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Blog El seguro. Luces y sombras
Artículos sobre seguros, los productos financieros y el consumidor.

Promotores, OCT y seguros decenales ¿tan difícil de entender?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En estos días asoman los primeros calores primaverales a nuestras calles, nuestros corazones comienzan a sentir la proximidad de las promesas veraniegas y nacen en nuestros momentos de relax ideas relativas a sueños vacacionales, a proyectos de descanso y momentos que pasar junto a nuestras familias.

Pero también hay quien eleva el tono de su discurso y no siempre de modo acertado. En estos días aparecen en los medios del sector asegurador mensajes que se sintetiza en una frase: las OCT, dicen, son una "actividad alegal carente de marco juridico que la regule"

 

 

La expresión es, por llamarla de alguna manera, gruesa. Más que por su contenido (conviene recordar que según la Real Academia de la Lengua "alegal" significa "No regulado ni prohibido" y por tanto lo alegal es algo plenamente lícito) es por lo que sugiere. Muchos, desde luego, no diferenciarán "alegal" de "ilegal" y ahí tendremos el primer embrollo mientras otros, simplemente, pensarán que están ante algo inútil y viciado si, además, se complementa con otra frase con el siguiente tenor: "además encarecen los costes al demorar la entrega de viviendas debido a los informes negativos que emiten habitualmente". Es decir, que si alguien en el sector asegurador tiene pocas o nulas ganas de pensar puede acabar creyéndoselo. Y si hablamos de un ciudadano de a pie, sea autopromotor o promotor profesional (sabrá de obras pero...¿de seguros o de leyes?), ¡Imaginen!

Voy a ponerme el delantal y a desmenuzar el trabajo pendiente haciendo ese ejercicio de pensar en voz alta para que unos y otros encuentren este punto resuelto. Y a continuación, que cada cual decida por sí solo. 

Si nos referimos a cosas alegales, podemos empezar por el simple hecho de tomarse un café. No hay ninguna Ley que regule el consumo de café ni que lo prohíba. Tambien es alegal cantar en la ducha, usar calcetines en verano o ponerse guantes en invierno. Es alegal emitir un contrato de seguro en jueves y también lo es inspeccionar una empresa para ver si dispone de medidas contra incendio adecuadas. También es alegal ir al médico a hacerse unos análisis para averiguar por qué nos encontramos mal o darle un beso a nuestra pareja. No hay ninguna Ley que regule ese cúmulo arbitrario de alegalidades. No obstante es algo perfectamente posible que cualquiera de nosotros cometa alegalidades constantemente y, no por ello, se nos puede sentar en banquillo alguno. Eso espero...

Para continuar, lo primero que hay que saber de las OCT es que esas siglas significan Oficina de Control Técnico. Bajo ese nombre se esconde una realidad: empresas de ingeniería y/o arquitectura que tienen por misión el control de la calidad del proyecto, de la ejecución material del proceso de edificación, la correcta sujeción de la obra al proyecto y la adecuación a la normativa aplicable. Todas estas funciones están perfectamente definidas y autorizadas en el perfil académico de cualquier ingeniero o arquitecto y, por tanto, sus informes serán plenamente legales, les vinculan y generan responsabilidades profesionales (un aspecto muy valioso para las aseguradoras, en caso de siniestro). Además, la OCT es contratada por el promotor quien, además, la paga. De hecho, una OCT es un tercero de confianza (miren, ¡como un notario!) que debe ser elegido libremente por el promotor (¡al igual que el notario!) destinado a proteger al promotor y los sucesivos compradores de viviendas y locales de posibles fallos en el proyecto o la ejecución material.

Las aseguradoras que operan con OCT las clasifican en niveles, en función de la capacidad técnica de sus técnicos. Dicha clasificación suele ofrecerse en tres niveles, dejando el "A" para las más cualificadas (madera estructural, pendientes acusadas, suelos conflictivos, técnicas innovadoras, grandes alturas o varios niveles de sótanos,etc) mientras que el "C" es para las cosillas más mundanas. Por tanto sí bien no pueden entrar a imponer una cierta OCT (esto vale también para todas las aseguradoras, incluso las vinculadas a Colegios Profesionales) sí pueden requerir que la OCT cumpla ciertos niveles mínimos de competencia.

