La amortización anticipada de tu hipoteca es una estrategia financiera clave para reducir el coste total de tu préstamo. Sin embargo, puede surgir la pregunta: ¿es más beneficioso reducir la cuota mensual o el plazo del préstamo? En este artículo, respondemos a esa pregunta y te explicamos cómo cada opción afecta a tu economía y qué implica realizarla.
¿Por qué amortizar anticipadamente tu hipoteca?
Amortizar anticipadamente tu hipoteca te permite ahorrar en intereses y beneficiarte de deducciones fiscales. Si tienes ahorros y no estás satisfecho con las opciones de inversión tradicionales, como depósitos o fondos de inversión, la amortización anticipada puede ser una excelente para ahorrar.
Según la Ley 35/2006, los adquirientes de una vivienda habitual antes del 1 de Enero de 2013 pueden deducirse un 15% de la cuota (amortización + intereses) y otros gastos. La base máxima de deducción es de 9.040 euros. Las viviendas adquiridas después de esta fecha no pueden disfrutar de esta ayuda fiscal.
Tipos de amortización: Total o parcial
Puedes optar por amortizar toda la deuda de la hipoteca (cancelación total) o reducir solo una parte del préstamo (amortización parcial). Sin embargo, antes de decidir, asegúrate de que tu banco no imponga comisiones por amortización anticipada. Es importante elegir un préstamo con comisión de cancelación 0% o que ofrezca amortización anticipada gratuita. Algunos bancos, sin embargo, pueden cobrar comisiones, además de otros gastos como:
- Gastos de gestoría: Pueden ser asumidos por ti o un gestor.
- Gastos de notaría: Alrededor de 90€.
- Gastos de registro: Mínimo 24€.
¿Amortizar cuota o plazo de la hipoteca?
La opción elegida puede ser más importante que hacer la amortización justo antes o después de la revisión:
- Reducir el plazo: permite ahorrar más intereses porque terminas de pagar la hipoteca antes. Suele ser la mejor alternativa si puedes mantener cómodamente la cuota actual.
- Reducir la cuota: disminuye el pago mensual y proporciona más margen económico, pero el ahorro total de intereses suele ser menor.
Por tanto, si el objetivo es pagar lo mínimo posible por la hipoteca, generalmente conviene amortizar cuanto antes y reducir el plazo. Si lo prioritario es aliviar el presupuesto mensual, puede ser preferible amortizar antes de la revisión y reducir la cuota.
Antes de tomar una decisión, revisa si el contrato contempla una comisión por amortización anticipada y compara ese coste con el ahorro previsto en intereses. También es recomendable conservar un colchón para imprevistos y no destinar todos los ahorros a la hipoteca.
Reducir el plazo de la hipoteca
Amortización del plazo |
|
Capital pendiente |
100.000€ |
Capital a amortizar |
20.000€ |
Interés (Euríbor + %) |
2% |
Plazo pendiente |
15 años |
Nuevo plazo |
12 años |
Cuota mensual |
643,51€ |
Ahorro total de intereses |
6.466,67€ |
La mejor opción para ahorrar en intereses es reducir el plazo. Aunque la cuota mensual permanezca igual, acortar el plazo del préstamo significa pagar menos intereses a largo plazo. Según el sistema de amortización francés, cuanto mayor sea el capital pendiente, mayor será el ahorro en intereses, especialmente al principio del préstamo.
Pros
- Reducción del interés total pagado: Al acortar el plazo de la hipoteca, se paga menos interés total.
- Eliminación más rápida de la deuda: Reducir el plazo de la hipoteca permite pagar la deuda más rápidamente.
- Seguridad financiera: Acortar el plazo de la hipoteca puede mejorar la estabilidad financiera a largo plazo.
- Menor impacto de los cambios en tasas de interés: En caso de hipotecas de tasa variable, acortar el plazo puede disminuir la exposición a fluctuaciones futuras de las tasas de interés.
Contras
- Impacto limitado en deducciones fiscales: En algunos lugares, los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos. Reducir el plazo del préstamo puede disminuir estas deducciones.
- Penalidades por pago anticipado: Algunas hipotecas tienen cláusulas que penalizan los pagos anticipados.
Reducir la cuota de la hipoteca
Reducir la cuota ofrece mayor flexibilidad y te proporciona un alivio en tu presupuesto mensual. Si prefieres mantener la misma cuota, pero deseas reducir lo que pagas a largo plazo, amortizar parcialmente puede ser útil.
Amortización de la cuota |
|
Capital pendiente |
100.000€ |
Capital a amortizar |
20.000€ |
Interés (Euríbor + %) |
2% |
Plazo pendiente |
15 años |
Cuota mensual antes |
643,51€ |
Nueva cuota mensual |
514,81€ |
Ahorro mensual |
128.70€ |
Ahorro total de intereses |
3.166,67€ |
Pros
- Reducción de intereses totales: Al disminuir el saldo principal de la hipoteca, se reduce la cantidad de intereses que se pagan a lo largo del tiempo.
- Aceleración del pago del préstamo: Amortizar la hipoteca permite pagarla en un plazo más corto.
