Resulta curioso que, dado el peso de la propiedad inmobiliaria en el patrimonio del español medio, el Registro de la Propiedad resulte para muchos un desconocido. Curioso y peligroso. Se trata de uno de los mecanismos legales que sirven para garantizar derechos, publicitar los mismos y permitir el negocio hipotecario y por tanto la financiación de iniciativas personales y empresariales. Pero es de esas materias de las que, los progres que preparan los planes de estudio, no saben nada. Por eso creo que sería bueno tener al menos 10 ideas básicas:
1. El Registro de la Propiedad es un Registro de Fincas, de bienes inmuebles. A diferencia de otros sistemas, como el norteamericano(Registro de Títulos), el Registro español esta articulado sobre el bien inmueble. A el se le adjudica un número que lo identifica plenamente. Ese numero de finca registral, junto con el Registro de la Propiedad al que pertenece, identifica plenamente a la Finca.
2. A diferencia de otros sistemas es posible que se pueda transmitir la propiedad de bienes inmuebles al margen del Registro. Así, yo puedo adquirir un bien que no figura en el Registro, o bien adquirirlo de quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad. Eso sí, al hacerlo al margen del Registro no gozo de la protección del mismo. Para poder acceder al Registro es necesario que sea un documento público(escritura notarial, resolución administrativa, sentencia) salvo para cosas muy marginales.
3. ¿En qué consiste esa protección? Quien adquiere, como tercero de buena fe y a título oneroso(vamos, que le cuesta pasta) un bien inscrito en el Registro de la Propiedad, y lo adquiere de quien es propietario, goza de un status especial. A pesar de que aparezca alguien que reclame, con razón, la propiedad del bien, su posición es básicamente inatacable. Tendrán que entenderse entre el vendedor y el que era propietario al margen del Registro.
4. Además, ese tercero de buena fe esta informado por parte del Registro de la Propiedad de las Cargas que pesan sobre esa finca. Pues bien, el tercero de buena fe sabe que como máximo la finca responde por aquellas cargas que allí figuren. Y no por otras (para salvar este punto, se debe informar de las deudas con la comunidad de vecinos y por el IBI en el momento de la compraventa ante notario, pues estas no figuran en el Registro de la Propiedad, salvo procedimiento judicial). El Registro nos indica que deudas, problemas judiciales, etc...arrastra esa finca. Son las que debemos tener controladas.
5. El Registro de la Propiedad esta abierto a todo el mundo. Se puede pedir información por Finca Registral, por Titulares de las mismas e incluso por dirección física. El modo más preciso es el primero. En el segundo nos saldrán todas las fincas que posea un propietario en ese Registro. Y por el tercero, será una lotería (el Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, no es un registro que contenga documentación gráfica, y por tanto la ubicación de una finca por este sistema es bastante difícil, dado el frecuente cambio de nombres y números en nuestras calles). Si la búsqueda la quiero realizar en toda España, registradores.org, nos lo facilitan a través del sistema de índices, aunque a veces falla, y es mejor ir Registro por Registro.
6. La manera ordinaria en que se hace publica esta información al interesado es la nota simple. Unos folios en los que consta
1. El Registro de la Propiedad es un Registro de Fincas, de bienes inmuebles. A diferencia de otros sistemas, como el norteamericano(Registro de Títulos), el Registro español esta articulado sobre el bien inmueble. A el se le adjudica un número que lo identifica plenamente. Ese numero de finca registral, junto con el Registro de la Propiedad al que pertenece, identifica plenamente a la Finca.
2. A diferencia de otros sistemas es posible que se pueda transmitir la propiedad de bienes inmuebles al margen del Registro. Así, yo puedo adquirir un bien que no figura en el Registro, o bien adquirirlo de quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad. Eso sí, al hacerlo al margen del Registro no gozo de la protección del mismo. Para poder acceder al Registro es necesario que sea un documento público(escritura notarial, resolución administrativa, sentencia) salvo para cosas muy marginales.
3. ¿En qué consiste esa protección? Quien adquiere, como tercero de buena fe y a título oneroso(vamos, que le cuesta pasta) un bien inscrito en el Registro de la Propiedad, y lo adquiere de quien es propietario, goza de un status especial. A pesar de que aparezca alguien que reclame, con razón, la propiedad del bien, su posición es básicamente inatacable. Tendrán que entenderse entre el vendedor y el que era propietario al margen del Registro.
4. Además, ese tercero de buena fe esta informado por parte del Registro de la Propiedad de las Cargas que pesan sobre esa finca. Pues bien, el tercero de buena fe sabe que como máximo la finca responde por aquellas cargas que allí figuren. Y no por otras (para salvar este punto, se debe informar de las deudas con la comunidad de vecinos y por el IBI en el momento de la compraventa ante notario, pues estas no figuran en el Registro de la Propiedad, salvo procedimiento judicial). El Registro nos indica que deudas, problemas judiciales, etc...arrastra esa finca. Son las que debemos tener controladas.
5. El Registro de la Propiedad esta abierto a todo el mundo. Se puede pedir información por Finca Registral, por Titulares de las mismas e incluso por dirección física. El modo más preciso es el primero. En el segundo nos saldrán todas las fincas que posea un propietario en ese Registro. Y por el tercero, será una lotería (el Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, no es un registro que contenga documentación gráfica, y por tanto la ubicación de una finca por este sistema es bastante difícil, dado el frecuente cambio de nombres y números en nuestras calles). Si la búsqueda la quiero realizar en toda España, registradores.org, nos lo facilitan a través del sistema de índices, aunque a veces falla, y es mejor ir Registro por Registro.
