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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Las hipotecas unilaterales o la preocupación por el cliente.

No se si conocéis lo que son las hipotecas unilaterales. O al menos las hipotecas unilaterales aplicadas al negocio bancario clásico. En mi opinión son el colmo del pasotismo, del morro, del desprecio hacia el cliente. Pero hay entidades que las suelen utilizar, por ejemplo BBVA, y creo que es conveniente que la gente empiece a preguntar si va a tener la suerte de gozar de una hipoteca unilateral.

La hipoteca unilateral, HU en adelante, consiste en rasgos generales, en que los clientes que la firman van solos a la Notaría. Es decir, el del Banco no aparece ni se le espera. Si es una compraventa, allí estará el Notario, los vendedores, los compradores y quizás la inmobiliaria( eso siempre y cuando no haya cobrado antes la comisión, que si no también se suelen escaquear). Lógicamente la escritura de compraventa la firman el notario y ambas partes. La de la HU la firman, conforme al borrador enviado por el Banco, únicamente el Notario y los compradores hipotecantes. El Notario paga, con un cheque de su cuenta corriente a los vendedores, cantidad esta que le ha sido abonada/autorizada previamente por el Banco. Con posterioridad, el Notario comunica al Banco que se ha firmado y esta la pone en marcha contable e informaticamente. Finalmente la entidad financiera ratificara dichas operaciones en escritura publica ante Notario. Y se inscriben como una hipoteca normal. No hay ninguna otra diferencia más que la ausencia del Banco y el papel de pagador del Notario en el acto de la firma.

¿Qué busca el BBVA con las HU? Ganar dinero y tiempo. En vez de tener a un montón de apoderados en las notarías firmando prefiere tenerlos en las sucursales o en la calle vendiendo. Y del trabajo sucio, de esperar en la Notaría, etc...que se encargue el Notario. Los de Recursos Humanos y Organización son gente lista. Así no hace falta contratar mas gente, que los empleados son desagradables y tiene la desvergüenza de querer cobrar por su tiempo O quizás es que son cortos de miras estos consultores reciclados en megadirectivos bancarios:

  1. La firma en el Notario es parte del proceso de venta, como parte del proceso de venta es el seguimiento adecuado de la inscripción de la finca en el registro, la cancelación de las cargas, y por supuesto el proceso de cobro de la hipoteca durante los años venideros. Pensar que el trabajo del comercial se ha cerrado cuando consigue que los clientes vayan a Notaría a firmar es propio de gente que no ha salido de sus despachos enmoquetados. Asi luego les pasa lo que les pasa.
  2. Desde el punto de vista del Banco es una jugada peligrosa. Dejar solos a los clientes, no controlar la operación in situ, puede hacer que esta se caiga a ultima hora. Una mala interpretación de una clausula de una hipoteca, una duda no resuelta, un problema surgido a última hora, puede acabar con que tus clientes se levanten y se vayan: Supongo que el BBVA no esperará que el Notario "venda" su hipoteca hasta ese punto.
  3. Desde un punto de vista ético es lamentable dejar solo al cliente en el momento definitivo. Donde queda el asesoramiento, donde esta el valor añadido del gestor que ha tramitado la operación, donde la experiencia del apoderado que tranquiliza los nervios de clientes no habituados a estas operaciones. ¿Es esta la orientación al cliente de la que hacen gala en su web?
  4. ¿Quién defiende los interés de sus clientes frente a los vendedores? Un comprador pardillo puede ser cuerneado por un vendedor astuto(véase impuesto municipal de plusvalía, gastos de comunidad, etc).
  5. ¿Quién realiza la gestión comercial con el vendedor para intentar captarle, a él y a su dinero como clientes?
  6. Más de una vez se han encontrado los Notarios con que ni los vendedores, ni los Bancos que viene a cancelar aceptan los cheques de cuenta corriente emitidos por el Notario. Quieren cheques bancarios, cómo es lógico.
Lo cierto es que da pena ver a estos clientes en las Notarias, solos, como cachorrillos indefensos. A veces resuena en mis oídos la cutre música de BBVA: Adelannnnnnnnnnnnnnte....

