Titulizaciones II parte

ALGUNAS CUESTIONES SOBRE TITULIZACIONES

En el anterior post salieron a relucir algunas cuestiones no aclaradas suficientemente sobre las titulizaciones.

¿Qué pasa si  durante un trimestre las titulizaciones no pagan intereses porque la morosidad ha alcanzado niveles que lo impiden?

En las titulizaciones los cupones sí tienen memoria. De hecho, el concepto que aparece en los folletos para no pagar intereses de los bonos en algún momento es "diferimiento de intereses". Por tanto, si los cupones no te los pagan porque salta el trigger de diferimiento, te los deben.

¿Cuándo vence el bono?

 En cuanto a la fecha de finalización, como os comenté, depende del nivel de tipos y de las tasas de prepago. (Puedes ver que es así en la web de la gestora).

Otra cosa es el vencimiento legal del fondo. Las titulizaciones se estructuran con un vencimiento legal que es igual a la fecha en que vence el último préstamo titulizado mas 18 meses. Por ejemplo, si entra un préstamo a 40 años en el fondo de titulización estaríamos hablando de 41,5 años. Pero las titulizaciones no "duran" hasta su vencimiento legal ya que existe una figura que se llama clean up call que implica que cuando a la titulización le queda menos del 10% del importe titulizado se suele cancelar, ya que el tamaño del fondo que queda es pequeño y no vale la pena mantenerlo.  Hay que tener en cuenta que en determinadas emisiones del mercado, se titulizaron préstamos por importe de 2.000 millones y ahora mismo ya solo quedan 935 (y solo han pasado 6 años). Ahora que los tipos están bajando las cuotas de los préstamos se reducirán y aumenta el % de la cuota que es amortización de capital en relación a intereses, por lo que se reducirá algo la vida estimada de los bonos. Lo mismo sucede en momentos en que la gente amortiza anticipadamente su préstamos (por motivos fiscales normalmente).

Por otra parte al no ser un mercado liquido ,las negociaciones se llevan a cabo entre los  fondos que poseen los títulos (normalmente extranjeros) y los cuatro especialistas del mercado español.

Veamos el análisis de una emisión que llamaremos XX

XX C. Paga Euribor 3 meses + 0,5%. Precio 20.
Evolución de la mora:

Aunque la mora está en máximos históricos, la hipotecaria ha subido  únicamente en el ultimo año del 2,70 al 3% mientras la que estamos analizando  se ha mantenido invariable según la pagina web de la gestora.

De 1800 millones que constituían la cartera inicial solo quedan 1025 no fallidos y unos 136 dados de baja habiendo caído la mora de más de 90 días en los siguientes años del préstamo  del 25% al 6-7% actual por el sesgo de supervivencia.

Al ser los fallidos un %  (aproximadamente un 50%) de la mora anterior el porcentaje disminuirá en los próximos trimestres sensiblemente.

Ello es debido porque la totalización contiene prestamos  anteriores a 2005, y los prestamos más peligrosos ya han sido expulsados del  mercado y que la deuda vigente en relación al préstamo concedido  es menor.

La emisión de la que hablamos tiene los prestamos referenciados a IRPH +0,40 mientras los bonos están a Euribor +0,55 ,por lo que suponiendo un activo de 1000 milones,ello supone un diferencial actual próximo a  3 % es decir 30 millones que se integran anualmente en el patrimonio del fondo,que pienso que se mantendrá pues las entidades financieras están subiendo los spreads sobre euribor al que conceden los prestamos.

Paralelamente los tipos a percibir por el tenedor del bono pasarán al 1% sobre el nominal ,pero al multiplicarlo por 5 ,ya que compramos a 20% del nominal tendremos  un 5% de interes en una época en que creemos que el euribor ha tocado suelo.

Actualmente el fondo tiene un desfase negativo de 30 millones  pero no olvidemos que

a)Tanto los fallidos como los adjudicados se valoran a 0 y su reconocimiento solo se produce cuando se vende la vivienda o se recupere el préstamo lo que inevitablemente sucederá.

b) La cantidad de fallidos (impagos a más de 18 meses )impago asciende a 100 millones,y las viviendas ejecutadas ascienden a 500 por un valor de 36 millones.

c) La ventas que ha realizado el fondos de las viviendas adjudicadas hasta ahora las ha hecho a un promedio superior a 70000 euros limpias.

