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Blog El seguro. Luces y sombras
Artículos sobre seguros, los productos financieros y el consumidor.

El Seguro Decenal se desnuda

 

El seguro decenal da de sí para que mucha gente diga o piense auténticas barbaridades al respecto. Como es una de las especialidades de mi empresa tengo una cierta expertise en el producto y me atreveré a daros unas pinceladas acerca del mismo para evitar las p... mentales y a los cuatro cenutrios que han llegado a este mundo para intoxicar.

Para que esto sea más masticable o digerible (según dónde se ubique el problema) lo desarrollaré en formato FAQ, con preguntas que me haré como si fuera un ciudadano más y que contestaré lo mejor que sé. ¿Vamos a por faena?

No necesito seguro porque he hecho una finca solo para mí y mi hermano. Bueno, ahí va uno de los primeros errores: el seguro decenal es obligatorio para toda edificación destinada a la vivienda. Existe una única excepción que, aunque mantiene la obligación de la garantía decenal, permite que se haga con recursos propios sin tener que acudir al seguro. Esta excepción require TODOS estos requisitos:

  • el autopromotor debe ser persona física; si es una Sociedad siempre está obligado a contratar seguro, sin excepción.
  • La vivienda debe ser primera vivienda, deberá ser usada por su titular antes de su eventual venta a terceros demostrando dicho uso.
  • La vivenda será unifamiliar; cualquier formato que admita que varias familias habiten distintas unidades registrales queda fuera de la excepción.

Por tanto al ser una finca que contendrá dos viviendas, una por hermano, precisa decenal.

No puedo vender la casa porque no hice un seguro decenal y ahora el banco se lo exige al comprador.  Hoy día existe alguna solución que tenemos unos pocos profesionales para resolver ese problema de obras terminadas (sin OCT, generalmente), que se construyeron hace unos años y que precisan un seguro decenal para ser vendidas con garantía. Un bulo a extinguir, sin duda, pero que causa grandes preocupaciones a quienes no cuentan con asesoramiento correcto.

La OCT es un timo y un impuesto revolucionario de las compañías de seguros.  Otro bulo; hoy día hay soluciones expertas que operan con OCT y otra también experta, que no precisa OCT. Ni unas ni otra son mejores o peores porque el seguro, en esencia, es el mismo: la cobertura la dicta el art 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Simplemente se trata de seguros complejos en los que hay una fortísima carga técnica y para contar con seguridad acerca de la calidad del proyecto, los cálculos, las mediciones, la adecuación a normativa y la correcta ejecución material las aseguradoras se sirven de terceros de su confianza. Unas recurren a OCT y otra a gabinetes de ingeniería que revisan los documentos del mismo modo en que un perito revisa un coche de segunda mano que queremos asegurar a todo riesgo para evitar que se le meta un gol a la compañía o que un médico nos revisa la salud antes de confirmar la aceptación de un seguro de vida. No hay que ser paranoicos con esto: simplemente se trata de verificadores que avalan la asegurabilidad de la obra. Para acabar con las paranoias respecto de las OCT recordemos que la tiene que contratar el promotor, no el asegurador y, por tanto, es al promotor a quien sirve. Se de algún banco o caja que ha impuesto OCT y eso es denunciable sin más comentarios. Para continuar yo comercializo sin problemas ambos modelos de seguro: con o sin OCT. Una buena OCT da al promotor un complemento profesional que le permite conocer con antelación un posible error de cálculo, diseño o ejecución material y evitar, con ello, el desastre sobre su mayor inversión. Recordemos que el seguro es reactivo y aquí de lo que estamos hablando es de ni siquiera llegar a tener que vivir el siniestro: la OCT es un elemento preventivo.

Aparte si bien para pequeñas promociones puede resultar más barato contratar un seguro sin OCT esa realidad cambia a la que la casa o finca tiene un coste de construcción que supere cierto liston que podemos situar entorno a los 450.000 €.

