¿Podríamos estar en el principio del fin de la caída de los bienes inmobiliarios? *124*

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No, no, ya lo avanzo, por si os queréis ahorrar la lectura, no tengo ni idea, me limitaré a algunas reflexiones en voz alta, que me llevan a pensar en dicha posibilidad.

A finales de 2006, recuerdo al menos dos hechos que mas de uno del negocio del ladrillo los tuvo muy en cuenta, se trataba de la venta de las divisiones inmobiliarias, como mínimo de un par de bancos. Antes de desarrollar esto, creo conveniente indicar que en 2006 los bancos no tenían las divisiones inmobiliarias en la forma que son ahora, en este momento sus inmuebles son unos que no quisieran tener, y sus activos producto exclusivamente de adjudicaciones por impagos de créditos y préstamos. No, entonces algunos bancos tenían filiales dedicadas al negocio inmobiliario, como un promotor cualquiera., otro operador del mercado que en ocasiones hacia la competencia a clientes del banco que se dedicaban al mismo negocio.  Bien, pues mas o menos a finales de 2006, Banc Sabadell vendió su negocio inmobiliario concentrado en una sociedad llamada “Landscape” a Astroc, una empresa cuyo accionista de referencia en aquel momento era el Sr. Enrique Bañuelos. También Banesto vendió su filial Urbis a Reyal, para convertirse en Reyal Urbis., supongo que no fueron los únicos casos bancarios, y hubo otros que sin ser del negocio bancario,  vendieron también sus sociedades inmobiliarias, como el caso de D. Manuel Jové (Fadesa) que vendió su negocio a Martinsa, cuyo accionista de referencia era el Sr. Fernando Martín (que también  fue presidente del Real Madrid), no obstante esto ya fue a finales de 2007

Algunos que estaban en el negocio, tomaron nota y empezaron a creer que el recorrido del asunto del ladrillo, podría estar acabándose, como al final quedó confirmado. Ciertamente los que vendieron a finales de 2006, e incluso en 2007, perdieron una parte del negocio que podrían haber conseguido si lo hubieran conservado hasta principios de 2008, si, es un hecho que no vendieron en la punta máxima, sin embargo cualquier empresario experimentado o incluso inversores, saben que es prácticamente imposible comprar en el punto mas bajo y vender en el mas alto, con lo cual la mejor estrategia es siempre el intento de acercarse a ello, pero que tu comprador tenga o espere un cierto recorrido, si no dejas ninguna posibilidad al comprador, lo que va a ocurrir es de Perogrullo, no tendrás comprador, no encontraremos a nadie que compre algo que está claro que no va a suponer negocio alguno.

Los que tomaron “esta nota”,  y actuaron en consecuencia fueron unos afortunados, y los promotores que ralentizaron la iniciación de nuevas edificaciones a partir de 2006-2007, tal vez estén algo “pillados” en algunas unidades que no consiguieron vender, pero muchos se habrían salvado de la ruina, que ha llegado a los muchos que no entendieron que el recorrido terminaba.

Bien, ahora podría estar ocurriendo exactamente lo contrario, pero de otra forma, empezamos a ver noticias de fondos de inversión interesados en comprar importantes paquetes inmobiliarios, muchos propiedad de bancos, comprar importantes paquetes de acciones o  participaciones en las actuales inmobiliarias de los bancos, si, comprar, ahora bien a precios bajos, y es de suponer que solo fincas de máxima calidad en cuanto a ubicación, dudo que les interesen “fincas en medio de ninguna parte” o “edificaciones a mitad del recorrido para llegar a alguna parte” …. Para ser mas claros, supongo que interesan fincas en l’Eixample de Barcelona, en la zona alta, en buenas zonas de grandes ciudades, segundas residencias en primera línea de mar, en zonas de rentas medias-altas de Madrid, etc. etc…, dudo que les interesen, al menos por el momento, complejos tipo Seseña, Valdeluz…

La reflexión que me hago es muy simple, si todavía queda recorrido a la baja, porque fondos de inversión se interesen por tomar participaciones en sociedades inmobiliarias de algunos bancos, o directamente adquirir paquetes de inmuebles , no va a ser porque esperen que los precios seguirán bajando indefinidamente, supongo que entienden que el recorrido a la baja está terminado, y creen que tal vez si hay un poco mas de recorrido, pero al mismo tiempo si esperan demasiado podrían quedar pillados en un repunte de su valor.

