En estos días asoman los primeros calores primaverales a nuestras calles, nuestros corazones comienzan a sentir la proximidad de las promesas veraniegas y nacen en nuestros momentos de relax ideas relativas a sueños vacacionales, a proyectos de descanso y momentos que pasar junto a nuestras familias.
Pero también hay quien eleva el tono de su discurso y no siempre de modo acertado. En estos días aparecen en los medios del sector asegurador mensajes que se sintetiza en una frase: las OCT, dicen, son una "actividad alegal carente de marco juridico que la regule"
La expresión es, por llamarla de alguna manera, gruesa. Más que por su contenido (conviene recordar que según la Real Academia de la Lengua "alegal" significa "No regulado ni prohibido" y por tanto lo alegal es algo plenamente lícito) es por lo que sugiere. Muchos, desde luego, no diferenciarán "alegal" de "ilegal" y ahí tendremos el primer embrollo mientras otros, simplemente, pensarán que están ante algo inútil y viciado si, además, se complementa con otra frase con el siguiente tenor: "además encarecen los costes al demorar la entrega de viviendas debido a los informes negativos que emiten habitualmente". Es decir, que si alguien en el sector asegurador tiene pocas o nulas ganas de pensar puede acabar creyéndoselo. Y si hablamos de un ciudadano de a pie, sea autopromotor o promotor profesional (sabrá de obras pero...¿de seguros o de leyes?), ¡Imaginen!
Voy a ponerme el delantal y a desmenuzar el trabajo pendiente haciendo ese ejercicio de pensar en voz alta para que unos y otros encuentren este punto resuelto. Y a continuación, que cada cual decida por sí solo.
Si nos referimos a cosas alegales, podemos empezar por el simple hecho de tomarse un café. No hay ninguna Ley que regule el consumo de café ni que lo prohíba. Tambien es alegal cantar en la ducha, usar calcetines en verano o ponerse guantes en invierno. Es alegal emitir un contrato de seguro en jueves y también lo es inspeccionar una empresa para ver si dispone de medidas contra incendio adecuadas. También es alegal ir al médico a hacerse unos análisis para averiguar por qué nos encontramos mal o darle un beso a nuestra pareja. No hay ninguna Ley que regule ese cúmulo arbitrario de alegalidades. No obstante es algo perfectamente posible que cualquiera de nosotros cometa alegalidades constantemente y, no por ello, se nos puede sentar en banquillo alguno. Eso espero...
Para continuar, lo primero que hay que saber de las OCT es que esas siglas significan Oficina de Control Técnico. Bajo ese nombre se esconde una realidad: empresas de ingeniería y/o arquitectura que tienen por misión el control de la calidad del proyecto, de la ejecución material del proceso de edificación, la correcta sujeción de la obra al proyecto y la adecuación a la normativa aplicable. Todas estas funciones están perfectamente definidas y autorizadas en el perfil académico de cualquier ingeniero o arquitecto y, por tanto, sus informes serán plenamente legales, les vinculan y generan responsabilidades profesionales (un aspecto muy valioso para las aseguradoras, en caso de siniestro). Además, la OCT es contratada por el promotor quien, además, la paga. De hecho, una OCT es un tercero de confianza (miren, ¡como un notario!) que debe ser elegido libremente por el promotor (¡al igual que el notario!) destinado a proteger al promotor y los sucesivos compradores de viviendas y locales de posibles fallos en el proyecto o la ejecución material.
Las aseguradoras que operan con OCT las clasifican en niveles, en función de la capacidad técnica de sus técnicos. Dicha clasificación suele ofrecerse en tres niveles, dejando el "A" para las más cualificadas (madera estructural, pendientes acusadas, suelos conflictivos, técnicas innovadoras, grandes alturas o varios niveles de sótanos,etc) mientras que el "C" es para las cosillas más mundanas. Por tanto sí bien no pueden entrar a imponer una cierta OCT (esto vale también para todas las aseguradoras, incluso las vinculadas a Colegios Profesionales) sí pueden requerir que la OCT cumpla ciertos niveles mínimos de competencia.
