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Subastas privadas ¿Timo o chollo?

Subastas judiciales: Subastas privadas, timo o chollo

Las subastas privadas estan manipuladas y sus resultados se maquillan

Trasteando por la red y visitando algunas web amigas, me he encontrado con un artículo estupendo escrito por un habitual colaborador de este blog, Francisco Calvo. El título ya lo dice todo: Las subastas privadas de inmuebles ¿El timo de la estampita en versión moderna?

Vaya por delante que solo he participado en una subasta privada en una ocasión y fue para hacerle un favor a un amigo que se había encaprichado de uno de los lotes subastados. No quiso escuchar mis consejos y, finalmente, compré el lote para él. Corría el año 2.002.

Sospechaba que este tipo de subastas eran manipuladas por los organizadores, quienes sin duda debían de introducir ganchos entre los postores para inducirles a subir las pujas. Así, decidí llevar a cabo una pantomima que consistió en que, cuando estuviéramos llegando a cifras elevadas, mi amigo empezara a tirarme de la chaqueta y a discutir conmigo rogándome en voz alta que cesara de pujar. Mi idea era que así el jefe de los ganchos, temiendo que yo dejara de pujar, les transmitiría la orden de dejar de tirar de mí hacia arriba, permitiéndonos una adjudicación menos cara.

"Piensa mal y acertarás", en cuanto iniciamos la pantomima, los rivales enmudecieron y nos adjudicamos el lote.

Coincido con Francisco en que estas subastas tienen un tufillo evidente a timo de la estampita y en que están manifiestamente manipuladas, no solo en los precios de salida, sino también en los resultados finales, que actualmente son inmisericordemente maquillados para aparentar un éxito que están muy lejos de alcanzar.

Si realmente quieren que estas subastas tengan éxito y sean populares, que hagan como los de Pirineu 2000 y le resten 1.000 euros cada día a cada uno de los lotes. El resultado, si resistieran la tentación de manipularlo, sería el de una verdadera subasta inversa.

Leed el artículo y luego opinad: ¿Timo o chollo?
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  1. #20
    Anonimo
    07/09/09 20:17

    Buenas tardes a todos.
    Se me plantea una duda, a raiz de los ultimos comentarios de FCalvo y Iuriscivilis.
    Imaginemos el supuesto de que yo compro un piso en subasta que tiene una hipoteca anterior de la que quedan por pagar, por ejemplo, 60.000 Euro.
    Si no lo he entendido mal, dicha deuda, aunque afecta a mi inmueble, solamente tiene obligacion de pagarla el que la contrajo (normalmente el ejecutado).
    Como el ejecutado no la va a pagar, voy al banco, y la pago yo.
    La cuestion es: Tengo yo derecho a reclamarle al ejecutado esos 60.000 euros que he pagado en su nombre para cancelar su hipoteca?
    Un saludo

  2. #19
    Anonimo
    04/09/09 22:17

    OK Tristan y FCALVO, completamente deacuerdo, como siempre una duda más aclarada. Muchisimas gracias!

  3. Top 100
    #18
    03/09/09 21:28

    Gracias a ambos, FCALVO e IurisCivilis por ser tan claritos y expeditivos en vuestra respuesta. Al leer ayer el rebuzno de Pelayo, al principio me quedé un poco flipado, luego recordé que sí, que corren leyendas acerca de esto o lo otro.
    En cualquier caso a nadie le ha podido pasar lo que dice pelayo tal cual él lo cuenta. De ser cierta su experiencia, habría que estudiar cuáles fueron exactamente las circunstancias no vaya a ser como un caso del que se quejaba hace poco un lector del blog, que me escribía contándome que en el juzgado en el que había comprado en subasta no le querían dar la posesión y llevaba tres años sin haber podido entrar en el piso.
    Dicho así puede parecer algo tremendo, pero tras escarbar en el asunto, acabó confesando que resultaba que había comprado un piso con inquilino y claro, el juzgado no le había querido dar la posesión.
    Vete a saber quién es Pelayo y cuáles habrán sido sus circunstancias. Eso si no es un simple troll con ganas de protagonismo, mejor no le alimentemos.

  4. #17
    Anonimo
    03/09/09 04:29

    Hola Tristán:

    Aunque Francisco Calvo ha tenido la cortesía de responder sobrada y acertadamente a las cuestiones planteadas por el citado Subastero, denominado Pelayo, permíteme Tristán que desarrolle un poco más la cuestión.