Un seguro decenal encarece brutalmente el valor de una casa o de un piso superando los 6.000 €.  Otra leyenda urbana: nosotros hacemos seguros decenales, todo incluido (también los impuestos) por menos de 2.400 € para viviendas de hasta 250.000 € de valor de obra (el de venta, ¡imaginen por dónde andará!). Eso implica menos del 1% del valor de obra y, probablemente, en torno a un 0,6% del valor de venta. ¿Caro a cambio de diez años de seguridad total ante riesgos imposibles de asumir sin seguro? Hay bañeras que cuestan más.

Nadie quiere asegurarme porque mi casa es de…  ¿Steel-frame? ¿Madera? ¿Técnicas experimentales? ¿Prefabricada? … Pues no, este es otro mito: todo es asegurable si el proyecto, el suelo y la ejecución material lo permiten.

¿Para qué querrán un Geotécnico? ¡Eso son ganas de fastidiar, que no construyo el Empire Estate! ¡Y lo que enredan, casi un mes perdido!  El seguro decenal de daños tiene dos elementos desencadenantes del siniestro: la propia estructura de la edificación y el suelo. El suelo es capaz de gastar bromas muy pesadas capaces de destruir por completo la casa más correctamente diseñada y calculada. Un ejemplo lo tenemos en las arcillas expansivas. Son esas que causan la tierra quebrada en nuestros campos cuando hace tiempo que no llueve. Cuando falta agua se cuartean pues se comprimen pero al recibir agua (de lluvia, de un pozo, de la famosa capa freática…) ¡se dilatan! Y con ese movimiento de contracción-dilatación se dedican a zarandear todo lo que tienen encima. Solo en Estados Unidos, en un año, Fu Hua Chen en su estudio “Foundation on Expansive Soils” reportó daños a edificios causados por arcillas expansivas por valor de 2.255 millones de USD. La importancia del dato queda de relieve cuando se compara con los daños causados por el huracán Katrina, ese que se llevó New Orleans por delante: 2.550 millones de USD. Tenemos Katrina una vez cada siglo pero tenemos arcillas expansivas siempre.

Para controlar en la medida de lo posible la agresividad del suelo las empresas de geotécnica obtienen muestras del suelo a distintas profundidades determinando tanto su capacidad para soportar el peso como su comportamiento ante determinadas situaciones y, también, su efecto sobre los materiales de construcción: un determinado suelo puede disolver ciertos cementos y convertir el hormigón armado en un esqueleto sin funcionalidad para asegurar la vida de las personas y los bienes.

Los promotores tienen prisa. El tiempo es dinero. Pero desconocen que las prisas son fatales para ciertas cosas como, por ejemplo, un estudio de suelos. Para las arcillas expansivas, por ejemplo, el tiempo medio para comprobar el grado de expansión simple y controlada es de 2 a 3 meses. El Ingeniero Guillermo Arellano Castillo en Perú demostró que las mediciones presentadas sin respetar el plazo indicado arrojaban errores en los resultados entre el +10 y el +473% lo cual es para echar a correr si uno piensa que va a firmar 40 años de hipoteca con su banco para construir sobre una montaña rusa la casa de sus sueños ahorrándose el seguro decenal, por supuesto, “que la Ley no me lo exige”.

¡Pues ya te vale! ¡Cobrar eso solo para cubrir la estructura!  Esta leyenda urbana es realmente pegadiza y, además, multicultural. Se la he oído a gerentes de promotoras de cierto nivel y a buenos ciudadanos a quienes el notario les ha dicho que sin decenal no hay venta. Es una falsedad. El seguro decenal cubre los daños a TODO el edificio: suelos, paredes, techos, instalaciones, cerramientos, puertas, alicatados de baño y cocina, sanitarios, etc… Todo lo que sea casa o, lo que es lo mismo, excluye el contenido.

Para que todo eso quede cubierto solo debemos tener claro que es un seguro en el que siempre habrá cobertura para toda la casa si se desencadena como consecuencia de:

  1. Un fallo de diseño, calculo, o ejecución material de la estructura del edificio, incluyendo sus cimientos, vigas, etc.
  2. Un problema de estabilidad del suelo.

