IVA autopromotor: ¿Qué IVA se paga al construir tu casa?
IVA autopromotor: ¿Qué IVA se paga al construir tu casa?
Si estás pensando en construir tu vivienda por cuenta propia, debes saber qué es el IVA autopromotor: El tipo aplicable es del 10%, siempre que la vivienda sea habitual, además, deberás darte de alta como autopromotor. Te explicamos los detalles
Construir tu casa por tu cuenta (autopromoción) es una opción muy atractiva, pero también implica obligaciones fiscales diferentes a comprar una vivienda ya hecha. El IVA autopromotor es una de las claves para ahorrar dinero, porque el tipo de IVA puede ser del 10% o del 21% dependiendo del caso.
IVA autopromotor
Aquí te explico todo lo que necesitas saber: qué IVA se aplica, cuándo puedes usar el tipo reducido, cómo darte de alta en Hacienda, qué obligaciones tienes y cómo afecta si financias con hipoteca autopromotor.
¿Qué es el IVA autopromotor y cuándo se aplica?
El IVA autopromotor es el impuesto que pagas cuando construyes tu vivienda por tu cuenta contratando empresas, arquitectos o comprando materiales. No es lo mismo que comprar una vivienda terminada, porque aquí tú eres el promotor y Hacienda te exige declarar el IVA.
Este IVA se aplica cuando:
Contratas una constructora para la obra.
Pagas a arquitectos, aparejadores o técnicos.
Compras materiales o servicios para la construcción.
¿Qué IVA se paga en autopromoción?
Esta es la duda más común. No siempre se paga el 10%.
IVA 10% autopromotor (vivienda habitual)
Se aplica cuando la obra se realiza por una empresa constructora y la vivienda será tu residencia habitual.
Contrato obra con empresa constructora.
Obras realizadas con proyecto visado y dirección facultativa.
IVA 21% autopromotor (materiales y servicios profesionales)
El 21% se aplica cuando:
Compras materiales tú mismo (en tienda o distribuidor).
La vivienda no será tu residencia habitual (segunda residencia o alquiler).
Elemento contratado
IVA aplicable
Condición
Obra realizada por contratista (con proyecto y dirección facultativa)
10%
Para vivienda habitual
Arquitecto, aparejador, dirección facultativa
21%
Se considera servicio profesional
Materiales adquiridos directamente por el autopromotor
21%
No aplica tipo reducido
Vivienda NO habitual o de lujo
21%
Siempre
Compra de terreno
Exento (en general)
Salvo que el vendedor sea empresario y no sea rústico
¿Qué pasa si la vivienda es de segunda residencia?
En ese caso, siempre se aplica 21%, incluso si la obra la hace una constructora.
¿Cómo afecta el IVA a los materiales en autopromoción?
Una confusión muy común: si compras materiales tú, no hay IVA reducido.
Aunque luego esos materiales formen parte de una obra con IVA 10%, la compra de materiales tributa al 21%.
📌 Por eso, para ahorrar, muchas personas intentan que la empresa constructora compre los materiales y lo facture con IVA 10% dentro del contrato de obra.
¿Es obligatorio darse de alta como autopromotor en Hacienda?
Sí. Para poder aplicar el IVA reducido (10%), debes darte de alta como autopromotor en Hacienda.
¿Cómo darse de alta como autopromotor en hacienda?
Presentar el modelo 036 o 037.
Indicar que eres promotor particular.
Declarar que la vivienda será tu vivienda habitual.
Sin esta alta, no podrás justificar la aplicación del IVA reducido, y Hacienda puede exigir el IVA completo o imponer sanciones.
El IVA autopromotor es uno de los aspectos fiscales más importantes que debes conocer si estás pensando en construir tu vivienda por cuenta propia. A diferencia de la compra de una vivienda ya construida, la autopromoción implica una serie de gestiones con Hacienda y un tratamiento del IVA distinto, que puede ahorrarte mucho dinero si sabes cómo gestionarlo.
¿Cómo tributa el autopromotor? IVA, obligaciones fiscales y modelo 347
Además del IVA, como autopromotor tienes otras obligaciones fiscales:
Hacer la declaración censal en Hacienda.
Presentar el modelo 347 (operaciones con terceros si superan 3.005 €).
Guardar toda la documentación justificativa durante 4 años.
En algunos casos sí puedes recuperar parte del IVA, pero depende del uso del inmueble.
Si vas a destinar parte de la vivienda a: Alquiler turístico, actividad profesional o actividad económica relacionada, puedes tener derecho a deducción parcial del IVA. En estos casos, lo más recomendable es consultar a Hacienda o solicitar una consulta vinculante para evitar problemas.
IVA autopromotor e hipoteca autopromotor: qué debes saber
Si vas a financiar la obra con una hipoteca autopromotor, el IVA es aún más importante.
📌 ¿Por qué?
Porque la entidad bancaria necesita justificar el uso de cada partida financiada: materiales, obra, servicios técnicos, compra de terreno, etc. Y si no está bien justificado, pueden surgir problemas al justificar el gasto y el destino del dinero.
En este sentido, es clave entender cómo funciona la financiación de una hipoteca autopromotor, porque no es lo mismo que una hipoteca convencional. La forma en que se desglosan los pagos y se justifican las partidas puede marcar la diferencia entre que el banco acepte el proyecto o no.
Además, muchos proyectos empiezan por la compra del terreno, por lo que conviene tener claro cómo se estructuran las hipotecas para comprar terreno y cómo se integran después en la hipoteca de construcción.
Por último, si estás comparando opciones, es recomendable revisar las mejores hipotecas autopromotor del mercado, porque algunas ofrecen condiciones específicas para la fase de construcción, y otras permiten financiar el terreno y la obra con más flexibilidad.
Preguntas frecuentes sobre el IVA autopromotor
Generalmente, el 10% para la ejecución de obra (cuando la hace una constructora), y el 21% para servicios profesionales o materiales comprados directamente.
Debes acreditar que será tu vivienda habitual, y contratar a una empresa constructora con proyecto visado y dirección de obra.
No podrás aplicar el IVA reducido en ciertas operaciones, y Hacienda puede imponerte sanciones si detecta irregularidades.
En general no, está exento, salvo que el vendedor sea empresa o profesional y se trate de terreno urbanizado.
Si estás pensando en construir tu vivienda como autopromotor, entender cómo funciona el IVA autopromoción vivienda habitual es clave para evitar errores y costes innecesarios. Este impuesto afecta directamente a tus gastos de construcción de la casa, y su correcta aplicación depende de si haces bien los trámites previos con Hacienda.
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