El Registro de la Propiedad Inmobiliaria

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Resulta curioso que, dado el peso de la propiedad inmobiliaria en el patrimonio del español medio, el Registro de la Propiedad resulte para muchos un desconocido. Curioso y peligroso. Se trata de uno de los mecanismos legales que sirven para garantizar derechos, publicitar los mismos y permitir el negocio hipotecario y por tanto la financiación de iniciativas personales y empresariales. Pero es de esas materias de las que, los progres que preparan los planes de estudio, no saben nada. Por eso creo que sería bueno tener al menos 10 ideas básicas:

1. El Registro de la Propiedad es un Registro de Fincas, de bienes inmuebles. A diferencia de otros sistemas, como el norteamericano(Registro de Títulos), el Registro español esta articulado sobre el bien inmueble. A el se le adjudica un número que lo identifica plenamente. Ese numero de finca registral, junto con el Registro de la Propiedad al que pertenece, identifica plenamente a la Finca.

2. A diferencia de otros sistemas es posible que se pueda transmitir la propiedad de bienes inmuebles al margen del Registro. Así, yo puedo adquirir un bien que no figura en el Registro, o bien adquirirlo de quien no figura como titular en el Registro de la Propiedad. Eso sí, al hacerlo al margen del Registro no gozo de la protección del mismo. Para poder acceder al Registro es necesario que sea un documento público(escritura notarial, resolución administrativa, sentencia) salvo para cosas muy marginales.

3. ¿En qué consiste esa protección? Quien adquiere, como tercero de buena fe y a título oneroso(vamos, que le cuesta pasta) un bien inscrito en el Registro de la Propiedad, y lo adquiere de quien es propietario, goza de un status especial. A pesar de que aparezca alguien que reclame, con razón, la propiedad del bien, su posición es básicamente inatacable. Tendrán que entenderse entre el vendedor y el que era propietario al margen del Registro.

4. Además, ese tercero de buena fe esta informado por parte del Registro de la Propiedad de las Cargas que pesan sobre esa finca. Pues bien, el tercero de buena fe sabe que como máximo la finca responde por aquellas cargas que allí figuren. Y no por otras (para salvar este punto, se debe informar de las deudas con la comunidad de vecinos y por el IBI en el momento de la compraventa ante notario, pues estas no figuran en el Registro de la Propiedad, salvo procedimiento judicial). El Registro nos indica que deudas, problemas judiciales, etc...arrastra esa finca. Son las que debemos tener controladas.

5. El Registro de la Propiedad esta abierto a todo el mundo. Se puede pedir información por Finca Registral, por Titulares de las mismas e incluso por dirección física. El modo más preciso es el primero. En el segundo nos saldrán todas las fincas que posea un propietario en ese Registro. Y por el tercero, será una lotería (el Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, no es un registro que contenga documentación gráfica, y por tanto la ubicación de una finca por este sistema es bastante difícil, dado el frecuente cambio de nombres y números en nuestras calles). Si la búsqueda la quiero realizar en toda España, registradores.org, nos lo facilitan a través del sistema de índices, aunque a veces falla, y es mejor ir Registro por Registro.

6. La manera ordinaria en que se hace publica esta información al interesado es la nota simple. Unos folios en los que consta
  • El Registro y fecha que lo emite
  • Número de finca registral
  • Referencia catastral(en ocasiones)
  • Descripción de la finca con sus linderos
  • Superficie
  • Naturaleza del bien(urbana, rústica,..)
  • Propietarios y usufructuarios.
  • Cargas en un sentido amplio: Pueden ser prestamos con garantía hipotecaria, embargos, condiciones resolutorias, limitaciones a la transmisión(véase VPO), anotaciones preventivas de procedimientos judiciales, suspensión de la fe pública registral, servidumbres, cargas urbanísticas, etc...Son fundamentales entenderlas y controlarlas.
  • Afecciones fiscales: Grandes desconocidas y en la práctica nunca he visto que se haya recurrido a ellas.
7. Dicha nota simple no vincula al Registrador. Si tomas una decisión basada en ella y se descubre que es incorrecta no podrás exigirle responsabilidades. Para ello tienes que solicitar un certificado registral, aunque en la práctica, no se acude a ello (véase fax de cargas).

