Reflexiones sobre la clausula de suelo en préstamos o créditos hipotecarios *098*

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De un tiempo a esta parte se nos “han animado” los hilos de los suelos hipotecarios en Rankia, pero al mismo tiempo, y tal vez esté en un error, hay mas consultas sobre la sistemática de las reclamaciones, y algunos foreros “bastante perdidos”, y también algunas consultas que tienen pinta de entender que la clausula de suelo tiene tintes de ilegalidad, y por ello reclamar será la solución.

En cuanto a la sistemática, hace ya cierto tiempo publiqué un post bajo el título de Servicios de Reclamaciones , en el mismo se detalla, entre otros,  la forma establecida para reclamaciones en servicios bancarios, en este sentido y a falta de mejor opinión, o como poco mas cualificada, no acabo ver sentido alguno en hacer intentos a través de las OMIC (Oficina Municipal de Atención al Consumidor), a donde obviamente se puede acudir, sin embargo al existir un sistema regulado de reclamaciones administrativas para este sector de la economía, corremos el riesgo (real) de que al final la reclamación sea remitida al SAC de la entidad, y por tanto lo único que conseguiremos es demorar la cuestión, si al final va a ir al SAC, pues parece ser mas efectivo ir directamente ahí, a lo que tenemos todo el derecho, sin pasar por la OMIC.

Luego y a pesar de algunas sentencias judiciales que ya existen sobre estas cuestiones, por el momento no hay siquiera doctrina legal, hubo una sentencia por una demanda colectiva en Andalucía, creo, favorable en primera instancia, pero desfavorable en el recurso a la Audiencia Provincial, y salvo error por mi parte, el planteamiento no era por la ilegalidad de dicha cláusula, sino por entender la parte demandante que el suelo y el techo deben guardar una mínima relación.

Bien, antes de que alguien siga leyendo, debo indicar que la respuesta es no ¿y cuál es la pregunta? Pues debería ser ¿Este post nos dará alguna solución o al menos una guía para conseguirla? …..

Dicho esto … sigo con mis devaneos. 

En principio, al menos hasta hoy, la cláusula es legal, lo que podamos opinar los hipotecados, carece de relevancia por el momento, ya que por una parte nos puede parecer mal, muy mal, que nuestro acreedor hipotecario, se hubiera resguardado un pacto por el cual va a percibir un interés mínimo, pero que la contrapartida en el techo a primera vista tiene pinta de ser difícil de alcanzar, y que por tanto podría estimarse que hay una cierta desproporción en las prestaciones que hubieron pactado las partes. Por parte de la banca/cajas de ahorro, entenderán que los costes de transformación, de intermediación tienen unos gastos mínimos, y que a partir de un determinado interés no es posible cubrirlos, y me temo que esto es cierto, y además la cosa vendría agravada por la crisis económica actual, que ha provocado que las entidades tengan que pagar unos intereses por los depósitos que en muchas ocasiones son superiores a los precios que cobrarían por hipotecas formalizadas hace ya algunos años. Incluso se da la paradoja que un cliente con hipoteca sin suelo, está cobrando mas por sus depósitos, de lo que paga por su préstamo hipotecario, lo cual y no hay que ser un lince para determinar que no es sostenible, cualquier negocio que compre mas caro del precio al que vende, estará abocado al fracaso, al final como decía mi difunto padre, un banco es un colmado, una tienda,  que compran y venden dinero. Vale, vale, sé que no es tan simple, están las comisiones por los servicios, préstamos no hipotecarios a precios muy distintos, financiaciones mediante tarjetas de crédito, cuentas corrientes o de ahorro que no se remuneran, etc., etc., con lo cual la media de coste contra cobro no será negativa. 