PD: Por cierto, que aunque formalmente sean hipotecas ordinarias me parece que son casi igual de unilaterales las que firman muchas Entidades de Financiación de Consumo o incluso algunos Bancos como ING. Si va a alguien a firmar, pero es un mero empleado de una gestoría apoderado para tales operaciones. Ni conoce la operación, ni a los clientes, ni tiene un mínimo margen para improvisar ante la más mínima eventualidad. Los que lo han sufrido saben de que hablo.
  1. #1

    Putabolsa

    Deja que desvirgue la zona de comentarios de este post.Magnífico comentario,vamos..........que me has tocado la fibra sensible.Si yo te contará! tu hablas del BBVA,pero........en fin mejor me callo,que aun "nos" quedan unos cuantos años de hipoteca y vete a saber quien lee esto,que sino.......

  2. #2

    Anonimo

    A mi me parece estupendo el tema.
    Ahora bien si queremos un profesional que nos "guie" en un proceso de compraventa además de que haga acto de presencia en la firma, debemos tener claro que es un servicio y que como tal tiene un coste.
    Me parece que en el caso de este sector confundimos las diferentes ofertas, los consumidores y los bancos que no se esfuerzan en intentar diferenciarse vía servicios.
    Quiero decir que de ING a Banif hay mucho trecho.

  3. #3

    Anonimo

    Hombre parece un poco feo, pero si eso supone que la hipoteca ma va a salir un poco más barata lo acepto.

    Aunque ya sé que no es lo mismo lo comparo con echar gasolina. Si me tengo que bajar, coger la mangera, enchufarla, recogerla y colgarla, ir a pagar y regresar al lugar de origen; tendrá que ser a cambio de algo. Si no es así, NI HABLAR.

    Por otra pare si estamos esperando que el apoderado del banco, vaya a defender en la notaría algo diferente a su propio interés o el de quien le paga vamos listos. El mismo apoderado de BBVA que me ofrecía Euribor + 0,75 como mi gran oportunidad y que cuando le vío las orejas al lobo, corrió a ofrecerme una roñosa rebajilla. No tuve más remedio que ponerle los cuernos.

  4. #4

    Echevarri

    Putabolsa, animate y habla, que no nos lee nadie, jejejejeje. Gracias.
    Javier, estamos de acuerdo en que es un servicio y que tiene un coste. El servicio es fundamental y creo que la diferencia no esta tanto en las entidades(salvo los casos mencionados) como en las personas que te atienden.
    Pequeña hormiga, esta claro que en materia financiera estas solo. Pero por ejemplo en materia de seguridad juridica tus intereses coinciden plenamente con los del Banco. Y en las materias que he indicado(asesoramiento en relación con vendedores, fiscalidad, etc...) vuestros intereses no son contradictorios, sino complemenetarios. Creo que la diferencia de precio puede no compenasar para la que seguramente sea la inversión más importante de tu vida...

  5. #5

    Gurús Mundi

    Vergonzoso, la falta de ética de la mayoría de bancos no tiene límite. Lo malo es que hay quien lo justifica.

  6. #7

    Rsanjose

    Excelente Echevarri.

    Hace bastantes años me estafaron con la ayuda y casi cooperación del Sr. Notario (ya fallecido) y del entonces Banco Hipotecario de España Argentaria... Hoy parte del prestigioso BBVA... Fue una treta del promotor de la vivienda (Sr. D. Manuel Arévalo Ruíz, para que si alguien lo escucha salga corriendo), que se quedó con el dinero de los impuestos con el beneplácito del Banco... Después de vender hizo lo de siempre (antes se podía)... Presentó la quiebra y montó otra empresa (cada promoción era una empresa distinta).

    Hacienda me reclamó el pago de los impuestos que tuve que pagar por 2ª vez... El Sr. Notario da fe pero eso a Hacienda se la repampinfla.

    Al lío... Lo que me sorprendió gratamente fue en la 2ª hipoteca el trato que recibí de OpenBank, desplazándose una persona desde Madrid a Sevilla para la firma y la exquisita orientación que recibí... Eso si que no me lo esperaba de un banco online.

    Putabolsa... suelta por esa boquita hombre...

  7. #8

    Echevarri

    Sigue animándole Gurus..
    HOla RSanjose, me imagino que esta es la anecdota a la que tereferías hace unos cuantos posts. Pero hay algo que no entiendo. ¿De qué impuestos hablas? Entiendo que del IVA. Si es asi, no entiendo que Hacienda te reclamase nada. Si consta en escrituras que tu lo has pagado, el que otro no lo ingrese a ti no te afecta. ¿O era el AJD de la compra? ¿y en este caso por qué lo tramito él?