8. El lema de los Registradores es Prior in tempore, potior in iure Primero en el tiempo, mejor en derecho. Por ejemplo, si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro, me han jodido. Así funcionaba el sistema antiguamente, con lo que las carreras para llegar al Registro de la Propiedad eran épicas.

9. Para las compraventas se entendió que el sistema era kafkiano. Se desarrolló el sistema del fax de cargas. El notario, unos días antes de que tenga lugar la escrituración en sus despacho pide una nota simple de la finca al Registro de la Propiedad, que se la hace llegar por fax. El Registrador toma nota en el folio de la finca del envio de este Fax. Durante esos días cualquier carga que llegue al Registro de la Propiedad debería ser comunicada inmediatamente al Notario que ha solictado el Fax. Una vez se firma en Notaria, le remite un fax de confirmación al Registro, que en la jerga se denomina asiento de presentación. Y este bloquea durante diez días el acceso al Registro de cualquier documento. Ese es el plazo que tiene el comprador para presentar la escritura de propiedad en el Registro y consolidar el asiento de presentación. (prescindo de temas telemáticos y demás).

10. Ese fax de cargas-nota simple que solicita el Notario es fundamental en nuestro sistema. A pesar de que ha habido alguna sentencia que dice que no es más que una nota simple a efectos de responsabilidad. Varios Registradores me han comentado que la opinión mayoritaria no es esa, y que conocen a más de uno que ha tenido que tirar de su Seguro. Y es que es básico: su información es la que nos vincula como tercero hipotecario de buena fe y bloquea el paso a terceros que pudiesen perjudicarnos. Sin embargo, todo esto esta cambiando pues numeroso Registros empiezan a implantar la presentación telemática por parte de los Notarios, lo cual hará ganar seguridad.

Evidentemente estas reflexiones son muy primarias. Si alguien quiere profundizar sobre el tema tiene por ejemplo el volumen correspondiente de Díez-Picazo y Gullón, que es fácil de leer. Si se quiere algo más ligerito, de principios fundamentales, tenemos el estudio de Ricardo de Ángel.

Yo tengo una costumbre. Se que soy rarito, pero cada año saco notas simples registrales de los inmuebles a mi nombre y de mi familia: Por si acaso. No vaya a ser que nos haya aparecido en ellos algún compañero de viaje y no hayamos sido notificados.
  1. #40
    17/09/09 18:11

    Anónimo, derechos no. Cosa distinta es que el que una finca estñe catastrada a nombre alguien, pagando su IBI, le sirva como prueba, junto con otros muchos requisitos y trámites en un procedimiento para poner en el registro el bien a su nombre

  2. #39
    Anonimo
    14/09/09 00:27

    Hola, enhorabuena por tu blog, paso a realizarte la siguiente consulta:
    ¿El pago del IBI por una persona que no es el titular de la finca le hace adquirir derechos sobre esta? De los propietarios de la finca, solo existen herederos, en concreto uno de ellos quiere vendérmela pero no es fácil localizarlo. Yo quiero adquirir la finca, que debería hacer, aparte claro esta, de localizar a los herederos y tratar con ellos, ¿existe otro camino alternativo? Gracias por tu respuesta.

  3. #38
    19/08/09 23:43

    Gracias.
    1. Si cuando se cancelo el prestamo aún no se habñia aceptado la jherencia lo veo complicado. Ni eran propietarios del piso ni titulares del préstamo. En todo caso, repasalo con un abogado.
    2. Mucho me parece a mi. Hazlo por tu cuenta. Tramitalo tu. No pasa nada si la dejas, es más, existe la posibilidad de que caduque tras 20 años despues del vencimiento teóricos, pero salvo que andes cerca de dicho plazo, no creo que merezca la pena...

    https://www.rankia.com/blog/echevarri/2009/01/cmo-cancelo-la-hipoteca-de-un-inmueble.html

  4. #37
    Anonimo
    14/08/09 15:00

    Pregunta sobre cancelacion registral de una hipoteca de un piso transmitido por herencia.