Así de sencillo: toda la casa y solo dos orígenes posibles. ¿Podemos liarnos?

Bueno, pero para eso el arquitecto cuenta con un seguro de responsabilidad civil ¿no? Y el constructor otro tanto     Como ofrezco seguros para arquitectos en uno de mis portales especializados puedo indicaros con qué me encuentro: muchísimos arquitectos solo tienen una cobertura de 150.000 € y eso, señores, solo sirve para empezar. Además, es relativamente probable que el asegurador tenga interés en defenderse lo cual significa juicio (¿Tiene ganas de saber lo que cuesta un abogado para una reclamación de 200.000 €?) además de un tiempo que va a ser difícilmente soportable con la casa hecha una ruína y un precinto del arquitecto municipal que no nos permite entrar en casa. Un año y medio o dos, yendo bien la cosa para contar con sentencia en primera instancia, no es moco de pavo. Por cuanto al constructor, resulta increíble pero os podéis creer que en los seguros de responsabilidad civil para construcción hay auténticas barbaridades como la de una de las más prestigiosas aseguradoras que excluye “los daños al promotor” y ¿Quién es el promotor, amigo? ¡Buf! Eso si la constructora no ha quebrado, claro…

Una pregunta ¿no es más tranquilizador contar con un seguro decenal en el que el asegurador, nuestro asegurador, está obligado a pagar por Ley antes de los 40 días desde la fecha de comunicación de siniestro?  ¿Qué nos dice el sentido común?

¿Por qué el banco me exige que disponga de seguro decenal? Bueno, el banco no es quien para exigir nada que no sea obligatorio pero sí puede condicionar la financiación. ¿Qué ocurre hoy día? Pues que hay muchas autopromociones que han sido embargadas y préstamos que no acabarán bien. El banco se quedará esas casas e intentará venderlas. Sabe que si el impago se produce durante la fase de ejecución material el propio banco al quedarse una obra pasará a ser promotor y, siendo sociedad, necesitará un seguro decenal sí o sí. Primera opción de marrón a la vista pues el banco se encuentra con una obra que no quería y con la obligación de contratar un seguro para ella, seguro que mejor podría haber contratado (y pagado) el promotor.

La segunda opción de marrón a la vista se produce si el embargo se produce después del fin de obra. Ya es una casa registrada pero… sin seguro. Y eso implica que la casa vale menos o, incluso, que no podrá ser vendida a un tercero sin seguro.

Todo eso, sin mediar siniestro de por medio. Si hay siniestro ¿Cómo piensa pagar la reconstrucción de la garantía hipotecaria el promotor si le viene justito con pagar cada mes la hipoteca?

Resultado: si quieres dinero hazte el seguro decenal.

No necesito decenal porque es una casa o edificio que voy a alquilar.¡Error! Volvemos al principio y como resulta que no se es autopromotor para uso propio pues deberá contar con seguro decenal.

Todos los seguros decenales son iguales y lo único que tengo que valorar es el precio   Otro error de bulto. Hay mucha vida inteligente en el seguro decenal de daños y variaciones muy importantes entre una y otra aseguradora. No cambia el concepto de garantía decenal pues dimana de una Ley y es igual en todas partes pero este tipo de seguro lleva asociados (o no) una serie de coberturas adicionales, gratuitas o de pago, que hacen que el abanico de posibilidades sea enorme. Aparte aparecen garantías trienales y está en estudio una de carácter anual. Evidentemente esto es para gourmets: solo para promotores profesionales que desean  controlar los riesgos asumiendo costes fijos para evitar la mayoría de graves costes variables que se manifiestan en las garantías de construcción. Otro elemento que es crucial en este tipo de seguros es la capacidad técnica y conocimientos de los departamentos técnicos y de siniestros. ¿Imagináis lo que puede suceder si un siniestro de seguro decenal cae en las manos de una tramitadora de ETT de una aseguradora generalista? De esa situación a que vaya directamente a manos que saben lo que hacen hay un abismo. Un abismo, además, que no tiene sobrecoste así que ¿para qué jugársela?