Las OCT vienen obligadas no solo a revisar e informar el aspecto documental de la obra (Proyecto de Ejecución Material, Planos, etc) sino que también deberán asistir a ciertos momentos críticos del proceso constructivo para poder dar fe de que cierto acto ha tenido lugar y de la calidad con que se ha ejecutado. Como resulta obvio en relación con un seguro destinado a cubrir daños que tengan por origen un problema de estabilidad del edificio es lógico suponer que dichas visitas tendrán lugar durante el proceso de cimentación y de levantamiento de la estructura o fábrica portante si es a base de muros de carga. Y ahí es donde nacen algunos males conocidos de esta figura.

las OCT no siempre han gozado de buena fama y, en algunos pocos casos (merecidos), el promotor ha tenido la sensación de que se le estaba cobrando a cambio de nada. ¿Experiencias? Pues... unas cuantas propias o de terceros próximos. Veamos:

  • algunos promotores han intentado descubrir la sopa de ajo y al regatear hasta el ridículo lo único que han conseguido es que la OCT ávida por vender servicios, rebajara el número de visitas y, con el espaciamiento de las mismas, aumentara el riesgo de que una no conformidad (llamada en el ramo "reserva técnica") apareciera adornada de un volumen de obra a demoler por deficiente mayor que si hubiera habido una visita más.
  • algunos técnicos abusones o espabilados han llamado al constructor y le han dicho "no puedo venir... saca una foto y me la mandas al correo..." con lo que han simulado una visita inexistente pero necesaria (y cobrada).
  • algunas OCT han sido demasiado protectoras del técnico por motivos puramente ajenos a su relación contractual con el cliente.
  • algún constructor ha tenido que dar la orden de tirar el hormigón y bombearlo sin que el técnico de la OCT se presentara a la cita convenida.
  • alguna OCT ofreció en tiempos de gran demanda técnicos que no estaban a la altura de los requerimientos del puesto que ocuparon.

No obstante, en general, las cosas se han hecho bien.

El recurso a un elemento externo verificador del estado del riesgo es algo que no sorprende en el sector asegurador. Considero que identificarlo como una imposición alegal es una visión obtusa de la realidad del seguro. Quienes operamos con seguros industriales estamos muy habituados a que la contratación de un seguro de daños venga acompañado de una inspección previa por parte de un servicio pericial. De hecho, el convenio colectivo de seguros aún contempla la figura del inspector de riesgos, señal de que no es una cosa rara verificar la adecuación de lo que se nos presenta documentalmente con la realidad física del objeto de seguro. Quien haya contratado alguna vez un seguro de vida, sabrá que es relativamente frecuente que deba pasar por un examen médico realizado en un centro de confianza para garantizar que el estado de salud del candidato se corresponde con lo declarado en el cuestionario. Quien haya asegurado alguna vez a todo riesgo un coche que no sea nuevo sabe que tendrá que pasar un examen previo por parte de un perito o una embarcación de recreo de cierta edad tendrá que vérselas con el comisario de averías. El último y recién llegado seguro de responsabilidad medioambiental, también requiere con frecuencia la verificación de un experto: empresas aseguradoras como Mapfre tienen incluso su propia empresa ad-hoc (ITSEMAP). En algunos casos estos servicios de inspección/verificación y emisión de recomendaciones son facturados como un elemento más de la Gerencia de Riesgos en su fase de análisis y evaluación de riesgos.  En otros campos como arte o viviendas de alto standing no solo es un requisito sino recomendable que exista dicha labor inspectora. Con ello lo que quiero dar a entender es que el control técnico de la cosa asegurada es una práctica extendida, habitual y multirramo no un complot de ciertas aseguradoras dedicadas a cierto producto concreto.

Otra de las cuestiones que me parece importante informar es el hecho de que un seguro decenal suele rondar entre el 0,37% y el 1,0% del valor de obra (no de venta, por cierto), incluyendo todos los gastos necesarios para ejecutarla. Estas tasas pueden bajar o subir en función de las características propias del riesgo así que, por favor, no las tomen como si fuera la Biblia. Para una obra de unos 600.000 € de coste la OCT puede representar alrededor de los 1.200 a 1.700 € en función de la tipología, número de visitas, etc contratando garantías básicas. Eso significa, en el peor de los casos posibles para una obra estándar, un coste del 0,28% del valor de obra. Si de esa obra surgen 6 viviendas supondrá aproximadamente unos 284 € por vivienda a cambio de tener la tranquilidad de que todo se ha hecho bien. Llevándolo a una escala más visible, si compramos un coche por 18.000 € y el concesionario nos dice que con 50,4€ un servicio de ingeniería va a verificar que el nuevo coche es seguro para nuestra familia ¿pensaríamos también que "encarece los costes"? Y si dicho servicio detectara un fallo grave a reparar en el sistema de frenado (evitando que alguien de casa muriera... como ha ocurrido con una unidad de Toyota recientemente) ¿consideraríamos que supone un problema por paralelismo "al demorar la entrega de viviendas (sustituir por "coches") debido a los informes negativos que emiten habitualmente"?

