Hipoteca de más del 80% ¿valor de tasación, inversión o compraventa?
Hipoteca de más del 80% ¿valor de tasación, inversión o compraventa?
Para conseguir una hipoteca de más del 80%, necesitas un perfil solvente, una tasación superior al precio de compra y comparar entre varias entidades. Los brókers hipotecarios son clave para lograrlo en casos complejos. En Rankia te asesoramos gratis.
Si estás buscando comprar una casa, pero no tienes ahorrado el 20 % del precio más los gastos, seguramente te preguntes si tu operación es viable. La respuesta rápida es sí: conseguir una hipoteca 80 o superior es perfectamente posible en el mercado actual, siempre que tu perfil financiero sea sólido o sepas negociar adecuadamente los valores de tasación.
Con la estrategia adecuada, es posible superar el 80% de financiación
🔑 Conseguir una hipoteca de más del 80% es posible si el valor de tasación es superior al precio de compra.
💡 Conocer la diferencia entre valor de tasación y valor de compraventa puede ahorrarte miles de euros de entrada.
🏦 Cada banco aplica sus propios criterios, por lo que comparar ofertas es clave para lograrlo.
La normativa española (Real Decreto 716/2009) permite financiar hasta el 80 % del valor de tasación como regla general para primera vivienda, pudiendo superar ese límite hasta el 95 % con aval bancario o seguro de crédito. Si la tasación supera al precio de compra, algunos bancos calculan el préstamo sobre el valor de tasación, lo que en la práctica permite cubrir el 100 % del precio pactado con el vendedor. La clave está en elegir correctamente el banco y el tasador.
¿Qué es la hipoteca a más del 80%?
Por norma general, las entidades financieras en España limitan el préstamo al 80 % del valor del inmueble por razones de seguridad (el conocido límite LTV). A este modelo tradicional se le denomina frecuentemente en el sector como la regla de la tasación 20-0: el banco asume un 80 % del riesgo, el comprador aporta el 20 % de entrada con sus propios fondos, y de esta forma el riesgo de pérdida en caso de impago queda prácticamente a cero.
Una hipoteca a más del 80 % es aquella que rompe esta barrera, y es la que suelen ofrecer los mejores brokers hipotecarios. Al aportar menos ahorros, el banco o entidad financiera asume una mayor exposición, por lo que el análisis de viabilidad será mucho más exhaustivo y estará destinado a perfiles de alta solvencia.
¿Cuánto puede financiar realmente el banco? Marco legal vigente
El Real Decreto 716/2009 establece los límites máximos aplicables a los préstamos hipotecarios elegibles para cédulas hipotecarias:
80 % del valor de tasación para primera vivienda: es el límite estándar.
Hasta el 95 % del valor de tasación si el préstamo cuenta con aval bancario de entidad distinta a la acreedora o está cubierto por un seguro de crédito.
60 % del valor de tasación para otro tipo de inmuebles (segunda residencia, locales, suelo).
En la práctica, los bancos pueden conceder más del 80 % del precio de compraventa siempre que ese importe no supere el 80 % del valor de tasación. Si la tasación supera al precio de compra, el 80 % de la tasación puede equivaler al 90 %–100 % del precio, sin necesidad de aval adicional.
Requisitos para conseguir la hipoteca al 80% (o superior)
Para que un departamento de riesgos apruebe financiaciones elevadas, debes compensar esa falta de ahorro inicial con unas garantías económicas excepcionales.
Estabilidad laboral demostrable: Ser funcionario con plaza fija es el pasaporte más directo. En el sector privado, se exige contrato indefinido con al menos dos años de antigüedad.
Ratio de endeudamiento sano: La suma de la cuota del nuevo préstamo y cualquier otra deuda vigente no debe superar el 30 % o un 35 % de tus ingresos netos mensuales.
Avalistas: Si tu perfil va justo, aportar a un familiar directo como avalista (con ingresos estables o una propiedad libre de cargas) suele ser el empujón definitivo.
Ventajas y desventajas de las hipotecas de más del 80%
Solicitar un alto porcentaje de financiación tiene luces y sombras que debes valorar con detenimiento antes de tomar una decisión.