Estas son las preguntas más frecuentes. Espero haberos ayudado a entender algo mejor este seguro y quedo a vuestra disposición para que me planteéis vuestras FAQ.

Saludos,

 

  1. #1

    Echevarri

    Impresionante. Y clarificador...
    Eso si, me comentan que aunque se puede, hacer un SD a posteriori, la prima es de aupa (ya sabes, mercado estrecho, riesgos altos)....
    Enm pleno 2011 sigo sin entender la excepción de vivienda para uso propio, si darse cuenta (o no querer hacerlo) de que estas introduciendo un elemento viciado en el sistema que luego te va a costar sanear de cojones si decides transmitirlo antes de 10 años (por no hablar de posibles daños a terceros)

  2. #2

    Avante

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Echevarri, es un lujo recibir esa valoración de tu parte. ¡Gracias!

    Un SD a posteriori para la mayoría de autopromociones puede costar (todo incluido) algo así como 3.400€ cuando para obra nueva o en curso vale unos 2.300 €.

    Está claro que es más inteligente ahorrarse ese sobrecoste y, además, contar con garantía desde el inicio pero es necesario contar con visión acerca del riesgo que se corre y de sus efectos. Algo que no siempre acompaña al autopromotor.

    Un abrazo,

  3. #3

    Escarmentada

    ¿Cuántos siniestros han ocurrido en que hayas tenido que aplicar el seguro decenal?. Pongo la mano en el fuego que ninguno. Hoy en día, dadas las técnicas constructivas actuales obligatorias y la cantidad de controles que se realizan, es prácticamente imposible que en 10 años se tenga que aplicar el seguro decenal. Durante estos diez y pocos años de existencia del seguro decenal, ha sido un descaradamente pingüe negocio para las compañías de seguros.

  4. #5

    Avante

    en respuesta a Escarmentada
    Ver mensaje de Escarmentada

    Estimada Escarmentada,

    Supongo que tu nick es alusivo a alguna situación no deseada de tu vida que no es de nuestra incumbencia pero te marcó. Las vivencias desagradables que vivimos como resultado de nuestras acciones o de nuestras omisiones así como de aquellas de terceros en las que somos víctimas es lo que configura y denominamos "experiencia"; digamos que esta es fruto de los errores. Aparte de dicha "experiencia" es importante y mucho más relajante disfrutar del "conocimiento". Dicho "conocimiento" surge del estudio, del análisis y del contacto con la "experiencia" de los demás alcanzando un nivel de pericia en un determinado asunto sin tener que pagar el pato de por medio; digamos que esta es fruto de la actitud. En la medida de lo posible recomiendo contar con una proporción enorme de conocimiento y lo más reducida posible de experiencia. Es menos doloroso.

    Pero cuando uno se dedica a algo de forma intensiva (aparte de mi negocio en local resulta que exploto dos portales web propietarios más otros dos portales de auxiliares externos exclusivamente dedicados al Seguro Decenal lo cual genera uno de los volumenes de operaciones mayores de este país en este ramo) aparte del conocimiento que es imprescindible desde el plano ético y profesional, surge la experiencia.

    Teniendo en cuenta que el ámbito de la construcción es uno de los más agresivos, chapuceros y conflictivos es un auténtico milagro que las cosas no salgan peor. A veces situaciones como las de Lorca ponen de manifiesto que un edificio construido según norma sismoresistente resulta no serlo y en ese caso contarás con pruebas masivas de que no todo cuadra en un escenario donde conviven técnicos altamente cualificados, mano de obra sin cualificar y muchas veces importada (sin conocer las técnicas locales) para responder al exceso de demanda, prisas, ahorro de costes que rozan la más absoluta mezquindad, robos de cemento, modificaciones a planos sin modificación de cálculos y todas las situaciones estúpidas que puedas imaginar: si ciertos edificios fueran un pastel habría que preguntar a los pasteleros cómo esperan que uno se coma esa bazofia. Pero la gente arde en deseos de entrar a vivir en su piso y solo ve una capa de yeso pintada y no sabe lo que subyace.