Sinceramente me parece muy desafortunado considerar que profesionales titulados se dediquen, con sus "informes negativos" (se sugiere que deben ser caprichosos, fraudulentos e injustificados), a chinchar a los desafortunados promotores y compradores que ven así frustradas sus expectativas bien de negocio, bien de disfrute de la vivienda. No imagino a un cuerpo técnico dedicado solo a tunear informes con el objeto de amargar a sus congéneres. Supera mi capacidad creativa, lo confieso, porque si no son caprichosos, fraudulentos e injustificados es que ¡valió la pena contratarlos porque nos salvarán del desastre!

Además, si bien algunas aseguradoras recientemente han sido objeto de sanción por parte de la Comisión Nacional de la Competencia por un presunto (parece ser que hay recurso) pacto de tasas está claro que casar un presunto cartel tarifario con la conveniencia de verificar riesgos antes de asegurarlos es una mera elucubración puesto que lo uno nada tiene que ver con lo otro y, además, el negocio de OCT es negocio para la OCT no para el asegurador. Dicho de otro modo ¿Para qué tienen que jugarse el tipo en esto las aseguradoras si la facturación la hace la OCT designada por el promotor? Para mí resulta increíble que alguien se meta en un berenjenal solo para jorobar promotores y sin ganar un céntimo con ello ¿no les parece?

En España opera una agencia de suscripción del Lloyd's (con la que operamos muchas corredurías, incluida quien acusa a las OCT,  la mía o las adheridas a E2000) que dispone de servicios de ingeniería y arquitectura concertados y no requiere OCT. Es su derecho plantear el negocio en los términos que considere y así lo hace. Tienen un excelente producto muy bien gestionado y en condiciones económicas competitivas. Es una opción a tener en cuenta y sin duda tiene su target entre los compradores de seguros decenales de daños quienes comprenden la función de los servicios concertados de arquitectura y la inexistencia de OCT porque los corredores explicamos al cliente cómo se gestiona la suscripción en este caso.

Otro Coverholder del Lloyd's ofrece en España un seguro decenal de daños ampliado (también opero con ellos) lo que hace de dicha opción la más completa del mercado asegurador pero, en este caso, y siguiendo la misma estrategia que sigue el Sindicato en el Reino Unido recurren a terceros de confianza para la verificación: requieren OCT. ¡Y no pasa nada! Sus clientes comprenden el papel que juega la OCT en la suscripción del seguro porque los corredores ayudamos al cliente a comprender, del mismo modo, cómo funcionará el proceso de suscripción en este caso. 

Fíjense, de momento, que ya tenemos sobre el tapete dos opciones del Lloyd's, una sin y otra con OCT. En un mercado libre, donde cada cual suscribe de la mejor forma posible según sus propios criterios internos esta situación no hace sino dar una idea de la riqueza existente en el mismo.

Mi empresa, además, opera por selección de producto y calidad de servicio con una aseguradora nacional que requiere OCT ¡Y tampoco pasa nada!

Tengo clientes que tienen distintas opciones en función de sus necesidades, del estado actual, del perfil de obra y de las garantías a suscribir. Es decir, cada cual puede lograr en un mercado diverso la opción que más encaja con sus necesidades que es, ni más ni menos, que lo que debe proporcionar el corredor de seguros, tanto por vocación como por mandato legal. Es como elegir zapatos ¿para correr una maratón o para vestir de gala? ¿Porqué siempre una sola opción si no siempre es la más adecuada? 

A partir de esta explicación cualquiera que comercialice seguros debe plantearse si es sano demonizar algo simplemente por ser distinto de lo que promueve o si tiene que asumir que en la diversidad reside no solo la capacidad de adaptación a las necesidades de un mercado heterogéneo sino, también, la oportunidad.

Mi comentario, en resumen, conduce a recomendar disponer de herramientas diversas para satisfacer necesidades diversas, ofrecer libertad de elección sin presiones ni coacciones y un exquisito respeto por toda oferta que genere la industria aseguradora y por los instrumentos que esta considere necesarios para llevarla a cabo con seguridad. Y, por encima de todas las cosas, una información veraz al consumidor. En este caso, al promotor.

 

 

  1. #1

    C930560

    Entiendo que su artículo aboga por la contratación de la OCT como agente externo que controla la calidad de la construcción y que ante los compradores da un punto más de seguridad el hecho de que el edificio esté revisado por una empresa "externa", pero sinceramente, después de dicho control...

    ¿Hace realmente falta contratar un Seguro Decenal?

    ¿Cuantos siniestros han habido en España desde el 2000 en los cuales el seguro decenal se ha hecho cargo de los daños?