Pros
Compra anticipada: Evitas pasar años pagando un alquiler a fondo perdido mientras intentas reunir el dinero de la entrada.
Mayor liquidez: Al no descapitalizarte por completo, conservas un colchón de seguridad para posibles imprevistos o reformas necesarias.
Contras
Más intereses a largo plazo: Al pedir un capital mayor, el coste total del préstamo al finalizar el plazo de amortización será superior.
Condiciones más rígidas: Las entidades pueden aplicar un tipo de interés ligeramente mayor o solicitar la contratación de productos vinculados adicionales.
¿Cómo conseguir más del 80% de financiación para tu vivienda?
Si tu objetivo es rebasar ese límite, la estrategia pasa por explorar canales distintos a la simple visita a tu sucursal habitual. La vía más efectiva suele ser recurrir a la intermediación profesional; los brókers hipotecarios negocian directamente con las centrales de riesgos y logran aprobar operaciones complejas.
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Servicios y puntuación
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1-5% hipoteca
Otra opción muy viable es interesarse por los inmuebles propiedad de los propios bancos. A la hora de negociar cualquiera de estas vías, es vital conocer cómo respira el mercado y comparar las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas actuales para saber exactamente hasta dónde puede ceder el banco con los tipos de interés.
¿Qué bancos me pueden conceder una hipoteca de más del 80%?
Aunque la política general sea restrictiva, la necesidad de captar perfiles solventes hace que algunas entidades destaquen por su flexibilidad comercial.
Hipotecas que financian sobre el valor de la inversión
A continuación, te mostramos tres opciones que pueden ajustarse a compradores que requieren el máximo respaldo económico:
Hipoteca joven ING
TIN bonificado:
%
TAE bonificado:
%
*
Sin productos bonificables:
No tiene vinculaciones
Financiación máxima:
95%
Hipoteca sobre el valor de tasación o valor de compra: ¿Qué conviene más?
Por norma, los bancos calculan su límite de préstamo sobre el menor de dos importes: lo que pagas por la casa (compraventa) o lo que dice un experto que vale (tasación).
Para quien tiene pocos ahorros, la clave absoluta del éxito es acudir a bancos que concedan hipotecas al 80 % del valor de tasación puro y duro. Si encuentras un piso por 100.000 euros y la tasadora oficial determina que su valor real es de 130.000 euros, el 80 % de esa valoración te otorga 104.000 euros.
Es decir, lograr hipotecas al 80 de tasación te permite en la práctica cubrir la totalidad de lo que le pagas al vendedor e incluso financiar parte de los gastos notariales.
¿Qué ocurre con la segunda residencia?
Si la vivienda que quieres comprar es una segunda residencia, el margen de financiación se reduce significativamente. La normativa hipotecaria establece que el préstamo garantizado no puede superar el 60 % del valor de tasación para inmuebles distintos a la vivienda habitual. En algunos casos muy concretos los bancos pueden llegar al 70 %, pero nunca al 80 %. El plazo máximo de devolución también suele ser más corto (no más de 25 años) y el tipo de interés, más elevado. Si buscas financiación para segunda vivienda, plantear una hipoteca de más del 80 % no es una estrategia viable con la normativa actual.
¿Con quién tasar tu vivienda? Tasadoras homologadas con hasta un 30% de descuento exclusivo
Para que la estrategia anterior funcione, el informe debe ser objetivo e independiente. La normativa prohíbe a los bancos imponerte su propia tasadora; tienes pleno derecho a aportar una valoración realizada por cualquier empresa homologada por el Banco de España.
Adelantarte y tasar la vivienda por tu cuenta antes de ir a negociar te otorga una ventaja competitiva enorme. Al conocer el valor oficial de antemano, puedes buscar directamente qué bancos encajan en tus números o si tu perfil te permitiría acceder a las mejores hipotecas sin que te penalicen por pedir un porcentaje alto.
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Consejos para firmar la mejor hipoteca a más del 80%
Conseguir que el banco brinde el 100 % de financiación hipotecaria no solo depende de tu nómina, sino de cómo plantees la operación. Si quieres sentarte a negociar con ventaja y evitar sorpresas de última hora, ten en cuenta estas tres reglas de oro antes de firmar:
Calcula el coste de los seguros: A veces, un tipo de interés muy bajo esconde seguros de vida de prima única que encarecen la cuota muchísimo más que un interés estándar.