    Mi esposo fallecio sin dejar testamento. Nuestros dos hijos menores de edad son los herederos y yo la usufructuaria del piso en el que vivimos. Todo el papeleo de la transmisión por herencia ya esta finalizado (cambio de titularidad, pago de impuestos, etc). Hice la cancelacion financiera de la hipoteca cuando el piso aun estaba a nombre de mi esposo.
    Preguntas:
    1. ¿Pueden mis hijos en la declaracion de la renta que como unidad familiar hacemos conjuntamente desgravarse este año ( y años posteriores) por amortización/cancelacion de hipoteca si me “devuelven” el dinero que yo abone?. ¿Qué requisitos hay que cumplir?.
    2. Por otro lado el banco me dice que la cancelacion registral de la hipoteca me saldria como en 1400 euros (notario y gestoria incluida). ¿Puedo pedirles que simplemente me cobren la minuta del notario (500 o 600€, no?)y que yo misma me encargo del resto de tramites?. ¿Sirve de algo tramitar la cancelacion registral de la hipoteca si estamos viviendo en el piso y no pensamos venderlo?

    Enhorabuena por el blog. Da gusto leer vuestros interesantes planteamientos con respuestas acertadas y muy bien redactadas.
    Saludos desde Barcelona.

  5. #36
    15/04/09 14:02

    Si es sólo lo que me has contado, paranoia.

  6. #35
    Anonimo
    13/04/09 19:36

    Buenas, Echevarri. A ver si me puedes ayudar con una duda. Adquirí un piso en una zona de nueva construcción, y se cambiaron los nombres y numeraciones de las calles respecto a lo que aparecen en las escrituras. Total, que estoy viviendo y soy propietario de una vivienda en una calle que no existe, y no corresponde el número de portal ni de puerta de piso. He pedido una Nota Informativa al registro del número de finca que aparece en al escritura. Efectivamente, aparezco como propietario, finca libre de cargas, pero la dirección no coincide (nombre de la calle y número) ¿Debo preocuparme, o es paranoia?. Muchas gracias. José

  7. #34
    20/11/08 20:44

    Yo no admitiría ninguna modificación dl contrato Entiendo que el piso aún no lo han vendido. Lo habitual es que te comuniquen traves de un requerimient notarial, o de un burox que la operación s va a llevar a cabo en tal fecha y por tal importe. Y tu tendras el correspondiente plazo para comunic si igualas la oferta, ejerciendo el taneto. Luego podrás comprobarlo en el Registro, mejor in situ, pidiendo la exhibiciónde los libros (en los notas simples no aparece el precio).

    No entiendo para que quieran modificar el contrato, y cuando no entiendo algo no lo firmo, pues sol puedo perder.

  8. #33
    Anonimo
    20/11/08 13:46

    Hola Echevarri, tengo una consulta, a ver si me puedes ayudar.
    Va sobre el derecho de tanteo y retracto.
    Vivo en un piso en alquiler (tengo contrato de 5 años y este es mi segundo año).
    El piso es de propiedad de la constructora que construyó el edificio (es obra nueva). Lo alquilé a través de una inmobiliaria.
    Han decidido venderlo y via oral me han comunicado su precio (370000).
    A estas condiciones no puedo comprarlo.
    Ahora me están diciendo de modificar el contrato de arrendamiento para conste que no estoy interesada en la compra.
    El piso lo comprará (o lo ha comprado ya )una empresa patrimonial, muy cercana a la constructora.
    Donde puedo verificar si el piso está ya vendido y el precio de la venda?
    Como puedo acceder al contrato de compra-venta? en el registro de la propiedad, si es una venta muy recien, aparece la información relativa al precio de la venda?

    Muchas gracias por tu ayuda
    un saludo!