Las OCT vienen obligadas no solo a revisar e informar el aspecto documental de la obra (Proyecto de Ejecución Material, Planos, etc) sino que también deberán asistir a ciertos momentos críticos del proceso constructivo para poder dar fe de que cierto acto ha tenido lugar y de la calidad con que se ha ejecutado. Como resulta obvio en relación con un seguro destinado a cubrir daños que tengan por origen un problema de estabilidad del edificio es lógico suponer que dichas visitas tendrán lugar durante el proceso de cimentación y de levantamiento de la estructura o fábrica portante si es a base de muros de carga. Y ahí es donde nacen algunos males conocidos de esta figura.
las OCT no siempre han gozado de buena fama y, en algunos pocos casos (merecidos), el promotor ha tenido la sensación de que se le estaba cobrando a cambio de nada. ¿Experiencias? Pues... unas cuantas propias o de terceros próximos. Veamos:
- algunos promotores han intentado descubrir la sopa de ajo y al regatear hasta el ridículo lo único que han conseguido es que la OCT ávida por vender servicios, rebajara el número de visitas y, con el espaciamiento de las mismas, aumentara el riesgo de que una no conformidad (llamada en el ramo "reserva técnica") apareciera adornada de un volumen de obra a demoler por deficiente mayor que si hubiera habido una visita más.
- algunos técnicos abusones o espabilados han llamado al constructor y le han dicho "no puedo venir... saca una foto y me la mandas al correo..." con lo que han simulado una visita inexistente pero necesaria (y cobrada).
- algunas OCT han sido demasiado protectoras del técnico por motivos puramente ajenos a su relación contractual con el cliente.
- algún constructor ha tenido que dar la orden de tirar el hormigón y bombearlo sin que el técnico de la OCT se presentara a la cita convenida.
- alguna OCT ofreció en tiempos de gran demanda técnicos que no estaban a la altura de los requerimientos del puesto que ocuparon.
No obstante, en general, las cosas se han hecho bien.
El recurso a un elemento externo verificador del estado del riesgo es algo que no sorprende en el sector asegurador. Considero que identificarlo como una imposición alegal es una visión obtusa de la realidad del seguro. Quienes operamos con seguros industriales estamos muy habituados a que la contratación de un seguro de daños venga acompañado de una inspección previa por parte de un servicio pericial. De hecho, el convenio colectivo de seguros aún contempla la figura del inspector de riesgos, señal de que no es una cosa rara verificar la adecuación de lo que se nos presenta documentalmente con la realidad física del objeto de seguro. Quien haya contratado alguna vez un seguro de vida, sabrá que es relativamente frecuente que deba pasar por un examen médico realizado en un centro de confianza para garantizar que el estado de salud del candidato se corresponde con lo declarado en el cuestionario. Quien haya asegurado alguna vez a todo riesgo un coche que no sea nuevo sabe que tendrá que pasar un examen previo por parte de un perito o una embarcación de recreo de cierta edad tendrá que vérselas con el comisario de averías. El último y recién llegado seguro de responsabilidad medioambiental, también requiere con frecuencia la verificación de un experto: empresas aseguradoras como Mapfre tienen incluso su propia empresa ad-hoc (ITSEMAP). En algunos casos estos servicios de inspección/verificación y emisión de recomendaciones son facturados como un elemento más de la Gerencia de Riesgos en su fase de análisis y evaluación de riesgos. En otros campos como arte o viviendas de alto standing no solo es un requisito sino recomendable que exista dicha labor inspectora. Con ello lo que quiero dar a entender es que el control técnico de la cosa asegurada es una práctica extendida, habitual y multirramo no un complot de ciertas aseguradoras dedicadas a cierto producto concreto.
Otra de las cuestiones que me parece importante informar es el hecho de que un seguro decenal suele rondar entre el 0,37% y el 1,0% del valor de obra (no de venta, por cierto), incluyendo todos los gastos necesarios para ejecutarla. Estas tasas pueden bajar o subir en función de las características propias del riesgo así que, por favor, no las tomen como si fuera la Biblia. Para una obra de unos 600.000 € de coste la OCT puede representar alrededor de los 1.200 a 1.700 € en función de la tipología, número de visitas, etc contratando garantías básicas. Eso significa, en el peor de los casos posibles para una obra estándar, un coste del 0,28% del valor de obra. Si de esa obra surgen 6 viviendas supondrá aproximadamente unos 284 € por vivienda a cambio de tener la tranquilidad de que todo se ha hecho bien. Llevándolo a una escala más visible, si compramos un coche por 18.000 € y el concesionario nos dice que con 50,4€ un servicio de ingeniería va a verificar que el nuevo coche es seguro para nuestra familia ¿pensaríamos también que "encarece los costes"? Y si dicho servicio detectara un fallo grave a reparar en el sistema de frenado (evitando que alguien de casa muriera... como ha ocurrido con una unidad de Toyota recientemente) ¿consideraríamos que supone un problema por paralelismo "al demorar la entrega de viviendas (sustituir por "coches") debido a los informes negativos que emiten habitualmente"?
