IVA autopromotor: tipos de impuestos en la autopromoción de una vivienda
IVA autopromotor: tipos de impuestos en la autopromoción de una vivienda
Si estás pensando en construir tu vivienda por cuenta propia, debes saber qué es el IVA autopromotor: El tipo aplicable es del 10%, siempre que la vivienda sea habitual, además, deberás darte de alta como autopromotor. Te explicamos los detalles
El IVA autopromotor es uno de los aspectos fiscales más importantes que debes conocer si estás pensando en construir tu vivienda por cuenta propia. A diferencia de la compra de una vivienda ya construida, la autopromoción implica una serie de gestiones con Hacienda y un tratamiento del IVA distinto, que puede ahorrarte mucho dinero si sabes cómo gestionarlo.
⚠️ Lo esencial sobre el IVA en autopromoción
El tipo general aplicable es del 10%, siempre que la vivienda vaya a ser habitual.
Deberás darte de alta como autopromotor en Hacienda para poder deducirte el IVA.
Aplica a la compra de materiales, contratación de constructor, arquitecto, etc.
No se aplica si compras una vivienda ya terminada (en ese caso, el promotor ya paga el IVA).
Algunas operaciones están exentas y otras tributan al 21% si no se justifican como vivienda habitual.
Te lo explicamos todo en detalle:
¿Qué es el IVA autopromotor y cuándo se aplica?
El IVA autopromotor hace referencia al impuesto sobre el valor añadido que debe pagar quien construye su propia vivienda contratando directamente a profesionales y proveedores. Es decir, si decides autopromocionar tu vivienda, no estás comprando una casa ya hecha, sino que actúas tú mismo como promotor del proyecto, por lo tanto, asumes las obligaciones fiscales del autopromotor. Qué debes saber sobre el IVA promotor Esto implica gestionar directamente facturas, pagos a empresas de construcción, arquitectos o materiales, y declarar el IVA correspondiente. En este escenario, la mayoría de servicios y suministros tributan al 10%, siempre que sea para una vivienda habitual.
Tipo de IVA aplicable en autopromoción
Elemento contratado
IVA aplicable
Condición
Obra realizada por contratista (con proyecto y dirección facultativa)
10%
Para vivienda habitual
Arquitecto, aparejador, dirección facultativa
21%
Se considera servicio profesional
Materiales adquiridos directamente por el autopromotor
21%
No aplica tipo reducido
Vivienda NO habitual o de lujo
21%
Siempre
Compra de terreno
Exento (en general)
Salvo que el vendedor sea empresario y no sea rústico
👉 En casos como reformas o ampliaciones, el tipo impositivo también puede variar
Alta como autopromotor en Hacienda: ¿es obligatorio?
Sí. Para que Hacienda te reconozca como autopromotor y puedas deducirte el IVA en algunos casos, debes tramitar el alta del autopromotor en Hacienda (modelo 036 o 037), indicando tu condición de promotor particular. Además, deberás conservar todas las facturas y justificar que el destino de la vivienda será uso propio como vivienda habitual.
Esto es clave para poder beneficiarte del IVA reducido del 10% en determinadas fases de la obra.
¿Cómo tributa el autopromotor? IVA y otras obligaciones fiscales
Además del IVA, como autopromotor estás obligado a:
Hacer la declaración censal en Hacienda.
Presentar el modelo 347 (operaciones con terceros si superan 3.005 €).
Guardar toda la documentación justificativa durante 4 años.
Uno de los errores más comunes es pensar que siempre se aplica el 10%. En realidad, el tipo de IVA aplicable al autopromotor depende del uso que vayas a dar a la vivienda:
Vivienda habitual → 10% (para ejecución de obra)
Segunda residencia o inmueble para alquilar → 21%
Obra para local u oficina → 21%
Y recuerda: si compras los materiales tú mismo en una tienda, tributan al 21%, aunque luego se integren en una obra con IVA reducido.
¿Puedo recuperar el IVA como autopromotor?
En algunos casos sí. Si haces una actividad económica relacionada con el inmueble, o si vas a destinar parte de la vivienda a alquiler turístico o profesional, podrías tener derecho a deducción parcial del IVA, aunque esto requiere una consulta previa a Hacienda. En casos particulares, también puedes plantear una consulta vinculante para obtener seguridad jurídica en la deducción del IVA autopromotor vivienda habitual.
Enlace con la financiación: ¿y si contrato una hipoteca autopromotor?
La mayoría de personas que construyen su casa contratan una hipoteca autopromotor para financiar el proyecto. Y aquí es donde entra en juego el IVA, porque necesitarás justificar bien el uso de cada partida financiada (materiales, obra, servicios técnicos...) para evitar problemas. Si estás en esta situación, y necesitas hipotecas para comprar terreno, asegúrate de revisar todas las opciones disponibles, y no limitarte a estudiar las mejores hipotecas autopromotor únicamente.
FAQs sobre el IVA autopromotor
Generalmente, el 10% para la ejecución de obra (cuando la hace una constructora), y el 21% para servicios profesionales o materiales comprados directamente.
Debes acreditar que será tu vivienda habitual, y contratar a una empresa constructora con proyecto visado y dirección de obra.
No podrás aplicar el IVA reducido en ciertas operaciones, y Hacienda puede imponerte sanciones si detecta irregularidades.
En general no, está exento, salvo que el vendedor sea empresa o profesional y se trate de terreno urbanizado.
Entender el funcionamiento del IVA al construir es crucial
Si estás pensando en construir tu vivienda como autopromotor, entender cómo funciona el IVA autopromoción vivienda habitual es clave para evitar errores y costes innecesarios. Este impuesto afecta directamente a tus gastos de construcción de la casa, y su correcta aplicación depende de si haces bien los trámites previos con Hacienda.
_col.png?1647878037 "¿Cuánto cuesta construir una casa?")
_col.png?1681981341 "¿Cómo tributa la declaración de obra nueva?")