    En Francia TODOS los agentes de la construcción tienen que aportar RC Decenal; en Inglaterra el seguro es de 15 años, más completo, y se hace desde 1956. España necesitaba que algo protegiera a las familias compradoras que sacrifican un promedio superior al 40% de sus ingresos de por vida a la adquisición de ese bien pues de no hacerlo el riesgo de quiebra de esa familia es insoportable.

    En España las tasas promedio se sitúan en el 0,55%; en Francia operan sobre el 2% No está mal...

    Intentaré hacer un collage con imagenes de siniestros reales para ilustrar el post. Debo velar por la privacidad de los afectados y la protección del valor de sus bienes, comprendelo.

    Por otra parte y por último, te recomiendo que reflexiones tu postura e intentes aportar todo lo dicho a tu conocimiento o puede que invites a alguien a vivir una experiencia que no podrá olvidar.

    El enriquecimiento de las aseguradoras es otro tema a debate pero eso no justifica en ningún caso jugar a la ruleta rusa.

    Saludos,

  5. #6

    Escarmentada

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    Gracias, Avante, por dedicarme un post tan extenso, tan interesante y tan divertido. Inmerecido por mi parte. Siento tener que contestarte, si bien no con tanto conocimiento del sector asegurador, ni con tanta erudición.

    Ignoro el porqué de ese tono de “ofendimiento” que despide tu post. Si, en el fondo, venimos a estar de acuerdo en muchas cosas. Nota que he recomendado tu post, ¿lo habría hecho si no estuviese de acuerdo?. De acuerdo en que el sector constructor residencial ha sido algo chapucero (no tanto como quieres trasmitir), y que el seguro decenal era necesario y positivo. De acuerdo lo estoy en todo, menos en esas jeroglíficas insinuaciones de falta de conocimiento, de falta de experiencia, que viertes sin fundamento, y que derivan de ese anhelo de defender tu sector asegurador, que tanto dominas y adoras, y al que tanto te debes.

    Estoy deseando que nos expongas o linkes imágenes de esos siniestros, porque creo que no has respondido a la pregunta de cuántos siniestros decenales has tenido que liquidar. Recuerda que hablamos del seguro decenal, y no de otros seguros no obligatorios, como los de 1 y 3 años. Recuerda que hablamos de siniestros producidos antes de los 10 años desde la terminación de las obras, y acaecidos después de la entrada en vigor de la LOE, no antes. Mostrar otra cosa sería falsear. Hablamos sólo de obras aseguradas. No aproveches para demonizar al sector constructor (sé que no lo harás).

    Durante estos 11 años de vigencia de la LOE, las compañías de seguros han estado cobrando primas en paralelo al boom inmobiliario, y apenas liquidando siniestros que estuviesen amparados por la póliza decenal. Recordemos que se trata de un seguro obligatorio, y que no se puede escriturar una vivienda sin el pago de la prima. Además, las compañías de seguros, en caso de siniestro, pueden repetir contra los responsables de la promoción, dirección y ejecución de la obra. ¿No es fantástico?.

    Sólo hace falta multiplicar el número de viviendas construidas estos 11 años de vigencia de la LOE, por esos 2.400€ por vivienda que dices que se factura, para tener una simple aproximación de las primas ingresadas por el sector. Unos 25.000 millones de euros, así por lo bajo. Bastaría hacer una pequeña cuenta de resultados para darse cuenta del enorme beneficio que conlleva. O si lo prefieres, un pequeño estado de cash flow para comprender la ingente tesorería generada (por si hay algún contable purista leyendo).

    Por cierto, si no recuerdo mal, en 2.009 la Comisión Nacional de la Competencia, impuso una multa de ¡120 millones de euros!, a varias aseguradoras y reaseguradoras por fijar precios mínimos en el seguro decenal de daños a la edificación. Alguna cosa incorrecta debieron perpetrar (que les benefició y perjudicó a los compradores de vivienda). No menciono qué compañías fueron las sancionadas para no hacer letal publicidad. Cualquiera lo puede buscar por internet.