    Sinceramente y después de la sentencia de la CNC a muchos promotores lo del seguro decenal nos parece más un sobrecoste que otra cosa.

    http://www.cncompetencia.es/Administracion/GestionDocumental/tabid/76/Default.aspx?EntryId=33204&Command=Core_Download&Method=attachment

    Saludos y gracias

  2. #2

    Avante

    en respuesta a C930560
    Ver mensaje de C930560

    Mi artículo intenta exponer una realidad: existen soluciones para todos los gustos y todas ellas son igualmente válidas, respetables y adecuadas.
    Sin lugar a dudas contar con un servicio de arquitectura que revise el proyecto no está de más en una materia tan delicada, tan costosa para cualquier economía familiar, como es el proceso de edificación. Tengamos presente que los Colegios profesionales visan pero no "revisan", por lo que no aportan ningún valor en materia de seguridad.

    Si la Ley exige una cobertura decenal es por algo: desgraciadamente la experiencia ha demostrado que existen innumerables patologías que proceden del mismísimo proyecto o de una deficiente ejecución material y que tienen consecuencias terribles para los adquirientes de las viviendas. Una cosa es contar con un servicio de verificación y otro muy distinto contar con una garantía financiera que es, exactamente, lo que es el seguro decenal.

    Por cuanto al expediente de la CNC tengo que indicarle que tuve el placer de asistir a unas Jornadas con la Sra Mazo, Subdirectora General de Servicios de la CNC, días después de la resolución. Pudimos comentar abiertamente este expediente y puedo asegurarle que lo que en él se trataba era, exclusivamente, el presunto pacto de tasas. Lo cual, como comprenderá, no tiene nada que ver ni con el beneficio de la cobertura, ni con la solvencia de los aseguradores (su expectativa de supervivencia debe superar el periodo de garantía), ni con la decisión de confiar la verificación de la asegurabilidad en un tercero: la OCT.
    Puedo indicarle que, salvo un caso en que la OCT parece tener capital bancario y otro en que está ligada a cierto Colectivo profesional técnico, el resto de las OCT son entidades realmente independientes, que no tienen relación accionarial con las aseguradoras (ni las expedientadas ni las restantes) y que colegir que forman parte de un ardid para sacar la pasta al promotor es un grave error.
    Desde luego el promotor es, en este aspecto, un elemento clave: si elige a la OCT solo por coste tendrá un mal servicio. Si confía en una entidad con buenos técnicos, que cumplan con su cometido, que sean capaces de aportar valor y realicen las visitas realmente necesarias el promotor tendrá un buen aliado técnico capacitado para advertirle a tiempo cuando algo descaradamente pinta mal en su obra. Y el seguro decenal quedará para lo que realmente debe servir: para fallos extraordinarios de consecuencias extremas.
    Recientemente tuve en mis manos un reportaje correspondiente a una mansión cercana a Marbella. La piscina estaba inclinada unos 20º y una buena parte de la casa se había hundido al ceder el relleno. Estábamos ante un siniestro total con un coste de varios millones de euros. Había geotécnico, OCT, ... y ¡decenal! Estoy seguro de que el promotor de esa obra no piensa en gastos supérfluos, en este momento, aunque si es cierto que sin duda más de un actor clave falló.
    Hace unos días el Director de una aseguradora con la que trabajo me informó de un caso reciente: el arquitecto cambió la orientación de unos adosados. Pero no cambió la cimentación. Resultado: se colocaron pilotes donde no eran necesarios y se construyó sobre losa donde se debía pilotar; el resto es imaginable. ¿Le parece que se considerará el seguro un elemento prescindible? Está claro que la OCT también se despistó en este caso.
    Tengo, también, varios casos en los que la OCT ha detectado patologías que se han descubierto y evitado daños mayores librando al promotor de riesgos y pérdidas importantes. Recientemente unos fontaneros habían cortado a golpe de radial una vigueta para hacer el pasamuros de sus canalizaciones que no estaba previsto en planos. El daño estructural era evidente pero había pasado desapercibido a todos hasta que el técnico de la OCT llamó la atención mediante una reserva técnica.
    Supongo, estimado promotor, que como todo en la vida es una cuestión de estadística. Yo considero razonable invertir en seguridad si el coste es asumible. Considero que los costes del Decenal y, si así se admite, el de la OCT son asumibles en el entorno de costes y márgenes de la edificación. Pero también que es perfectamente válido ahorrarse la OCT si se confía en una opción que no recurre a ella. Es cuestión de gustos y de confianzas y, como siempre digo a mis clientes, mi primera obligación consiste en respetar su libertad de elección.
    Saludos y gracias por el comentario que, sin duda, enriquece este blog.

  3. #3

    C930560

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    De acuerdo en la consideración de que la OCT es un coste asumible, siempre que aporte valor añadido o supla las evidentes carencias que los directores de obra han tenido en los dos ejemplos que ha publicado, pero entiendo que una vez la OCT informa positivamente sobre una promoción, es muy complicado que surjan problemas estructurales antes de los 10 primeros años, exceptuando terremotos, caso que el decenal no cubre.

