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¿Por que no contratamos la hipoteca en yenes?

La hipoteca en Yenes

Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra según nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Japón o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren además pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaciónes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.

La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de interés en Japón (y en menor medida en Suiza) están bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el interés aplicable al préstamo es menor.

Pero... ¿Qué es una divisa?

Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es ¿qué es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definición libre extraída de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una región o país determinado. Las divisas fluctúan entre sí dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que varían constantemente en función de diversas variables económicas como el crecimiento económico, la inflación o el consumo interno de una nación."

Debemos pues comprender que su valor de cambio varía constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones económicas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicción de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la economía de una de las zonas (datos económicos inesperados, atentados terroristas, catástrofes naturales, etc).

¿Qué es eso de que el valor de una divisa varía?

Por si aún no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoración de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:

El 25 de Octubre de 2000 podíamos comprar 89,57 yenes con un sólo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un préstamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).

Si esa operación la hubiésemos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).

Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se debería de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, sería mucho más favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es más, si ahora convirtiésemos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda sería de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.

Considerando lo anterior, es fácil ver por qué todo el mundo ahora se fija en este producto... ¡El ahorro hubiese sido considerable!.

Una fluctuación como esa en 5 años nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 años ha amortizado más de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de interés más bajo que el de la Eurozona.

Yo tengo una lectura bastante diferente... Quién contrató en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro está lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de corrección por lo que la operación será a la inversa.

Supongamos que contratamos el préstamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... ¿Qué ocurriría si el 31 de Diciembre el cambio está a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros sería de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habríamos perdido más de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si después decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisión de cambio.

Los tipos de interés.

Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de interés más bajos (actualmente) en otras zonas.

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japonés a 12 meses:

Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de interés en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocarían la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes también, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque allí los tipos están más bajos.

Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evolución de una zona económica que nos es ajena.

Que no nos vendan la moto... El Yen japonés no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarició niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 llegó a los niveles del 1% pero actualmente está subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... ¡Sí! más bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.

Una vez calculado el préstamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japonés sube un 1% y el Euribor también ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos más bajos en Japón, también hay más recorrido al alza y por lo tanto más riesgo.

El cambio de divisa.

En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:

Desde la creación del Euro éste se encuetra en máximos históricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir así; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante más elevada que la original; más para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 años y que les ayudaría a amortiguar la caída.

Las características del préstamo

Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:

  • Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con nómina
    • Comisión de apertura: 0%
    • Comisión de cancelación: 0% (Subrogación 0,5% en Oficina Directa)
    • Tipo de interés: EURIBOR + 0,33%
  • Hipoteca multidivisas
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Tipo de interés YEN: LIBOR + 0,75%
    • Tipo de interés EURO: EURIBOR + 0,60%
    • Comisión de Cambio: 0,20%

Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evolución ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:

  • Fuerte revalorización del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.
  • Fuerte caída del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos más euros gracias al cambio.
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.

Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de cálculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), así como distintos comportamientos del cambio de divisa.

Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda más importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habría que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.

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  1. Top 100
    #60
    12/10/07 13:28

    Para [email protected]

    Si realmente no tienes ni idea de cómo funciona una hipoteca multidivisas, decirte que son bastante peligrosas.

    Si las condiciones que tienes con tu hipoteca no te convencen tienes dos opciones más:

    1ª) Hablar con tu banco para cambiarlas

    2ª) Cambiar de banco (subrogación)

    https://www.rankia.com/blog/finanzas/2006/11/me-interesa-subrogar-mi-hipoteca.html

    En cualquier caso, y hagas lo que hagas, tendrás que esforzarte en comprender qué contratas y en qué condiciones.

  2. #58
    Anonimo
    10/10/07 17:36

    Buenas tardes a todos:

    Tras mi post en este blog, he recibido bastantes correos, no he podido contestarlos a todos por falta de tiempo, perdón a quien se tomó el tiempo de mandarme un correo y han tenido respuesta.

    Sólo quiero hacer una apreciación para quien ha contratado una hipoteca en divisa o lo va a hacer. Con el escenario actual y "superada" aparentemente la crisis de los créditos sub-prime, retoman con fuerza las Carry-Trade sobre el Yen especialmente. Previsiones del JPY a Dic'07: 167, CHF Dic'07: 1,65, JPY Dic'08: 180, CHF Dic'08: 1,65.

    Saludos a todos.

    [email protected]

  3. #59
    Anonimo
    10/10/07 17:36

    Buenas tardes a todos:

    Tras mi post en este blog, he recibido bastantes correos, no he podido contestarlos a todos por falta de tiempo, perdón a quien se tomó el tiempo de mandarme un correo y han tenido respuesta.

    Sólo quiero hacer una apreciación para quien ha contratado una hipoteca en divisa o lo va a hacer. Con el escenario actual y "superada" aparentemente la crisis de los créditos sub-prime, retoman con fuerza las Carry-Trade sobre el Yen especialmente. Previsiones del JPY a Dic'07: 167, CHF Dic'07: 1,65, JPY Dic'08: 180, CHF Dic'08: 1,65.