    No critico el seguro decenal (Dios me libre, sino al contrario); critico cierto afán de lucro desmedido de las compañías de seguros.

    Por cierto, el nick de “Escarmentada” no deriva de “escarmiento”, sino de Carmen, mi nombre. No veas fantasmas freudianos.

    De todas formas, aunque no encuentre el oportunismo de tu segundo post, te doy las gracias por los trazos de sabiduría que un profesional de tu talla nos ha regalado en el primer post.

    Saludos y gracias.

  6. #7

    Carlos Hernández

    Carlos enhorabuena por el articulo, me ha gustado el tema geotécnico y el tiempo preciso para el análisis.

    Por eso te comento que el hecho de que digas que el seguro te tiene que pagar por ley en 40 días no deja de ser un ejercicio de buena voluntad. ¿Acaso no hay limitaciones o exclsuiones en esos seguros? ¿Acaso no ha habido supuestos que seguro que concoerás en los que la compañia se niega a a pagar en esos 40 días aferrándose a un inexistente o levisimo incumplimiento?.

  7. #9

    Maria..vlc

    Hola. Por desgracia yo soy la propietaria de una de esas casas que tiene que hechar mano de ese seguro decenal. Me podriais decir alguien cómo es la mejor manera de reclamar mi derecho? Por que me parece que ni promotor, ni constructor...ni decenal me va a pagar a buenas, aunque asuman los daños....

  8. #10

    Avante

    en respuesta a Maria..vlc
    Ver mensaje de Maria..vlc

    Hola María,

    Vaya por delante mi agradecimiento por esta consulta.

    De entrada desconozco cuales son los daños que señalas como potencialmente reclamables en relación a una garantía decenal. El alcance de la cobertura no es algo subjetivo sino que viene determinado en el art 19.1.c de la Ley de Ordenación de la Edificación. Dicho punto dice, textualmente: "Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio."

    En el art 19.9 se recogen las exclusiones a la cobertura decenal: "Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
    Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
    Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
    Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
    Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
    Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
    Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
    Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
    Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
    Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción."

    Si estamos dentro del ámbito de cobertura hay que preceder como en cualquier otro seguro.
    Para empezar tendremos claro que si somos sucesivos adquirientes tenemos la condición de asegurados en la póliza; por tanto todos los derechos.
    Para continuar, tendremos identificado al asegurador bien por contar con el contrato, bien por constar este en el Registro de la Propiedad (recordemos que hay que aportar el seguro para registrar).
    A partir de ese momento podemos ponernos en contacto directamente con el asegurador y comunicar parte de siniestro o bien con el corredor de seguros quien, legalmente, está obligado a asistirnos y a representarnos (no al asegurador).
    Según la naturaleza de los daños o su relevancia recomendaría contratar un perito de parte o, al menos, nombrarlo ante el asegurador en el plazo máximo de ocho días (despues de dicho plazo ya no podrás hacerlo). Si hay algún conflicto con el asegurador siempre tendrás ese perito "independiente" del que te podrás fiar y en quien apoyarte. Por cierto: no vale cualquier perito; recomiendo un ingeniero, arquitecto o arquitecto técnico que tenga pericia probada en patologías de la construcción y si el problema es de suelos el perito adecuado es un geólogo o ingeniero, no el arquitecto.
    A partir de ahí el asegurador viene obligado en el plazo de 40 días a liquidar el importe mínimo conocido del daño. Recomiendo que gestiones presupuestos de la reparación (dos o tres)con empresas de confianza y que se los aportes frenando así la "creatividad" de su perito y, además, planteando de forma indubitada cual es ese "importe mínimo conocido". Si llegamos al día 41 y no ha liquidado le envias un burofax reclamándolo. Si la aseguradora no liquida dicho importe mínimo en plazo a los tres meses comienza a generar intereses: el interés legal incrementado en dos puntos; si se pasara de los dos años el interés pasa a ser del 20% desde el día de comunicación del siniestro.
    Olvidate del constructor y del promotor: tienes un contrato con el asegurador quien está obligado a cumplirlo y a indemnizar (art 19 Ley de Contrato de Seguro).
    Si el asegurador tontea siempre puedes presentar una reclamación ante el defensor del asegurado (es gratis) y eso puedes hacerlo el día 41 dado que habrán incumplido sus obligaciones legales. Si el defensor no contesta o lo hace inadecuadamente puedes reclamar ante el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones quien tiene otros dos meses para pronunciarse.
    Independientemente de la cobertura decenal si te ocasiona perjuicios (traslado temporal, alquiler de otra vivienda, daños al mobiliario, stress, etc) puedes reclamarlo en concepto de responsabilidad civil solidariamente a los distintos agentes de la edificación: el promotor (en todo caso), el contratista principal y arquitectos. Para eso necesitas abogado.
    Para conducir todo este tinglado mejor si te asiste el corredor que formalizó la póliza de seguro decenal. Estos son seguros sencillos al estar regulados en su cobertura por una Ley pero son muy complejos tanto en un proceso de suscripción como en el de siniestro y no deberían ser comercializados por cualquiera. Si tu corredor (recuerda que con la póliza y al ser asegurada eres "su cliente")es un experto debe ayudarte a resolver la cobertura y las gestiones ante el asegurador.

