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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Lejos de los concursos de acreedores

Hace más de veinticinco años que me dedico profesionalmente a canalizar inversiones inmobiliarias vía las subastas judiciales y durante todo este tiempo siempre he procurado mantenerme lo más lejos posible de los concursos de acreedores.

Que sí, que ya se que hay gente ganando mucho dinero en ellos, pero en general eso siempre sucede en la fase en la que el administrador concursal vende o malvende los activos un poco a su aire y al precio que considera conveniente (siempre bajo supervisión judicial, obviamente).

Pero no me importa tanto el dinero que se pueda ganar en los concursos como que se trate de territorios en los que las leyes habituales del universo no funcionan como parece que deberían funcionar y como, de hecho, funcionan en el resto del orbe.

Pero por lo visto no basta con no visitar nunca los Juzgados de lo Mercantil para estar a salvo de su maléfico influjo.

Hace unos días compré un local que lleva cerrado casi dos años y cuyo inquilino está en concurso de acreedores.

Ojo, que he dicho que el inquilino está en concurso de acreedores, NO que lo esté el expropietario del local.

La certificación de Cargas, limpia como una patena. Solo cargas posteriores.

El arrendamiento NO está inscrito en el Registro de la Propiedad

Local cerrado y arrendamiento no inscrito, ¿qué nos dice eso?

Artículo 29 de la L.A.U.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Y además...

Artículo 1571 del Código Civil

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

En realidad existen dos corrientes doctrinales respecto las subastas de locales comerciales arrendados:

La primera considera que sería de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que los arrendamientos no inscritos de inmuebles (o los inscritos con posterioridad a la hipoteca) carecen de preferencia frente al acreedor hipotecario y se extinguen tras la subasta, pues la transmisión de dicho bien inmueble provoca la extinción del derecho.

La segunda corriente doctrinal se basa en el artículo 29 de la L.A.U. (mencionado más arriba), entendiendo que el mismo no se refiere solo a los supuestos de venta voluntaria sino también a este supuesto de venta judicial forzosa. Por tanto, según esta interpretación el arrendamiento seguiría vigente, incluso en los contratos de  arrendamiento no inscritos en el registro de la propiedad o inscritos con posterioridad a la hipoteca, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Cosa bastante difícil tratándose de locales comerciales, pues estos arrendamientos suelen resultar obvios.

En el presente caso ambas interpretaciones me favorecen.

Pues no.

El administrador concursal del inquino opina diferente.

Y me acaba de enviar un burofax en el que me comunica que la empresa Morosos SL se declaró en concurso de acreedores en octubre de 2014 y que tiene suscrito un contrato de arrendamiento de mi local recién adquirido desde enero de 2011 y por 15 años y, lo más importante:

  • Nos declara subrogados en la posición de la parte arrendadora.
  • Nos nombra depositarios de los bienes y enseres que la empresa inquilina Morosos SL tiene dentro del local y que están incluidos en el plan de liquidación de los bienes de la concursada y que estamos en la obligación de mantenerlos en perfecto estado (por supuesto) y que bajo ningún concepto podemos moverlos de su actual ubicación.

¿No es alucinante que este carota pretenda dejar nuestra inversión en suspenso hasta que se resuelva el citado concurso en los años venideros y en los peores juzgados que existen, que son los Juzgados de lo Mercantil?

El concurso de acreedores es un procedimiento de  ejecución colectiva por el que los diversos acreedores de un deudor común, que se encuentra en estado de insolvencia definitiva, intentan satisfacer sus créditos con el patrimonio de dicho deudor, respetando el orden de prelación de créditos.

El objetivo ideal del concurso es en primer lugar que no cese la actividad de la empresa concursada y en segundo lugar que todos los acreedores puedan ir cobrando sus deudas, regulando el reparto de pérdidas. Los créditos se pagan, dentro de las posibilidades del patrimonio liquidado del deudor, de acuerdo con las reglas que establecen la jerarquización de créditos.

Esta es la teoría.

Porque en la práctica, como en todos los asuntos en que interviene un juzgado, el problema se atasca años y más años y el resultado suele ser que la actividad empresarial acaba cesando y que los acreedores apenas cobran algo al cabo de muchos años.

Y este cretino que me ha tocado en suerte cree que yo he comprado el local no para venderlo o alquilarlo sino para que sirva de depósito de unos bienes muebles que cuando por fin sean vendidos no valdrán ni la centésima parte de su valor actual.

Por cierto, que si el representa a mi arrendatario...

¿Por qué no me ha preguntado en qué cuenta corriente tiene que empezar a ingresarme el alquiler mensual?

