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Blog de Francisco Llinares Coloma

Hablemos "en serio" de las hipotecas multidivisa (2)

Cada vez que veo un niño jugando con una ametralladora cargada y con el seguro quitado me pongo nervioso, no puedo evitarlo. Para los que no los hayan leído, les recomiendo que antes de seguir con este artículo lean los dos anteriores sobre este tema:

Hablemos en serio de las hipotecas multidivisa

Mas información sobre la operativa en divisas

Las divisas sobre las que se están haciendo la práctica totalidad de las hipotecas multidivisa son el Yen y el Franco Suizo. Como dos imágenes valen más que dos mil palabras veamos los dos gráficos.




Una gran subida del euro con la consiguiente bajada por la misma cuantía del Yen



Subida del euro y bajada del Franco Suizo con la formación de una cabeza con hombros. Cambio de tendencia a bajista.
 
La subida que estamos viendo en los dos gráficos representan la subida del euro con la consiguiente bajada del Yen y el Franco Suizo. Esto quiere decir que el euro está mucho más caro ahora que hace siete años y que el Yen ha bajado mucho desde entonces.
La primera pregunta es: ¿ compraría usted euro y vendería Yen después de un 70% de subida? Pues eso es lo que están haciendo todos los que constituyen o mantienen una hipoteca en Yenes.
Segunda pregunta: ¿es lógico vender yenes después de una gran bajada para ahorrarse un 3% al año, cuando en un mes se puede perder el 10%?
Tercera pregunta: ¿qué hará quien tenga una hipoteca en yenes si cambia la tendencia y se pone en su contra? ¿Tiene previsto esa posibilidad?
Cuarta pregunta: ¿tiene las herramientas y los conocimientos necesarios para saber que ha cambiado la tendencia cuando lo haga? ¿vigila la cotización con asiduidad?
Quinta pregunta: ¿está preparado psicológicamente para afrontar cambios radicales en su hipoteca? ¿está mentalizado para volver a hipotecar en euros y pagar más intereses? ¿podrá pagar esos intereses de más?
Sexta pregunta: ¿el plazo en el que puede efectuar cambios de divisa en su hipoteca es suficientemente corto? ¿hasta que nivel de pérdidas está dispuesto a asumir?
Hasta ahora les ha ido bastante bien a los que se han hipotecado en estas divisas, pues se han aprovechado de una tendencia a su favor (la mayoría sin saberlo). Sencillamente les recomiendo precaución a partir de ahora, aunque difícilmente podría ser precavido alguien que no supiera que riesgos está asumiendo y por donde le pueden llegar los palos. Mi consejo es que no den por sentado que las tendencias son eternas, más pronto o más tarde acaban cambiando y haciendo estragos.
En el gráfico del Franco Suizo ya se puede ver una cabeza con hombros rota a la baja, supongo que la mayoría de los hipotecados no han oído hablar de esta figura del análisis técnico, pero les recomiendo que se informen pues su fiabilidad es superior al 80%.
Mi último consejo: los hipotecados deberían tener prevista la posibilidad de poder cubrir su posición con algún broker sobre divisas por Internet. En cuestión de minutos poder quedarse en una posición neutral contra algún desaguisado importante. Como la garantía que piden estos brokers es alrededor del 2% está al alcance de todos los bolsillos.

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  1. #1

    Anonimo

    Hola Francisco, desde el broker de IG markets, hay un activo que es el Euribor (EUR5 Mini), con el que también te puedes proteger de la subida de tipos. Sabes el comportamiento de este tipo de Futuros?. ¿Esta en correlación inversa al Tipo Publicado En el BCE?
    Gracias

  2. #2

    Anonimo

    Hola Francisco, quisiera hacerle una pregunta, vale la pena hacer algunas estrategias con opciones sobre divisas, o son muy caras, que le parece?

    El coloquio de ayer una pasada.

    Gracias maestro.

  3. #3

    Anonimo

    Hola, la charla está grabada?
    Saludos,
    Petrader Petrake

  4. #4

    Francisco Llinares

    Rs market, no he encontrado el futuro que mencionas en IG, de todas formas el riesgo que menciono en este artículo es sobre tipo de cambio del Yen, no sobre tipo de interés.

    Las estrategias con opciones sobre divisas salen caras y son complicadas, hay que tener muy claro el pronóstico para usarlas.

    Petrader, la charla estará disponible en este blog seguramente a partir del lunes.

  5. #5

    Grijandel

    Pero esa garantía del 2% puede esfumarse en un instante con un rebote en contra, la gracia de las hipotecas multidivisa es que la garantía es hipotecaria, aunque te quedes con patrimonio neto negativo puedes seguir "jugando", el broker no te deja si pierdes la garantía...

  6. #6

    Anonimo

    Bueno el articulo,obviamente no es para consumo de la mayoria de los mortales que necesitamos un credito hipotecario,entre los que me encuentro.Tampoco se si la divisa brasileña es la mas interesante para este tipo de creditos;solo se que ningun banco tiene este producto.Entre las divisas en las que se ofrecen hipotecas multidisas,las mas usadas son por razones evidentes el franco suizo y el yen japones.Personalmente tengo suscrita una hipoteca en esta ultima moneda desde hace 2 años,y,su trayectoria es la siguiente.A principios del 2006 los tipos de interes estaba en el 0,8281,y,elcambio 1€=142,75 yens.En el 2008,los tipos estan a1,6490,y,elcambio 1€=159,791 yens;con todo esto el resultado es que en Febrero del 2006 pague421,99€,y, en Enero del 2008 he pagado 379,18€.Es evidente que en estos 2 años el incremento del euribor ha sido mas elevado.¿Cuanto tardara en alcanzar un nivel tan alto para que resulte mas caro o incluso peligroso?.Tampoco lo se;pero si ocurriese cambiaria la divisa:y dudo que la operacion en su conjunto resultase negativa.
    En definitiva creo que lo importante con estos productos es retirarse a tiempo.No cito el banco,pero si alguien tiene interes,se lo envio por mail.([email protected])

  7. #7

    Francisco Llinares

    Ferfran, si tienes la agilidad necesaria para retirarte a tiempo, y los conocimientos indispensables para saber cuando hacerlo, me parece estupendo.

