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Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #1140
    12/05/18 20:10

    Ojo con eso Tristán, que no son "cualquier gasto efectuado para mejorar la vivienda adjudicada" según lo entendemos los mortales. Solo se admiten, de hecho esto ya se sabía y nada ha cambiado, aquellos gastos que impliquen un aumento de valor del inmueble y no los de mera conservación. Estos son únicamente los que la AEAT entiende como gastos "de mejora".

    Ejemplo, compro un piso y lo pinto y acuchillo parquet...pues la norma y las consultas vinculantes que hay al respecto dicen que eso no se puede deducir pues es mera conservación ordinaria del inmueble. Compro un piso y le meto una reforma integral de 20k o 30k, pues sí, porque evidentemente es algo que cambia por completo el valor del piso. Compro un piso y cambio todas las ventanas por Climalit, pues también porque es evidente que es un aumento de valor. Compro un piso y cambio la caldera porque era de la bisabuela y ya no funcionaba, pues....uhmmm quizas, no es seguro. Donde está el limite entre una cosa y al otra...pues ahí Hacienda sigue en la ambigüedad de siempre y no se pronuncia, allá cada cual pero ellos siempre dejan la puerta abierta para joderte.

    El que quiera seguridad a este respecto, que se monte una S.L, que ahí no le van a discutir si el cambio de calentador es mantenimiento o mejora, ya le discutirán otro tipo de cosas.

    Consulta Vinculante D.G.T. de 16 de noviembre de 2006:

    "Respecto a los gastos satisfechos por las obras de rehabilitación, reparación y mantenimiento de los inmuebles, solo formarán parte del valor de adquisición si tales gastos pueden ser calificados de inversión o mejora, no pudiendo computarse, a estos efectos, los gastos de reparación y conservación.

    El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por "mejora" el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

    De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil."

  2. en respuesta a Orgaz1987
    -
    Top 100
    #1139
    12/05/18 13:38

    Como te he comentado en el blog enlazado, Orgaz, esta respuesta vinculante me parece súper interesante aunque no responda a lo que realmente habías consultado, al menos nos aclara varias cosas. Como por ejemplo, que es posible deducir cualquier gasto efectuado para mejorar la vivienda adjudicada. Y otras cosillas que también mencionan.

  3. #1138
    12/05/18 13:15

    Ya tenemos respuesta de la DGT a la consulta que planteé el mes pasado sobre la tributación en el IRPF de la actividad subastera. Os paso el enlace:

    http://eboraconsulting.es/416-2/

  4. en respuesta a cdsioux
    -
    #1137
    11/05/18 14:47

    Es muy posible que como buen profesional (o profesional a secas, creo es más adecuado) sepa vender bien su mercancía, pero los análisis que hace el señor es de suspenso en curso de subasteros y que lea y siga lo que en este blog se escribe y publica y por ello le digo: engañe menos al personal, sea usted más analítico y no venda más crecepelos que eso ya es muy antiguo.
    Estaría por decirte unas pocas frases y palabras que te mereces pero, eso lo dejo para tus clientes cuando tengan que ir a los tribunales por, como mínimo, estafa.

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #1136
    11/05/18 14:22

    La deuda de todo era grande pero el organismo subastador es un poco especial y te da la finca limpia de cargas, pero no esperaba tanto.

    Hoy me han notificado el pago de un plus-valía municipal por la venta de un inmueble y se me han caido los palos del sombrajo, casi lloro, el rejón taurino que me han metido es para morir a la primera; al hacer la venta, según Ley (que costumbre más fea han cogido las inmobiliarias, pero no hay más remedio, son las que venden, si o si), he tenido que pagar además copia de la matriz notarial y ha sido un picotazo más. Yo siempre hago los contratos de arras haciéndome cargo del plus-valía municipal y el resto lo paga el comprador.

    Hoy estoy deprimido por culpa de los mierdas impuestos, pero se me quita pronto cuando veo lo que me llevo yo. ¡¡Ya estoy contento!!

    Saludos y la teoría en general se aplica, pero la realidad de la compra y venta de inmuebles no siempre es coincidente y no todos los organismos aplican las leyes de la misma forma.

  6. #1135
    11/05/18 13:23

    Qué me decís del artículo plubicado hoy en el mundo http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2018/05/11/5af4761ae5fdea5f538b45eb.html

    Vamos, publicidad pagada por esas dos empresas que se mencionan, de cómo atraer a clientes para, al final, comprar a precios casi de mercado haciéndoles creer que la cosa es fácil, siempre que sean ellos los que los asesoren, y que tendrán su casita lista para entrar a vivir tras pagar lo ofrecido en las subastas.

    Al estado también le conviene estos artículos ya que son una forma de atraer al ciudadano para que participe y así llenar sus arcas vía impuestos y demás...

    Por cierto, el que escribe el artículo debería informarse un poquito más...

    Este tipo de artículos me joden porque lo único que hacen después es que los precios de adjudicación se suban de madre a cambio de que algunos listillos vendeburras se lleven su 5% engañando a bobos...