 

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  1. #32
    Usuario666

    Hola Tristan!

    Ha pasado un tiempo desde el post y tengo curiosidad por saber cómo acabó todo.
    ¿Tuviste que esperar hasta la liquidación de los bienes? ¿Te pagaron la renta del local tras la liquidación como un crédito contra la masa?

    Saludos concursales

  2. en respuesta a Angelcaceres
    - Ver mensaje

    No es lo más habitual, pero sucede.

  3. #30
    Angelcaceres

    ¿Puede un juzgado en un concurso de acreedores pedirte que mejores la puja en una subasta cuando ha sido la ganadora porque le parece un importe bajo el ofrecido cuando en el plan de liquidación pone: "Serán admitidas todo tipo de posturas, y se aprobará el remate en favor
    de la mejor de ellas"? No viene en el plan ningún tipo de limitación, o de traslado por no llegar a importe alguno.

  4. en respuesta a lolillo82
    - Ver mensaje

    Muchas gracias por la info, Lolillo. para mi es muy interesante y de aplicación práctica inmediata.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #28
    lolillo82

    El hecho de que seas el propietario del local hace que la renta pactada se te tenga que abonar a ti. Una renta que se genera cada mes que pasa, es decir, es un gasto de la empresa posterior a la declaracion del concurso y por lo tanto un crédito contra la masa. Esto quiere decir que eres el primero en cobrar, antes que cualquier acreedor. Los creditos contra la masa son obligatorios de pagar, de hecho, al ser gastos generados despues de la declaración del concurso, se supone que el Administrador Concursal autoriza dichos gastos y por lo tanto podría ser responsable solidario de los mismos en caso de que no llegase el dinero para pagar todos los creditos contra la masa.

    En cuanto a lo de que una empresa entra en cocnurso cuando sus bienes valen menos que sus deudas, tambien es incorrecto. Conozco muchas empresas con muchos bienes inmuebles pero sin liquidez de ningun tipo para pagar nominas o deudas. Esta falta de liquidez en muchos casos ha provocado el concurso.

    2 recomendaciones
  6. en respuesta a Pecks
    - Ver mensaje

    Ejem, ejem, ibas muy bien hasta el final en que no has acertado. En el caso que tu has traído aquí, la empresa no entra en concurso porque el valor de sus propiedades es superior al de sus deudas, por lo que van vendiendo algunos activos con la idea de que la empresa subsista si es viable. Pero finalmente no es posible, por lo que entra en concurso y luego en la fase de liquidación final. Pero nada para sus socios porque si entra en concurso es porque se ha llegado al punto en el que sus activos valen menos que sus deudas.

    1 recomendaciones
  7. #26
    Pecks

    Gracias a ambos por las respuestas. Entiendo que es algo así como lo que dices Jotaerre.
    Y supongo que en este caso, tanto la fase de liquidación como el concurso, a efectos prácticos es lo mismo: la empresa no está funcionando bien, tiene deudas con sus acreedores y está en estado de insolvencia (o a punto de llegar a ella). Se va liquidando parte o todo el patrimonio para pagar a los acreedores, y si sobra se reparte entre los socios. Para finalmente llegar a la disolución de la empresa.

  8. #25
    Jotaerre

    Bueno, no exactamente: la liquidación a que se refiere Pecks es un acto mercantil voluntario previo, o simultáneo, a la disolución, y se presupone que es porque el activo supera al pasivo, o simplemente se podrá pagar a los acreedores.
    Cuando no resulta posible, entonces puede conducir al preconcurso (con esos 3 meses que menciona Pecks para negociar o instar el concurso) o al concurso, sea voluntario o necesario (el instado por un acreedor).
    La liquidación en el concurso es la fase final del mismo cuando no hay más remedio.
    Saludos,

    1 recomendaciones
  9. en respuesta a Pecks
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    Eso ha sido porque la empresa estaba en una fase previa y luego el juez ha decidido que no basta con liquidar algunos bienes sino que se declara en concurso y luego entrará en liquidación total de sus bienes

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  10. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #22
    Pecks

    Eso es lo que tenía entendido yo. Pero investigando a una empresa he visto que desde hace un tiempo está en fase de liquidación (y se nombró a un liquidador). Y ahora encontré un auto del Juzgado en el que dice la empresa que está en negociaciones y tal. Le dice el juzgado que, tanto si alcanza acuerdos como si no, tienen un plazo de tres meses para declararse en concurso. Y este documento es más reciente, de este mismo año. Por eso me extrañó y de ahí mi duda.

  11. en respuesta a Pecks
    - Ver mensaje

    Es al revés, primero viene la declaración de concurso y luego el periodo de liquidación

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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