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El agente urbanizador, o el antimonopolio como excusa del oligopolio

Miguel Ángel acaba de dedicar un post en su blog del bufete de Manga Abogados a la figura del Agente Urbanizador. El motivo concreto del post es que en las nuevas legislaciónes autonómicas 2.0 en materia de suelo y urbanismo, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han decidido prescindir de esta figura de Gestión Urbanística. Otras, como Castilla La Mancha, limítrofe con la misma, siguen apostando por ella. Y como excusa la de siempre, evitar el monopolio del suelo y forzar a que este se urbanice rápida y socialmente, Pues ja, y más ja.

Habría que empezar explicando que eso eso del Agente Urbanizador. Seguramente, los pocos que han oido hablar de el son los profesionales del tema por un lado, y por otro lado los particulares que hayan debido sufrirlo. Empecemos pues por el principio, y al igual que en el caso del post sobre el Fondo de Maniobra, absolutamente para novatos.

Dentro de las distintas clases de suelo que se distinguen en España, existe la figura del suelo urbanizable. Ahora mismo no dispone de las condiciones físicas (aceras, suministros,etc...) ni jurídicas(adecuadi reparto de cargas y beneficios derivados del urbanismo, nuev división registral, etc...) necesarias para ser suelo urbano (solar) y empezar a edificar directamente. Digamos que es la reserva urbanística de las ciudades. Para desarrollar este suelo la legislación autonómica conoce distintas figuras, en función de una mayor o menor intervención del poder público. Lo más extremo sería la expropiación de los propietarios por parte del Ayuntamiento, y que este urbanizase y vendiese los solares. No es nada frecuente. Algo intermedio es el sistema de cooperación. Y dejándolo prácticamente todo en manos de los propietarios es el llamado sistema de compensación. En el sistema de compensación son los propios propietarios, los que una especie de cooperativa llamada Junta de Compensación, y en función del suelo aportado, votan sobre que proyecto de urbanización van a presentar, en función del planeamiento urbanístico y de sus propios intereses. Se decide así mismo el presupuesto y se reparten las cargas. En todo caso, quien participa en esa Junta de Compensación son los propietarios del suelo, aunque a esa Junta la ley le confiere una serie de facultades que van más allá de las de un mero ente privado.

Este sistema es el más utilizado en España, al menos hasta hace un tiempo. Si no recuerdo mal, fue la primer ley valenciana del suelo, impulsada por el PSOE, que la copio en otras Comunidades y luego gestionada por el PP, la que saca un nuevo modelo de gestión de este suelo urbanizable. El agente urbanizador. ¿Por qué?

La excusa es que se trataba de evitar el monopolio del suelo, de agilizar su gestión y de favorecer la competencia, y bla bla bla...En palabras de una de esas leyes...


"el régimen de iniciativa privada para la actividad urbanística, es una
actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la
propiedad como a la libertad de empresa. (...) La urbanización es un servicio
público, cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados
(...) allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser
abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además a redundar en
la agilidad y eficiencia de la actuación".


Así, para evitar que los particulares que están dentro de esas Unidades de Ejecución de Suelo Urbanizable se hagan los remolones en la creación y desarrollo de una Junta de Compensación, se introduce a un tercero. Un tercero que pasa por allí, presenta un plan concreto de urbanización al ayuntamiento, y si este se lo aprueba le acaba convirtiendo en una especie de Junta de Compensación monopersonal. Así se dirigirá a los propietarios del suelo y les dirá cuanto tiene que apoquinar en metálico y cuanto tiene que ceder en superficie para el ayuntamiento, instalaciones públicas, viales y demás. Si el particular no quiere o no puede seguro que le encuentra un comprador a un precio irrisorio o admite pago en especie (terrenos). Este agente urbanizador es el que se hará cargo de la gestión financiera y técnica del proyecto. Su beneficio deriva de los honorarios que les pase a esos clientes forozosos que no le han contratado, así como del suelo que se haya dedicado a recoger en esos proyectos. este tipo de practicas son las que han llevado a la Comunidad Valenciana ante la UE. Y este tipo de negocio es el que gestionaba Astroc. Básicamente era un agente urbanizador, no un promotor.

