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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Sobre las comisiones de cancelación parcial en las hipotecas...

La verdad es que este este es un tema sobre el que no se habla mucho.Y no se habla porque todo el mundo da por supuesto que es 0, y que como es 0 son todas iguales. Error. Y grave error en ocasiones.
La comisión de cancelación parcial es la que te cobra la entidad financiera cuando realizas una entrega al préstamo fuera del calendario de pagos prefijado, sin dejar el préstamo liquidado.Es algo frecuente y muy interesante desde el punto de vista fiscal, pues permite ajustarte lo máximo posible a los limites de deducción por vivienda habitual.

Por ahí circula una leyenda urbana que afirma que si dejas un solo euro eso es una entrega parcial, pudiendo luego cancelar ese euro aisladamente, aplicándote entonces sobre el la comisión de cancelación total correspondiente. Usualmente un 1% en las hipotecas a tipo variable....

Pues bien, no se si los que creen en esa leyenda piensan que las entidades financieras se chupan el dedo. Es posible, no lo niego, que hace años hubiese alguna entidad financiera pardilla, es posible aunque me cueste creerlo. Hoy por hoy no, y casi apuesto a que no es mas que una exageración de alguno de las posibilidades con las que puedes jugar...

Resumo 5 puntos clave sobre las entregas anticipadas en los hipotecarios y la comisión de cancelación parcial:

1. Tengo la posibilidad de hacer entregas parciales al préstamo? la inmensa mayoría de las entidades lo permiten, pero ojo, que hay algunas, especialmente Financieras, que no, o bien lo limitan a un numero determinado de entregas en un periodo x.

2. Cuando puedo hacer las entregas? en cualquier momento en muchas entidades, pero también hay bastantes que te obligan a hacerlo el día del siguiente vencimiento de la cuota. Considerar el tema, porque mientras habrá que mover la pasta.

3. Cuanto puedo entregar? Empezamos a entrar en el meollo. Hay entidades que marcan un mínimo, bien en porcentaje sobre el saldo o el importe concedido, bien una cantidad fija(p.ej 1500 euros). Todas las que conozco marcan un máximo, para evitar la leyenda urbana que comentábamos. Ese máximo puede ser una cantidad fija(raro) o un porcentaje, bien sobre el saldo pendiente, bien sobre el capital concedido, funcionando ese limite de un modo anual...Este punto es clave....

4. Que pasa si excedo ese limite? Muchas entidades te penalizarán como si fuese una cancelación total, te aplicarán un 1%(seguimos hablando de variable) sobre el exceso. Otras te sacudirán ese mismo porcentaje sobre el total de lo aportado. Algunas menos, sencillamente te impedirán hacerlo, topándote la entrega.

5. Cómo puedo aplicar la entrega? Podrás reducir cuota, pagando una más baja, o tiempo, rebajando el plazo de la hipoteca y pagando la misma cuota. esta es la mejor opción, no por muchísimo, pero si le saca un piquillo a la otra. Pero ojo, que algunas entidades también lo saben y SÓLO dejan reducir cuota...Lógicamente excluyo aquellos casos en los que la reducción de cuota es obviamente la única opción, ya que la cuota originaria no es viable. Estoy pensando en situaciones transitorias, lógicamente.

Bueno, esta claro por tanto que todas las comisiones de cancelación parcial 0 no son iguales: Evidentemente las mejores son aquellas que se calculan como un porcentaje anual sobre capital concedido, no sobre el saldo pendiente que ira decreciendo.
Las mejores son aquellas que no te marcan un mínimo, pudiendo hacer pequeñas entregas todos los meses. especialmente útil para aquellos que si ven la pasta en mesita se la pulen, para aquellos que son ratoncitos y quieren ir reduciendo poco el plazo sin renunciar a la comodidad de una cuota larga, etc...
Las mejores son aquellas que te permiten elegir donde quieres notar la amortización realizada.
Las mejores son aquellas que, en los casos de tener planificada la venta de otro inmueble, permiten una primera amortización parcial con límites mucho más amplios...

Sabéis como juega vuestra comisión de cancelación?

