El limbo juridico-urbanístico: Fuera de ordenación

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Este contenido tiene casi 13 años
He defendido que, en lineas generales, el sistema hipotecario español me parece bueno. Uno de los mejores que conozco, y sin duda alguna mejor que el norteamericano. Pero, tal y como se afirmaba en Con faldas y a lo loco, nadie es perfecto, y este sistema tampoco.
Quien haya leído este blog desde sus inicios (ya son ganas) o alguno de mis mensajes en los foros de Rankia (cada vez me da más pereza) habrá ido anotando algunas de las pequeñas mejoras, de los lavados de cara que demanda la realidad inmobiliaria de hoy en día y la seguridad jurídica,que viene a ser la razón ultima de este tipo de instituciones. Y recordemos que la seguridad se traduce en confianza, y la confianza en transacciones comerciales, en mercado. Y nuestra sociedad no puede vivir en la desconfianza, en la inexistencia de mercado, tal y como nos estamos dando cuenta hoy en día.
Como digo hay labores de orfebrería, de limitado alcance, y que, entre nosotros, pueden esperar un tiempo. Pero hay algo que clama al cielo, que es impensable que al día d hoy siga estando tan mal solucionado. Me refiero a la concordancia entre el Registro y la realidad urbanística. Algunos deben seguir pensando que igual el Derecho Público contamina esta preciada Joya del Derecho Civil. En mi modesta opinión, de no acometerse profundas reformas la viabilidad futura de los Registros esta amenazada.
¿Cuál es el problema? El problema esta en que el particular que confía en el Registro e la Propiedad a la hora de comprar un inmueble esta desprotegido frente a la Administración. La información que le da la nota simple le protegerá frente a acreedores del vendedor, titulares que defienden ser los auténticos propietarios, etc, frente a la Administración no.
En las fincas registrales falta la información urbanística de la finca, limitándose en el mejor de los casos a describir la calificación (rustica/urbana) del suelo. Y ojo, que ni siquiera esa información es vinculante para nadie. Alguno dirá que recoger esa información en la nota simple es materia propia de titanes. Puede ser cierto, por ejemplo a la hora de alguien que quiera cerciorarse de su derecho a edificar, etc. Pero cuando hablamos de supuestos en los que, fáctica y registralmente, hay una apariencia de legalidad, convendría ser más garantista.
Os recomiendo la lectura del Blog de Espúblico, un Blog sobre Administraciones Públicas y Derecho Administrativo. En la entrada de Espúblico nos menciona como gracias al RD 1093/1997, de Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística en el Registro de la Propiedad (si, la materia esta regulada, pero se queda muy corto), es posible ¿legalizar? una vivienda que ha cometido una infracción urbanística. Leed el ejemplo que propone, basado en el siguiente artículo:

