Cómo solicitar el aval ICO para comprar tu primera vivienda en 2026
Cómo solicitar el aval ICO para comprar tu primera vivienda en 2026
Guía del aval ICO del 20% para tu primera vivienda: qué es, quién puede solicitarlo, qué bancos lo ofrecen y los pasos. Programa vigente hasta diciembre de 2027.
El aval ICO es una garantía pública del Gobierno que cubre hasta el 20% del precio de compra de tu primera vivienda, permitiéndote acceder a una hipoteca del 100% sin necesidad de tener ahorrada la entrada. El programa lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) junto al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y está vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
Aval ICO para primera vivienda: una ayuda que facilita el acceso a la hipoteca sin tener ahorrada toda la entrada
Si eres menor de 35 años o tienes hijos menores a cargo y no dispones del 20% de ahorro que exigen los bancos habitualmente, el aval ICO puede ser la clave para comprar tu primera casa. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber: cómo funciona, cuáles son los requisitos, qué bancos participan, cuánto cuesta y cómo solicitarlo paso a paso.
¿Qué es el aval ICO y cómo funciona?
En España, los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de una vivienda. Eso significa que el comprador necesita tener ahorrado, como mínimo, ese 20% de entrada más un 10-12% adicional para gastos de escritura, impuestos y notaría. Para un piso de 200.000 €, estamos hablando de entre 60.000 y 64.000 € en ahorros, una cifra que muchos jóvenes y familias no pueden alcanzar a corto plazo.
El aval ICO resuelve exactamente esa barrera de entrada. El Estado actúa como garante ante el banco por ese 20% que te falta, de modo que la entidad puede prestarte hasta el 100% del precio de compra sin asumir un riesgo adicional. Eso sí, hay que tener claro lo siguiente:
🏠 El ICO no te presta dinero: solo avala ese tramo del préstamo frente al banco. Tú sigues pagando la hipoteca completa al banco.
💸 El aval es gratuito: ni tú ni el banco pagáis comisión alguna al ICO por esta garantía.
📋 Los gastos de compraventa no están cubiertos: el aval no incluye el 10-12% de impuestos, notaría y registro. Ese dinero debes tenerlo tú.
⏳ El aval dura 10 años: durante esa década el Estado responde por ese 20% si no puedes pagar. Tras ello, la hipoteca continúa como un préstamo normal.
📊 Para viviendas eficientes energéticamente: si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D, el aval puede cubrir hasta el 25% del préstamo.
La base legal del programa se encuentra en el artículo 191 del Real Decreto-ley 5/2023, desarrollado mediante el Convenio ICO-MIVAU (BOE-A-2024-9128).
¿Cuál es el estado actual del programa en 2026?
El aval ICO se activó en mayo de 2024 y su plazo inicial finalizaba el 31 de diciembre de 2025. El Consejo de Ministros aprobó una prórroga hasta el 31 de diciembre de 2027 para dar más tiempo de ejecución al programa, dado que los fondos disponibles (2.500 millones de euros) todavía tienen un margen amplio sin utilizar.
Actualización (julio 2026): la pausa administrativa que afectó a la formalización de nuevos avales durante el primer semestre de 2026 ha terminado. La addenda entre el ICO y el MIVAU que formaliza la prórroga se firmó el 27 de mayo de 2026 y se publicó en el BOE el 2 de julio de 2026. Desde entonces, los bancos adheridos pueden volver a tramitar y cerrar nuevos avales con normalidad hasta el 31 de diciembre de 2027.
Ese mismo Real Decreto-ley (BOE nº 160, de 2 de julio de 2026) introdujo además dos cambios que amplían el acceso al programa desde el 19 de junio de 2026: el patrimonio máximo del comprador sube de 100.000 € a 150.000 €, y el límite de ingresos deja de ser un umbral único para toda España — pasa a modularse por provincia, entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM (hasta unos 63.000 € brutos anuales en las provincias con vivienda más cara).
¿Qué requisitos debo cumplir para el aval ICO?
El programa distingue dos perfiles de beneficiario, cada uno con condiciones específicas:
Perfil 1: Jóvenes (menores de 35 años)
🎂 Edad: ningún comprador puede haber cumplido 36 años en la fecha de firma de la hipoteca.
💼 Ingresos: no superar 4,5 veces el IPREM bruto anual. Hasta el 18 de junio de 2026, eso equivalía a 37.800 € por persona en toda España. Desde el 19 de junio de 2026, el límite se modula por provincia entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM vigente, lo que eleva el tope hasta aproximadamente 46.200 €, 54.600 € o 63.000 € anuales según la zona donde compres.