  8. #8

    Anonimo

    La agilidad necesaria?No es el banco quien te la debe ofrecer?

  9. #9

    Francisco Llinares

    Anónimo, muchas hipotecas sólo se pueden cambiar de divisa una vez cada 3 meses, y eso puede ser una ruina. Y no esperes que el banco te avise de cuando es el momento de hacerlo.

  10. #10

    Anonimo

    Una preguntilla:

    Si una persona quisiera contratar una hipoteca de 50.000 euros con intención de pagarla entre los 3 y 5 años próximos, ¿sería convenciente hacerlo en yenes o francos suizos? ¿y en dolares USA?

    No sé gran cosa de finanzas, así que agradeciría cualquier ayuda.

  11. #11

    Francisco Llinares

    Anónimo, para esa cantidad y ese plazo tan corto lo que te interesa es un prestamo personal en euros.

    Los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca serían desorbitados para un plazo tan corto.

  12. #12

    Anonimo

    Tengo una oferta del bankinter de la hipoteca multidivisa máximo a pagar 30 años y con un interés del 1,76% ( ahora )y otra oferta de la caja de ahorros de navarra del euribor + o,20 a pagar en 35 años.. Tengo que pedir 180.000 € que es la mitad del valor de mi vivienda. ¿ Qué me aconsejas ? Gracias.

  13. #13

    Anonimo

    Francisco, para los que no entendemos nada, la mia es de 175000 €, cambiarme de banco me supone 6.000€ más, por lo que en caso de hacer una en yenes me supondría 181.000 € en total
    Que coste tendría protegerme del tipo cambiario (me parece entender que el 2% o sea que para este importe serían 3.620€)

    Como tendría que hacerlo a nivel operativo ?? Bankinter no me ofrece esta oportunidad

  14. #14

    Francisco Llinares

    No aconsejo estas hipotecas en este momento.

    Cubrir el riesgo de cambio inutiliza la ventaja de la hipoteca en yenes, lo cual es pagar comisiones inutilmente.

  15. #15

    Anonimo

    Hola Francisco, teniendo en cuenta que el cambio mínimo del Franco Suizo en los últimos 10 años ha estado a 1,45 y actualmente está a 1,59 es decir un 8,8% , ve posible que el cambio de tendencia al que Vd alude rompa a la baja ese nivel de 1,45 en los proximos años?.Porque asumir como una pérdida el 8,8% como maximo no es una situación demasiado dramática.

  16. #16

    Anonimo

    Francisco, felicidades por el blog aún sabiendo lo arriesgado que es dar opiniones publicamente donde tanta gente puede tomar decisiones en base a lo que aquí puede leer y especialmente en las hipotecas multidivisas donde cada vez crece el interés por las mismas ante la subida constante del euribor.
    Me he permitido recomendar su lectura en mi web sobre hipotecas en http://www.hipotecasypisos.com/riesgos-hipoteca-multidivisa.html donde también aconsejo que no se entre en este producto sin conocer por uno mismo su funcionamiento y no por lo que otros te cuenten lo bien que les va.

  17. #17

    Anonimo

    Completamente de acuerdo con sus comentarios. Los pobres que contrataran en Mayo-Junio, con el yen-euro por encima de 170, ahora que el cambio está a 127 pueden estar casi desesperados... o sin casa.

    El símil de la metralleta es muy adecuado, y mas viendo ciertos anuncios en TV que venden los multidivisa sin mencionar los riesgos

  18. #18

    Anonimo

    Hola Francisco, en diciembre o enero tengo que constituir la hipoteca. el importe a pedir son 180000 a 20 años (35% de nuestros ingresos anuales). Lo cierto es que con el euribor podria pagar la hipoteca pero no quiero pagar casi el doble del capital en intereses al banco y estoy valorando hacer una HMD ahora que el yen esta sobre 115 y 120. No entiendo sobre borsa ni nada por el estilo, pero lo cierto es que hay más probabilidades que durante los 20 años este por encima de 120 que por debajo. Si la hago en yens me ahorro 360€ al mes y puedo ir haciendo amortizaciones de capital. Que me aconsejas? crees que bajará más el yen hasta enero? en que divisa crees que es mejor hacerla?

  19. #20

    Anonimo

    Señor Llinares:Formalice una hipoteca en yenes en septiembre pasado(despues de muchas horas de simular en excel...,pero sin conocer por entonces su blog)3 dias despues de hacerlo el yen paso de 160 a 140(hoy a 120)¿realmente es tan critica la situacion como parece?mis supuestos siguen dando ganador al yen(apoyandome basicamente en el tipo japones)conclusion:me siento y espero a que pase el tiempo,a que no suba el tipo(y que no baje el euribor,sino ya no es rentable,claro)ademas...¿que otra opcion tengo?si hubiera conocido el blog antes...


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