  7. en respuesta a mfmelo
    -
    #1134
    11/05/18 08:59

    Mfmelo; dices que te han dejado la finca LIMPIA de IBIs y CCPP; entonces, el deudor poca deuda tendría, no? Porque por la hipoteca legal tácita, sólo podría reclamar año en curso y año anterior? Es así?
    Me viene al pelo tu comentario, porque justo ayer estábamos hablando de esto en el curso.

    Saludos,

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #1133
    09/05/18 21:26

    Yo tengo una adjudicación en la que todo lo obtenido en la subasta se lo han llevado: IBI y CCPP y me han dejado la finca sin deudas
    ¡¡Esto no puede ser, es un atropello, además ha sido un mirlito blanco: tó pá mi!!.

    Se ve cada caso en los juzgados.

    Actualmente tengo para escribir un libro con todo lo que me ha ido pasando en adjudicaciones y puedo afirmar que los juzgados parecen que están jugando y no impartiendo y administrando leyes, pero como imagino que todos tenemos anécdotas parecidas pues mal de muchos, consuelo.....

    Saludos.

  9. en respuesta a clanderjander
    -
    Top 100
    #1132
    09/05/18 19:50

    Es una Ley nauseabunda que deja en nada el derecho a la propiedad privada.

    Además de que no parece que vaya a servir de mucho porque ya hay abogados a quienes se les ha ocurrido cómo sortearla para forzar que haya vista oral. Con lo que estamos con lo mismo que ahora.

    Mejor emigramos y hacemos los negocios fuera en algún país que respete la propiedad privada en vez de en un país de okupas.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #1131
    09/05/18 19:45

    Una cuestión que se me ha pasado por la cabeza ayer respecto a este tema. Las empresas no se pueden acoger al nuevo procedimiento ok, solo los particulares, muy bien...¿y si van de la mano como copropietarios una persona jurídica y una física que pasa? Caso que se suele dar, de hecho yo estoy en alguna subasta como empresa junto a un socio persona física.

    ¿echamos solo a la mitad de los okupas? ¿Inadmitimos generando indefensión a la persona física? juasjuas, esta ley es la monda. Y si se admitiera, entonces basta ir siempre con un socio persona física que lleve el 1% de participación y que sea el que pida el posterior desalojo.

    Podeis colaborar por Paypal lo que querais por la idea jajaja.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #1129
    09/05/18 17:45

    Ahora cuadra todo.

  12. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #1128
    09/05/18 17:35

    Lo máximo que la comunidad de propietarios le puede reclamar al adjudicatario son las deudas del año en curso y los tres años anteriores (4 en Cataluña). Y los recibos de IBI que el Ayuntamiento puede derivar hacia el nuevo propietario son los que no estén prescritos.

    Esto va a misa mayor y no hay quien lo discuta.

    Pero las dudas anteriores a esas se les puede reclamar al anterior propietario y perseguirle allá donde se encuentre. Y resulta que quien ha hecho la labor correspondiente al administrador de la sociedad concursada no es otro que el administrador concursal.

    ¡¡Sorpresa!! Todo lo que el adjudicatario se ahorre se le puede reclamar al administrador concursal. Para impedir que tal cosa pueda llegar a pasarle es por lo que éste incluye a veces esa condición en el plan de liquidación.

    Y este es el motivo por el que también obligan a los adjudicatarios a hacerse cargo del impuesto de plusvalía municipal.

  13. en respuesta a Maw10
    -
    #1127
    09/05/18 17:01

    Pués ya entiendes más que yo, porque yo lo de la CCPP tampoco lo entiendo. Según artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal habría que hacerse cargo del año en curso y las 3 anualidades anteriores (no de todos los años que se deban, imagínate que se deben 10 años, pués menuda guasa).

    Saludos

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #1126
    09/05/18 14:33

    Gracias Tristán.

    Lo de la comunidad lo puedo entender, pero para los recibos de IBI rige el art. 64 LRHL que establece el límite de tiempo por el que un tercer adquiriente de un inmueble está obligado a hacerse cargo.

  15. en respuesta a Maw10
    -
    Top 100
    #1125
    09/05/18 13:51

    Todo, todo, todo

  16. #1124
    09/05/18 13:43

    Tengo una consulta general sobre las subastas de concursos de acreedores. Si el plan de liquidación dice que el adquiriente se debe hacerse cargo de todos los recibos de la comunidad de propietarios, IBI, etc. ¿aplica el art.9 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que debes hacerte cargo solo del año vigente y los tres anteriores?¿y en el caso de IBI sólo de los que no estén prescritos? O en este caso hay que hacer frente a todo.

  17. Top 100
    #1123
    03/05/18 10:35

    Completamente de acuerdo con el siguiente artículo sobre la Ley anti-okupas: http://ow.ly/v65A30jOg46

    Además de que quien firma el artículo no es ningún mindundi.

  18. en respuesta a tonigs
    -
    #1122
    30/04/18 22:02

    Cierto y además es una joya, que aunque parezca increible, aún se cogen.

    Saludos y ya tengo más cosas compradas por ahí, al final ya verás...

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #1121
    30/04/18 17:33

    En Cataluña bribón?? No nos quites las joyitas a los lugareños!!!


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