¿Evita esto un monopolio? No, sencillamente cambia quien tiene la sartén por el mango. De tenerla los propietarios de los terrenos la pasan a tener empresas urbanísticas. Se desliga el derecho a urbanizar del derecho de propiedad, vaciándolo en mi opinión. Se crea una nueva casta de terratenientes urbanísticos, ya que no cualquiera puede conformar una empresa que cumpla la función de agente urbanizador, y es que para su gestión necesitan básicamente tres cosas: capacidad financiera, conocimientos técnicos, contactos políticos. O sea, empresas participadas por Entidades financieras, despachos de abogados y arquitectos, agentes de los partidos, y por supuesto en ocasiones promotores que ven la posibilidad de conseguir así suelo de una manera más barata que lidiando con ese propietario de suelo que ya no traga con cualquier cosa. Esos propietarios que se niegan al progreso y que pretenden sangrarles.

Pues puestos a elegir, prefiero a esos propietarios que han heredado sus tierras generación tras generación, o que se la han jugado y han soltado su dinerito comprando esos terrenos, que a estos defensores de la ¿competencia? en los despachos municipales y en las alcantarillas del poder...

Lamentablemente, la figura del agente urbanizador esta extendiéndose. Espero que ninguno tenga que conocerla de cerca.
  1. #5
    Anonimo

    No es necesario que tengan la caja "llena", el valor que ofrecen es tan bajo que garantizan un recurso contencioso-administrativo que tardará en resolverse mucho más que el tiempo que necesitan para materializar las plusvalías que generen con los terrenos (al final supongo que para que no fuera muy descarado, quien se lleva el pastel es el urbanizador que cobre con terrenos, previa compra de una parcela pequeña).
    Es una apisonadora similar al agente urbanizador, y lo hacen municipios donde el valor del suelo es muy alto. Tengo mis dudas sobre si se va a poder seguir haciendo en Madrid, como sabes hemos tenido una reforma en la Ley del Suelo que prohíbe los convenios de planeamiento, pero dilucidar si un convenio urbanístico para liberar del sistema de expropiación es planeamiento o gestión, me temo que será competencia de los tribunales.

  2. #4
    Echevarri

    Me consta esa táctica. El tema en el sistema de expropiación, que por aqui no se da mucho, es que entiendo que el Ayuntamiento debe contar con apoyo financiero para que la amenza sea creible, o me stoy perdiendo algo?

  3. #3
    Anonimo

    Yo estoy de acuerdo en que la clave reside en quién tiene la sartén por el mango.
    Ninguno de los sistemas es perfecto, pero está claro que el agente urbanizador es una apisonadora de propietarios. La legislación que promueve el agente urbanizador favorece a los no propietarios de suelo que se quieren meter en el negocio por la puerta fácil (también pueden comprar el suelo y gestionar por compensación en Madrid, pero como los propietarios lo cobran a precio de mercado no les interesa).
    Pero el sistema de Madrid tiene también sus perversiones. Te cito un ejemplo.
    Hay determinados municipios (grandes e importantes) que establecen en el Plan General como sistema de actuación para los sectores el de expropiación (sí, has leído bien). Luego firman con los propietarios de suelo un Convenio por el que les liberan del sistema a cambio de fijar la edificabilidad que les corresponde (muy alta respecto de lo que les corresponde por expropiación, y muy baja respecto de lo que les corresponde por el sistema de compensación tradicional). A continuación pasan a formar parte de una Junta de Compensación, pero no aportan sus terrenos, sino los derechos urbanísticos que han pactado con el Ayuntamiento. La diferencia con el agente urbanizador es mínima y la táctica de negociación vieja como el mundo, primero reclamo valor, luego creo valor y el propietario tan contento porque le libero de un mal que yo mismo le he creado.
    El problema es muy complejo, y mientras que se generen plusvalías tan enormes por un cambio de planeamiento supongo que todo el mundo seguirá queriendo tener la sartén por el mango.
    Saludos.

  4. #2
    Echevarri

    Si, la patente de corso es la figura que más se asimila.

  5. #1
    Joaquim

    Ufff, miedo me da. Y supongo que más aún si fuese un propietario de suelo urbanizable remiso a pasar por el tubo.

    Mismamente me recuerda a la figura del corsario, que como es de público conocimiento se distingue "sutilmente" de la del pirata.

    Por si acaso, la diferencia se explica con claridad meridiana en http://es.wikipedia.org/wiki/Corsario

    Salu2

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