La Pignoración: Una alternativa a la Hipoteca o al Cash.

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A raíz de un interesante hilo en los foros de Expansión me he dado cuenta que la pignoración sigue siendo una gran desconocida a la hora de hacer operaciones inmobiliarias.Básicamente consiste en poner como garantía, en vez de un inmueble, valores mobiliarios(acciones, participaciones, depósitos,...), dándote como préstamo un porcentaje sobre esa garantía.

Evidentemente no es una posibilidad que se pueda dar con mucha frecuencia, pero a diferencia de lo que señalaban algunos, si que esta a la orden del día en las entidades financieras. Y con esto quiero decir que no deberían poner cara de extrañeza si se les plantea una operación de este tipo.

Las razones por las que alguien pignora en vez de pagar al contado o hipotecar son múltiples:

1. Las más evidentes de tipo fiscal:
a)Frente a la compra al contado sólo gozas ese año de beneficios fiscales, mientras que si recurres a financiación ajena puedes deducirte los años posteriores. Y ojo, que esto no solo con la compraventa. Si alquilo ese inmueble los intereses de ese préstamo son también desgravables.
b)Frente a la hipoteca la diferencia es brutal. La hipoteca nos va a generar un impuesto de AJD, que en función de las CCAA puede rondar hasta un 1,5% por ciento de la hipoteca. En un préstamo con pignoración ese impuesto no existe.

2. Frente a la hipoteca existe asi mismo un diferencial en los costes:tasación, notaría, gestoría e inscripción en el registro. Por otro lado no hay que olvidar que la hipoteca luego hay que cancelarla registralmente(notaría+registro). En un préstamo con pignoración el notario cobra, como regla general, un 0,3% del nominal.Habra que estudiar caso por caso. Si la operacion no es muy elevada creo que siempre sale a favor de esta segunda opción.


3. Por oportunidad: No se quieren vender los activos, porque se espera una rentabilidad de los mismos, o porque no se puede al ser iliquidos, o porque supondría perdida o un palo fiscal.

3.Por rentabilidad: Como ya se ha hablado, las operaciones apalancadas multiplican la rentabilidad(positiva o negativa).

4.Por seguridad para el acreedor: En determinadas operaciones los acreedores preferiran garantías mobiliarias que inmobiliarias. Es mas fácil ejecutar una pignoración de un deposito a plazo fijo que meterse en la ejecución hipotecaria de una vivienda financiada al 100%. Es mas, seguramente las condiciones financieras sean mejores para la opción con pignoración que para esta segunda.

5.Por disponibilidad de los intervinientes no titulares. Es posible que alguien no quiera ir como avalista pero si este dispuesto a pignorar garantías. La ventaja para él es que tiene así limitada su cuota de riesgo.

A la hora de hacer una operación de estas características hay que tener en cuenta la clase de valores a pignorar.

La operación difiere si son de renta variable o renta fija. En función de ello podremos conseguir un mayor o menor porcentaje de préstamo sobre el valor de las participaciones pignoradas. Así, pretender un 80 o 90% sobre valores de renta variable es bastante difícil.

Por otro lado habrá que examinar en los valores la calidad del emisor porque también determinará a que importe podremos llegar.

Otro aspecto a tener en cuenta es el plazo. Hay activos de vencimiento indeterminado(plazos fijos,participaciones preferentes, acciones...) y otros que tiene un vencimiento expreso. Eso nos condicionara el plazo de la operación.

La naturaleza jurídica del bien es fundamental. Si pignoramos una acción o un deposito podremos recibir libremente sus rendimientos, pero en el caso de un fondo de inversión de acumulación(los que se comercializan normalmente en España), salvo consentimiento del acreedor, no podremos tocarlo. Una opción sería, como hacen algunas entidades extranjeras, pignorar ese fondo contra una póliza de crédito anual que se iría ajustando cada año en función del valor de las participaciones, pero es de difícil aplicación a la operación inmobiliaria de un particular.

Así mismo hay productos financieros no pignorables, véase el Plan de Pensiones.

Para acabar dos temas. Logicamente, y aunque se puede hacer, las entidades no suelen admitir pignorar productos financieros que no estén controlados por ellos. Vaya, que es jodido que el Banco Santander admita la pignoración de unas Endesas depositadas en BBVA.

Las condiciones financieras, si la operación es medianamente fuerte pueden ser muy golosas.En ocasiones ni la mejor hipoteca puede superar la combinación de un tipo atractivo+ahorro fiscal.
  1. #32
    26/09/16 21:31

    Muy buenas, a día de hoy que ya no hay deducciones por la financiación externa, cual serían las ventajas de pignorar frente a hipoteca o al contado?
    pongamos que quiero comprar un inmueble de 100k€ y dispongo del dinero.
    opciones que tengo:
    1)pagar al contado
    2)hipotecar la mitad de la inversión, 50k€ a un interés fijo del 1,7% durante 15 años
    3)pignorar la mitad o la totalidad de la inversión con un fondo de renta fija que ande sobre un 1-1,5% anual

    Que me recomendaríais y porque. Mi objetivo sería no descapitalizarse y pagar los menores intereses posibles.

