Atención a "las gangas" en viviendas producto de subastas o de adjudicaciones bancarias. *072*

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En el último párrafo del post ¿Va a ser simple cambiar la Ley Hipotecaria y sus consecuencias en relación a los desahucios? V, se indica textualmente:

 

Finamente otra cosa que desarrollaré en un próximo post del blog, atención a las compras “súper rebajas” bancarias de vivienda, porque y tal vez esté en un error, me veo venir para dentro de uno o dos años otro “foro de afectados de las compras de...” 

 

¿Y eso?

 

Pensemos que nadie da duros a cuatro pesetas, y algunos desconfiados en términos económicos, como yo mismo, cuando alguien nos quiere regalar algo, ya tenemos la antena puesta, pensado “y este regalo, cuanto me va a costar...”. .Dicho esto y siendo la banca un negocio, a mi esto de que nos ofrezcan ahora viviendas a precios de derribo, que en algunos casos no contemplan siquiera el coste de su construcción, y no a tarifas de los constructores en 2006 ó 2007, ni posiblemente hoy con los ajustes de precios que todos ellos ya aceptan, se podría construir.

Seguidamente os pongo unos simples ejemplos, para que veáis “por dónde os voy a salir hoy”

http://cotizalia.elconfidencial.com/2009/01/19/noticias_3_ayuntamiento_sesena_empantanado_reclama.html

http://enerxia.wordpress.com/2007/08/26/ourense-carece-de-agua-para-abastecer-a-las-40000-viviendas-que-preve-el-pxom/

http://www.hoy.es/20110526/local/merida/problemas-urbanizacion-aplazan-entrega-201105262139.html

http://www.ecologistasenaccion.org/article8507.html

Es un hecho que la banca necesita “hacer caja”, y cuando se quedaron con las fincas que ahora ponen a la venta, tuvieron que realizar ciertas dotaciones, considerar pérdida una parte de sus valores 

Aquí intento explicar, junto a otros asuntos, de qué va esto de “las dotaciones” , por lo tanto los precios de referencia que puede tener un banco en relación a un bien inmobiliario adjudicado, puede que no responda al concepto que todos pensamos que tiene, pongamos un ejemplo:

Finca adjudicada por 100.000 €

Dotación efectuada por minusvaloración: 15.000 €

En consecuencia su valor neto contable será de 85.000 €

Si lo venden por este precio “empatan”, porque los 15.000 € de dotación ya se consideraron pérdidas en su momento y con cargo a la cuenta de resultados de la empresa en el ejercicio (año) en que se efectuó la dotación.

Si por el contrario se vende por 87.000 €, supondrá recibir un beneficio de 2.000 €, a través de una partida contable que se denomina “desdotaciones”

Al margen de todo ello y por cuestiones básicas, una empresa puede considerar interesante vender con cierta pérdida, el caso de los inmuebles es uno de ello, porque por una parte eliminan los costes de su mantenimiento (comunidad de propietarios, IBI, tasas...), luego es un hecho que “hacen caja”, y la liquidez hoy es algo importante para cualquier balance empresarial, se quitan la posibilidad de “ocupas”, etc., etc. Sin embargo y  a pesar de todo ello debemos recordar que un banco no es especialista en inmuebles, por más sociedades inmobiliarias filiales que hubieran creado al efecto, no es su negocio, carecen de la experiencia en ello...

Con todo yo entiendo que es necesaria una atención muy especial si vamos a adquirir una vivienda a una entidad financiera, no es ni debe ser tan simple como “contemplar” el precio como único requisito, como nuestra base para la compra, esto debe ser solo una cuestión, y desde luego no “entrar en el juego de la presión”, de las prisas, del “solo hasta fin de mes”, porque barata o no tan barata, estamos ante la inversión más importante o una de las más importantes de nuestra vida económica, no olvidemos esta premisa, y como dicen nuestros mayores “las prisas son malas consejeras”. Nos podemos encontrar con multitud de problemas, como por ejemplo los que nos relatan los enlaces antes insertados, deberíamos ser muy cuidadosos, recabar información, acudir a los ayuntamientos, preguntar, consultar... por los temas relevantes, y no es relevante que al piso le falte un inodoro, o hay una habitación que está muy mal pintada, esto se soluciona fácil, y si hemos comprado barato, todos asumimos que “algo rana nos saldrá el buen precio”, que alguna chorrada nos saldrá y deberemos pagar, repito esto no es relevante, el problema es cuando son cosas que no podremos solucionar, así por ejemplo y en plan bestia  una promoción que no tiene suficiente caudal de agua para atender a todas las edificaciones , va a ser un caso muy excepcional, pero de la forma que se ha construido en este jodido país, es un hecho que “tener ciertos problemas” no es una cosa tan excepcional.  

Y antes de ir a notaria, hagamos uso de nuestro derecho de tener el borrador de las escrituras (la compra/venta y también la de hipoteca) tres días hábiles antes de la firma, leamos, revisemos, preguntemos... veamos si queda claro quién responde por ejemplo de las cuotas de comunidad no pagadas, de los impuestos no liquidados, etc. y si no somos capaces de evaluar los problemas que podemos tener en un futuro, la solución es simple y relativamente barata, precisamos consultar a dos profesionales, uno sería un arquitecto técnico (aparejador) y el otro un abogado experto en temas inmobiliarios, es posible que la consulta a estos dos profesionales nos reporte grandes beneficios, o menor dicho ausencia de pérdidas y facturas con las que no contábamos, que por cara que nos facturen sus horas de trabajo ¿a qué precio serán, a 100, a 150 €¿ ¿Cuántas horas precisaremos 2, 3, 4 horas? Convendremos que si adquirimos una finca por los 85.000 € de antes, y nos tenemos que gastar adicionalmente 500 € en asesoría, la finca será igual de ganga o de cara por 85.000, que por 85.500 €. 

 

www.yoreklamo.com

  1. en respuesta a darwin255
    #41
    08/10/15 21:53

    Es de sentido común, nadie regala nada, o será que soy un jodido desconfiado, no obstante, la frase que utilizo habitualmente (sandeces de las mías) le falta un trocito, debería decir:

    ¿Cuánto me va a costar este regalo? sin embargo son muchas las ocasiones que el coste que se supone, le puede interesar a uno.

    Al final que te regalen algo a un precio determinado, no significa que tal precio tenga que ser malo por definición.

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