    De todas maneras insisto en lo de las estadísticas de siniestrabilidad en los seguros decenales ¿hay algún sitio donde se publiquen?.

    Personalmente, estamos próximos a comenzar una promoción inmobiliaria y al pedir precio del seguro me han planteado el tema de hacerlo a través de Musaat ya que lo ofrecen casi a mitad de precio y con las mismas coberturas.

    Al pedirles alguna explicación sobre el porqué de dicha diferencia, me explicaron lo de la sentencia de la CNC.

    Gracias y saludos

  4. #4

    Avante

    en respuesta a C930560
    Ver mensaje de C930560

    Estimado promotor,
    La siniestralidad del seguro decenal es, hoy por hoy, una gran incógnita en el panorama asegurador español. No por falta de trasparencia de las aseguradoras puesto que los datos se pueden localizar en la memoria anual y en las cuentas públicas que aparecen en el área de Información al asegurado de la Dirección General de Seguros. El problema básico reside en que se trata de un tipo de seguros temporal (10 años de cobertura) que aún no ha cumplido su primer ciclo decenal de vida y, por tanto, aún es imposible conocer la evolución de la siniestralidad acumulada.
    Una conocida aseguradora informaba haber tenido un 10,77% de siniestralidad en 2007 (¿extrapolamos al 107,70% en una decada?) y el 23,27% en 2008 (¿seguimos extrapolando al 232,70%?). Ambos datos inducen a pensar en un crecimiento de las reclamaciones pero también cabe esperar que los siniestros se presenten con más probabilidad en los primeros cinco años que no estabilizados a lo largo de un decenio por lo que seguramente se distribuirán en una cierta campana de Gaus.
    Ya que cita a Mussat, en 2008 ingresó en no-vida por primas 119.114.886,78 € y los siniestros de ese año costaron 118.795.671,68 €; tras liqudar todos los gastos de administración, reaseguro, comisiones, etc el resultado de sus cuentas anuales fue de -5.029.569,07 € lo que pude darle una idea de la exposición real del seguro en una empresa orientada al sector.
    Cuando he indicado en mi artículo que ofrezco productos determinados de fuentes muy concretas no es fruto de la casualidad sino de un concienzudo examen previo de condiciones y de actitudes.
    Un cordial saludo y gracias por sus estimulantes comentarios.

  5. #5

    Juanjillo

    en respuesta a C930560
    Ver mensaje de C930560

    Si estan proximo al inicio de una promocion y mas cuando se realiza solicitando financiacion a una Entidad financiera, esta le va a exiguir escrupulosamente el cumplimiento de la legalidad en materia de seguros debiendo contratar lo establecido por la ley, en resumen se le exigue la existencia de un seguro a la construccion y la contratacion de un seguro decenal con una compañia de prestigio que en la gran mayoria realizan OCT. La entrega se haran en funcion de las VIOs (actualizacion de tasacion) donde dejaran patente la existencia o no del seguro decenal (mas vale aportarlo al tasador desde el principio para que nos desaparezca esta advertencia) asi como los diferentes dictamenes de los OCT hasta la obtencion del D-6 que indica el fin de la obra, necesario para poder obtener el seguro decenal (previo pago de la totalidad del mismo y legitamando las firmas de los aporderados de la compañia de seguros) para presentarlo al DONT (declaracion de obra nueva terminada por el notario). Sin seguro decenal no tendremos el fin de obra y no podremos realizar las ventas, subrogaciones, etc (ademas de haber obtenido la LPO o licencia de primera ocupacion).

    En definitiva el seguro decenal es un "coste" que tenemos que "aceptar" como un gasto necesario mas de la promocion y asi el tasador lo computa en sus calculos. Sobre la bondad de su contratacion solo cuando es necesario vemos su utilidad; por tanto si "menospreciamos" su utilidad practica no tenemos que conformar con su utilidad legal que nos impone su contratacion.