    Espero que te vaya lo mejor posible dentro del problema que supone todo siniestro. Espero también que obtengas una solución que te permita comprender el gran beneficio que supone el seguro ante situaciones graves en las que puede estar comprometido todo un patrimonio familiar.

    Un abrazo,

  9. #11

    Maria..vlc

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    Gracias Avante. Creo que tú comentario me puede servir de mucho

  10. #11

    miryam23

    Hola soy nueva en esto. Me gustaria que me informaran sobre la siguiente situacion. Somos una pareja que nos hicimos una casa en el 2006. Nos la hizo una empresa, pero nos pusieron a nostros como promotores. En ningun momento se nos ofreció la oportunidad de contratar ningun seguro DECENAL, nosotros pagabamos y ellos gestionaban y construian, bueno sin comentarios. Resumiendo, llevamos para 7 años viviendo aqui y no hemos tenido ningun problema con la casa, estamos encantados. Al tener una hija de 8 años y vivir en una urbanizacion me he cansado del coche y en contra de todos, la quiero vender. Pero para mi sorpresa, me entero que no tiene el seguro decenal, y claro, estoy perdida de como lo podria hacer, para poderla verder, ya que tengo algun interesado. Gracias.

  11. #12

    Pulido

    en respuesta a miryam23
    Ver mensaje de miryam23

    Hola me imagino que ya te habrán contestado muchos pero por si acaso puedes vender perfectamente lo tengo una inmobiliaria y lo hemos hecho muchas veces. Lo único es que el comprador tiene exonerarte por no tener el seguro al ser particular no tenias obligación de contratarlo.

  12. #13

    raverak

    en respuesta a Pulido
    Ver mensaje de Pulido

    Hola Pulido, hasta donde yo tenia entendido para poder vender una casa sin decenal, el Registrador exige una declaración expresa del comprador salvando de esta obligacion al vendedor (acostumbra a ser el autopromotor) y ademas, obligando al autopromotor a justificar que esa ha sido su vivienda habitual durante este tiempo.

    Pero esto es hastado donde yo tengo entendido, en virtud de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre:

    No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

    Es decir, existen dos opciones tal y como refleja la ley; por un lado la firma de un pacto entre las partes aceptando la carencia de dicha responsabilidad, y por otro la contratación de un seguro por el tiempo que queda hasta los 10 años.

    Un saludo !

  13. #14

    Pulido

    en respuesta a raverak
    Ver mensaje de raverak

    Efectivamente estas en lo cierto en la práctica el notario te pide una factura de luz y agua para demostrar que has vivido y no construiste para vender luego pone una cláusula donde dice la parte compradora exonera a la vendedora ..... Por no tener el seguro decenal

  14. #15

    raverak

    en respuesta a Pulido
    Ver mensaje de Pulido

    OK, muchas gracias por la confirmacion, sigue aplicandose el mismo procedimiento pues.
    Saludos !