👥 En pareja: si compráis dos jóvenes, vuestros ingresos sumados no pueden superar la suma del límite individual de cada uno.
Perfil 2: Familias con menores a cargo (sin límite de edad)
👨👩👧 Edad: no aplica límite de edad si tienes menores a cargo.
💼 Ingresos: mismo criterio IPREM que los jóvenes, con estos factores de mejora:
+0,3 veces el IPREM (unos 2.520 €/año) por cada menor a cargo adicional.
Familias monoparentales: el límite puede incrementarse en un 70%.
Requisitos comunes a ambos perfiles
🏡 Primera vivienda: la propiedad que compras debe ser tu primera vivienda. No puedes ser propietario de otra (con excepciones: herencia de parte alícuota, divorcio sin uso de la vivienda, inaccesibilidad por discapacidad).
📍 Residencia habitual: debes vivir en la vivienda de forma permanente y habitual durante al menos 10 años. No puede usarse como segunda residencia ni para alquiler (salvo fuerza mayor: traslado laboral, cambio familiar).
🌍 Residencia legal en España: debes acreditar residencia continuada e ininterrumpida durante los 2 años anteriores a la solicitud.
💰 Patrimonio: no puede superar los 150.000 € por persona (límite ampliado desde el 19 de junio de 2026; antes era de 100.000 €).
📏 Financiación mínima: debes solicitar más del 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación. Si solo necesitas el 70%, no puedes usar el aval. Si estás en un punto intermedio, quizá te convenga analizar antes si una hipoteca al 90% encaja mejor con tu nivel de ahorro.
🔗 Incompatibilidad: el aval ICO no es compatible con otra garantía o aval público simultaneo sobre el mismo préstamo.
¿Cuál es el precio máximo de la vivienda para el aval ICO?
El importe máximo de la vivienda elegible depende de la Comunidad Autónoma donde vayas a comprar, según publica el BOE en el Convenio ICO-MIVAU:
Comunidad Autónoma
Precio máximo de la vivienda
Andalucía
225.000 €
Aragón
275.000 €
Asturias
250.000 €
Baleares
275.000 €
Canarias
250.000 €
Cantabria
250.000 €
Castilla y León
250.000 €
Castilla-La Mancha
250.000 €
Cataluña
300.000 €
Comunidad Valenciana
250.000 €
Extremadura
200.000 €
Galicia
250.000 €
Comunidad de Madrid
325.000 €
Murcia
250.000 €
Navarra
300.000 €
País Vasco
300.000 €
La Rioja
250.000 €
Ceuta
250.000 €
Melilla
250.000 €
Nota: Si la vivienda supera el precio máximo de tu CCAA, queda excluida del programa, aunque cumplas todos los demás requisitos. La comunidad de Madrid tiene el límite más alto (325.000 €), mientras que Extremadura tiene el más bajo (200.000 €).
¿Qué bancos dan el aval ICO?
Más de 67 entidades financieras están adheridas al programa de avales ICO, incluyendo los grandes bancos nacionales, bancos digitales y cooperativas de crédito. Estas son las principales entidades:
Banco adherido
Tipo de entidad
Desde
Banco Santander
Gran banco nacional
Mayo 2024
BBVA
Gran banco nacional
Mayo 2024
CaixaBank
Gran banco nacional
2024
Banco Sabadell
Gran banco nacional
Mayo 2024
Bankinter
Gran banco nacional
2024
Unicaja Banco
Banco regional
Mayo 2024
Ibercaja
Banco regional
Junio 2024
ABANCA
Banco regional
Mayo 2024
Kutxabank
Banco regional
2024
EVO Banco
Banco digital
Mayo 2024
ING
Banco digital
2024
Cajamar
Coop. de crédito
2024
Arquia Bank
Banco especializado
Mayo 2024
UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios)
Hipotecario especializado
Mayo 2024
Banco Cooperativo Español
Coop. de crédito
Mayo 2024
Globalcaja
Caja rural
Mayo 2024
Banca Pueyo
Banco regional
Mayo 2024
+50 cajas rurales y cooperativas
Cajas rurales / cooperativas
Mayo-junio 2024
Puedes consultar el listado completo y actualizado de entidades adheridas directamente en ico.es.
Nota: El hecho de que un banco esté adherido no garantiza que te conceda el 100% de financiación. Cada entidad realiza su propio análisis de riesgo (scoring), valora tu estabilidad laboral, tu ratio de endeudamiento y tu historial crediticio antes de aprobar la operación. Acudir con un bróker hipotecario puede ahorrarte mucho tiempo y ayudarte a presentar tu perfil de la forma más favorable.