¿Entonces creo que el valor del “tocho” va a subir en poco? No, en absoluto, me temo que los tiempos de que “la vivienda siempre sube” tardarán décadas en volver, ahora bien un estancamiento del valor y unos incrementos de precios mas o menos cercanos al IPC, en algún momento llegarán.

Otro dato que puede motivar el interés en adquirir paquetes “de ladrillos” a las entidades financieras, es que éstas parece que poco a poco van superando la crisis, están consiguiendo sanear sus balances, prestar a precios mas altos que antes, y que el rendimiento bruto, contenga el precio del riesgo de impago, cubrir las dotaciones de morosidad con el propio negocio recurrente, y una menor necesidad de vender sus activos a precio de saldo, porque si sus beneficios anuales empiezan a guardar una cierta proporción con su patrimonio neto (capital mas reservas, etc.), cosa que no ocurría en 2012, ni en 2011, y puede que tampoco en 2010, y la necesidad mengua, dejarán de estar dispuestos a vender a cualquier precio para obtener liquidez.

En fin, no soy ninguna autoridad ni el “ladrillo”, ni posiblemente en nada, sin embargo a veces uno observa datos, que “atando cabos”, provocan este tipo de reflexiones personales.  

 

www.yoreklamo.com

  1. #13
    02/10/13 23:47

    Completamente de acuerdo con el post. Si el final no estuviera a la vista sería porque estos grandes fondos, estos linces de la inversión , estarían equivocándose gravemente. Y no lo creo. Pero también es cierto que ellos están comprando con un pequeño colchón de más o menos el 25% respecto al precio real actual.

  2. #12
    02/10/13 03:16

    tengo un amigo que es un tiburón hecho as i mismo.
    este tiene hipotecas desde hace 3-4 años de fincas que compraron por 6 millones de euros y no paga ni un euro. Negocia con el banco ahora y les propone pagar en metalico 2,5 millones y saldar la deuda o continua sin pagar y se la queda el banco. Los bancos aceptan su oferta y él tiene precios de hoy aunque compró en 2008.
    Es cierto que estos mueven muchisimo mas y el banco no le estan fácil morder a estos pájaros ya que si se cabrean les eja al banco con 150 millones de deuda y con lo que tiene bajo la losa ¡¡¡¡a vivir que son dos días!!!! igualmente tiene contactos con desgobernates de ambos partidos, jueces, policia (llevan decadas dándoles jamones 5 Jotas en Navidad y supongo que mas cosas pero desconozco).

    Este lince, me dice que a Bankia le podemos comprar lo que queramos con descuentos del 80% pues como los españoles estamos pagando las deudas de los bancos... a ellos el ladrillo ahora les importapoco, es más se lo quieren quitar del medio y contar de pillar mas $$$ lo dan por cualquier precio (sabiendo negociar y teniendo amigos además de litros de tila y tiempo para pelear con el banco).

  3. en respuesta a Franlodo
    #11
    02/10/13 03:07

    a las bajas de sueldo hay que sumarle -y no leo en ningún sitio que se hable de esto- la pérdida de poder adquisitivo por las subidas de la luz, agua, gas, gasolina, ibi, etc.

  4. en respuesta a Kukufate
    #10
    02/10/13 03:06

    1.-por que ellos ya compran con un 40-50 de descuento, aunque baje otro 20, ellos siguen teniendo margen
    2.- por que si te esperas no podrás escoger los pisos de las zonas buenas
    3.- por que los fondos deben de justificar su trabajo e invertir los excedentes que tiene de ahorro y los propietariops continuan forrandose con sus negocios que les permiten aguantar años.

  5. en respuesta a luismiguels
    #9
    02/10/13 00:07

    Luis Miguel, no he conseguido entender eso de:

    ¿Por qué no esperan si creen que los precios van a seguir cayendo?...porque es irrelevante esperar: si esperan a que los precios caigan otro 20% en 2-3 años nadie aceptaría venderles por el 40-50% de descuento, quizá pudieran comprar con un 20-30% de descuento... no sé si me explico.

    Podrías explicarlo o poner un ejemplo? gracias

  6. en respuesta a W. Petersen
    #8
    27/09/13 01:46

    De acuerdo con Eustaquiu: el descuento con que compran es fuerte, lo que hace pensar que el fin de la caída está lejos.