- Posibles beneficios fiscales: En algunos países, los intereses hipotecarios pueden ser deducibles de impuestos.
- Seguridad financiera: Al reducir la deuda hipotecaria, se mejora la situación financiera personal.
Contras
- Menor liquidez: Al destinar fondos adicionales al pago de la hipoteca, se reduce la cantidad de dinero disponible para otros usos.
- Oportunidad de inversión perdida: El dinero utilizado para amortizar la hipoteca podría haberse invertido en otras oportunidades.
- Penalidades por pago anticipado: Algunas hipotecas tienen cláusulas que penalizan los pagos anticipados.
¿Qué implica la penalización por amortización anticipada?
Algunas hipotecas tienen penalizaciones por amortización anticipada, es decir, un coste adicional por pagar antes de tiempo. Estas penalizaciones se aplican para compensar al prestamista por los ingresos de intereses que perdería.
Factores que influyen en las penalizaciones hipotecarias
- Duración del plazo: Cuanto más largo sea el plazo, mayor será la penalización.
- Tipo de interés: Las hipotecas con tipo fijo suelen tener penalizaciones más altas.
- Tamaño de la hipoteca: Las hipotecas más grandes tienen penalizaciones mayores.
¿Vale la pena amortizar anticipadamente?
Antes de tomar una decisión, evalúa las alternativas de inversión. Si invertir en otro producto financiero te ofrece un rendimiento superior al de los intereses de la hipoteca, podría ser más rentable optar por la inversión. Además, es recomendable pagar primero deudas con tipos de interés más altos (tarjetas de crédito, préstamos personales) antes de amortizar la hipoteca.
¿Cuándo es mejor amortizar una hipoteca: antes o después de la revisión?
Si tienes una hipoteca variable, normalmente es mejor amortizar antes de la revisión. Así, el banco calculará la nueva cuota aplicando el tipo de interés actualizado sobre un capital pendiente más bajo. Esta decisión cobra especial importancia cuando se espera una subida del euríbor, ya que ayuda a limitar el incremento de la mensualidad y reduce los intereses futuros.
En términos generales, cuanto antes se amortice una hipoteca, mayor será el ahorro. Cada mes que adelantas la operación evitas pagar intereses sobre la cantidad reembolsada. No obstante, elegir el momento adecuado también depende de la evolución de los tipos, de la finalidad de la amortización y de la liquidez que necesites conservar.
Amortizar antes de la revisión
Suele ser la opción más conveniente cuando:
- Se prevé que el tipo de interés de la hipoteca aumentará.
- Quieres reducir el impacto de la próxima revisión sobre la cuota.
- Dispones del dinero y no necesitas mantenerlo como fondo de emergencia.
- El ahorro obtenido supera la rentabilidad que puedes conseguir manteniendo ese dinero en una cuenta o depósito.
- No existe comisión por amortización anticipada o su importe es reducido.
Por ejemplo, si antes de la revisión debes 150.000 euros y amortizas 10.000 euros, el banco calculará la nueva cuota sobre un capital pendiente de 140.000 euros. Aunque el tipo de interés suba, la mensualidad será inferior a la que resultaría sin esa amortización.
Amortizar después de la revisión
Esperar puede tener sentido si necesitas conocer primero cuál será la nueva cuota, si los tipos están bajando o si todavía no tienes claro cuánto dinero puedes destinar a la operación sin comprometer tus ahorros.
También permite comprobar el efecto real de la revisión y decidir después si prefieres reducir la cuota o el plazo. Sin embargo, esperar no suele generar un mayor ahorro: durante ese tiempo continuarás pagando intereses sobre un capital más elevado.
Amortización de hipoteca fija vs. variable
La decisión de amortizar una hipoteca fija o variable depende de varios factores clave: los tipos de interés, los costes de amortización anticipada, y tu situación financiera personal.
- Hipoteca fija: Las hipotecas fijas tienen una tasa de interés constante durante toda la vida del préstamo. Si ya tienes un tipo de interés bajo, es posible que no sea necesario amortizar, ya que el tipo es favorable.
- Hipoteca variable: Con una hipoteca variable, el tipo de interés fluctúa, lo que implica un riesgo si los tipos suben. En este caso, amortizar anticipadamente puede ser una buena opción para reducir la deuda antes de que los tipos aumenten.
En resumen, reducir el plazo de la hipoteca es la opción más rentable si tu objetivo es ahorrar a largo plazo, ya que reduce el total de los intereses. Sin embargo, si tu principal objetivo es tener mayor liquidez a corto plazo, la reducción de la cuota puede ser la mejor opción. Evalúa tus finanzas personales, tus deudas, y tus objetivos antes de tomar una decisión.
![¿Cuándo es mejor amortizar hipoteca antes o después de la revisión? [Guía completa]](https://d31dn7nfpuwjnm.cloudfront.net/images/valoraciones/0055/5187/amortizacion-hipoteca-euribor-rankia_col.jpg?1684341090 "¿Cuándo es mejor amortizar hipoteca antes o después de la revisión? [Guía completa]")
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