/01/18 23:07

    Exactamente.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #26
    09/01/18 22:59

    Como casi siempre tienes razón, ya me da hasta coraje dártela, pero....

    Tengo en venta muchas propiedades y nunca me han llamado tampoco.
    Tengo de todo, de todo.
    Hasta en los tiempos de la burbuja me hacían más visitas.
    Como han hecho tanta propaganda con las subidas y subidas, pues he dicho voy a subir y ahora tengo que decir, pues voy a volver a bajar. Al oir tantos cantos de sirena, este año vencen dos contratos de alquiler que tengo hechos muy buenos y por cinco años. Yo no suelo subir todos los años con arreglo al IPC, pero si cuando se cumplen los ciclos, así que al oir las sirenas, dije a los inquilinos: os tengo que subir el 100% respecto al ciclo que termina; pero hombre ¿como vas a hacernos eso?; pues ¿no habeis oido lo que dicen por la caja tonta? si me contestas en esta semana sólo te subo el 100%; para mi sorpresa me han dicho que si, que aceptan, pero me tenían acojonado, ya que no vendo un colín y mira que lo estoy tirando, oiga.

    La gente que no sea previsora y siga comprando como lo está haciendo, que el leñazo que se van a pegar les va a servir de escarmiento a él y a sus generaciones futuras, ya que se les va a incrustar en el ADN y el miedo será hereditario.

    Una guerra en cualquier zona del planeta manda al pairo toda economía, así como un desastre natural o cualquier incertidumbre de gobiernos.

    Los huevos en las misma cesta no es aconsejable e invertirlo todo en huevos tampoco, préguntale a los europeos en año 2.017 y a los USA en año 2.015-2.016 que no querían huevos españoles y ahora los adoran y están las granjas ahora pagando a las gallinas horas extras y las pobres tienen el culo escoció.

    Bueno te lo diré: eres un crack.

    Saludos

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    #25
    09/01/18 22:44

    Mis márgenes en las pocas inversiones que he hecho han sido comprar al 25% del precio de mercado.
    Pero si es verdad que veo adjudicaciones judiciales telematicas por mi zona con unos precios de adjudicación superiores a precios de mercado.
    Será como dice Tristán que la gente se fía de las tasaciones de las webs esas y así les van.

  17. en respuesta a mfmelo
    -
    #24
    09/01/18 22:43

    Ese tipo de subasteros son los que no me preocupan, inflaran el precio una vez o dos veces en todo caso, no creo que repitan más cuando se queden sin nada y no les haya gustado la experiencia en el mundillo de las subastas. A todo cerdo le llega su San Benito. Los buenos saben donde pisar, cuando y cómo.

  18. en respuesta a Jaruh
    -
    #23
    09/01/18 22:41

    Te ha faltado decir: IGNORANCIA y DESCONOCIMIENTO DEL MEDIO.

    Las cajas de ahorrros y muchos bancos se han ido a la mierda por no saber administrarse y gastar los dineros prestándolos como si no hubiera un mañana.
    Ahora estamos viendo el juicio al pavito señor Don Rodrigo Rato, el cual se creyó Don Rodrigo Díaz de Vivar ¿Quién se lo iba a decir? o a Don Mario Conde que se creyó Don Mario El Corleone.

    Si un Lenin se tira por el acantilado: no le sigas, si quieres ser de los supervivientes.

    Saludos.

  19. en respuesta a Anónimo 686804
    -
    #22
    09/01/18 22:37

    En una subasta presencial? De la seguridad social no?

  20. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #21
    09/01/18 22:34

    Si piensas trabajar al 5% neto o bruto, te diré que durarás poco, en el más mínimo tropiezo te irás a picar....

    De todas formas se están comprando muchos lotes a muy buen precio, muchos y son muchos más los que se quedan desiertos para los acreedores.

    Esto no es nuevo, ya ha pasado y volverá a pasar y muchos inversores convertidos a subasteros por la facilidad de pujar, se arruinarán y quedarán los que sepan hacerlo bien.

    En las subastas no hay que tener prisas, ni cariño a lo que sale en ellas.

    Saludos.

    Saludos.


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