    Un saludo y gracias

  2. en respuesta a joseteee123
    #31
    03/11/12 14:06

    habla con un abogado. Creo que alguien se ha colado y las acciones ahora ya no están pignoradas.

  3. #30
    23/10/12 20:02

    Hola que tal buenas tardes. Os cuento mi caso. Hace unos 2 años y medio firme una hipoteca por mi vivienda en la CAM. Ademas de avalistas tubimos que pignorar 6000 euros de mis padres que tenian en participaciones preferentes para que nos diesen la hipoteca, esos 6000 euros quedarian libres cuando se lleven pagados 6000 euros de amortizacion del piso. Como paso lo que paso con las preferentes, a mis padres hara cosa como medio año les canjearon las participaciones por acciones del banco sabadell. Pues bien, medio año despues se a puesto en contacto conmigo el director de la cam en la que firme la hipoteca para decirnos que tenemos que ir a notaria a firmar un papel como que la pignoracion pasa a las acciones, y que nosotros tenemos que correr con todos los gastos que ese cambio origine, pago en notaria y tal... bueno mi cuestion es hasta que punto pueden obligarnos a firmar, si es verdad que nosotros tenemos que pagar el cambio y que puede pasar si nos negamos a firmarlo. Es que no veo justo que ahora tengamos que pagar nosotros porque la cam haya tenido tantos errores de gestion y dus participaciones ahora no valgan nada. Gracias de antemano

  4. en respuesta a emprendedora
    #30
    24/11/11 20:54

    Creo que en algunos puntos estas eun tanto errada y en otros la teoria ha chocado con la práctica. te comento y te anexo documentación para que contrastes.
    http://www.derecho.com/articulos/2001/06/15/tributaci-n-de-los-pr-stamos/
    El préstamo del Banco (es una empresa o profesional) esta sujeto a IVA (luego no puedo estarlo a TP) y esta exento de dicha IVA. Ese articulo que comentas no es de aplicación.
    La garantía pignoraticia es la que estaría sujeta a AJD en tanto en cuanto se inscriba en un Registro. Y aqui te dejo la problemática de la cuestión, ya que entiendo que estamos hablando de participaciones de una SL
    http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/09-participacionessociales.htm
    Conclusión: a día de no se inscriben ni en el RM ni el de BM (registro bastante inútil en general y que merecería una reforma), ergo no se liquida AJD.
    Yo, por mi parte, no he visto liquidaciones de AJD en prestamos bancarios pignoraticios de depósitos, fondos, acciones, etc...
    Y respecto al IRPF por un lado es cierto lo que dices,pero te recomiendo que leas este link
    https://www.rankia.com/blog/echevarri/976976-cobrando-por-avalar-empresa
    Es decir, segun hacienda estaríamos hablando de una operación vinculada (entiendo) por lo que tu deberías "cobrar" a la empresa, vulgarizando el asunto.

  5. en respuesta a Echevarri
    #29
    24/11/11 15:31

    En cuanto a los impuestos, al tratarse de un derecho real de garantía estaría sujeta a ITP, además de AJD, según el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rdleg1-1993.t1.html

    Artículo 7:
    1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
    a. Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
    b. La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

    La duda me surge a efectos de IRPF, pero a mi entender hasta que no se ejecute la garantía por el acreedor pignoraticio no habría transmisión y por tanto no estaría sujeta a este impuesto.

    En cuanto a la pignoración de participaciones sociales, entendidas como bienes muebles susceptibles de ser objeto de un derecho real de garantía, presentan cierta imposibilidad o dificultad de desplazamiento por lo que no pueden ser calificadas como Prenda Ordinaria (Con desplazamiento) sino como Prenda sin Desplazamiento. Su regulación se encuentra en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de 16 de Diciembre de 1954, (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lhmpsd.t3.html) modificada por la ley 41/2007 de 7 de Diciembre (http://www.boe.es/boe/dias/2007/12/08/pdfs/A50593-50614.pdf) y completada por el Reglamento de 17 de Junio de 1955. Supletoriamente se regula por la legislación hipotecaria y en su defecto por el Código Civil.
    Para su constitución indicar que se exige formalidad en su otorgamiento, así la Ley (art. 3 LHMPSD), impone una forma pública permitiendo dos opciones, bien mediante constitución en escritura pública o póliza intervenida por Notario, en algunos casos.

