IVA autopromotor 2026: tipo aplicable, requisitos y todos los impuestos al construir tu casa
IVA autopromotor 2026: tipo aplicable, requisitos y todos los impuestos al construir tu casa
El IVA autopromotor es del 10% en la ejecución de obra contratada directamente con la constructora, tanto en vivienda habitual como en segunda residencia. El 21% se aplica a honorarios de arquitecto y a los materiales que compras tú. Además intervienen ICIO, AJD e IRPF si vendes.
Si estás construyendo tu vivienda por tu cuenta, es decir, en autopromoción, la pregunta que más se repite es siempre la misma: ¿qué IVA se paga al construir una casa como autopromotor? La respuesta no es un porcentaje único: depende de qué contrates, con quién y para qué vas a usar la vivienda.
IVA autopromotor
Este impuesto también se conoce como IVA promotor vivienda particular o IVA promotor vivienda habitual, según el caso, y es distinto del IVA que pagarías si compraras una vivienda ya construida.
El tipo reducido del 10% se aplica cuando contratas la ejecución de obra directamente con la constructora para una vivienda de uso personal (habitual o segunda residencia).
El 21% se aplica a honorarios de arquitecto, aparejador y a los materiales que compres tú mismo por separado.
El alta en Hacienda (modelo 036/037) solo es obligatoria si vas a vender, alquilar o destinar la vivienda a una actividad profesional.
Además del IVA, la autopromoción genera ICIO municipal, AJD al escriturar la obra nueva y, si vendes, IRPF.
En una obra de 150.000 €, el IVA total ronda los 18.300 €, frente a los 31.500 € que pagarías si todo tributase al 21%.
¿Qué es el IVA autopromotor y cuándo se aplica?
El IVA autopromotor es el impuesto que soportas cuando construyes tu vivienda por tu cuenta contratando empresas, arquitectos o comprando materiales. No es lo mismo que comprar una vivienda terminada, porque aquí tú eres el promotor y Hacienda te considera sujeto pasivo de las operaciones que contratas.
La base normativa es el artículo 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992 del IVA, que establece el tipo reducido del 10% para ejecuciones de obra en edificaciones destinadas fundamentalmente a viviendas, cuando el contrato es directo entre promotor y contratista.
Este IVA se aplica cuando:
Contratas una constructora para la obra.
Pagas a arquitectos, aparejadores o técnicos.
Compras materiales o servicios para la construcción.
¿Qué IVA se paga en la autopromoción de vivienda: 10% o 21%?
Esta es la duda más común. No siempre se paga el 10%.
IVA reducido autopromotor: cuándo se aplica el 10%
Se aplica el tipo reducido del 10% cuando se cumplen simultáneamente estos requisitos (art. 91.Uno.3.1º Ley 37/1992):
La operación tiene naturaleza jurídica de ejecución de obra (no suministro de materiales).
Existe un contrato directo entre el promotor (tú) y el contratista. No aplica a subcontratas.
La obra tiene por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados a vivienda, incluidos locales, anejos, garajes e instalaciones complementarias.
La vivienda se destina a uso personal — tanto vivienda habitual como segunda residencia propia. Si se va a vender o alquilar, el tipo es el 21%.
⚠️ El 10% no se limita a la vivienda habitual. Según la DGT (consulta vinculante V2147/2024) y el art. 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992, el tipo reducido aplica también a la construcción de una segunda residencia de uso personal propio, siempre que el contrato sea directo entre promotor y contratista y no se destine a venta o alquiler.
Cuándo se paga el 21% de IVA en la autopromoción
El 21% se aplica cuando:
Compras materiales tú mismo (en tienda o distribuidor) — aunque luego formen parte de la obra.
Pagas servicios profesionales: arquitecto, aparejador, dirección facultativa — son prestaciones de servicios, no ejecuciones de obra.
La vivienda se va a vender o alquilar (no es para uso personal).
El contratista actúa como subcontrata de otra empresa, no directamente contigo.
Elemento contratado
IVA aplicable
Condición
Obra ejecutada por constructora (contrato directo)
10%
Vivienda de uso personal (habitual o segunda residencia propia)
Arquitecto, aparejador, dirección facultativa
21%
Servicio profesional, nunca tipo reducido
Materiales comprados directamente por el autopromotor
21%
No aplica tipo reducido aunque luego formen parte de la obra
Vivienda destinada a venta o alquiler
21%
Siempre, aunque la ejecute una constructora directamente
Compra de terreno a particular
Exento de IVA (tributa ITP)
El terreno a particular no lleva IVA; el vendedor empresario puede aplicar IVA al 21%
Truco para ahorrar en materiales
Como los materiales que compras tú directamente siempre tributan al 21%, la estrategia habitual es que la constructora compre los materiales e incluya su coste dentro del contrato de obra. Si el contrato de ejecución incluye materiales, la factura global de la constructora tributa al 10%.
