Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo ¿posible o imposible? *073*

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Hace 2 años conjuntamente con Jexs71 escribimos este post Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo , la idea inicial era explicar algunas particularidades y en base a ellas poder negociar su rebaja, insisto “su rebaja”, porque ni se me pasó por la cabeza, al menos a mí, el conseguir su eliminación por el mero hecho de negociar.

En aquellos momentos era posible conseguir dicha rebaja, siempre y cuando pudiéramos presentarnos con “algo a cambio”, por ejemplo un plan de pensiones, un depósito a plazo que estaba en otra entidad... sin embargo y aún cuando solo son dos años desde dicha publicación, concretamente 25 meses, parece que esto fuera cosa de décadas, las condiciones y las necesidades de conseguir ingresos por parte de las entidades financieras, ha cambiado de forma radical, si, en solo dos años....

En este tiempo conocemos ya incluso algunas sentencias judiciales sobre ellas, la primera creo recordar en Andalucía, que fue valorada positivamente a favor de los afectados por parte del Juzgado de Primera Instancia, pero que en el recurso a la Audiencia Provincial fue desestimada, y en esta ocasión se demandó contra varias entidades, no estoy seguro que fuera esta http://www.20minutos.es/noticia/1003469/0/adicae/clausulas-suelo/demanda/ , es igual,  a estos efectos lo que sí recuerdo de la primera en Andalucía es que “el ataque” no era por la cláusula de suelo en sí, sino por la desproporción entre suelo y techo, no en balde nos podemos encontrar con techos del 12, 15 ó 18%, que al menos desde nuestra entrada en la moneda única europea no se han producido (ni de lejos), pero no es menos cierto que en los últimos 20 ó 25 años si se han liquidado hipotecas al 13, 14 ó 15%, y 15 ó 20 años puede parecer mucho tiempo, y no lo es si hablamos de contratos como las hipotecas que es normal que se formalicen a 25, 30 ó incluso 40 años.

La oportunidad de este post – recordatorio (cuando abrí el hilo referenciado al comienzo yo no tenía blog abierto) se debe a las diversas preguntas que recibo en dicho hilo y que lamentablemente no sé cómo responder, porque sigo pensando que hay dos estrategias muy diferenciadas, a cual peor o menos efectiva.

1 – Negociar la rebaja, a cambio de algo: Pues sí, se puede intentar y en ocasiones conseguir una ligera rebaja, sin embargo no se va a conseguir su eliminación por este camino, y va a ser casi siempre con la concurrencia de la contratación de nuevos productos o depósitos, y normalmente esta rebaja solo nos la otorgarán por una revisión, no de forma definitiva para el resto del plazo de la hipoteca. Supongo que habrá casos en los que se consiga más de un año, pero ello no parece ser la normalidad.

2 – Acudir a los tribunales: Aquí la última sentencia es favorable a la parte demandante, al menos la última que he conocido http://ultimahora.es/mallorca/noticia/noticias/local/audiencia-provincial-dicta-primera-sentencia-declara-nula-clausula-suelo-1.html  pero hay otras anteriores en sentido contrario, con lo cual entiendo que es muy pronto para que se siente una mínima doctrina sobre ello. Meterse ahí entiendo que es un problema, al menos en un sentido práctico, pongamos un ejemplo:

Hipoteca de 150.000 € (que más o menos viene a ser la media de las hipotecas formalizadas en los últimos años)

Suelo: 3,50% (las habrá superiores e inferiores, algunas que se redactan con el tipo de interés euribor al que hay que sumar el diferencial, u otras sobre el precio final, pero entre en 3 y 4% creo que de lo más habitual)  

Precio de revisión actual con euribor más 1 punto: 1,55%, que si miramos la media de los últimos 2 años, la cosa se nos iría al 2,25 – 2,50%, creo que lo correcto es atender a ello, porque albergo ciertas dudas sobre el mantenimiento de los tipos euribor al 0,70-0,80%, por tanto haré en cálculo sobre el 2,25%

3,50 – 2,25 = 1,25%

150.000 x 1,25 = 1.875 € anuales, que van a ser algo menos porque la deuda se va rebajando cada mes, y por tanto la base del cálculo será cada mes ligeramente menor que su precedente.

Pongamos que esto nos afecta durante 3 ó 4 años, ya que es de suponer que la economía mejorará en algún momento, y por tanto por un mero control inflacionario los tipos deberían subir, pero esto ¿Quién lo sabe? Porque las recetas económicas de crisis anteriores, se está demostrando que no son totalmente válidas en la presente, pero claro sobre algo tengo que “organizar” el ejemplo... entonces sigo con la hipótesis:

1.875 x 4 años = 7.500 €

Vale, pues a efectos prácticos supone meternos en un berenjenal jurídico, provisionar fondos a abogado y procurador, pedir un informe pericial, etc., etc., y ahora las nuevas tasas judiciales,   con lo que dudo que se pueda hacer un buen trabajo legal por menos de la mitad de este importe, recordemos que los abogados facturan por horas de trabajo, ellos a diferencia de otros negocios carecen de comisiones del material (aquí no lo hay) y si se factura a 100 € la hora (que lo desconozco) pero recordemos que cualquier concesionario de vehículos de marca lo está efectuando a 40 ó 50 € / hora, pues eso, dudo de un trabajo bien apoyado por menos de 1.500/2.000 € de abogado y aquí súmale todos los otros conceptos, las tasas, el procurador, la pericial ....