    El problema ahora me surge con la inscripción o no en el Registro de Bienes Muebles que dice la ley:
    La escritura o la póliza, en su caso, deberán ser inscritas en el Registro que por esta Ley se establece”.(art. 3 LHMPSD)
    Debido a que la estructura interna del Registro de Bienes Muebles recoge la sección:"otros bienes muebles registrables" es posible entender que permite la adaptación de nuevas modalidades contractuales financieras, incluyendo la prenda sin desplazamiento entre los actos y contratos inscribibles.
    Sin embargo en el RBM me dicen que se trata de un asunto objeto de controversia, y que la inscripción o no es de calificación exclusiva del registrador, porque no está claro a efectos de prenda que las participaciones sociales sean bienes muebles y por tanto incribibles.
    A efectos de Registro, se entiende por bien mueble el que se pueda transportar sin deterioro del bien inmueble y sea susceptible de identificación, como es el caso de las participaciones sociales suficientemente identificables.
    A la espera de su respuesta.

  6. en respuesta a Juanlulg
    #28
    22/11/11 17:46

    Perdona el retraso, lo he visto ahora...
    No te vale, no hay variación patrimonial, otra cosa es que cuele.

  7. en respuesta a emprendedora
    #27
    22/11/11 17:44

    Jexs71 tiene razón. Pero yo ampliaría con que puede ser una operación vinculada, con lo que puede tener consecuencias en IS/IRPF. Como siempre, consulta con tu asesor.

  8. en respuesta a emprendedora
    #26
    19/11/11 23:39

    Es igual que una hipoteca puesto que lo que se pone como garantía del préstamo tiene carácter real.

    Saludos

  9. #25
    18/11/11 14:47

    Llevo tiempo leyendo sobre la pignoración, pero sigo teniendo varias dudas. Necesito que me confirmes si al pignorar unas participaciones sociales hay que someterse a fedatario público. Vamos que si tengo que ir al notario para que me den como préstamo un porcentaje sobre esa garantía. Siempre o existe alguna salvedad? Esta operación está sujeta a algún impuesto? Entiendo que ni a ITP ni a IRPF pues no hay transmisión. Por último, ¿hay alguna diferencia entre pignoración y prenda sin desplazamiento? ¿o es lo mismo? Te agradeceré cualquier comentario.Gracias

  10. #23
    21/10/10 12:35

    Recientemente he planteado en el foro de bancos esta consulta y ha pasado un poco desapercibida, la pongo aquí por ser un tema que guarda bastante relación:
    La situación es la siguiente, partiendo de que aquí en Alava parece que las deducciones por vivienda van a seguir en vigor más alla de 2010:
    http://www.elcorreo.com/alava/v/20101015/economia/mantendra-deduccion-vivienda-20101015.html

    Haciendo cábalas me estaba planteando antes de final de año lo siguiente:
    No deseo desacer algún fondo internacional que poseo, y tengo intención de comprarme vivienda a largo plazo.
    Por este motivo, recurrir a una credito pignorado, pero en lugar de pignorar el fondo de inversión con la consiguiente merma en la cuantía del préstamo en función de las garantías aportadas, ¿Se podría pedir un prestamo pignorando un deposito que se abriria con el importe del prestamo, y deducir ese depósito como cuenta vivienda?
    A fín de cuentas, lo que intentaría es obtener la financiación más económica posible, la deducción por vivienda correspondiente y así obtener la ventaja de la rentabilidad fiscal.

    Muchas gracias.

  11. en respuesta a Erosdavi73
    #22
    30/04/10 21:46

    Fácil, te recomendaria llevar el texto del contrato a un abogado especializado.

  12. en respuesta a Mariaesti
    #21
    24/04/10 02:08

    Buenas Noches,
    es mi primera participacion en este foro y quisiera que me resolvierais una duda que tengo:
    Yo tengo contratada una hipoteca con una cuenta pignorada denominada FLEXIDEPOSITO (a nombre de mi padre), la cual el dia de su contratacion nos dijo el banco que en cuanto fuera amortizado ese dinero podriamos disponer de el. Despues de 4 años se supone que ya he amortizado la cantidad del deposito pignorado y cual es mi sorpresa, cuando ahora que quiero disponer de ese dinero me dice el banco que ese dinero es una garantia que dura la totalidad de la hipoteca (o sea, 30 años), y que de solicitar una parte o todo el dinero debian previamente Re-Tasar nuevamente mi casa. Despues de leerme con detalle las clausulas en la Escritura de la Hipoteca, veo muchas lagunas en la pignoracion, pero tambien dice expresamente: "que no tiene limitada la facultad de disposicion" y que "previa solicitud del pignorante, podra siempre y cuando lo considere conveniente (el banco) autorizar la liberacion o levantamiento de la prenda sobre el total o parte de los importes pignorados".
    Podeis darme algun consejo por favor, la verdad que ando algo perdido porque al contratar me dijeron una cosa y ahora el banco me salta con esto y el dinero la verdad que me hace falta.
    Un saludo para [email protected] y Gracias

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