  6. #6

    Avante

    en respuesta a Juanjillo
    Ver mensaje de Juanjillo

    Apreciado Juanjillo:
    Efectivamente el momento ideal para suscribir un decenal es el momento previo al inicio de la ejecución material. Es en ese momento cuando los servicios de arquitectura internos del asegurador o bien los de la OCT pueden prestar el primer servicio con la definición de riesgo, verificando la adecuación de la documentación a Normativa y la viabilidad del proyecto. Como se comprenderá es más barato corregir una errata en un plano o el PEM que demoler parte de una obra y volver a empezar.
    A partir de ahí, a mí como técnico en riesgos se me antoja curioso que empresas sesudas contraten por mero cumplimiento normativo, de la misma forma que me parecería singular que la propiedad de una empresa naviera considerara que asegurar el buque, su carga y el recurso de terceros es un mero cumplimiento normativo. Al fin y al cabo, con el seguro decenal, se compra la tranquilidad del promotor inversor profesional para los próximos doce o trece años, incluyendo los plazos judiciales posibles. Es decir, se afianza el rendimiento de la inversión a cambio de entre un 0,38 y un 1% del valor de obra lo que, llevado al terreno del valor de venta, es aún más ridículo si cabe.
    Un particular puede creer erroneamente que un seguro del coche solo sirve para quitar multas, pero el Administrador de una flota de autobuses sabe que es mucho más que eso y, en alguna ocasión, puede que tarde o temprano sabe que el seguro le salvará de la ruína si se produce un vuelco con lesionados y fallecidos. El promotor profesional debería entender a qué juega: cerca de mi casa hay varios bloques enormes edificados por una célebre promotora concursada. Una canica puede recorrer de oeste a este el edificio sin que precise que la empujen: problema de estabilidad; están en alquiler porque nadie va a comprar. Traslademos eso a coste...
    Dejando aparte el aspecto procedimental que describe perfectamente, existe un elemento erróneo en su comentario: el seguro (mal llamado) Todo Riesgo de la construcción (gracias por no caer en el error de llamarlo Todo Riesgo) no es obligatorio bajo ningún imperativo legal. Sí puede formar parte del acuerdo de financiación de la obra dado que garantiza que el dinero aportado por el banco o caja certificado a certificado no se evapore en caso de siniestro impidiendo continuar con la obra hasta su finalización. Por tanto cabe considerarlo conveniente y posiblemente condicionado pero no obligatorio pues dicha palabra tiene una clara connotación legal que no se da en este caso.
    El seguro decenal, por tanto, no es un "coste que tenemos que aceptar" como si se tratara de un impuesto más aunque observo que apunta claramente a su bondad "...solo cuando es necesario". Es un instrumento financiero de inversión, del mismo modo que asumimos pagar gastos financieros por contar con dinero disponible en una cuenta de crédito. Si no asumiéramos ese pequeño coste resultaría imposible reaccionar ante necesidades puntuales de tesorería y la empresa cerraría o perdería oportunidades estratégicas.
    Como todo seguro el Decenal se basa en la probabilidad y en la posibilidad de ocurrencia pero en ningún caso la suscripción del seguro se puede limitar a las obras manifiestamente mal ejecutadas puesto que la prima debería ser igual al coste del siniestro más los gastos de administración y comercialización y eso, amigos, no lo querría pagar ningún promotor que conozca.
    Otro elemento obvio nos lo da la tasa: si les hablo de que podemos comentar seguros decenales perfectamente solventes y de calidad contrastada internacionalmente a un 0,38%, es fácil deducir que si a dicho porcentaje le quitamos los gastos de comercialización, los gastos internos del asegurador y los recargos de seguridad para prevenir desviaciones, estaremos en tasas netas cercanas a un 0,29% para un periodo de 10 años. Es decir, haciendo ingeniería inversa con la tasa y para un periodo anual significaría que la aseguradora espera que 2,9 obras de cada mil consuman la suma asegurada anualmente. O, lo que es lo mismo, tengan un siniestro total. A partir de aquí surgen todas las combinaciones imaginables en siniestros parciales.
    Si un promotor juega a ese juego tiene muchas más probabilidades de que le toque el "premio gordo" que si juega al cupón de la once. De hecho, la probabilidad de que haya cuponazo de la ONCE es de 1 entre 15 millones. Por tanto tener que usar el decenal es 5.172 veces más probable que saborear un cuponazo.
    Yo me lo haría aunque no fuera obligatorio.
    Por cierto, estamos haciendo un montón de seguros decenales para obras terminadas por autopromotores sin intervención de OCT. En la actualidad precisan financiación y no encuentran comprador ni financiación sin Decenal. El problema es que ahora les resulta más caro que si hubieran hecho los deberes en su momento pero, al menos, podemos aportar una solución.
    Otra situación interesante: muchas obras han quedado a medio hacer con estructura ejecutada o en curso. Algunas de estas obras están siendo adquiridas por promotoras en subastas o entidades financieras. Precisan un seguro decenal y hay que dar tratamiento al preexistente. Pues bien, es posible no solo cubrir el daño al preexistente como consecuencia de la obra continuada sino también cubrir daños decenales con orígen en dicho preexistente. Son las ventajas de productos especializados para promotores que buscan la excelencia.
    Saludos,

  7. #7

    Juanjillo

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    Estimado AVANTE

    Gracias por rectificarme en la obligatoriedad del seguro de la construccion, pero hoy en dia si cuenta con financiacion casi se da por "obligado cumplimiento" aunque lo mas adecuado es hablar de condicionar la aprobacion del prestamo a su contratacion. Lo cierto es que debemos atener a la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, establece seguro obligatorio en su art. 19.

    a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe dela ejecución material de las obras.

    b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasiones el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c) del art. 3.

    c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

    ( Hay excepciones como el caso de la autoconstrucción, regulado en la Disposición adicional segunda de la Ley).