    El crédito hipotecario nace como consecuencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato constitutivo y se extingue por la cancelación registral de la misma. De conformidad con los artículos 104 de la LH y 1876 del CC la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. De esta forma, en nuestro sistema normativo la hipoteca requiere la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura y garantiza. Así conviene no confundir la hipoteca con el crédito u obligación que garantiza.

    La cancelación del crédito hipotecario implica concatenar dos actuaciones sucesivas. La primera la denominada cancelación financiera de la hipoteca que supone haber pagado en su totalidad la deuda, el préstamo garantizado con la hipoteca. La segunda es la cancelación registral que se suele realizar por vía notarial mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación para proceder a la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El propietario de un inmueble, en el caso que tenga intención de enajenarlo, tiene la obligación de demostrar que el mismo se encuentra libre de cargas y, por tanto, de soportar todos los gastos necesarios para la cancelación registral de la hipoteca.

    Las ventajas de cancelar registralmente en el momento oportuno el derecho real de hipoteca o cualesquiera otras cargas, pueden ser, entre otras, la de abonar un precio inferior por los gastos de cancelación y que la titularidad libre de cargas actué como garantía o aval de posteriores operaciones financieras.

    En cualquier caso, no voy a insistir demasiado, por lo absurdo del supuesto planteado por el comentarista de tú artículo. Lo verdaderamente relevante es que el crédito que la hipoteca garantiza se encuentre debidamente liquidado, siendo el prestatario el único sujeto obligado a su reintegro. Por ello, una vez cancelado económicamente el crédito hipotecario, la única consecuencia de la falta de cancelación registral de la hipoteca, con independencia que formalmente aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad, es que el titular de la misma contrae la obligación de iniciar este trámite y soportar los gastos que ocasione. Por otro lado, en el momento de vender un inmueble la entidad bancaria, la administración de fincas o el propio comprador se preocuparán debidamente de obtener la correspondiente certificación del Registro de la Propiedad para comprobar si la finca se encuentra afectada por alguna carga.

    En cuanto a la segunda cuestión, el adquirente de un inmueble subastado debe saber que quedarán subsistentes las cargas debidamente registradas que sean anteriores a la hipoteca, la cual queda extinguida con la ejecución hipotecaria junto con las cargas posteriores. Si hubiere cualquier remanente se adjudicará por el orden preestablecido en la ley y el sobrante se devolverá al deudor hipotecario, el cual es el único obligado a restituir el crédito solicitado.

    Un cordial saludo Tristán.

  5. #16
    03/09/09 01:53

    Para Pelayo:
    Ya tengo la contestación de mi abogado, y la verdad si es cierto lo que tú dices, es que tu abogado ni se entera o es que tú no tienes ni puta idea.

    Consulta realizada al siguiente comentario de Pelayo

    "Un momento, soy subastero desde hace años y os advierto que hay que tener mucho cuidado con esas hipotecas que aparecen como completamente amortizadas pero todavía no están canceladas registralmente, porque si el titular de las mismas (el que las ha estado pagando) lo desea, puede reclamar al nuevo propietario la devolución íntegra del dinero.
    me ha pasado alguna vez y a otros compañeros también, y si no ocurre más a menudo es porque la gente corriente no sabe que tiene esa posibilidad ¿Qué tenéis que decir los listillos a esto?


    Juan, es posible lo que está diciendo este subastero"

    Respuesta de mi abogado:

    Eso es un rollo porque la gente no distingue entre préstamo y garantía.

    Cuando yo saco un préstamo de CAJAMURCIA puede ser que me pidan una garantía en forma de hipoteca, que lo puede ser sobre una finca de mi propiedad o sobre la finca de un amigo.

    La obligación de devolver el préstamo es mía, sin perjuicio de que sobre mi casa (o la de mi amigo) pese la hipoteca (en garantía) de que voy a devolver ese préstamo.

    Cuando yo compro una casa en subasta, NO ME ESTOY SUBROGANDO EN EL PRÉSTAMO, sino que sé que es posible que si no se paga el préstamo me puedan ejecutar esa vivienda, que está en garantía, pero el licitador adquirente no adquiere obligación alguna de pagar el préstamo. Ahora bien, tiene que ser consciente que si no se paga el préstamo garantizado por su vivienda, ésta se puede ejecutar. . Por eso, en estos casos, pagamos el PRÉSTAMO (la hipoteca no se paga, es una garantía) y luego repetimos contra el titular del préstamo, que es el auténtico deudor del mismo.

    Cuando vendo mi vivienda con garantía hipotecaria, el comprador SE SUBROGA EN EL PRÉSTAMO y lo que ello conlleva: la garantía sobre la vivienda que compra.