Sanea tus cuentas previas: Cancela tarjetas de crédito o pequeños préstamos personales meses antes de iniciar los trámites para que tu perfil de solvencia brille.
¿Qué pasa si no me dan una hipoteca de más del 80%?
Si varias entidades han denegado tu solicitud, no todo está perdido. El primer paso lógico es buscar ayuda profesional, ya que los intermediarios manejan un gran volumen de operaciones y pueden conseguir acuerdos excepcionales. Si tu situación es límite y no dispones de liquidez, existen alternativas viables para conseguir hipotecas al 100 % para funcionarios o no funcionarios, donde el banco asume la práctica totalidad de la operación.
Sí, es factible pero requiere estructurar la compra cuidadosamente. Las vías más comunes son comprar un inmueble de banco, avales del Gobierno o intermediarios especializados. Siempre necesitarás al menos el 10 % para gastos.
Para el cliente, siempre es mejor que el banco calcule el límite sobre el valor de tasación si este es superior al precio de compra, ya que permite obtener más financiación sin más ahorros.
En financiación estándar, un 30 % del precio (20 % de entrada + 10 % para gastos). Con una financiación del 90 %, el ahorro necesario baja al 20 %.
Presenta la solicitud con un cotitular, sanea deudas previas y aporta garantías adicionales si es necesario. Un historial crediticio limpio es fundamental.
Conseguir una hipoteca de más del 80 % no es imposible, pero tampoco es sencillo. La clave está en conocer bien los valores de tasación y compraventa, tener un perfil financiero sólido y no conformarte con la primera oferta del banco. Si no sabes por dónde empezar, nuestro asesoramiento hipotecario puede ayudarte a encontrar la mejor opción para tu caso sin coste alguno.
En BBVA puedes conseguir de manera sencilla un 90% del valor de compra si este es menor que el valor de tasación. He hablado con ellos recientemente.
#18
04/02/22 09:21
Como prestamista Inmobiliario, te digo que si un banco esta prestando mas del 85% LTV, es un banco que va camino a la ruina. Yo compro con frecuencia hipotecas llamadas 125% LTV en el mercado secundario.
Una Hipoteca 125% es cuando la deuda es 125% mayor que el costo de la casa. Usualmente esto ocurre cuando el banco da Hipotecas del 80% o 90% LTV. Cuando la zona o pais entra en recesion, las casas bajan de valor y empiezan los problemas. Y esas Hipotecas empiezan a venderse a 20 o 30 centavos de dollar.
Claro, estoy hablando de propiedades donde el comprador va a vivir en ella. Pero si es para inversion, pues ya es otra industria totalmente diferente.
PD: Una Hipoteca Variable es un suicidio. No se ni como eso es legal.
Pero no vivo en España, asi que quizas sean solo cosas mias.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#17
29/07/19 19:47
Sabes a que te ánimo yo, a que no publiques fakenews, no digas que BBVA da el 100% si dijo que lo daba oero al final recula y no lo da, porque el resultado final es que no lo da.
Y luego te animo a ir a Liberbank, Santander, y otras entidades a ver si te dan el 80% de la tasación. Y cuando tengas los resultados entonces los publicas.
Eso es lo primero que tendríais que hacer, id vosotros a la entidad a ver que os ofrecen.
Porque yo cobro 3000€ al mes, trabajo fijo, con 31 años, y ninguno de los que has dicho me da el 80% de la tasación, da el 80% del valor menor entre tasación y compra-venta.
Además que solo tienes que meterte en Liberbank, Santander, BBVA, y hacer un simulador de hipoteca, y veras que directamente no te permite solicitar lo que dices.
en respuesta a
Toito As
-
#16
29/07/19 17:30
Buenas! Agradecemos tu comentario, aunque no podemos estar más en desacuerdo contigo, obviamente.
Todas las condiciones hipotecarias publicadas en nuestros artículos están extraídas directamente de la página web de las entidades bancarias y, en la medida de lo posible, contrastadas personalmente con responsables de las entidades.