Asi que solo hay que hacer supuestos de stress para darse cuenta que aun  suponiendo que ningún fallido se recuperara ,bastaría que  que el fondo vendiera las viviendas por encima  de 40000 euros para asegurar nuestra inversión.

  

  1. en respuesta a Enrique Roca
    -
    #5
    23/02/16 21:36

    Hola
    Gracias
    Dice usted:
    4)Intento conocer a alguien del banco que origino la titulizacion
    Mi hipoteca posiblemente esté titulizada..y mi entidad no quiere decirmelo,ni donde ,ni cuando,acojiendose a la cláusula de no obligacion que reza el contrato de préstamo.
    Pero resulta que firme con otra entidad que fué absorbida por la anterior.
    Así que intento saber quién inicio la titulizacion,aunque pondría la mano en el fuego por la primera entidad.Y la actual,mejor dicho,su gestora dice que no se hicieron cargo de los fondos de titulizacion de la entidad absorbida.Es cierto eso?

  2. en respuesta a Mikele
    -
    #4
    20/09/12 17:45

    Makele: Tienes razon en muchos aspectos.
    a)Todos los folletos de emisiones son un rollo. A base de leer ya sabes donde debes ir.
    b)La gestora (europea de titulizaciones,o cualquier otra ) realiza informes cuando menos trimesrales sobre sus cuentas,balances, morosidad,etc
    c)Es un mercado iliquido cuya gestion lo dominan 4 en Espña (normalmente ex-originadores que las conocen)
    d)El hecho de que los bancos las recompren es positivo pues significa que estan baratas.
    Si necesitas mas informacion te puedo poner por contacto con gentes superespecialista por correo particular

  3. en respuesta a Enrique Roca
    -
    #3
    19/09/12 10:08

    Buenas Enrique

    El folleto informativo, 199 paginas en el caso de F.T.A. UCI 16, es de una "claridad" meridiana,son todos los folletos muy similares, y leerlos es horroroso.

    En algunos casos los informes o los datos pueden ser mensuales, no he probado el canal telefonico, pero los informes que dan son muy estandarizados, en las titulizaciones multicendentes la gestora necesita la información de las diferentes entidades, si estas entidades están en procesos de fusión/liquidación/sips/lo que sea, la calidad de esta información es cuestionable. Analizar este tipo de titulizaciones y lo que hay debajo se me antoja casi imposible en estos momentos, ni siquiera el banco de españa tiene claro donde está el riesgo en los procesos de fusion, sin poder valorar la situación de estas titulizaciones invertir en ella se me antoja "arriesgado"

    En las titulizaciones monocedentes se ha de vigilar quien es la entidad cedente, yo personalmente no me la jugaria con santanderes o bbvas, incluso me lo pensaria a la hora de entrar en titulizaciones del popular.

    Otro aspecto a vigilar es que muchas de estas titulizaciones están recompradas por la propia entidad cedente, es decir el riesgo de los activos no se transfiere, no creo que esas titulizaciones tengan negociación en el mercado. No sé como poder consultar que titulizaciones no están recompradas por la propia entidad.

    El mercado AIAF donde "cotizan" no ayuda a hacer de estos activos/bonos algo atractivo la verdad. Y el rating, mejor no hablar del rating, me imagino que ha estas alturas nadie se fia demasiado por muchas aaa´s que se vean.

    Conocer a alguien de dentro siempre es una ayuda, solo que ahora con los movimientos que hay cada vez es mas dificil, y ahora con el banco malo, nadie sabe que parte de estos activos va a salir del banco y como actuará este hecho en las titulizaciones.

    El último aspecto que ya hemos comentado es el del precio del bono, normalmente está muy por encima de las posibilidades de inversión.

    Muchas gracias por comentar estos temas que pasan por desconocidos para el comun de los mortales

  4. en respuesta a Dalamar
    -
    #2
    19/09/12 08:57

    Daniel:

    a)Hay un folleto informativo que se registra en la CMNV,
    2)La gestora del fondo hace analisis periodicos (trimesrales)que estan en la red e informes trimestrales y suminsitran abundante informacion sobre mora, impagos, tipos ,fondo de reserva e incluso si les llamas telefonicamente te dan informacion.
    3)Tienen rating.
    4)Intento conocer a alguien del banco que origino la titulizacion

  5. #1
    19/09/12 07:49

    Y como sabes que es lo que contiene cada titulizacion? O simplemente te fias?

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