  15. #16

    Maria..vlc

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    Hola otra vez Avante.
    Ahora el problema es que una vez presentada la demanda no se localiza al arquitecto. Y queria que me orientaras: Que pasa si el juzgado no lo encuentra? Puedo solicitar sus datos al colegio de arquitectos?... Estoy seguro que espera la denuncia y la rehuye. Y creo que es mejor para mi que lo localicen a que Lo declaren en rebeldia.
    Saludos

  16. #17

    Marisa5

    Buenas tardes.
    Me gustaria saber si me pude asesorar.
    En Octubre de este año hace 10 años que firmamos las escrituras de la casa.
    En este fin de semana hemos tenido un incidente, el suelo de la cochera se ha levantado. No sabemos como es posible.
    Nuestra aseguradora dice que ellos no se hacen cargo, y quisiera saber si este caso le corresponderia al seguro de la constructora.

    Muchas Gracias.

  17. #18

    Avante

    en respuesta a Maria..vlc
    Ver mensaje de Maria..vlc

    Así es, puedes solicitarles no solo datos de localización sino también datos de seguro de responsabilidad civil ante el que puedes presentar una reclamación en virtud de tu derecho a la acción directa del perjudicado frente al asegurador.
    Perdona el retraso, por favor, pero debí borrar inadvertidamente el aviso de tu petición.

    Saludos cordiales,

  18. #19

    Avante

    en respuesta a Marisa5
    Ver mensaje de Marisa5

    Estimada Marisa5,

    El 5 de mayo de 2000 entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación.

    En la misma existe un artículo, el 19, que señala tres plazos de garantía para toda edificación cuya licencia de obra sea solicitada tras la fecha indicada. Lo más probable es que tu casa se acoja pues a dichas garantías. En particular hay una, la decenal, que cubre 10 años más dos de prescripción. Es decir, cubre lo que pueda comprometer dicha garantía y que suceda en el plazo de diez años más otros dos para poder reclamar conforme a Derecho.

    El plazo de diez años, no obstante, no se cuenta desde que compras la casa o firmas las escrituras sino desde la fecha en que se emite el Acta de Recepción entre el promotor y el contratista. Dicha Acta de Recepción tendrá cualquier fecha posible hasta, como máximo, 30 días desde que se firmó el Fin de Obra. Si no se hizo Acta de Recepción esta se da por hecha (tácitamente) a los 30 días de la firma del Fin de Obra.

    Todo esto tiene importancia en materia de plazos.

    Pero a continuación debemos observar qué cubre exactamente la garantia decenal: cubre cualquier daño que reciba cualquier parte de la edificación o toda ella pero que tenga como origen, EXCLUSIVAMENTE, bien un problema estructural, bien un problema de estabilidad del suelo.

    Por tanto, si se levanta el suelo de la cochera como resultado de un problema estructural o de suelo es una garantía propia del seguro decenal de daños (o del promotor y del comprador solidariamente si no hay seguro) y en caso contrario, es decir, que no tenga origen estructural o de estabilidad del terreno, pues no hay cobertura que valga.

    Hay que indicar que esto no lo cubren jamás los seguros de hogar, bien por tratarse de un hecho que tiene origen en la fase de edificación (anterior a la contratación del seguro de hogar), bien por tratarse de una patología derivada del uso y mantenimiento de la edificación que - aunque no sea muy políticamente correcto decírselo - es lo más probable.

    Le sugiero que consulte con un contratista honesto acerca de la posible causa y si este le informa que parece haber un origen estructural o de suelo contrate a un perito especializado en patologías de la construcción quien apoyará o no la conveniencia de poner una demanda, si llega el caso.

    Un saludo,

  19. #20

    Marisa5

    en respuesta a Avante
    Ver mensaje de Avante

    Buenas noches,
    Muchas gracias por contestar tan rápido.
    Ha sido de gran ayuda.
    Gracias
    un saludo

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  • Avante

    Artículos y comentarios que hablan del seguro, los productos financieros y el consumidor desde la óptica de un corredor de seguros.

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