Ejemplo práctico: cuánto pagarías de IVA en una obra de 150.000 €
Imagina una autopromoción con un presupuesto total de 150.000 €: 120.000 € de ejecución de obra contratada directamente con la constructora (materiales incluidos en el contrato), 20.000 € de honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, dirección facultativa) y 10.000 € de materiales que compras tú mismo por tu cuenta.
Ejecución de obra (120.000 €) al 10%: 12.000 € de IVA.
Honorarios técnicos (20.000 €) al 21%: 4.200 € de IVA.
Materiales comprados por tu cuenta (10.000 €) al 21%: 2.100 € de IVA.
En total pagarías 18.300 € de IVA, frente a los 31.500 € que pagarías si todo tributase al 21%. La diferencia, 13.200 €, es el ahorro real de estructurar bien el contrato con la constructora.
Errores frecuentes con el IVA autopromotor
Pensar que el 10% se aplica a todo el presupuesto, incluidos arquitecto y materiales sueltos.
Comprar los materiales por tu cuenta creyendo que ahorras, cuando en realidad pagas más IVA que si los incluye la constructora en el contrato.
Contratar a través de un intermediario que subcontrata la obra, perdiendo el derecho al tipo reducido porque el contrato no es directo con quien la ejecuta.
Alta autopromotor en Hacienda: ¿cuándo es obligatoria?
El alta mediante el modelo 036 o 037 es obligatoria cuando la autopromoción constituye una actividad económica: es decir, cuando el destino final de la vivienda es la venta, el alquiler o el ejercicio de una actividad profesional. En ese caso, Hacienda te considera empresario o profesional a efectos de IVA.
Si construyes exclusivamente para uso propio (vivienda habitual o segunda residencia personal), la doctrina de la Dirección General de Tributos considera que no tienes la condición de empresario o profesional, por lo que no existe una obligación general de alta censal solo por autopromover tu propia casa.
Dicho esto, darte de alta puede seguir siendo útil en la práctica: facilita justificar ante Hacienda el volumen de facturas de construcción y evita dudas si más adelante decides vender o alquilar parte del inmueble. En cualquier caso, el tipo del 10% en la factura de la constructora no depende del alta previa: lo que determina el tipo es que el contrato cumpla los requisitos del art. 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992.
Cuándo sí es obligatorio darse de alta:
Presentar el modelo 036 o 037 ante la AEAT.
Indicar la actividad de promoción inmobiliaria.
Declarar el destino de la vivienda (venta, alquiler o actividad profesional).
IVA de los materiales en la autopromoción: por qué siempre es el 21%
Una confusión muy común: si compras materiales tú directamente, siempre se aplica el 21%, aunque luego esos materiales formen parte de una obra que en conjunto tribute al 10%.
La razón es que la compra de materiales a un distribuidor es una entrega de bienes, no una ejecución de obra. El tipo reducido del 10% solo aplica a las ejecuciones de obra.
📌 Por eso, para ahorrar, la estrategia más habitual es que la empresa constructora compre los materiales y los incluya en el contrato de obra. Esa factura global tributa al 10%.
IVA reducido autopromotor en ampliación y rehabilitación de vivienda
Si después de terminar tu autopromoción decides ampliarla o rehabilitarla, las reglas cambian respecto a la obra nueva.
La ampliación de vivienda (aumentar la superficie habitable) se considera construcción y mantiene el tipo del 10%, siempre que se cumplan los mismos requisitos de contrato directo con el contratista. Las obras de reforma interior, en cambio, no se consideran construcción a estos efectos.
La rehabilitación solo tributa al 10% si se cumplen dos condiciones a la vez: que más del 50% del coste total del proyecto corresponda a obras estructurales (cimentación, fachadas, cubiertas u obras análogas), y que el importe total de las obras supere el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda, descontando el suelo.
Si en cambio se trata de una renovación o reparación puntual sobre una vivienda con más de dos años desde su finalización, el tipo reducido del 10% solo se aplica si el destinatario es una persona física que la usa para uso particular, y si los materiales aportados por quien ejecuta la obra no superan el 40% de la base imponible.
¿Cómo tributa el autopromotor? IVA, obligaciones fiscales y modelo 347
Además del IVA, como autopromotor tienes otras obligaciones fiscales:
Hacer la declaración censal en Hacienda (modelo 036 o 037).
Presentar el modelo 347 si las operaciones con algún proveedor superan los 3.005 € anuales.
Guardar toda la documentación justificativa durante al menos 4 años.
En algunos casos sí puedes recuperar parte del IVA, pero depende del uso del inmueble.
Si vas a destinar parte de la vivienda a alquiler turístico, actividad profesional o actividad económica relacionada, puedes tener derecho a deducción parcial del IVA. En estos casos, lo más recomendable es consultar a Hacienda o solicitar una consulta vinculante para evitar problemas, ya que la deducibilidad parcial exige calcular el porcentaje de afectación a la actividad económica.