    Por tanto estos son los que debemos "asumir" por la tranquilidad de promotor, entidad financiera y en ultimo termino el comprador final de la vivienda. Son costes que forman parte de los gastos necesarios de la promocion, que en los calculos (tambien los tiene en cuenta el tasador en la tasacion) que hace el promotor para ver la viabilidad de la promocion incluye al igual que el coste de la licencia, escrituras,etc...Dicho esto podemos llamar al seguro decenal coste, gasto o "instrumento financiero de inversion" pero queda claro su obligatoriedad y patente que al estar limitado a un maximo del 1% del coste de la obra (no entremos en el hecho de como se realiza los calculos; sobre el proyecto basico que a veces difiere del proyecto de ejecucion real de las mismas pero ya sabemos que del proyecto basico va a depender tambien el pago de impuestos, licencia y es una manera de escabuir...) es "barato" frente a la probabilidad de siniestro total de la obra, o siendo menos dramaticos a un siniestro parcial.

    Respecto a la contratacion del seguro decenal para autopromotor (Pensemos en la construccion de un unifamiliar dentro de una parcela) cierto que representa un coste importante en el global de la inversion y que normalmente el autopromotor va a estar "interesado" en que la construccion no tenga vicios ocultos en la misma; por su bien y el de su familia.Es interesante su contratacion pero teniendo claro lo que cubre y si se tiene claro hacerlo desde el principio que asegura el control de la obra y su calidad no a posteriori que obliga a un sobrecoste y un cierto grado de inseguridad en cuanto la calidad de la obra.

    Siga con sus constructivos apuntes.

  8. #8

    Avante

    en respuesta a Juanjillo
    Ver mensaje de Juanjillo

    Estimado Juanjillo,
    Gracias de nuevo por sus acertados comentarios.
    Esta Ley, la de Ordenación de la Edificación, nació con las grandes intenciones del art 19 para, a continuación, fastidiar dichas buenas intenciones en la Disposición Adicional Segunda, punto 2, donde deja sin efecto los puntos a) y b) del art 19 citado.
    Es decir, no acaba de nacer la criatura y ya se la somete a cirugía. Como mínimo es sorprendente.
    En general el Estado es escasamente intervencionista en materia de seguros obligatorios y cabe entender que en el caso que nos ocupa, el decenal de daños, la sensibilidad que muestra ante la necesidad de proteger adecuadamente al comprador sucesivo de vivienda es ilustrativa del riesgo que se comprende corre dicho comprador en la que será, con toda probabilidad, la mayor inversión y esfuerzo crediticio de su vida.
    Podemos estar seguros de que un comprador que ve su vivienda arruinada mientras soporta una hipoteca sobre la misma es incapaz de recuperarla con financiación propia o de terceros si no recurre al seguro.
    Al final, como toda iniciativa protectora, esta no surge sino de la experiencia y de observar que el 1591 Código Civil no era solución para la mayoría de los afectados y que se eternizaban los litigios en sede judicial.
    Recordemos que al seguro decenal le es aplicable en todo la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro y, en virtud del art 18 el asegurador está obligado (repito: obligado) a pagar dentro de los 40 días siguientes a la comunicación de siniestro. Comparando esos 40 días con los más de 17 años que llevan pleiteando los propietarios de la urbanización "los almendros" de Palma de Mallorca es fácil comprender la bondad del seguro.
    El promotor debe profesionalizarse y dejar de ser un especulador que edifica mediante permutas, hipotecarios con carencias de dos años gracias a compromisos de subrogación, que no afianza cantidades porque ni sabe que eso es obligatorio y que juega con todos los actores creyendo que controla cuando lo que hace es asumir un riesgo tras otro. Si consigue ese estado de consciencia respecto de sus actos y de la trascendencia de los mismos, estará capacitado para entender que un seguro (como ya apunté) es lo único que le salva del desastre absoluto si algo se separa un poco del plano ideal. El promotor, también, debería saber que una obra es un medio agresivo, donde intervienen muchas personas con una formación muy limitada y que opera con herramientas por aproximación: en una obra nada es exacto. De ahí vivienen muchos males, también de la malquerencia o desidia de un personal mal pagado o pagado a destajo. También de un recorte permanente en los materiales "que no se ven" desviando fondos a lo que viste.En resúmen, el promotor debe profesionalizarse y cuidar su negocio con diligencia.
    Estoy acostumbrado a ver sociedades de promoción que se constituyen para una sola obra. El promotor cree que al disolver la sociedad se disuelven también sus responsabilidades pero no sabe que el art69 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y los art 133 a 135 de la de Sociedades Anónimas hacen que el Administrador de la sociedad liquidada pase a garantizar con su patrimonio actual y futuro, el de su conyuge y el de sus herederos cualquier reclamación contra la extinta sociedad. Malos abogados asesorando pero también una oculta intención de desvincularse para siempre de la obra ejecutada. En lugar de estar orgullosos de su criatura ponen tierra de por medio. Eso debe cambiar.
    Con cambios de actitud respecto de la obra y con formación acerca de las responsabilidades reales y el medio de protegerse en caso de fallo el promotor podrá alcanzar un grado de profesionalización superior.
    Entiendo que, para ello, deberá contar con buenas herramientas y un buen seguro, sin duda, será una de ellas.