    Es importante saber que el prestatario es el que está obligado a devolver el préstamo y que el que adquiere lo único que está haciendo es comprar algo que sabe que esta sujeto a la posibilidad de que lo ejecute si no se paga ese préstamo, pero nunca está obligado a devolver el préstamo porque nunca lo suscribió.

    Juan.

    Consulta al segundo comentario de Pelayo:

    "Muy sencillo Ruben, supongamos que soy propietario de una vivienda que tiene una hipoteca de diez millones de pesetas, de los cuales he pagado ocho millones. Si me la subastan y tú la compras, resulta que te puedo reclamar judicialmente esos ocho millones y el juico lo gano seguro ¿Qué te parece?"

    Respuesta de mi abogado:

    "Esto es una chorrada. La vivienda no paga, quien tiene que reintegrar el préstamo es el prestatario."

    Pelayo, si lees estas líneas verás que has hecho un auténtico ridículo. También te preguntarás, seguro, que cómo es posible que un subastero le haga una consulta a su abogado a las 22.47 de la noche y obtenga respuesta a las 23.48 horas. La respuesta hasta el más tonto la sabe.

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas

  6. #15
    03/09/09 00:47

    Para Pelayo

    Lo primero que te voy a decir es que eres un maleducado y tu comportamiento confirma que todavía quedáis por ahí algunos dinosaurios que os negáis a evolucionar.

    El caso que comentas nunca se me ha presentado y llevo muchos años de subastero, por lo que no te puedo decir si tienes o no razón. El sentido común me dicta que no. Pero no dices en qué artículos y en qué ley se basa el demandante para que el juez le dé la razón.

    De todas formas acabo de hacerla la consulta a mi abogado, cuando tenga la respuesta la expondré para que todos la conozcan.

    Pelayo, deberías recapacitar y pedir disculpas por tu comportamiento. Sabes que aquí no se obliga a nadie a intervenir ni al leer este blog.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  7. #14
    Anonimo
    02/09/09 21:54

    Francisco, Tristan, en el anterior artículo os he dejado un mensajito ¿Qué contestación tenéis al mismo?

  8. #13
    01/09/09 01:13

    Queda pendiente el aclarar si la ejecución de una hipoteca hecha por un prestamista permite manipular el precio.

    Vamos a ver, tenemos que diferenciar el valor de tasación con el valor tasado a efectos de subasta. El valor de tasación, de todos es sabido lo que es y, a veces, coincide con el valor a efectos de subasta. Digo a veces porque son dos valores diferentes.

    Generalmente las entidades financieras ponen como valor a efectos de subasta la responsabilidad hipotecaria o el valor de tasación.

    Pero el valor a efectos de subasta es un valor determinado y acordado por ambas partes, prestamista y prestatario. El prestatario ni pincha ni corta porque el prestamista es el que designa el que más le pueda convenir según el interés que tenga en la propiedad que está hipotecando. Si estoy interesado en quedarme con la propiedad, es cuestión de poner barreras a la posible participación que pueda haber cuando se llegue a la subasta y como es un valor que no está afectado por ningún gasto(el notario cobra por la Responsabilidad hipotecaria al igual que el Impuesto que hay que pagar a Hacienda y la minuta que hay que pagar al Registrador) puedo poner el que quiera y cuanto más alto mejor porque así pondré una barrera más elevada a los posibles licitadores.

    Si una propiedad tiene un valor de mercado de 100.000 euros y yo prestamista estoy interesado en quedármela, le pongo en la escritura un valor de tasación a efectos de subasta de 300.000/400.000/500.000/600.000. El que me dé la gana.

    Como para participar en la subasta los posibles interesados tienen que consignar el 30% del valor a efectos de subasta, no es lo mismo el 30% de 100.000 que el 30% de los valores que he indicado en el párrafo precedente. Si a eso le unimos que los posibles interesados en participar no pueden hacer firme la adjudicación, yo como profesional no participaría en la subasta, por lo que se la queda el señor prestamista por la deuda.

    Y esto es perfectamente legal

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  9. #12
    01/09/09 00:38

    Al ser demasiado largo mi comentario he tenido que partirlo porque no me dejaba el sistema.
    ....Continúa....

    Y por qué en vez de marcar un precio mínimo para pujar como hacen todas las demás entidades financieras utiliza este sistema. Muy fácil es una estrategia de marketing. No es lo mismo ver una subasta desierta sin licitadores (piensas A NADIE LE INTERESA NO ME VA A INTERESAR A MI)que verla con alguien interesado. esta segunda opción te estimula al menos el interés.