6. La manera ordinaria en que se hace publica esta información al interesado es la nota simple. Unos folios en los que consta
- El Registro y fecha que lo emite
- Número de finca registral
- Referencia catastral(en ocasiones)
- Descripción de la finca con sus linderos
- Superficie
- Naturaleza del bien(urbana, rústica,..)
- Propietarios y usufructuarios.
- Cargas en un sentido amplio: Pueden ser prestamos con garantía hipotecaria, embargos, condiciones resolutorias, limitaciones a la transmisión(véase VPO), anotaciones preventivas de procedimientos judiciales, suspensión de la fe pública registral, servidumbres, cargas urbanísticas, etc...Son fundamentales entenderlas y controlarlas.
- Afecciones fiscales: Grandes desconocidas y en la práctica nunca he visto que se haya recurrido a ellas.
7. Dicha nota simple no vincula al Registrador. Si tomas una decisión basada en ella y se descubre que es incorrecta no podrás exigirle responsabilidades. Para ello tienes que solicitar un certificado registral, aunque en la práctica, no se acude a ello (véase fax de cargas).
8. El lema de los Registradores es Prior in tempore, potior in iure Primero en el tiempo, mejor en derecho. Por ejemplo, si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro, me han jodido. Así funcionaba el sistema antiguamente, con lo que las carreras para llegar al Registro de la Propiedad eran épicas.
9. Para las compraventas se entendió que el sistema era kafkiano. Se desarrolló el sistema del fax de cargas. El notario, unos días antes de que tenga lugar la escrituración en sus despacho pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, que se la hace llegar por fax. El Registrador toma nota en el folio de la finca del envio de este Fax. Durante esos días cualquier carga que llegue al Registro de la Propiedad debería ser comunicada inmediatamente al Notario que ha solictado el Fax. Una vez se firma en Notaria, le remite un fax de confirmación al Registro, que en la jerga se denomina asiento de presentación. Y este bloquea durante diez días el acceso al Registro de cualquier documento. Ese es el plazo que tiene el comprador para presentar la escritura de propiedad en el Registro y consolidar el asiento de presentación. (prescindo de temas telemáticos y demás).
10. Ese fax de cargas-nota simple que solicita el Notario es fundamental en nuestro sistema. A pesar de que ha habido alguna sentencia que dice que no es más que una nota simple a efectos de responsabilidad. Varios Registradores me han comentado que la opinión mayoritaria no es esa, y que conocen a más de uno que ha tenido que tirar de su Seguro. Y es que es básico: su información es la que nos vincula como tercero hipotecario de buena fe y bloquea el paso a terceros que pudiesen perjudicarnos. Sin embargo, todo esto esta cambiando pues numeroso Registros empiezan a implantar la presentación telemática por parte de los Notarios, lo cual hará ganar seguridad.
Evidentemente estas reflexiones son muy primarias. Si alguien quiere profundizar sobre el tema tiene por ejemplo el volumen correspondiente de Díez-Picazo y Gullón![]()
, que es fácil de leer. Si se quiere algo más ligerito, de principios fundamentales, tenemos el estudio de Ricardo de Ángel![]()
.
Yo tengo una costumbre. Se que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados.
8. El lema de los Registradores es Prior in tempore, potior in iure Primero en el tiempo, mejor en derecho. Por ejemplo, si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro, me han jodido. Así funcionaba el sistema antiguamente, con lo que las carreras para llegar al Registro de la Propiedad eran épicas.
9. Para las compraventas se entendió que el sistema era kafkiano. Se desarrolló el sistema del fax de cargas. El notario, unos días antes de que tenga lugar la escrituración en sus despacho pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, que se la hace llegar por fax. El Registrador toma nota en el folio de la finca del envio de este Fax. Durante esos días cualquier carga que llegue al Registro de la Propiedad debería ser comunicada inmediatamente al Notario que ha solictado el Fax. Una vez se firma en Notaria, le remite un fax de confirmación al Registro, que en la jerga se denomina asiento de presentación. Y este bloquea durante diez días el acceso al Registro de cualquier documento. Ese es el plazo que tiene el comprador para presentar la escritura de propiedad en el Registro y consolidar el asiento de presentación. (prescindo de temas telemáticos y demás).
10. Ese fax de cargas-nota simple que solicita el Notario es fundamental en nuestro sistema. A pesar de que ha habido alguna sentencia que dice que no es más que una nota simple a efectos de responsabilidad. Varios Registradores me han comentado que la opinión mayoritaria no es esa, y que conocen a más de uno que ha tenido que tirar de su Seguro. Y es que es básico: su información es la que nos vincula como tercero hipotecario de buena fe y bloquea el paso a terceros que pudiesen perjudicarnos. Sin embargo, todo esto esta cambiando pues numeroso Registros empiezan a implantar la presentación telemática por parte de los Notarios, lo cual hará ganar seguridad.
Evidentemente estas reflexiones son muy primarias. Si alguien quiere profundizar sobre el tema tiene por ejemplo el volumen correspondiente de Díez-Picazo y Gullón
, que es fácil de leer. Si se quiere algo más ligerito, de principios fundamentales, tenemos el estudio de Ricardo de Ángel
.Yo tengo una costumbre. Se que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados.
_col.png?1646999214 "Qué documentos se necesita para tasar una vivienda")
