⚠️ Disclaimer
AVISO IMPORTANTE: Este informe es un ejercicio puramente metodológico y académico que justifica el descarte de una tesis de inversión. No debe interpretarse como una recomendación de compra, venta o mantenimiento de acciones de AEDAS Homes S.A. Las opiniones aquí vertidas son exclusivamente las del autor, basadas en el análisis de la información financiera disponible públicamente. La inversión en bolsa conlleva riesgos, incluida la pérdida total del capital. Consulte con un asesor financiero certificado.
📉 El Problema Central: Ruptura en la serie temporal de datos
El análisis de valor intrínseco (Value Investing) exige una serie temporal de datos financieros homogénea para poder establecer la rentabilidad histórica, la tendencia operativa y la verdadera capacidad de generación de caja del negocio. En el caso de AEDAS Homes, el ejercicio 2017, año de su Salida a Bolsa (IPO), introduce una discontinuidad insalvable.
Año |
Naturaleza de los Datos |
Validez para Análisis Operativo |
2016 |
Consolidado Real (Grupo privado pre-IPO) |
✅ Válido |
2017 |
Híbrido, Transaccional y Fragmentado (Año de IPO, fusiones y aportaciones) |
❌ No Comparable |
2018+ |
Consolidado Real (Grupo cotizado operativo) |
✅ Válido |
Consecuencia Metodológica: No es posible construir una serie de tiempo coherente (2016-2024+) que permita proyectar ratios, tendencias y flujos de caja operativos. Cualquier métrica que incorpore el ejercicio 2017 estará fundamentalmente distorsionada.
🧠 El Contexto Contable: 2017, un año de reestructuración
El origen del problema reside en que 2017 fue un año de transacciones contables de reestructuración, y no de actividad operativa normal del negocio promotor. Este ejercicio estuvo marcado por eventos clave:
- Fusión y Aportaciones de Activos: El accionista mayoritario realizó múltiples aportaciones no monetarias de suelo y activos, consolidando el perímetro del grupo.
- Salida a Bolsa (IPO): El proceso de cotización pública en octubre de 2017.
- Cifras Fragmentadas: Los documentos etiquetados como "consolidados" de 2017 se centran principalmente en las cuentas individuales de la matriz (la sociedad holding). Las cifras consolidadas operativas (como el beneficio neto consolidado) solo aparecen en notas, sin un Estado de Resultados Consolidado completo que las sustente.
En esencia, los "ingresos" reportados reflejan movimientos internos de la matriz, no la actividad principal de promoción inmobiliaria del grupo.
🎯 La Inviabilidad de la Normalización: Cifras económicas rotas
El verdadero problema es que 2017 representa, simultáneamente, dos realidades económicas distintas (Pre-aportaciones vs. Post-aportaciones) sin actividad constructiva material. Esto hace que los ratios fundamentales sean irrelevantes y no representativos del modelo de negocio:
Problema con 2017 |
Consecuencia para el Análisis de Valor Intrínseco |
EBITDA 2017 |
Refleja principalmente costes corporativos sin ingresos operativos. No representa el negocio promotor. |
ROE / ROA 2017 |
El Patrimonio Neto y los Activos cambian radicalmente durante el año. Los ratios económicos son irrelevantes. |
Flujo de Caja (CFO/CapEx) |
No es el flujo de caja del grupo operativo, sino de la matriz holding. No es proyectable. |
Cualquier intento de "normalizar" o ajustar las cifras de 2017 requeriría introducir supuestos arbitrarios y no fundamentados, lo que automáticamente devaluaría la calidad y la objetividad de toda la tesis de inversión.
📚 Fundamento Metodológico y Conclusión
Esta decisión está alineada con los principios fundamentales de los grandes maestros del Value Investing:
- Warren Buffett: Si no puedes entender algo, no lo compres.
- Charlie Munger: Nunca inviertas en un negocio que no entiendas, y nunca analices cifras que no sean comparables en el tiempo.
- Benjamin Graham: El análisis de seguridad comienza con datos fiables. Cuando los datos son dudosos, el análisis se vuelve especulativo.
✅ Conclusión académica y decisión de descarte:
Se descarta el análisis de AEDAS Homes debido a la falta de homogeneidad en las series temporales financieras del grupo en el ejercicio 2017, año de salida a bolsa. Esta limitación metodológica impide realizar un análisis de valor intrínseco riguroso, obligando a priorizar la disciplina sobre la ambición.
🧱 La madurez analítica no está en forzar datos incomparables para llegar a una conclusión, sino en reconocer y respetar las limitaciones metodológicas impuestas por la calidad de los datos disponibles.
🏛️ Por lo tanto, este ejercicio de exclusión no es un fracaso sino una victoria de la disciplina analítica. Nos permite redirigir el foco hacia empresas con historiales contables transparentes y comparables, donde el verdadero value investing puede florecer con fundamento.