PD:Evidentemente saco de este análisis aquellas que no tiene comisión de cancelación total ni parcial, que aún son minoría en el mercado.
  1. #1

    Fernan2

    Una de las cosas por las que suelo recomendar ING es porque, a diferencia de todo lo que comentas (que es cierto y es lo normal), no tiene letra pequeña. No es perfecto: la web es muy mejorable, y el broker también se podría mejorar... pero si parece que es comisión 0, en ING es realmente 0.

    Claro que a veces los sinvergüenzas no son los arteriscos de los bancos... los hay peores!!

    s2,

  2. #2

    Echevarri

    Te doy la razon. No hay letra pequeña, pero creo que ING Direct, a nivel hipotecario, es para un colectivo muy concreto, minoritario.

    jajajajajaajaaajaj

  3. #3

    Lacaseton

    Yo con unicaja, hice relidad tu leyenda urbana. Cuando firme una hipoteca hace seis años aprox. me llamo la atencion el hecho de que la cancelacion total tenia comision, pero la parcial no y sin limite. el notario me lo confirmo y me dio el visto bueno. Bien, Pasados dos años pude cancelar, de ventitantos millones de capital pendiente la deje en 100 euros y despues cancelacion total. Es cierto que me quisieron poner pegas en la oficina de unicaja, pero tuvieron que aceptar lo firmado (como no).

  4. #4

    Echevarri

    Hola Lacasetón.

    Consíderate afortunado, aunque me da la sensación de que más que pardillez de la entidad financiera lo atribuyo a un error en la redacción de la minuta y a una torpeza en el caso del apoderado que la firmo....

  5. #5

    Anonimo

    Creo que si que es cierto que la comision de cancelacion parcial suele ser 0 y la total no, pero no por pardillos. El unico interes es que no cambies el prestamo a otra entidad, pero en ningun momento pueden impedir que liquides tu prestamo si tienes posibilidad.

  6. #6

    Activa

    Unicaja, emplea en sus hipotecas las denominadas cláusulas abusivas

    UNICAJA esta aprovechando esta crisis para hacer su agosto, aplicando las denominadas “cláusulas abusivas”

    En el ámbito las hipotecas sobre la vivienda, este tipo de cláusulas pueden generar un sobre coste que en los casos más graves alcanzan los 6.000 euros anuales, aunque de media oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales.

    Este tipo de cláusulas incumplen la ley 26/1984, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aunque la sanción continúa por los tribunales a las cláusulas y condiciones abusivas no disuade a la entidad de continuar aplicando este tipo de cláusulas con ilegalidades manifiestas, que incluso fueron denunciadas por el Senado y por unanimidad.

    Además es importante revisar todas aquellas comisiones que nos están cobrando, ya que en algunos casos estas sobrepasan los máximos autorizados por el Banco de España.

    Si por vía verbal no se soluciona nuestra queja, debemos presentar obligatoriamente reclamación por escrito ante los servicios de Antención al Cliente de UNICAJA. Este paso es obligatorio para reclamar ante instancias superiores si la respuesta que obtenemos por parte de la entidad financiera no es satisfactoria.

    Como digo, si después de dos meses, que es el plazo máximo que tiene la entidad financiera para contestar a nuestra reclamación por escrito, la respuesta no es satisfactoria, podremos continuar con nuestra reclamación ante los organismos reguladores de cada área.

  7. #8

    Samia

    en respuesta a Lacaseton
    Ver mensaje de Lacaseton

    Hola a todos,

    Tengo una duda enorme sobre este tema.

    Tengo una hipoteca prestada en el año 2002 del que me queda pendiente un importe de 75.000€ y voy a firmar ante notario la venta de la vivienda a finales de Enero. Tengo comisión por amortización parcial de 0% y total de 1%.

    Tengo suficiente dinero en efectivo para amortizar los 75.000€ antes de la fecha de firma. ¿Podría amortizar 74.999€ ahora y dejar tan sólo 1€ a la firma de la venta en Enero para evitar comisiones?

    De acuerdo a lo que estoy leyendo, depende de lo que ponga en el préstamo hipotecario. En el mío, pone que 0% para parcial y 1% para total sin más pero la escritura tiene 60 hojas y no soy experta así que no sé si en algún otro apartado "escondido" pondrá algo más.

    Agradecería enormemente vuestra ayuda.

    Un cordial saludo.

Autor del blog

  • Echevarri

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