Todos los impuestos en una autopromoción: ICIO, AJD e IRPF
El IVA es el impuesto más relevante durante la fase de construcción, pero no es el único. Una autopromoción completa genera obligaciones fiscales en varias fases:
ICIO — Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
El ICIO es un impuesto municipal que grava el coste de ejecución de la obra y se paga al solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento. Es uno de los primeros gastos fiscales de la autopromoción.
Base imponible: el presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra.
Tipo: cada ayuntamiento fija el suyo, habitualmente entre el 2% y el 4% del PEM.
Plazo: se autoliquida al presentar la solicitud de licencia. Si el coste real difiere, puede exigirse liquidación complementaria al finalizar la obra.
Para una obra con PEM de 200.000 €, el ICIO puede suponer entre 4.000 € y 8.000 € según el municipio.
AJD — Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
El AJD se paga al escriturar la obra nueva ante notario. Es un impuesto autonómico y su tipo varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor declarado de la obra según la comunidad autónoma.
Base imponible: el valor declarado de la edificación en la escritura.
Quién lo paga: el autopromotor.
Cuándo: al otorgar la escritura de declaración de obra nueva (en construcción o terminada).
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al comprar el terreno
Si compras el terreno a un particular, esa transmisión tributa por ITP (no por IVA). El tipo varía según la comunidad autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor del terreno. Si el vendedor es empresario y el terreno está urbanizado, puede aplicarse IVA al 21% en lugar de ITP.
IRPF — si vendes la vivienda una vez construida
Si vendes la vivienda que has autopromovido, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF. La base de cálculo es la diferencia entre el valor de transmisión y el coste de adquisición (terreno + construcción + gastos e impuestos asociados).
Si la vivienda ha sido tu residencia habitual durante al menos 3 años, puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si destinas el importe a comprar otra vivienda habitual en los 2 años siguientes. Los tipos del ahorro van del 19% al 30% según el importe de la ganancia.
IVA autopromotor e hipoteca autopromotor: qué debes saber
Si vas a financiar la obra con una hipoteca autopromotor, el IVA es aún más importante.
📌 La entidad bancaria necesita justificar el uso de cada partida financiada: materiales, obra, servicios técnicos, compra de terreno, etc. Si no está bien justificado, pueden surgir problemas al acreditar el destino del dinero.
La hipoteca autopromotor no suele financiar el IVA: los bancos calculan la financiación sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que no incluye impuestos, así que tendrás que cubrir el IVA con fondos propios.
En este sentido, es clave entender cómo funciona la financiación de una hipoteca autopromotor, porque no es lo mismo que una hipoteca convencional. La forma en que se desglosan los pagos y se justifican las partidas puede marcar la diferencia entre que el banco acepte el proyecto o no.
Además, muchos proyectos empiezan por la compra del terreno, por lo que conviene tener claro cómo se estructuran las hipotecas para comprar terreno y cómo se integran después en la hipoteca de construcción.
Por último, si estás comparando opciones, es recomendable revisar las mejores hipotecas autopromotor del mercado, porque algunas ofrecen condiciones específicas para la fase de construcción, y otras permiten financiar el terreno y la obra con más flexibilidad.
Preguntas frecuentes sobre el IVA autopromotor
El IVA autopromotor es del 10% cuando una constructora ejecuta directamente la obra para una vivienda de uso personal. El 21% se aplica a honorarios de arquitecto y materiales comprados directamente.
Sí, el 10% aplica también para segunda residencia de uso personal propio, siempre que no se destine a venta ni alquiler. Lo confirma la DGT (V2147/2024) y el art. 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992.
Tienes derecho al 10% si contratas directamente a una constructora, la vivienda es de uso personal y la empresa ejecuta la obra. No aplica si compras materiales tú o contratas solo servicios profesionales.
El alta (modelo 036/037) es obligatoria como obligación censal cuando la vivienda se destina a venta, alquiler o actividad profesional. Su ausencia puede generar sanciones si Hacienda detecta actividad económica no declarada, aunque el tipo del 10% lo determina el cumplimiento normativo del contrato, no el alta en sí.
La compra a un particular está exenta de IVA y tributa por ITP (6-10% según la CCAA). Si el vendedor es empresario y el terreno está urbanizado, puede aplicarse IVA al 21%.
El ICIO es un impuesto municipal (2-4% del PEM) que se paga al solicitar la licencia de obra. Para una obra de 200.000 € de PEM puede suponer entre 4.000 € y 8.000 €.
Depende de cómo repartas el presupuesto. En una obra de 150.000 € con 120.000 € de ejecución de obra, 20.000 € de honorarios técnicos y 10.000 € de materiales sueltos, el IVA total sería de unos 18.300 €, frente a los 31.500 € que pagarías si todo tributase al 21%.
Si estás pensando en construir tu vivienda como autopromotor, entender cómo funciona el IVA autopromoción vivienda habitual es clave para evitar errores y costes innecesarios. Este impuesto afecta directamente a tus gastos de construcción de la casa, y su correcta aplicación depende de estructurar bien los contratos con la constructora desde el inicio.
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