Y tu frase "Todos bancos te ofrecen el 80% del valor menor entre tasación y valor de compra-venta, exceptuando ING que te ofrece el 80% del valor de tasación" es ROTUNDAMENTE FALSA. Ahora mismo te puedo enumerar:
1) Liberbank: financian el 80% de la tasación con el límite del 100% de la compra.
2) Pibank: financian el 80% de la tasación con el límite del 90% de la compra (lo acaban de bajar). En su web lo pone cristalino.
3) Ibercaja: financian el 80% de la tasación con el límite del 90% de la compra
4) Hipotecas.com: hipotecas personalizadas, en función del cliente ofrecen lo que creen que es apropiado. Tengo varios contratos en los que han financiado hasta el 97%.
5) Banco Santander: financian el 80% de la tasación. También son personalizadas así que no especifican hasta donde pueden llegar.
Te animo a intentar realizar la labor de recopilación de información que hacemos en Rankia (y con los mismos medios, por supuesto) 😊
en respuesta a
Marta Espinosa C
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#15
28/07/19 19:44
Te metes para buscar un poco de información, luego te metes en las páginas de los propios bancos y resulta que habláis desde la desinformación absoluta.
La única forma de que un banco te de el 100% de financiación de tu vivienda, es que adquieras una del banco propio, como bien dice que pertenezcan a Altamira o Casaktua.
No deis información que no este corroborada, no confundáis al usuario de a pie.
Todos bancos te ofrecen el 80% del valor menor entre tasación y valor de compra-venta, exceptuando ING que te ofrece el 80% del valor de tasación.
Ni BBVA no te ofrece el 100%, te ofrece el 80% del valor menor entre tasación y compraventa igualmente, aunque tiene una excepción de ofrecer el 90% de la compra-venta.
Vaya que escriben una articulo y no tienen ni idea de la información que dan. Periodismo de calidad.
en respuesta a
ra.moneo
-
#14
03/12/18 17:57
Buenas,
Cuando dices que "no financian por encima del valor de compraventa", te refieres a que no financian por encima del 80% del valor del compraventa?
Porque diciendo solo eso no queda muy claro.
Dos opciones.
1 - Financian el 80% del valor de compraventa o de tasación, el menor de ambos.
2 - Financian el 80% del valor de tasación siempre no que supere el 100% del valor de compraventa.
#13
11/10/18 18:47
Buenas tardes,
Soy funcionario y me he reunido esta misma semana con la entidad BBVA en Barcelona.
NO financian el 80% de tasación... financian el 80% de compra-venta que en mi caso es menor que el de tasación.
Podrían hacer un gran esfuerzo y subir unas décimas... el 85% del valor de compra-venta y encima me piden aval para ello!
No se de donde se sacan según qué informaciones... En fin, estoy en contacto con el Santander que tiene condiciones especiales para funcionarios y con hipotecas.com que si tienen flexibilidad de financiación.
Saludos.
en respuesta a
ra.moneo
-
Nuevo
#12
07/09/18 10:58
Buenos días,
toda la razón, yo conseguí un 100% más gastos con ING hace 14 meses, dándome el 80% de tasación, pero sí que es cierto que hace 2 meses comencé los trámites para una nueva hipoteca (como inversión) con valor de tasación muy elevado y con ING ya no lo he podido hacer, ya que cambió sus parámetros hace unos meses (cerró el grifo) y preguntando por internet encontré a una asesoría de Málaga y hemos conseguido un 100% más gastos con Liberbank. Todo un acierto
en respuesta a
Lorena Romero
-
#11
28/08/18 00:05
Buenas tardes.
Siento que hayas dedicado tiempo a contestar el comentario, pero indicarte que ING modificó su política hace aproximadamente seis meses y desde entonces no financian por encima del valor de compraventa. Y te aseguro que es una información que tengo de muy primera mano.
Un saludo.
en respuesta a
ra.moneo
-
#10
23/08/18 12:27
Buenas, no he podido evitar responder tu comentario ya que estás realizando una afirmación incorrecta. Quizá tu experiencia sea otra, pero te animo a que consultes un par (no hace falta que leas las más de 2.000 experiencias) de usuarios que han contratado la hipoteca con ING y que han conseguido la financiación del 80% sobre el valor de tasación.
Por no mencionar que ING lo indica en repetidas ocasiones a lo largo de su web y expresamente en su FIPRE.