¿Cómo solicitar el aval ICO para tu hipoteca? Paso a paso
Una de las cosas que más confunde a los solicitantes es creer que hay que ir directamente al ICO o al Ministerio de Vivienda. No es así: todo el trámite se gestiona a través del banco. Este es el proceso completo:
Paso 1: Comprueba si cumples los requisitos
Antes de visitar ningún banco, verifica que cumples los criterios de edad, ingresos, patrimonio y que la vivienda que quieres comprar está dentro del precio máximo de tu comunidad autónoma. Si tienes dudas sobre el límite de IPREM en tu provincia, consúltalo en la web del ICO.
Paso 2: Reúne la documentación
El aval ICO requiere más papeleo que una hipoteca convencional. Necesitarás:
📄 DNI o NIE de todos los compradores
📋 Certificado de empadronamiento (acredita residencia ≥ 2 años)
💼 Últimas nóminas o declaración de IRPF (acredita ingresos)
🏠 Declaración responsable de patrimonio (máx. 150.000 €)
✅ Autorización al ICO para consultar el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España)
📝 Autorización al MIVAU para acceder a datos tributarios
🤝 Consentimiento para la Tesorería General de la Seguridad Social
📋 Acreditación de cumplimiento de la Ley General de Subvenciones (art. 13)
🏡 Contrato de arras o documento que acredite la operación de compraventa
Paso 3: Elige un banco adherido y solicita la hipoteca
Acude a un banco adherido al programa e indica claramente que quieres acogerte al aval ICO. Es recomendable comparar al menos entre tres entidades, porque las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, comisiones, vinculaciones) son libres: cada banco las fija a su criterio y pueden variar significativamente.
Paso 4: El banco analiza tu perfil y gestiona el aval
El banco estudiará tu solvencia y, si lo aprueba, enviará la solicitud del aval al ICO para su validación. El ICO verifica que cumples todos los criterios del programa. Este paso puede alargar algo los plazos respecto a una hipoteca convencional.
Paso 5: Firma ante notario
Una vez aprobado el aval, firmas el préstamo hipotecario con las condiciones pactadas. El aval queda vinculado durante los primeros 10 años de la hipoteca.
¿Cuánto cuesta realmente una hipoteca con aval ICO?
El aval en sí no tiene coste: ni tú ni el banco pagáis al ICO ninguna comisión ni prima por la garantía. Lo que sí debes calcular es el coste real de la hipoteca al 100%:
💰 Entrada que necesitas: aproximadamente el 5% del precio de la vivienda (el banco puede financiar el 95-100%, pero tú pagas los gastos).
🏷️ Gastos de compraventa: entre el 10% y el 12% del precio (impuestos, notaría, registro, gestoría). Son tu responsabilidad y no los cubre el aval.
📈 Cuota mensual más alta: al pedir el 100% en lugar del 80%, tu cuota mensual será mayor. Calcula que con el euríbor actual una hipoteca de 200.000 € a 30 años puede rondar los 800-900 €/mes, dependiendo del tipo y las vinculaciones.
📌 Tipo de interés: el banco fija libremente el tipo (fijo, variable o mixto). El aval no implica un tipo bonificado, aunque sí puede haber bancos que ofrezcan condiciones competitivas para captar este segmento.
Ejemplo práctico
Para una vivienda de 200.000 € en Madrid, necesitarías tener ahorrados unos 20.000-24.000 € (solo para gastos), el banco te prestaría los 200.000 € (100%) y el ICO avalaría los 40.000 € que corresponden al tramo del 20%.
¿Se puede combinar el aval ICO con otras ayudas?
El aval ICO no es compatible con otra garantía o aval público sobre el mismo préstamo hipotecario. Esto significa que no puedes combinarlo con un aval autonómico como el IVF de la Comunitat Valenciana si ambos avalan el mismo tramo del préstamo.
Lo que sí puedes hacer es combinar el aval ICO con ayudas para comprar vivienda de tu comunidad autónoma siempre que no generen doble cobertura sobre el mismo importe. Por ejemplo, subvenciones directas para la entrada, planes de vivienda autonómicos o préstamos a tipo reducido de tu CCAA pueden complementarse con el aval ICO si no se solapan.
Ventajas y desventajas del aval ICO
Pros
Elimina la barrera de la entrada: no necesitas tener el 20% ahorrado para comprar tu primera vivienda.
Gratuito: ningún coste adicional por la garantía del ICO.