Sinceramente me parece muy desafortunado considerar que profesionales titulados se dediquen, con sus "informes negativos" (se sugiere que deben ser caprichosos, fraudulentos e injustificados), a chinchar a los desafortunados promotores y compradores que ven así frustradas sus expectativas bien de negocio, bien de disfrute de la vivienda. No imagino a un cuerpo técnico dedicado solo a tunear informes con el objeto de amargar a sus congéneres. Supera mi capacidad creativa, lo confieso, porque si no son caprichosos, fraudulentos e injustificados es que ¡valió la pena contratarlos porque nos salvarán del desastre!
Además, si bien algunas aseguradoras recientemente han sido objeto de sanción por parte de la Comisión Nacional de la Competencia por un presunto (parece ser que hay recurso) pacto de tasas está claro que casar un presunto cartel tarifario con la conveniencia de verificar riesgos antes de asegurarlos es una mera elucubración puesto que lo uno nada tiene que ver con lo otro y, además, el negocio de OCT es negocio para la OCT no para el asegurador. Dicho de otro modo ¿Para qué tienen que jugarse el tipo en esto las aseguradoras si la facturación la hace la OCT designada por el promotor? Para mí resulta increíble que alguien se meta en un berenjenal solo para jorobar promotores y sin ganar un céntimo con ello ¿no les parece?
En España opera una agencia de suscripción del Lloyd's (con la que operamos muchas corredurías, incluida quien acusa a las OCT, la mía o las adheridas a E2000) que dispone de servicios de ingeniería y arquitectura concertados y no requiere OCT. Es su derecho plantear el negocio en los términos que considere y así lo hace. Tienen un excelente producto muy bien gestionado y en condiciones económicas competitivas. Es una opción a tener en cuenta y sin duda tiene su target entre los compradores de seguros decenales de daños quienes comprenden la función de los servicios concertados de arquitectura y la inexistencia de OCT porque los corredores explicamos al cliente cómo se gestiona la suscripción en este caso.
Otro Coverholder del Lloyd's ofrece en España un seguro decenal de daños ampliado (también opero con ellos) lo que hace de dicha opción la más completa del mercado asegurador pero, en este caso, y siguiendo la misma estrategia que sigue el Sindicato en el Reino Unido recurren a terceros de confianza para la verificación: requieren OCT. ¡Y no pasa nada! Sus clientes comprenden el papel que juega la OCT en la suscripción del seguro porque los corredores ayudamos al cliente a comprender, del mismo modo, cómo funcionará el proceso de suscripción en este caso.
Fíjense, de momento, que ya tenemos sobre el tapete dos opciones del Lloyd's, una sin y otra con OCT. En un mercado libre, donde cada cual suscribe de la mejor forma posible según sus propios criterios internos esta situación no hace sino dar una idea de la riqueza existente en el mismo.
Mi empresa, además, opera por selección de producto y calidad de servicio con una aseguradora nacional que requiere OCT ¡Y tampoco pasa nada!
Tengo clientes que tienen distintas opciones en función de sus necesidades, del estado actual, del perfil de obra y de las garantías a suscribir. Es decir, cada cual puede lograr en un mercado diverso la opción que más encaja con sus necesidades que es, ni más ni menos, que lo que debe proporcionar el corredor de seguros, tanto por vocación como por mandato legal. Es como elegir zapatos ¿para correr una maratón o para vestir de gala? ¿Porqué siempre una sola opción si no siempre es la más adecuada?
A partir de esta explicación cualquiera que comercialice seguros debe plantearse si es sano demonizar algo simplemente por ser distinto de lo que promueve o si tiene que asumir que en la diversidad reside no solo la capacidad de adaptación a las necesidades de un mercado heterogéneo sino, también, la oportunidad.
Mi comentario, en resumen, conduce a recomendar disponer de herramientas diversas para satisfacer necesidades diversas, ofrecer libertad de elección sin presiones ni coacciones y un exquisito respeto por toda oferta que genere la industria aseguradora y por los instrumentos que esta considere necesarios para llevarla a cabo con seguridad. Y, por encima de todas las cosas, una información veraz al consumidor. En este caso, al promotor.