    Un abrazo,

  9. #9

    W. Petersen

    A mí me da la impresión que las cosas bien hechas suelen acabar bien, me voy a permitir hacer una comparativa, como sabes soy un financiero, que es una especie de contable de revisión y una visión general del negocio más allá de los simples registros, mira nuestra empresa, según me cuenta la contable jefe (es señora) cuando hace unos 15 años se empezó a auditar era un rollo macabeo, venían unos capullos de la capital de la comunidad autónoma a tocar las pelotas, a pedir un montón de fotocopias, tener que hacer horas extraordinarias y preguntar con cierta desconfianza por chorradas que realmente no tenían ninguna importancia a su entender, con el tiempo las visitas auditoras ya no son una cabronada y de alguna forma la empresa ha tomado una metódica de trabajo de calidad, de estandarización de formas de hacer y registrar los movimientos económicos, unos sistemas de archivo de fácil localización, unas mejoras informáticas que automaticen todos los procesos, y en definitiva una buena sistemática de trabajo, y desde luego hay mejoras por realizar siempre.

    Al principio los costes de la revisión auditora se consideraban una especie “impuesto revolucionario” obligado por el registro mercantil de la provincia para la aceptación del registro obligatorio de las cuentas anuales, y ahora se considera un coste como seria cualquier otro y que reporta ventajas y ahorros en la sistemática de trabajo, de hecho al principio se estableció en la empresa una prima para los empleados en las semanas de visita auditora, porque sabían a qué hora empezarían pero no a la que acabarían y en lugar de pagar extras, se pagaba una prima especial a los empleados/as afectados (yo no la cobro), con el tiempo ni se hacen horas, porque la sistemática no las hace necesarias, pero es un derecho consolidado en la empresa, y es que casi no se planifica o nos acordamos de ellos más que para reservar el hotel en los días de visita.

    Me parece que esto de la OCT es algo parecido, los buenos promotores (los que son del negocio) en lugar de entender esto como un impuesto, le han dado la vuelta para conseguir beneficios reales de ello.

    Es como lo de los riesgos laborales, al menos en nuestras empresas al principio nos limitábamos a tener la carpeta en perfecto estado de revista para evitar sanciones, pero esto también hay que gestionarlo, y uno se plantea para qué pago de x miles de euros ¿y a cambio de qué? De una jodida carpeta que nos evita sanciones, y tampoco tengo tan claro que las evite, pues vamos a gestionar esto, llamemos a consultas a la empresa de control, y empecemos a negociar una gestión real de los riesgos laborales, que sirva en realidad para una gestión de ahorro de accidentes, con ello uno consigue estar mejor con uno mismo, y a la postre es rentable para la empresa, en este sentido hace varios años me titulé en nivel intermedio, al menos cuando hablo con la controladora del tema, creo que me cuelan menos cosas porque sin ser especialista (el tener el título no supone esta cualificado) sabes de qué va el rollo este.

    Pues al final creo que la OCT es exactamente lo mismo, y si hay que buscar una empresa baratita como en todo, pero barato significa mantener el binomio calidad-precio, creo que es un mal negocio precio, precio y solo precio, porque si hay un siniestro gordo, apuesto que el administrador de la promotora puede llegar a tener responsabilidades penales, con OCT, con seguro o sin ellos.

  10. #10

    Hilariomotos

    Fantásticos los artículos sobre el seguro decenal de este Señor, con todas las letras. Pero el trato telefónico con el, el consejo , la independencia y la sabiduría que me ha transmitido no se lo podre agradecer nunca. Muchas gracias de todo corazón. Un abrazo.

  11. #11

    Avante

    en respuesta a Hilariomotos
    Ver mensaje de Hilariomotos

    ¡Muchas gracias! Es un privilegio poderle dar sentido al seguro del modo en que mejor servicio presta al ciudadano: desde el consejo independiente. Y también lo es contar con interlocutores que, como tu, son tan agradecidos. ¡Un abrazo!

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  • Avante

    Artículos y comentarios que hablan del seguro, los productos financieros y el consumidor desde la óptica de un corredor de seguros.

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