¿Cómo hipotecar mi casa para comprar otra?

La búsqueda de oportunidades en el mercado inmobiliario puede hacer que alguien se pueda plantear la posibilidad de comprar una vivienda hipotecando el inmueble en el que reside en la actualidad. Especialmente, puede darse el caso en el que podamos encontrar un chollo, pero no queramos hacernos de la casa en la que residimos. Ahí es dónde aparece el concepto de hipotecarse para adquirir una propiedad nueva. 

¿Esto se puede hacer? La realidad es que sí podemos hipotecar una casa para comprar otra, pero hay que entender cómo se puede llevar a cabo y qué procedimientos se han de tener en cuenta desde el punto de vista del particular. Para ello, hay que comenzar desde el principio viendo los aspectos más relevantes.

Lo primero de todo es que se debe hacer una distinción con el concepto de hipotecas puente. Esto no es más que querer hipotecar tu casa de residencia habitual para comprar una segunda con el hecho de pedir una hipoteca para, mientras la vendes, adquieres otra. No tiene nada que ver. 

Hipotecar la casa también nos puede ayudar a obtener financiación con mejores condiciones para adquirir otra vivienda. En estos casos, la garantía del préstamo que se contrate para adquirir el nuevo inmueble será doble: la casa actual más la vivienda que se compre. 

La situación principal en la que nos podemos plantear hipotecar una vivienda es con la necesidad de liquidez: ya sea para hacer una reforma, realizar una reunificación de deudas, o hacer frente a costes que no hayamos previsto. Ante tal situación hay que seguir un proceso que necesita de algunos trámites. 

En primer lugar, la solicitud de la nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad. Esto se necesitará para acreditar que la vivienda es nuestra y que está al corriente de pagos. Es decir, que se encuentra plenamente libre de deudas. 

Se necesitará de la financiación de un banco o intermediario financiero y ofrece tu casa o piso como garantía del préstamo para, después, presentar los documentos que nos exijan y así nuestro perfil pueda ser estudiado. 

Acto seguido comenzará el proceso de tasación, que tendremos que pagar directamente de nuestro bolsillo, previa aprobación de la solicitud. Y ya, más adelante, firmar el crédito hipotecario ante notario. 

Hay otros conceptos que, además, se deben tener en cuenta. Por ejemplo, que el importe del préstamo suele rondar entre el 30 y el 40% del valor de tasación. Asimismo, el plazo de amortización de un préstamo con garantía hipotecaria es mayor que en uno personal pero menor que en una hipoteca convencional. Puede oscilar entre 12 y 15 años, con un límite máximo de 20 años. 

También debemos tener en cuenta el tipo de interés, que resulta más caro que en un préstamo hipotecario. Esto dependerá de nuestro perfil como cliente. En el caso de que sea bueno, se puede conseguir un tipo de interés fijo, eso sí, de entre el 3 y 4%. 

Lo que sí hay que tener presente cuando quieras hipotecar una casa para comprar una vivienda es los riesgos que entrañan. Por ejemplo, si no tenemos la vivienda completamente pagada será muy difícil que nos den esa financiación. Por supuesto, antes de que la entidad apruebe la operación necesitaremos demostrar que somos solventes y la entidad financiera deberá tener claro que podemos hacer frente a las cuotas hipotecarias todos los meses. 

Efectivamente, lo mejor es que el importe que solicitemos para el nuevo préstamo hipotecario no sea superior al 80% de tasación. De hecho, de entrada, será muy difícil que el banco pueda prestarnos capital para la hipoteca si no aportamos el 20% del valor del inmueble, pero como hemos dicho anteriormente, dependerá del perfil que tengamos como cliente. 

En determinados supuestos la intención será comprar una vivienda teniendo todavía capital pendiente por pagar de nuestro crédito hipotecario actual. Ante tal situación, necesitaríamos pedir una ampliación de capital a la entidad financiera. 

Por otra parte, hay que tener en cuenta que la entidad bancaria analizará el importe que solicitemos, el valor de tasación de ambas viviendas y también los ingresos mensuales que percibamos. El análisis de riesgo será mucho más detallado que cuando vamos a comprar un inmueble por primera vez. 

De este modo, el banco tendrá en consideración si la segunda vivienda es para vivir o si la casa actual en la que residimos va a ser alquilada. O al revés. Todo cuenta a la hora de que podamos recibir el visto bueno del banco. 

Una de las preguntas habituales que se hacen muchos de los interesados en hipotecar una casa para comprar otra es si tiene algún coste. Para conseguir un crédito de este tipo, como hemos señalado con anterioridad, necesitarás la tasación de la vivienda y la copia de la escritura notarial.

¿Y cuál es el coste de todo eso? Aproximadamente, unos 400 euros. De igual modo, existe la posibilidad de que nos exijan pagar una comisión de apertura o de intermediación, cuyo coste suele rondar entre el 0,25% y el 2% sobre el importe del crédito hiptotecario.