    Saludos a todos.

    [email protected]

  4. #57
    Anonimo
    06/09/07 18:36

    NO TENGO NI IDEA DE COMO FUNCIONA LA HIPOTECA MULTIDIVISA, SOLO SE QUE ME HAN OFRECIDO LA HIPOTECA EN YEN Y ME AHORRO CASI 600€ MENSUALES EN LA CUOTA.
    YO TENGO UNA BURRADA DE HIPOTECA PORQUE SE APROVECHAN DE LA GENTE QUE NO SABE Y ME PUSIERON UNA HIPOTECA AL 5,23 Y CON 5 AÑOS DE CARENCIA ES DECIR QUE LLEVO MAS DE UN AÑO PAGANDO Y NO HE AMROTIZADO NI UN DURO Y TENGO 233600€ DE HIPOTECA. ME GUSTARIA QUE ALGUIEN SE PUSIERA EN CONTACTO CONMIGO PORQUE LA VERDAD QUE ME LAS ESTOY VIENDO CRUDAS PARA PAGAR LAS CUOTAS. GRACIAS Y POR FAVOR NO TARDEIS EN COMUNICAROS CONMIGO.
    [email protected]

  5. #56
    Anonimo
    22/08/07 11:27

    Muchas gracias, no lo había visto. un saludo

  6. Top 100
    #55
    21/08/07 21:20

    Se trata de esta Hoja de cálculo

    Tiene 2 pestañas en la parte inferior:

    -Euro
    -Yen

    Pincha en YEN y puedes cambiar cualquier valor cuyo fondo esté en amarillo.

    En la columna J pone cambio y está puesto en el ejemplo a 151,10 yenes... El valor que pongas para un mes se repite para los siguientes, pero puedes ir editando también los siguientes.

  7. #54
    Anonimo
    21/08/07 12:41

    Pero en esa hoja de calculo como le pongo el valor del yen respecto al euro?

  8. Top 100
    #53
    21/08/07 12:13

    Anónimo, ¿no te sirve la hoja de cálculo que puedes descargarte desde el blog?

  9. #52
    Anonimo
    21/08/07 11:32

    Hola, ¿conoceis algún simulador de hipoteca multidivisa en el que uno mismo le pueda cambiar el tipo de referencia y el valor de la moneda? es decir, que no salga siempre el valor que haya en ese momento, sino que pueda hacer simulaciones con otros tipos de interés y un valor del yen distinto al que haya ese día. Estoy estudiando el tema de estas hipotecas y soy demasiado torpe como para hacerme yo mismo el excel. Gracias. es un gran blog

  10. #51
    Anonimo
    26/07/07 18:24
  11. #50
    Anonimo
    19/07/07 12:48

    Estoy pensando cambiar la hipoteca a miltidivisa creo que en unos meses no podre pagar si me vuelven a subir y sabemos que subirá me gustaria que se pusiese en contacto conmigo alguien que de verdad entienda y me explique mi correo es [email protected]

  12. Top 100
    #49
    15/07/07 13:26

    Anónimo, gracias por la felicitación.

    Sabia decisión.

    ¿Por qué? ¿Por haber elegido la multidivisas? ¡No! Yo no recomiendo este producto.

    Digo sabia decisión porque has comprendido el peligro que encierra, los riesgos que corres y a pesar de ellos has optado por ahorrarte una suma importante de dinero... Es sabia decisión porque has asumido que es posible que la jugada te salga mal y el año que viene debas más dinero que éste.

    Nadie puede darte consejos sobre este tema, sólo luz... Ahora al menos, sabes donde te metes.

    Te deseo suerte.

    Saludos.
    Rafa.

  13. #48
    Anonimo
    14/07/07 14:34

    La decisión es que la firmo, y puedo empezar en euros o en yenes porque franco suizo es un suicidio ahora mismo ya que estan subiendo los tipos de interes y la moneda puede y seguramente lo haga es fortalecerse, pero en cambio la economia japonesa va a mantenerse estable por lo menos este año cosa q el euribor no, Leer articulo ultimo del Banco Central Europeo. Miraré unos dias antes de la firma y decidiré pero el riesgo en mi economia es mayor actualmente con el euribor y en tal caso en multidivisa siempre tengo la opcion de cambiarme al euribor y a mi moneda cuando este más estable.
    Mil gracias por despejarme todas mis dudas y enhorabuena por el blog.

  14. #47
    Anonimo
    09/07/07 12:09

    Mi pregunta va en la misma dirección q la de Miguel Angel.

    Existe algun instrumento de cobertura para el riesgo del tipo de cambio Euro/Yen? Quizas costaria algunos Euros de mas cada mes, pero nos aportaria seguridad.

    A ver q dicen los expertos...