    Saludos

  8. #9

    Echevarri

    Sigue animándole Gurus..
    HOla RSanjose, me imagino que esta es la anecdota a la que tereferías hace unos cuantos posts. Pero hay algo que no entiendo. ¿De qué impuestos hablas? Entiendo que del IVA. Si es asi, no entiendo que Hacienda te reclamase nada. Si consta en escrituras que tu lo has pagado, el que otro no lo ingrese a ti no te afecta. ¿O era el AJD de la compra? ¿y en este caso por qué lo tramito él?

    Saludos

  9. #10

    Rsanjose

    Pues es el AJD, bueno en realidad Transmisiones.

    El piso fue en realidad una reforma, o sea, el bloque fue semiconstruído, abandonado y reconstruído... El piso ya tenía un dueño anterior y la promotora se hizo cargo de la reconstrucción. Según escrituras, la gestora se hizo cargo del pago del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (6%).

    Este "Sr" hizo un escrito de subsanación a escondidas, con el beneplácito de la gestora, Argentaria y el "Sr. Notario" diciendo que había un error en las escrituras y que el piso (en realidad los dos bloques de 4 plantas y 4 viviendas por planta) tributaban por IVA.

    La Consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía nos pidió que pagásemos el 5,5% del IT que no habíamos pagado, pues los nuevos llevaban 6% de IVA + 0,5% de IT.

    Hablando con Hacienda nos dijeron que no podían recuperar el IVA porque había sido compensado por unas cantidades que este "Sr." debía de una estafa anterior, creo que era en el Pto. de Santa Mª en Cádiz... Que vaya, que Hacienda iba antes que nosotros.

    Nuestro abogado nos dijo que esto se lo clavan a cuaquiera, vaya, que no hay forma... ¿Queréis ir por lo penal? La cantidad no compensaba porque el resto de vecinos prefirió decir que a ellos no les había llegado la carta... Ya ves, con 32 afectados las cantidades hubiesen perecido un juicio por lo penal.

    Aquello fue hace más de 10 años, así que ya está bastante frío, pero viene a demostrar que la corrupción y calaña de la construcción no es nueva.

  10. #11

    Anonimo

    Me parece correcto lo comentado por javier fco sobre los servicios y diferentes calidades que ofrecer y ofertan las diversas entidades, es cuestion de filosofia empresarial de la propia Entidad, no depende del apoderado/trabajor de esta Entidad, que seguro que no le gusta en mas de un caso tener este tipo de operativa ante cualquier "imprevisto" que surga en la misma, como es el caso de que no se firme la hipoteca, constituciones con errores de la escritura, etc... sin menospreciar temas secundarios como son los seguros, no ya los seguro de vida, amortizacion del credito, etc... si no el obligatorio seguro de incendio o mejorado multiriesgo. Todavia me acuerdo de un caso de un COMPRAVENTA de un precioso chalet creo que por la zona de Aravaca (madrid) por mas de 80 mm de las antiguas pesetas. Era de madera nobles, seis habitaciones, en fin una monada de casa. La firma fue en la oficina bancaria con la presencia de todas las partes junto al notario y con todas las bendiciones de todos. UNa vez firmada toda la documentacion (escritura compraventa, hipoteca y demas papeles) y del notario se despidiera porque tenia que firmar otra operacion en otro banco recibe una llamada al movil del vendedor que en ese momento a efectos oficiales, su ex-vivienda se veia afectada por el incendio del chalet contiguo, como era de maderas al final se consumieron pastos de las llamas ademas de estos los dichos un total de cinco al ser todos pareados.

    Todas las partes, incluso de la entidAD hIPOECANTE QUE ERA LA QUE MAS PERDIA EN ESTE CASO, se pusieron manos a la obra para salvar los muebles quemados y no perjudicar a los compradores ya que se quedamos solo con una ruina de vivienda y una hipoteca de 30 años.Al final el seguro del anterior propietario, demostrando una gran generosidad y civismo porque otros se hubiesen negado con toda la legalidad del mundo, pago la hipoteca al banco puesto que todavia no se habia firmando el seguro de esta nueva casa.

    para que veais la importancia de un buen asesoramineto, suerte o mala suerte, y las cosas que puede surgir rn cualquier tema.

  11. #12

    Echevarri

    Un acojone Juan...
    Pero no habia firmado la solicitud de su seguro de hogar con anterioridad a la firma del Hipotecario?