Saludos y gracias por tu opinión.
en respuesta a
Hickey
-
#9
03/08/18 02:04
El caso de ING también es falso, no financian sobre valor de tasación.
Creo que deberíais tener más cuidado en la información que facilitáis, es bastante desastrosa, y os pasa continuamente.
Un saludo.
#8
01/07/18 20:43
En el caso de BBVA es falso, me he puesto en contacto con un representante de las cuentas de BBVA, que tienen origen en las cuentas absorbidas de UNO-E En la comucidad de Madrid y me ha explicado que, quizá al departamento de marketing se les ha ido la mano y que las campañas de financiación al 100% con sus hipotecas, solo corresponden a las viviendas de su parque interno y también para el colectivo militar. Es una vergüenza encontrarse con un trato tan malo por parte de una entidad tan importante. Es un proyecto de estafa más. Lastima que no se puedan incluir comentarios en los articulos que han seleccionado en ciertos medios para emitir este tipo de informaciones. como el diario expansión, cinco días, etc...
en respuesta a
Marta Espinosa C
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#7
01/06/18 10:53
Pues creo que deberían preguntar... El grado de solvencia no se ve en la cara... La cuestión es que fuí allí preguntando por esta posibilidad y me dijeron que ellos ofrecen el 80% del valor de tasación o el 90% del valor de compra-venta; el valor que sea menor. ¿Es posible que vaya a otra sucursal y me digan otra cosa? ¿Cada oficina BBVA es distinta a las otras? Porque si es así, no tengo más que probar en todas las de Málaga capital (y de traje).
La sensación que da es que los bancos no tienen un catálogo definido de productos objetivos. Sino que son un papá que te prestan lo que les parece según les parece de manera subjetiva. Y si realmente hacen un estudio objetivo de solvencia, lo veo bien, pero ¿por qué el NO antes que nada?
en respuesta a
Rubencanovaca
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#6
01/06/18 10:23
Es posible que la entidad exija un perfil con un grado de solvencia muy elevado, es lo que suele pasar cuando se ofrece mayor nivel de financiación en la hipoteca.
en respuesta a
Samy91
-
#5
01/06/18 10:15
Deberás consultarlo con el banco en cuestión, puede ser que para segunda vivienda también ofrezcan este tipo de financiación.
Por ejemplo, respecto a la hipoteca ofrecida por el santander, se dice lo siguiente:
" Si estás buscando una hipoteca que te ofrezca el 100% de la financiación, en Banco Santander financiamos hasta el cien por cien de tu hipoteca para la adquisición de inmuebles de Altamira o Casaktua.
Esta oferta es válida en los siguientes casos:
Hipotecas destinadas a la adquisición de tu vivienda habitual o de tu segunda residencia.
Hipoteca destinada a la adquisición de locales."
Un saludo!
en respuesta a
Marta Espinosa C
-
#4
01/06/18 09:56
¿Y por qué puede ser que en la entidad me digan que no tienen nada parecido? debo ir en traje en vez de en chándal?... No, en serio... ¿Estas cosas influyen?
en respuesta a
Rubencanovaca
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#3
01/06/18 09:20
Es una novedad el hecho de que BBVA ofrezca hipotecas que financian hasta el 100 por 100 del valor de tasación, que ha sido anunciada en diversos medios de comunicación en las últimas semanas. Eso sí, tal y como explicamos en el artículo, las condiciones de tipos de interés que describimos son para hipotecas que financian hasta el 80%, por lo que debes tener en cuenta de que los tipos de interés serán más altos en el caso de mayor financiación.
Si quieres más información, te recomendamos acudir a una sucursal o ponerte en contacto por teléfono con la entidad.
Un saludo!
#2
31/05/18 16:57
Yo tengo una duda,
Si ya tienes una vivienda a tu nombre, o incluso una hipoteca que falta terminar de pagar, puedes obtener el 100% al adquirir una vivienda que sea propiedad del banco?
#1
31/05/18 11:29
¿Por qué dais una información indicando que la Hipoteca fija BBVA financia hasta el 100% del valor de tasación? Si es cierto, me gustaría saber cómo consigo encontrar esa información en el mundo real y contratarla. Gracias.
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