  15. #46
    Anonimo
    30/06/07 02:15

    Es que tanto en francos como en yenes habrá siempre más incertidumbre que en euros... En euros sólo te queda la incertidumbre de lo que harán los tipos de interés (que subirán previsiblemente un 1 o 2%, hasta niveles normales, y se mantendrán)... Respecto al resto de divisas, además de que pueden subir (y que tienen más recorrido porque están más bajos los tipos), tienes además el problema de una depreciación del euro.

  16. #45
    Anonimo
    29/06/07 18:34

    Felicitaciones por este blog, mi duda si podeis resolverla la plantee hace unos días, ya que me comentaron que habian comunicado que el tipo de interes del franco suizo estaba subiendo a la vez q se esperba q su moneda tambien, que hacgo entonces???? yenes o francos, cual me interesa más en este momento. si alguien puede solucionarme mi pesar se lo agradeceria. Gracias y felicitaciones de nuevo

  17. #44
    Anonimo
    23/06/07 15:38

    Si,no, si ,no . Acabo de decidir que la contrato , pero que hago? cada banco me aconseja en una divisa diferente??????? uno chf, y dos jpy. Si alguien sabe algo nuevo que me anime, asumo el riesgo de la hipoteca y me gusta el jpy me da la sensación de poder llegar a 180 con respecto al euro pero lo veo tb más arriesgado por el momento de compra....que alguien me desbloqueeeee. Gracias.

  18. Top 100
    #43
    16/06/07 13:18

    Podéis leer bastantes opiniones sobre este producto, incluído quién los comercializa pinchando en este enlace:

    https://www.rankia.com/foro/resultados.asp?buscar=multidivisas&s=2

    Yo no soy muy amigo de las hipotecas o deudas en una moneda distinta a la mía. Sí aconsejo la inversión en una cartera diversificada en divisas porque es totalmente distinto (por lo de diversificada y por lo de inversión).

    Cuando contratas una hipoteca en una moneda distinta y ésta es una carga mayor que los activos que posees (cuentas, depósitos, etc), cualquier variación al alza de esa deuda te puede suponer un suicidio financiero.

    Es cierto que el riesgo en francos suizos es mucho menor que en yenes porque el franco suizo se mueve más cerca del euro, pero vamos a suponer que España sea expulsada del Euro y su moneda devaluada respecto a él... ¿podrías soportarlo?

    Mi consejo que es que lo pienses muy bien y que veas los pros y contras de cada tipo de hipoteca.

    Por último, lo que sí te puede interesar es ver hipotecas con diferenciales más bajos (del 0,33 para abajo, que ya las hay), y una vez vista, podrías hablar con el director de tu sucursal y tal vez se venga a razones y te baje el diferencial... si no, pues te cambias.

    Supongo que lo habrás leído, pero si no, mira esta entrada de mi blog:

    https://www.rankia.com/blog/finanzas/2006/11/me-interesa-subrogar-mi-hipoteca.html

  19. #42
    Anonimo
    15/06/07 14:04

    Hola rsanjose, felicitarte por este fabuloso blog de finanzas, quisiera hacerte unas preguntas:

    En la actualidad tenga firmada una hipoteca con BBVA a euribor+0,75 (una sablada), por la que pago 909 euros/mes, de la que me restan 27 años y 178.000 euros por pagar, ¿Crees que para mi puede ser una opción interesante el cambiarme a una hipoteca en yenes o francos suizos (tengo el 1% de comisión de cancelación por subrogacion)? ¿Qué trato fiscal reciben estas hipotecas, igual que las normales? ¿Qué indicadores tendría que seguir de hacer el cambio a esta hipoteca? ¿Qué bancos españoles hacen este tipo de operaciones?.
    Un ignorante en la materia.

    Muchas gracias por tu ayuda.
    Un saludo

  20. #41
    Anonimo
    04/06/07 22:01

    Hola, el blog me parece estupendo, y yo que acabo de dedicarme a estudiar un poco esto de la hipoteca multidivisas estoy flipando.
    Tengo 2 hipotecas, firmadas hace 4 y 2 años respectivamente, cuando el panorama financiero español era una perita en dulce, y poco a poco veo que el euribor se esta poniendo a precios muy de respetar a la hora de firmar nada.
    Mi pregunta viene de que en breve tengo que firmar una tercera hipoteca, y me estoy pensando hacerlo en yenes, y observo que hay mucha gente que dice que es peligroso por si el yen se aprecia respecto al euro, y digo yo, no habria alguna forma de cubrirse esas posibles subidas del yen, via seguros como los que ofrecen los bancos para subidas del euribor o apurando e invirtiendo parte de esa supuesta ganancia al firmar en yenes, en fondos que operen en ese pais?
    No se si es descabellado lo que pienso, no me dedico a nada que tenga que ver con estos temas, de ahi mi pregunta, pero creo que tiene que haber alguna forma de poder cubrirse las espaldas y hacer buena una situacion que podria convertirse en mala,