Eso sí, para los casos de que “el ser práctico” no sea la prioridad, sino que lo sea el “tengo razón y lo demostraré”, hablaríamos de un planteamiento distinto.

En los hilos he visto en varias ocasiones que se pretende un apoyo de dicha “razón” por la no entrega de la oferta vinculante, y por tanto mantener un desconocimiento previo de esta condición financiera del contrato, o haberlo recibido en la misma fecha que la firma de la escritura, el figurar solo firmada por uno de los dos titulares hipotecarios, y otra razón que comentaré luego aparte. Sobre estas tres, debo insistir de nuevo en que no soy abogado y por tanto bajo la premisa legal no puedo ni debo responder, ahora bien por simple sentido común el comparecer ante un notario, que es un fedatario público, que dicha condición conste en la escritura, que se haya firmado correctamente (junto al resto de condiciones) y alegar a pesar de ello que hay defectos de forma en la oferta vinculante o ausencia de la misma, yo al menos “le veo poco futuro”,  en términos generales, pero obviamente puedo estar en un error, y al mismo tiempo como en el caso de Baleares, antes enlazado, existirán algunas excepciones.

Cuando la hipoteca proceda de una subrogación de promotor inmobiliario, y este pacto no se incluye  expresamente  en la escritura, que casos hay, y se remite al cliente a la hipoteca inicial (la general del bloque de viviendas) del promotor, en estos casi, veis sí que observo ciertas posibilidades.

Para terminar con “mi rollo” de finales de noviembre debo decir que suelo ser bastante contrario a demandas colectivas, como en el caso de preferentes, deuda subordinada, swaps, y todo tipo de derivados financieros, porque la base son los hechos, y en una demanda colectiva se tenderá (al menos yo así lo entiendo) a analizar el producto y no las causas particulares de un demandante, pues en este caso sí que veo la demanda colectiva como una buena posibilidad, porque efectivamente lo procedente es “atacar” la base del suelo-techo, su configuración de ... digamos ... yo banco cobraré un rendimiento por diferencial entre el precio euribor, sea éste bajo o alto, pero si se baja de cierto nivel me garantizo un mínimo, por el contrario si sube el cliente se beneficia del tope .... esto está bien, el problema es que las “prestaciones” de ambos contratantes (cliente – banco) no son parecidas ya el techo “se instala” en un lugar que parece con pocas posibilidades de que llegue ahí.  

Agradecimientos: Jexs71 y Sossek 

 

 

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  1. en respuesta a babachiarrate
    #27
    31/03/14 12:36

    Pues no es mal plan, y existe una solución para esto de "dentro de poco quiten a todos el suelo sin firmar nada y se me cierre el camino a una posterior demanda,cuando este mas clara la retroactividad.", nosotros en la web profesional, lo que que hacemos en la segunda fase (la primera es presentar la reclamación para conseguir que ofrezcan negociar) es que en el documento de acuerdo figure un pacto por el cual si por cualquier razón lo eliminan (detallando las razones por las que puede ocurrir), el pacto queda anulado y se aplica dicha eliminación, cuando se les pide esto ponen muchas pegas, algunas oficinas muestran su sorpresa (o eso manifiestan nuestros clientes) pero al final se consigue en muchos casos, ahora bien es un texto que debe ser muy detallado, porque al existir la renuncia a acciones legales, no se puede errar ahí.

    En cuanto a la retroactividad, si haces un pacto no podrás reclamarla, aunque debo insistir en que no es nada fácil de conseguir, porque el Tribunal Supremo ha dado una pauta clara, y aun cuando algunos juzgados la han dado, y también alguna audiencia provincial, porque como te indiqué para un caso concreto no sería aplicable esta parte de la sentencia:

    k) Es notorio que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico, al extremo que el Ministerio Fiscal, pese a recurrir la sentencia de apelación, se pronuncia en el sentido de que no procede reconocer efectos retroactivos a la decisión de nulidad de las cláusulas controvertidas.

    Luego esto de los 5 años, sinceramente no lo sé, porque profesionalmente estoy en temas de reclamaciones administrativas, y es pronto para saber como van a sentenciar los juzgados tras las apelaciones que se irán presentando, ahora bien lo que si es un hecho, es que el Banco de España hace suya una doctrina judicial (doctrina que no Ley, ojo), por la cual tras dos años sin reclamar cualquier tema, se considera tácitamente aceptado, por tanto todas las reclamaciones (o al menos las que yo conozco) que se tramitan administrativamente (SAC, Defensor, Banco de España y CNMV) si alcanzan mas de dos años, te dicen que "nanay" ....

    Aquí y resumiendo tienes que tomar una determinación, que no te va a ser nada fácil.