  9. #32
    07/11/08 17:00

    Anónimo 1, para nada, salvo que hayas pactado lo contrario. No es obligatorio inscribir.
    Anónimo 2, es exactamente asi, de ahi la importancia del fax de cargas, del asiento de presentación y de la observancia de los plazos.
    Anónimo 3, gracias.
    1. No. Con eso cancelas económicamente. Luego hay que cancelar registralmente, y con ello no parece una cancelación, si no que desaparece la carga. Es por ello que conviene retener una cantidad al vendedor para asegurarnos de tener dinero para pagar esos gastos.
    2. No necesariamente, tal y comos e deduce de lo anterior. Puede ser que se hay cancelado económicamente o que siga vigente, y estemos una auténtica segunda hipoteca

  10. #31
    Anonimo
    07/11/08 15:46

    Hola Echevarri, espero no molestarte mucho, y te doy la enhorabuena por tu blog. Ahí va la cuestión:
    * Las cargas hipotecarias que aparecen en una nota simple,una ves se cancela (se pagan), debería aparecer igualmente en dicha nota la cancelación?
    * Así, si en una nota simple aparece una carga hipotecaria, no aparece ninguna anotación de cancelación, y despues aparece otra hipoteca a nombre del actual titular, significa eso que la primera hipoteca se ha cancelado?
    De nuevo muchas gracias.

  11. #30
    Anonimo
    08/10/08 14:18

    Me podria explicar una duda del texto "si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro..." ¿cómo puedes ser eso? si yo pido una nota simple con un dia de antelación a la escritura de una compra de vivienda, podría verme afectada por las deudas de la costructora

  12. #29
    Anonimo
    08/10/08 14:11

    Podrían explicarme una duda del texto :"si antes de que yo inscriba mi derecho de propiedad meten en el Registro un embargo, por mucho que no figurase en su momento en el Registro..."¿cómo puede ser eso?, si pido una nota simple con un dia de antelación a la firma de la escritura de un piso ¿podrían tener poblemas y hacerme responsable a mi de esos embargos?

  13. #28
    Anonimo
    02/09/08 16:35

    He comprado un garage a un señor que lo tenía sin registrar. He abonado el precio de compra y se me ha otorgado la escritura ante notario. Puedo exigir al vendedor que que me abone los gastos por formalizar la incripción en el registro que él no formalizó?

  14. #27
    01/09/08 20:42

    Gracias Natalia, se hace lo que se puede.

  15. #26
    Anonimo
    01/09/08 13:34

    Me gusta como expones los temas, no está mal el sentido del humor y las palabras comprensibles. Buena lectura, genial autor.
    Saludos. Natalia

  16. #25
    Anonimo
    16/06/08 22:11

    Muchas Gracias Echevarri, soy Francisco, el anonimo que sigue teniendo registrado a su nombre el piso que vendió.

    El documento que puedo aportar sobre la venta es la mera inscripción marginal de mi propia escritura encabezada asi como "vendido ante mi..."

    El impuesto que me piden en el borrador de la declaración es el de bienes inmuebles a disposición del titular. Llevo varios años rectificando este borrador y solucionado. Son sólo retrasos y molestias.

    Quiero darte la enhorabuena por este espacio de consulta abierto, sencillo y eficaz.

    Mis felicitaciones.

  17. #24
    16/06/08 21:12

    Como no dices que impuesto supongo que te refieres al IBI.
    1. Recurre la resolución de Hacienda, basándote en la escriura pública.
    2. Vete al catastro con una copia de la misma y solicita el cambio de titulridad.
    No tienes derechos sobre la finca.

  18. #23
    Anonimo
    15/06/08 22:12

    Vendí un piso con escritura pública hace mas de 6 años y la nueva propietaria no ha realizado aún la inscripcion registral. Hacienda considera el piso de mi propiedad y me reclama el correspondiente impuesto.
    A parte de la posiblidad de poder montar un entuerto ¿que derechos tengo sobre el piso? ¿como puedo normalizar la situación?

  19. #22
    Anonimo
    16/05/08 18:46

    De nada. Gracias a ti por servirnos de ayuda a los dem�s.

  20. #20
    12/05/08 19:18

    Gracias Towanda. Y yo no tendría ninguna duda sobre esos dos.

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