    Y esto amigos míos es una prueba más de que no son transparentes y manipulan las subastas imponiendo sus precios. Siempre hay algún pardillo que cae o que verdaderamente le interesa lo que sale al precio que le imponen.

    Y yo digo, por qué no hacen las subastas al alza sin marcar precios mínimos y que sea la propia ley de oferta y demanda la que determine el precio. Si lo hicieran así analizarían el mercado y esto es muy importante para tomar decisiones futuras. Siempre se está a tiempo de no aceptar la oferta realizada si es demasiado baja (poniéndolo en las condiciones generales para que todo el mundo lo sepa).Pero, y si al estimular así la participación consigo que llegue al precio que yo quería o aunque sea inferior me permita tomar la decisión de aceptarla aunque esté algo por debajo de lo que yo pretendía. A lo mejor resulta más rentable venderlo por debajo de mis pretensiones que tenerlo en mis activos generando gastos cada día que pasa. Pero amigos, esto es pensar con visión y con los pies en suelo. Lo que están haciendo hasta ahora son sin sentidos que no llegan a ningún sitio. Ni subastas a la holandesa ni leches. Subastas al alza sin marcar mínimos. Este es el futuro. La entidad que empiece se llevará el gato al agua y mucha publicidad gratuita. Bueno, os cierro este tema y empiezo con otro más adelante.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

  10. #11
    01/09/09 00:24

    Bueno amigos, ha llegado la hora de poneros al corriente y voy a hacerlo punto por punto para no mezclar conceptos:

    1) La web de Caja Mediterráneo

    Como ya he dicho en más de una ocasión denuncio la falta de transparencia en este tipo de subastas privadas.

    Caja Madrid, a través de la web www.salaretiro.com ha subastado online desde mayo un total de 535 inmuebles de los que se han adjudicado 33 viviendas, es decir un 6% aproximadamente.

    Actualmente tiene 115 viviendas en subasta y solamente han pujado por una propiedad.

    Mirando las valoraciones referentes a lo que tienen en subasta en Murcia, reitero que lo que ellos llaman valor comercial, es el valor de tasación inflado por lo que el 40% de rebaja que anuncian no es tal. Pero bueno, cada uno con lo suyo que haga lo que quiera. Por eso el mercado no reacciona y castiga estas subastas no habiendo postores o habiendo muy pocos.

    De Cajamadrid lo único que puedo decir es que están inflados los valores de tasación.

    Cuando observo por primera vez la web de Caja Mediterráneo, me llevo una sorpresa, me gusta. Es interesante y tiene buena receptividad visual. Tiene colores que invitan a trastearla y es sencilla. Demasiado sencilla, pensé yo. Y sigo investigando para conocer las condiciones de la subasta, en cuanto a precios y demás.

    La Cam tiene lo que llaman precio en origen. Yo no sé que será esto pero imagino que será el valor de tasación o vaya usted a saber. Pero lo que más me sorprende es que es una subasta tradicional al alza donde no se dice nada de precio mínimo para pujar. Es decir puedo empezar por donde quiera y después ya veremos qué pasa.

    Pero aquí llega mi mayor sorpresa y es que todos los lotes tienen licitadores que ya han pujado, por lo tanto no puedo pujar por una cantidad inferior, obviamente y por el precio que tienen no me interesa.

    Y pienso, ¡Joder!, Caja Madrid no vende un puto piso y la Cam los tiene todos vendidos o al menos con licitadores.

    Me propongo pujar en alguna de estas subastas, así que estoy pendiente todos los días para ver cuando incluyen una nueva propiedad y pujar nada más verla anunciada en la web.

    Pero, amigos míos, todos las viviendas que salen a subasta ya lo hacen con licitador incluido. JEJEJE. ¡Ya nos han marcado el precio!

    Ya lo sospeché cuando ví que lo tenían todo vendido pero tenía que confirmarlo.

    Y esto es lo que os había dicho que si veías algo que os llamara la atención y es que todas las viviendas que tienen en subasta las tienen con licitadores. Pero claro los licitadores son la propia CAM.

    Continúa en segunda parte

  11. #10
    31/08/09 22:03

    Hola Tristán. Ya te echaba de menos. Bueno, es lógico que no veáis nada anormal en la web de la caja de ahorros.

    Digo que no son transparentes en los precios y para ello utilizan técnicas de marketing(ciencia, herramienta o sistema que induce o estimula el consumo. No tiene nada que ver con la publicidad. La publicidad es una consecuencia de un análisis de marketing).