    1 - Negociar y conseguir un acuerdo, que se puede limitar a que si las eliminan, a ti también, pero ojo que la cláusula debe ser muy clara, y considerar que es eliminar y que no lo es, piensa que bancos con BBVA las han eliminado, pero no a todos los clientes, digamos que a la mayoría, pero unos cuantos de una tipología determinada, se han quedado fuera. Y esto es "pájaro en mano",

    2 - Buscar abogado, provisionar fondos, y esperar un año medio como poco (entre primera instancia y apelación, que casi siempre se produce) y si ganas con condena a costas incluida, hasta puede que retroactividad, pero esto no es seguro ...

    Las dos cosas al mismo tiempo no podrán ser. Yo no te puedo recomendar que tienes que hacer, solo indicarte las opciones.

    De igual modo que hay ejemplos de ganar con costas y retroactividad, pocos, pero lo hay, aquí en rankia tienes unhttp://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/681624-hipoteca-clausula-suelo-caja-arquitectos?page=27#respuesta_2209978 caso (como poco) que ni con juzgado, eso si esta entidad del hilo, no acepta ni negociar. (Es el caso del forero Pachi74)

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  2. en respuesta a W. Petersen
    #26
    30/03/14 18:59

    Yo no he demandado aun.
    Me ha llamado el banco para ofrecerme quitar el suelo a cambio de renunciar a demandar.
    La cantidad que he pagado es por la diferencia del euribor con el suelo.
    Tengo miedo de firmar,renunciando a reclamar y que dentro de poco quiten a todos el suelo sin firmar nada y se me cierre el camino a una posterior demanda,cuando este mas clara la retroactividad.
    Es verdad que solo se pueden reclamar las cantidades hasta cinco anos de retroactividad?

  3. en respuesta a babachiarrate
    #25
    30/03/14 18:37

    Este post es anterior a la sentencia del 9 de mayo de 2013, por tanto la cosa ha variado radicalmente.

    En tu caso el aceptar un acuerdo va suponer como poco pagar las costas, las de tu abogado, no sé si es ahora el momento de desistir, tienes el tema muy avanzado, aunque que si hay mas probabilidades de que el juez se alinee con la tesis del Tribunal Supremo en cuanto a la retroactividad, pero imposible no es, por varios motivos, alguna sentencia hay de devolución, porque la retroactividad en parte viene motivada por los perjuicios que supondría la demanda de las entidades incluidas en la sentencia de dicho 9 de mayo, que no es lo mismo que un caso individual-

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  4. en respuesta a W. Petersen
    #24
    29/03/14 10:59

    Yo tampoco se que hacer tambien me han ofrecido quitarmela,me han llamado ellos,a cambio de renunciar a reclamar el dinero que he pagado de mas.
    La semana que viene sale la sentencia del recurso de par kutxa en la audiencia provincial de vizcaya en la que se condenaba al banco retroactivo y con medidas cautelares.
    No se como afectara al resto de los clientes de la caja.
    Tambien el supremo va a ver en junio la casacion de liberbank en el mismo sentido.
    El abogado me ha dicho que es imposible que nos devuelvan lo pagado.
    No se si firmar o esperar.
    Por un lado, he pagado mucho de mas y renunciar a eso me duele.
    Por otro el ahorro mensual seria muy alto

  5. en respuesta a W. Petersen
    #23
    23/07/13 16:11

    Muchas gracias por tu respuesta.

  6. en respuesta a tataypepe
    #22
    23/07/13 16:04

    Esto ahora ya no vale, ya lo publiqué antes de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013, con ello las cosas han cambiado de forma radical, porque las sentencias del TS crean jurisprudencia, bueno en realidad tienen que ser 2, pero si hay solo una como el caso, jurisprudencia tal vez no, sin embargos los juzgados menores lo tienen en cuenta para sus propias sentencias .... te recomendaría que te pongas en contacto a través de los hilos del foro con Youbank, Deshipotecador o con otros de por ejemplo, este hilo https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/586469-negociacion-rebaja-suelo-hipotecario-clausula?page=93 ... el tema legal tras la sentencia que afecta solo a BBVA, CajaMar y NGB, pero que al parecer la cosa se extiende, por el momento todos quieren negociar, cuando antes no querían ni hablar del tema, la pregunta por tanto es ¿porque les interesa negociar ahora? la respuesta tiene que ser "porque como poco se la ven a venir ... por tanto todo lo que pacten, pues pa la saca" ... ahora bien la ventaja de un pacto es que acabas antes y tienes cierta seguridad de lo que hay, meterse en juicios ya sabes, te puede salir bien o mal .... antes de negociar y aceptar, yo comentaria con estos foreros el tema "de posibilidades".

  7. en respuesta a W. Petersen
    #21
    23/07/13 15:54

    Esta semana bankia me ha ofrecido, después de varias reclamaciones, bajar el suelo del 3.35 al 2, con contrato privado y sin devolverme nada de dinero, pero me ahorro ir a juicio, ¿qué tal lo veis?

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