Artículo 52. Reglas aplicables a otras construcciones: Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro, del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la practica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Tal y como nos dice Sebastián Gracia, el fundamento último de esta apuesta legal se justifica en adecuar la realidad registral a la realidad física, cuando sobre esta no cabe actuación administrativa represora, y todo en aras de principios de seguridad jurídica y de un posibilismo del tipo haya-paz para evitar conflictos en las zonas rurales.
Comparto las conclusiones de Sebastián. Esto ni es seguridad jurídica ni es nada. De hecho, ni siquiera es legalización (utilizo este termino copiado directamente de la entrada que le ha dedicado Fran al tema). Habrá una legalización civil, pero jamás administrativa (y no me quiero meter en temas de suministros y demás). Ese inmueble se halla en ese limbo jurídico llamado "fuera de ordenación". Un inmueble fuera de ordenación no deja de ser un gigantesco iceberg, practicamente oculto en la dimensión de su problema, y que flota a la espera del adquirente-Titanic desprevenido.
Por no caer en tecnicismos, un inmueble fuera de ordenación es un inmueble que contradice la normativa urbanística, ya puede ser una ley, un reglamento, un Plan General, etc. Y la gracia del asunto estriba en que dicho inmueble es consentido, que no se van a cometer actuaciones contra el. Y alguno pensará que a que se debe esa bula.
Al status de fuera de ordenación se llega de distintas maneras. Puede ser de modo sobrevenido, al producirse un cambio en el planeamiento municipal o en otras normas. La Ley de Costas, la de Carreteras, o de terminados Planes de Protección del Litoral causan ese mismo efecto. Pero también puede ocurrir que se trate de un acto ilegal, y que gracias al mencionado articulo se haya aprovechado de la prescripción y de la inacción de la Administración.
Por tanto, de algún modo, se considera que algún tipo de derecho han ganado los titulares de esos bienes, bien por la dejadez de la Administración, bien por tratarse de derechos preexistentes (me repugna que se de el mismo trato a ambos supuestos, cuando no tienen nada que ver).
¿Y que consecuencias tiene que un edificio este fuera de ordenación? Hay distintos tipos de consecuencias, pero la más destacable es que el derecho de propiedad sobre el mismo queda notablemente disminuido. Al estar fuera de ordenación, si el edificio se quema no nos van a permitir su reedificación, ya que irían en contra de la propia normativa. Tampoco nos darán licencia para ampliar la edificación ni para introducir mejoras en las mismas (puedo estar equivocado, pero entiendo que esto incluye por ejemplo la instalación de ascensores). básicamente tendremos derecho a obras de conservación y mantenimiento, y poco mas.
Mención especial es la de las licencias de actividad. Una nave que este fuera de ordenación puede ser transmitida, al igual que una vivienda. Pero no nos darán una licencia para un uso distinto del que estaba siendo consentido.
Por tanto esa vivienda, esa nave, podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad y podrá ser vendida, pero lleva consigo una serie de problemas destacables. Problemas que el particular que confíe en el registro de la Propiedad y no se de una vuelta por las Oficinas Urbanísticas del Ayuntamiento, puede comerse de pe a pa.
Por tanto, hay ocasiones en que el Registro de la Propiedad no logra proteger al adquirente de buena fe. Y lo más doloroso es que encima le deja con el culo al aire frente a la Administración.
¿Soluciones? Creo que la normativa debería recoger que la inscripción de este tipo de declaraciones de obra nueva es posible, si, pero siempre con la advertencia en el Registro de que están fuera de ordenación. Y no me refiero solo a los supuestos de fuera de ordenación clásicos si no también a los desencadenados por la Ley de Costas y otras. Si la Administración quiere hacer valer su derechos debería estar obligada a contribuir a la seguridad jurídica y a utilizar el instrumento de publicidad de derechos y cargas del que nos hemos dotado. Por tanto, los deslindes, las servidumbres, todo tipo de cargas y gravámenes urbanísticos (ya ocurre con muchas, como por ejemplo las cargas de los costes de urbanización), todo tipo de medidas que limiten el derecho de propiedad recogido en el Registro deberían ser objeto de inscripción, y de no ser, así conllevar la adecuada responsabilidad. Esto suena a Ciencia Ficción, pero quizás con un poco de suerte la UE mete en vereda a nuestros políticos.
Esta claro que es una solución a medio plazo. A corto plazo, en caso de duda, y practicamente siempre, compre o no con un Banco, encargaría una tasación a una sociedad homologada. Y es que, más allá de la valoración que me hagan, realizaran también un estudio urbanístico del inmueble, incurriendo en responsabilidad en caso de no reflejar dichos problemas.
PD: Por supuesto, otro de los perjuicios que tendré, es que difícilmente un Banco me hipotecará un Bien con semejante tara, salvo supuestos muy concretos. Esto limitarla en gran medida, junto con los demás factores comentados, la posibilidad de poder transmitirlo, al menos a un precio de mercado.
  1. #5
    14/05/16 11:11

    Otro dato importante en cuanto a la patrimonialización de las edificaciones fuera de ordenación, es que no puede incorporarse su teórico valor al valor de tasación, lo que tiene una clara repercursión en la obtención de crédito hipotecario así como la transmisibilidad del inmueble.

  2. #4
    26/10/08 19:14

    Fer, en la España que nos ha tocado vivir, el Derecho de propiedad sobre un inmueble no se entiend sin las facultades urbanisticas que se le confieren segun el sacrosanto intervencionismo del que gozamos. Luego el decir, no mire, esto es un Registro de la Propiedad, pero para saber más acerca de su Derecho de Propiedad, váyase a otro sitio, es bastante kafkiano.
    Respecto al coste, dudo que sea tan exagerado. Que lo asuma la Administración, que es lo que se ahorrará en innumerables pleitos. Curiosamente, cuando le inetersa bien que se inmiscuye en los procdimos de cambio de titularidad de los inmuebles (por ejemplo, con la innovación de tener que acreditar estar al corriente del IBI).

  3. #3
    Anonimo
    25/10/08 02:34

    Hombre un registro de la propiedad yo entiendo que es un registro de la propiedad como su propio nombre indica, para saber más de un inmueble habría que irse al ayuntamiento o a otros sitios, pero es extraño tener que saber la calificación urbanística de un edificio ya construido. Para eso habría que hacer otro registro quizás que interactue con los cambios urbanisiticos de planeamiento que se suceden año tras años, pero ¿quién pagaría todas las incripciones o modificaciones?. En cualquier caso como bien dices sistema perfecto seguramente no existe y el actual no parece malo.

  4. #2
    22/10/08 23:36

    Fran, no hay de que.
    1. Como decia el torero, hay-gente-pa-tó. Y bancos también. Pero los menos, en cuanto salta eso en una tasacion el canguelo debe ser generalizado. Vale bien poco esa garantía
    2. Si, inscripción o inmatriculación, y poco más. Pillín.

  5. #1
    Anonimo
    22/10/08 23:21

    Hola, Echevarri.

    Me encanta que me cites en tus posts. Gracias por tus citas.

    Dos cosas:

    - Esto de "legalizar" se hace para conseguir en muchos casos hipotecas, que sí son (eran antes de la crisis) concedidas. Al banco le interesaba.

    - Utilizar el término "legalizar" se debe a cuestiones de SEO y posicionamiento, quería aclarártelo. Para mí un término mas correcto habría sido "inscribir".

    Saludos!

    Fran Díaz

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