Amplia red bancaria: más de 67 entidades adheridas, lo que permite comparar condiciones.
Vigente hasta 2027: la pausa administrativa ya se resolvió en julio de 2026 y el programa vuelve a formalizar avales con normalidad.
Bonus por eficiencia energética: si la vivienda tiene calificación D o superior, el aval sube al 25%.
Contras
El banco no está obligado a concederte el 100%: puede aprobar el aval pero financiarte solo el 90% si considera que tu perfil no soporta más.
Los gastos no están cubiertos: necesitas liquidez para el 10-12% de gastos.
Ingresos máximos limitados: si superas el límite de tu provincia (entre 37.800 € y 63.000 €/año según la zona desde junio de 2026), no puedes acceder.
Solo primera vivienda habitual: no vale para inversión ni para segunda residencia.
Cuota mensual más elevada: financiar el 100% implica una cuota mayor que si aportases el 20% de entrada.
¿Qué pasa si no pago la hipoteca con aval ICO?
Si dejas de pagar la hipoteca, el proceso es el habitual: el banco ejecutará la garantía hipotecaria e intentará recuperar el préstamo con la venta del inmueble. Si después de esa venta queda un déficit en el tramo avalado por el ICO, el Estado cubrirá temporalmente ese importe ante el banco. Sin embargo, el ICO reclamará ese dinero al deudor: el aval no te exime de tu responsabilidad de pago. No es una ayuda a fondo perdido.
¿Merece la pena el aval ICO?
Si cumples los requisitos, el aval ICO puede ser la solución que te permita comprar tu primera vivienda sin esperar años para acumular la entrada. El hecho de que sea gratuito lo hace especialmente atractivo, y la prórroga hasta 2027 da margen para planificarse bien.
Sin embargo, antes de lanzarte a solicitarlo, ten en cuenta que financiar el 100% implica una cuota mensual más alta que si aportases el 20% de entrada, y que los gastos de compraventa (10-12%) siguen siendo tu responsabilidad. Si no tienes esos gastos ahorrados, el aval ICO no te soluciona el problema de acceso a la vivienda por sí solo.
Si quieres saber qué hipotecas están disponibles ahora mismo y cuál te ofrece las mejores condiciones con o sin aval ICO, consulta nuestra comparativa de mejores hipotecas o nuestra guía sobre hipotecas al 100%. Si prefieres que un experto analice tu caso concreto, nuestro servicio de bróker hipotecario gratuito puede orientarte sin compromiso.
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Preguntas frecuentes sobre el aval ICO
Sí, siempre que cumplas los requisitos de ingresos, edad y patrimonio. Los autónomos tienen que acreditar sus ingresos mediante la declaración de IRPF de los últimos ejercicios. Algunos bancos pueden pedir más documentación o exigir una mayor estabilidad de ingresos.
Sí, el programa no distingue entre vivienda de obra nueva y de segunda mano. Lo que importa es que sea tu primera vivienda habitual y que el precio no supere el límite de tu CCAA.
Si vendes la vivienda antes de que finalice el plazo del aval (10 años), el préstamo se cancela y el aval se extingue automáticamente. No hay penalización por ello, aunque deberás cumplir con las condiciones de tu contrato hipotecario (posibles comisiones por amortización anticipada total).
No, al menos durante el período en que el aval esté vigente (10 años). La vivienda debe ser tu residencia habitual y permanente. Solo en casos de fuerza mayor (traslado laboral, cambio familiar acreditado) puede admitirse el alquiler temporal.
El aval ICO queda registrado en el CIRBE como garantía. Mientras esté activo, figurará en tu historial crediticio y puede influir en la concesión de otros préstamos. Tras los 10 años, la garantía se extingue y su impacto desaparece.
Son productos distintos. Las hipotecas para jóvenes son productos propios de cada banco con condiciones ventajosas (mayor financiación, sin comisión de apertura, tipos bonificados) que no requieren aval del ICO. El aval ICO, en cambio, es una garantía pública que puedes añadir a cualquier hipoteca de un banco adherido para llegar al 100% de financiación si no tienes la entrada.
Cada banco adhiere las condiciones de su propia hipoteca al aval ICO. BBVA lo integra en su "Hipoteca Joven" con bonificaciones por domiciliación de nómina; CaixaBank tiene condiciones específicas en tipo fijo y mixto; Bankinter lo incorpora a su gama hipotecaria estándar. Lo mejor es comparar entre varios bancos con y sin intermediario para encontrar la TAE más baja. Puedes consultar nuestra comparativa de mejores bancos para hipotecas.
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