  12. #13

    Anonimo

    Pues a mi querido Echevarri no me parece tan mal eso. Se supone que los clientes antes de ir a Notaría conocen la operación de pe a pa (o así debería ser), no creo que el banco se arriesge a dejarles solos ante el notario así como así. Cuando se va a firmar un préstamo personal a la notaría tampoco va nadie del banco (o no suele ir). Ya te digo que yo no lo veo tan mal, hay que modernizarse un poco. DruFan.

  13. #14

    Echevarri

    Hola Dru
    Pues discrepo totalmente contigo.
    1. Para nada los clientes se saben de pe a pa la hipoteca. Ni en el BBVA ni en ningun lado. Al emnos, en España.
    2. Aunque la supiesen de Pe a Pa, hay un monton de factores, de situaciones, que no tienen relación directa con la hipoteca, pero si con la firma de la compraventa, por ejemplo. Y es fundamental el asesoramiento del Banco, y pueden originarse en el mismo momento de la firma no antes.
    3. No me vale la compración con el personal. En el personal hay una relacion entre Banco y clientes, y si se interviene, Notario. En la Hipoteca, normalmente aparece como minimo un vendedor, con frecuenc ia un Api, etc...El personal es un contrato de habas contadas. la hipoteca no.
    4. No se que le ves de moderno que el Banco no vaya y le traslade el marron al notario. Lo único moderno es el ahorro de costes para el Banco. Es como si contrato un abogado y el día de juicio oral me da un borrador y una palmadita en la espalda, y me dice que hay que ser moderno y que él no va al juzgado.

  14. #15

    L. moreno guerrero

    Otro aspecto de las llamadas hipotecas unilaterales, las “famosas” hipotecas estás SON INSCRIBIBLES en el Registro de la Propiedad sin la aceptación del Banco, es decir, la hipoteca llega al Registro y se inscribe, ohhh que guay, que fácil…
    Posteriormente el Banco acepta la hipoteca y hay que hacer llegar al Registro la aceptación para su inscripción pero…¿Qué pasa si al Banco se le olvida aceptar?, ¿Qué pasa si la aceptación no llega al Registro? ¿Qué pasa, que pasa eh?...
    Os pondré un ejemplo que he visto (así es más sencillo):
    Hipoteca unilateral firmada en año 2006, la hipoteca se encuentra inscrita PENDIENTE DE LA ACEPTACIÓN DEL BANCO, ahora recientemente, mediados del 2010 existe expedida sobre la hipoteca una certificación de dominio y cargas para ejecutar la hipoteca. ¿Qué tendrá que hacer el Juez?, ¿Algo que no está aceptando por parte del Banco como se lo va a adjudicar?, pues señores desconozco si el Juez se dará cuenta de este suceso o se le pasará, pero os aseguro que como llegue al registrador un Auto de Adjudicación, -conociendo la pluma rápida y precisa de esté registrador en cuestión- denegara su inscripción por no tener el Banco legitimación activa ya que la hipoteca a ejecutar se encuentra pendiente de aceptación por parte del Banco que ahora pretende adjudicarse la finca.
    El cliente porque seguramente se encuentre acojonado, escondido y huyendo del Banco pero puede perfectamente personarse en el Juzgado con su procurador y letrado, solicitarle al Juez que ordene cancelar la nota marginal de la certificación de dominio y cargas por no tener el Banco legitimación activa y posteriormente como está inscrita unilateralmente cancelar la hipoteca el cliente.
    ¡¡¡¡¡“QUERIDO” BANCO, EN ESTE CASO HE PASADO DE QUE TE QUIERES ADJUDICAR LA FINCA A QUE TE QUEDAS SIN HIPOTECA INSCRITA!!!!!

    Y a todo esto sin meternos en que exista una carga intermedia en el interín desde la inscripción hasta la aceptación… pues, no se puede perjudicar a un tercero de buena fe, pero bueno, esto sería rizar el rizo. (con esta crisis que se “cuele” y se anote un embargo sería lo más normal del mundo).

    ¡Ojo! Puntualicemos, las hipotecas unilaterales son inscribibles pendientes de su aceptación por parte del Banco pero no las novaciones de hipoteca por ejemplo, la Ley solo contempla inscribir unilateralmente la constitución de la hipoteca pero no la novación.

    Posdata: Me entran ganas de llamar al cliente y contarle lo que puede hacer a su favor…

Autor del blog

  • Echevarri

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