Luego está que todas las hipotecas han sido otorgadas ante un fedatario público, un notario, y que es posible que en algunos casos y en tiempos de mucho trabajo en las notarias, la solemnidad que requiere el acto, pues no fuera tanto, que pudiera leerse la escritura con excesiva rapidez, sin embargo también habrá casos en los cuales los nuevos hipotecados, escucharan la lectura pensando en el color de las cortinas de comedor, o en la nueva nevera que adquirirían a la salida, escuchando por tanto como “quien oye llover”. Sí, hay casos en los que en la operación financiera mas importante de la vida de uno, se está pensando en otra cosa, y no escuchando, o pedir aclaraciones sobre lo que se les está leyendo.  

En principio y por simple sentido común, parecería que una escritura notarial invalida cualquier pacto privado, o como poco su contenido prevalecería sobre dicho pacto, y una oferta vinculante no deja de ser un acuerdo privado, que como la escritura se otorga en fecha posterior y tiene la consideración de documento público, subsanaría cualquier defecto de forma de dicha oferta vinculante, no obstante si nos paramos a pensar, si fuera así ¿de qué iba a servir dicha oferta, que valor tendría? Si la ley hipotecaria tiene previsto que si hay diferencias entre el contenido de la oferta y la escritura, el notario debe advertir de ello y hacer la oportuna diligencia en la propia escritura,  explicar adecuadamente las diferencias y recabar la conformidad de las partes, por tanto y en estos momentos cuando esto solo está en los comienzos, parece ser una perspectiva a explorar. De hecho parece que cuando hay diferencias, y una de ellas puede ser que no conste detalladamente el suelo-techo en la oferta vinculante, y si en la escritura, pero que no hay advertencia efectuada por el notario de las diferencias, el Banco de España lo consideraría poco adecuado o una cierta mala práctica bancaria, dando de alguna forma la razón al reclamante, y esto que puede ser bueno para los que están reclamando la anulación de dicho pacto de interés mínimo, tendría dos problemas:

1 – Las resoluciones del Banco de España , no son vinculantes para la entidad, con lo cual ésta puede aceptar modificar las liquidaciones o no hacerlo, obligando al reclamante a acudir a los tribunales de justicia, con el desgaste y los costes que ello conlleva, y que solo re recuperarían si se gana, y además hay condena en costas, pero que acudir a dicho foro con una resolución favorable de la máxima autoridad financiera del estado, no es precisamente un prueba de bajo valor.

2 – Esto de las ofertas vinculantes responde a una orden promulgada el 5 de mayo de 1994, bajo el título   Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. (Vigente hasta el 29 de abril de 2012) , cuyo primer problema es que la oferta vinculante, es que solo era obligatoria para hipotecas que no superasen la cantidad de 25.000.000 de ptas., hoy equivalen a 150.253,03 €, y dicha ley que habrá sufrido alguna que otra modificación a lo largo de estos 17 años largos, ninguna afectó al importe, y es en abril del año pasado cuando se modifica de una forma relevante, bajo  la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. (BOE de 29) (Corrección de errores BOE de 3 de diciembre), en consecuencia muchas de las hipotecas firmadas en los últimos años, carecerán de la posibilidad de comprar la vinculante con la escritura, por la sencilla razón de que no hay oferta vinculante, ni era preceptivo que la hubiera. Para mi gusto esta Ley va tarde, muy tarde, resulta que cuando se formalizaban muchísimas hipotecas nadie de la administración modificó nada, y ahora que son muy pocas, es cuando parece el momento oportuno, en fin como siempre “poco, tarde y mal”. 

En cuanto a las reiteradas consultas sobre como reclamar la eliminación de dicho suelo, creo que lo primero que hay que indicar es que por el momento es que una reclamación es algo muy serio, y no lo digo parar coartar el derecho a efectuarla, mi convencimiento va en otro sentido, la idea es “afinar el tiro”, ¿reclamar? Sí, claro que si, no obstante si se plantea mal, creo que en ocasiones no solo va a suponer la denegación de la misma, que hasta cierto puede tener poca importancia, ya que nos quedamos como estamos, no emporamos la situación ¿o si? Porque si luego  vamos a los tribunales porque por ejemplo empiezan a salir algunas sentencias que puedan apoyar un nuevo intento, es muy probable que el banco utilice, y es lícito que lo haga los argumentos de esta reclamación denegada incluso por el Banco de España, para apoyar su defensa ¿serviría de algo? Sinceramente lo desconozco, pero al menos yo, dejar por ahí pruebas o escritos que me puedan perjudicar, pues no.  Por lo tanto, al menos por el momento, y hasta que podamos conocer resoluciones judiciales sobre la cuestión, eso de reclamar por el mero hecho de hacerlo, a ver si suena la flauta, yo no lo haría. 