    Quizás yo miro con unos ojos diferentes porque en mis años mozos hice un buen curso de marketing y mi hija es licenciada en periodismo y marketing. Cuando hablamos sobre esta técnica, muchas veces tenemos opiniones encontradas. Pero es lógico porque no es una ciencia exacta, aunque en sus análisis se contemplen estudios estadísticos muy complejos.

    Pero bueno ya queda poco para que conteste a vuestras dudas.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo

  12. Top 100
    #9
    31/08/09 21:47

    Hola FCALVO, veo que nos tienes a todos en ascuas con lo que quiera que sea lo de la web de la caja de ahorros. Yo tampoco he notado nada, será porque aún estoy noqueado por el "tortazo" de calor que sentí al llegar a Madrid procedente de Asturias. Al bajarme del coche fue como si Cassius Clay me hubiera noqueado de un puñetazo en la cabeza.
    En fin, que no lo veo.
    Respecto al primer anónimo, no le hagas mucho caso, está claro que las subastas privadas están manipuladas y no son unas verdaderas subastas, principalmente porque los promotores, al contrario que en los juzgados, nunca permitirán que nadie se las adjudique por debajo del precio que se hayan marcado.

  13. #8
    31/08/09 20:17

    Esta noche contestaré a vuestras dudas.
    Mientras tanto vamos a esperar a ver si alguien vé algo que le llame la atención en la página de Caja Mediterráneo.
    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  14. #7
    Anonimo
    31/08/09 19:12

    He leído el post de Francisco Calvo y le doy toda la razón. También mi primo compró en una subasta de estas y, aunque él está muy contento, a mí no me parece que ahorrara tanto, de hecho creo que compró caro. Pero tampoco entiendo lo que quiere decir con eso de que los prestamistas pueden controlar el precio de las subastas ¿Se refiere a hacerlo de forma oculta e ilegal o con la ley en la mano?

  15. #6
    Anonimo
    31/08/09 15:50

    Francisco, nos dejas con la miel en los labios ¿Cómo puede un prestamista manipular el precio de una subasta? no se me ocurre nada como no sea que al ser él quien da la hipoteca, puede controlar para que la tasación diga lo que él desee.
    Respecto a la web de la Caja Mediterráneo, no he visto nada de particular.
    Saludos, Leo

  16. #5
    31/08/09 13:47

    Bueno, ya hemos terminado las vacaciones y empezamos con fuerza y sin el trauma postvacacional.

    Contestando a anónimo primero, le diré que llámese manipulación, llámese falta de transparencia, lo cierto es que se produce esta situación en las subastas privadas.

    Pero como bien dice, hay que demostrarlo, por eso me voy a permitir un pequeño juego en el que podemos participar todos los que visitan este blog.

    Vais a visitar la siguiente web www.subastascam.es y con ojo crítico vais a mirar a ver si si encontráis algo que os llame la atención. Si lo véis por favor comentarlo y si no lo véis decirlo también. Así vamos a sacar conclusiones.

    Respecto a lo que dices que no entiendes cómo en una ejecución hipotecaria de un prestamista se puede manipular el precio. Siento decirte que no te voy a contestar a tí, pero si hay otro visitante que quiera saberlo lo comentaré.

    Saludos cordiales

  17. #4
    Anonimo
    30/08/09 22:54

    Dales caña Tristan, es más que evidente que están manipuladas, lo ve hasta un ciego.

  18. #3
    Anonimo
    30/08/09 18:11

    TRISTAN LA MAFIA TE SIGUE BUSCANDO.

  19. #2
    Anonimo
    30/08/09 17:43

    Como se nota "anónimo" que os van a cortar el chollo...

  20. #1
    Anonimo
    29/08/09 19:19

    He leído el articulo y me parece mucha palabreria. De lo que dice a demostrar que estas subastas estan manipuladas,va un abismo.

    Las cosas ademas de denunciarlas hay que demostrarlas. ¿Qué página web está manipulando sus subastas?.

    Por otro lado, cuando Tristan participo eran otros tiempos donde habia competencia. Ahora no la hay y creo que los bancos estan deseosos de vender lo que tienen, así que no me puedo creer lo que dice.

    Las empresas que preparan subastas privadas son de mucha solvencia y credibilidad por eso los bancos confian en ellas. Ahora va a resultar que estan compinchadas.

    No entiendo lo que dice de que en la subastas judiciales solo se puede manipular el precio si es una ejecucion de un prestamista. Deberia aclararlo.


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