    Si los fondos compradores preveyeran que este es el fin de la caída les bastaría ofrecer descuentos del 15-20% para operar con beneficio. Como prevén que el mercado va a seguir cayendo piden descuentos del 40-50%.

    ¿Por qué no esperan si creen que los precios van a seguir cayendo?...porque es irrelevante esperar: si esperan a que los precios caigan otro 20% en 2-3 años nadie aceptaría venderles por el 40-50% de descuento, quizá pudieran comprar con un 20-30% de descuento... no sé si me explico...

    Por tanto, el hecho de que los buitres quieran cerrar operaciones NO implica el fin de la caida de precios AHORA. Lo que implica es que alguien (los buitres) son capaces de arriesgarse a ponerle un valor al mínimo de precios que ellos piensan que se va a producir...pero no implica para nada que ese mínimo de precios coincida con el momento de la compraventa.

    Ejemplo para clarificar: yo quiero especular con la compraventa de una vivienda. Creo que los precios no han tocado fondo, pero que el fondo estará como máximo en un -30% de los precios actuales. Con este escenario yo estoy dispuesto a comprar AHORA MISMO con un -50% de descuento, esperando una ganancia en la venta posterior de un 20% en el peor de los casos.

    Este es (yo creo) el significado de que se empiecen a hacer operaciones de este tipo.

  7. en respuesta a Jktoole
    #6
    26/09/13 15:24

    Ver el 5 ....

  8. en respuesta a Ustaquiu
    #5
    26/09/13 15:23

    Si, de acuerdo "compran con un descuento importante" .... si hubiera previsiones de mayores bajadas ¿porque comprarían ahora, pudiendo comprar dentro de un año, a menor precio todavía? no tiene sentido, pueden errar, es obvio, pero si compran ahora es porque concurren dos circunstancias, mejor dicho tres:

    1 - Creen que el recorrido está casi finalizado, no saben exactamente el punto, pero si apuestan por el probable y próximo fin de la tendencia, siendo consientes de que no es posible comprar al menor precio casi nunca.

    2 - Que los balances de los tenedores de ladrillos, se están saneando, y con ello disminuye la necesidad de ventas a cualquier precio.

    3 - Buscan buenas fincas, y de esto hay lo que hay, el que espere puede que compre algo mas barato, es posible, sin embargo no quiere fincas en Seseña, por ejemplo, por tanto si quieren elegir lo que interesa y lo que no, otro se les puede anticipar.

  9. en respuesta a Franlodo
    #4
    26/09/13 15:19

    No me refería a esto en la ponencia, reconociendo que sería lo mas necesario .... no, no ... lo que pretendí es indicar que si grandes fondos de inversión, han iniciado las negociaciones para adquirir "ladrillos", es procedente pensar que tal vez el recorrido de la bajadas de valor, tendería a llegar a su fin .... lo cual no significa para nada que volvamos a situaciones anteriores, supongo que de ellas se habrá aprendido mucho, y además como bien indicas, en términos de ciudadanía, las posibilidades son las que son.

  10. #3
    26/09/13 10:51

    De todas formas si se estudian las operaciones de compra de bienes inmobiliarios por parte de los fondos de inversión creo que es importante reconocer que esas compras se hacen con importantes descuentos, en algunas de las últimas operaciones pagando un 30% del valor 2007.

    Cuando se apliquen los mismos descuentos (o parecidos) en compraventas de particulares podremos entonces pensar que el mercado a tocado fondo. Ahora mismo se estiman descuentos del 40% de media, falta mucho.

  11. #2
    26/09/13 09:46

    Hola, muy interesante como casi todo lo que publicas. No obstante, yo no relacionaría el interés de fondos extranjeros con un claro cambio de tendencia, dado que dichos fondos compran con un descuento importante frente a un particular que hace la operación rentable desde el instante cero.
    saludos

  12. #1
    26/09/13 09:12

    Con sueldos a la baja, crédito muy limitado y un exceso de oferta ... ¿Cómo se van a vender pisos?.

    El que esté obligado a quitárselo de encima y oyendo las recomendaciones que le dieron al gobierno desde Europa, dentro de poco será la mayoría de los propietarios privados; la única solución que les queda va a ser bajar mucho los precios.

    Los que dicen que van a subir (que los hay), que me cuenten de donde va a salir el dinero ...

    Un saludo

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