Finalmente una reflexión adicional sobre las reclamaciones ante el Banco de España o la Comisión Nacional del Mercado de Valores (que se utiliza cuando afecta a algunas cuestiones muy concretas, y no son las cláusulas de suelo), para mí, el ir cuando todo apunta a una resolución desfavorable, no lo haría, me interesaría si hay posibilidades de ser positiva o neutra en el peor de los casos, porque de la misma forma que una resolución, un informe del Banco de España favorable al reclamante es una buena prueba a explotar, un informe contrario es obvio que va a favorecer los argumentos de la parte que recibe la reclamación, por lo tanto ¿interesa el informe del Banco de España? Tal como he indicado antes, pues depende, porque al final en estas cosas hay que “cargarse” de argumentos legales además de argumentos morales, y esto no significa que vayamos a dirimir todas nuestras diferencias en los tribunales, ahí hay que acudir solo cuando no quede mas remedio, recordemos que “las razones legales” también son las que se utilizan para las reclamaciones por la vía administrativa. 

Tras este jodido rollo, algo de Klaus Meine y compañía ¿que os parece? http://www.youtube.com/watch?v=MS7FK7rO3VU

 

www.yoreklamo.com

 

  1. en respuesta a Jexs71
    -
    #3
    24/02/13 22:07

    En si la cláusula como tu indicas tiene su lógica, el problema es que como se está demostrando ultimamente no siempre la información brilló, mas bien lo hizo por su ausencia, y no en este asunto, sino en varios, preferentes, swaps ... si se legisló, y esto no es un invento español, era para cumplir, y no siempre fue así.

    Asimismo si hay suelo, el techo debería guardar una proporción, y no es de recibo poner el 18%, porque dicho tipo de interés si bien puso existir no fue tras las moneda única, entonces algo que tiene una cierta lógica, se convierte en algo que solo "viste el santo".

  2. #2
    22/02/13 22:21

    Se me ocurre que la clausula suelo podría, en el terreno puramente teórico, equipararse al salario mínimo que no es mas que el precio mínimo al que vendemos nuestro trabajo a un tercero (englobaría tiempo, aptitudes y actitudes, formación, etc).

    El banco es un oferente de servicios y dice que por debajo de un precio NO vende a un tercero su trabajo, en este caso el dinero que ha captado o pedido prestado a un tercero a quien tendrá que devolverlo en lugar y tiempo pactado...mas unos intereses por el plazo que haya pasado.

    Si se abole el "suelo" o precio mínimo aceptable para vender ese bien (dinero) ¿por qué no abolir el smi que supone un suelo por debajo del cual no se puede, por ley, vender el bien que nosotros vendemos?

    Repito que estoy hablando desde la teoría total y absoluta, antes de que nadie se me tire a la yugular.
    En cuanto a la actuación de los fedatarios públicos, ya hemos comentado algunas veces; también puedo decir que he estado presente en firmas de hipotecas y que el 99% de los interesados sólo estaban interesados en tener unas llaves en el bolsillo y, literalmente "se la pelaba" el resto de clausulas incluidas (y leídas) por el notario.

    Saludos

  3. #1
    22/02/13 21:43

    Hola,

    un acercamiento solvente al tema:

    NULIDAD CLÁUSULAS SUELO-TECHO SOSTENIDA POR EL MINISTERIO FISCAL

    http://notariosyregistradores.com/CONSUMO/BREVES/2013-nulidad-clausula-suelo.htm

    Un saludo

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