La biblia de la inversión inmobiliaria

La autora

Esmeralda Gómez López es licenciada en matemáticas con especialidad en Astrofísica y además tiene máster en Finanzas Cuantitativas, un MBA en Dirección y Administración de Empresas y un máster en Economía Austriaca. Especializada en independencia financiera a través del ahorro y la inversión, compaginó su trabajo en banca con varios medios de comunicación, cursos y conferencias en empresas o escuelas de negocio.
En la actualidad es profesora e investigadora mientras presenta también una sección de “píldoras” de salud financiera en la televisión. Tiene una experiencia de 12 años en la inversión inmobiliaria y es fundadora de La Guía de la Vida (espacio para compartir principios de economía personal).
Por lo tanto, Esmeralda Gómez es inversora, emprendedora, presentadora, profesora, escritora, conferenciante y un claro referente en educación financiera, lo que ha hecho ganar el Premio Mayte Juárez a la mejor comunicadora de educación financiera del S. XXI.
También es autora Tu llave a la libertad financiera (Alienta, 2018) y ¿Quieres cobrar tu pensión? (Alienta, 2021).

El libro

Esta semana nos acercamos al sector inmobiliario de la mano de Esmeralda Gómez y su último libro: La biblia de la inversión inmobiliaria (Deusto, 2023). En él, te irá guiando paso a paso para mostrarte la información tan necesaria o vital de cada activo. Todo esto servirá al lector para crear un modelo de variables que hagan maximizar su rentabilidad y superar las dificultades en la inversión inmobiliaria. 

Contenido

1. En la primera parte plasma lo que considera los pilares conceptuales de la inversión inmobiliaria y factores que hacen cambiar la sensibilidad del inversor. Por ello, trata de que reflexionemos sobre qué tipo de inversor somos y visualizar nuestras metas, definiendo así la escala valorativa subjetiva. Realiza breves introducciones sobre conceptos “institución” o la importancia de la existencia-continuidad de los intercambios libres, el dinero, la propiedad privada, el ahorro y el derecho o conjunto normativo. 
2. La segunda parte se mete de lleno en la salud financiera poniendo en contexto su efecto, proceso y control de recursos. Nos habla del ratio de productividad, los efectos de la inflación/deflación, categorías y tipos de inmuebles, radiografía del inversor inmobiliario en España y expone la inversión por sistema crowdfunding, flipping o la alternativa Socimi y el riesgo existente de las economías emergentes, así como los incentivos fiscales e intervenciones de terceros. También hace referencia a las políticas públicas y las consecuencias de la regulación del precio. 
3. La parte tercera expone cómo estimar el valor real de una propiedad, su valor subjetivo y una serie de definiciones para comprender la dinámica y parte de la normativa existente. Nos habla del precio de publicación, valor de tasación, el precio de transmisión o compraventa, el valor catastral y valor referencia para que dichas valoraciones nos ayuden a estimar cuánto vale un inmueble a lo largo del tiempo. Además, añade nueve destrezas y métricas complementarias para analizar una inversión desde distintos ángulos por medio de: el flujo de caja o cash flow, la rentabilidad inmobiliaria, el ROI y ROE, el payback o plazo de recuperación, la reclamación, las matemáticas financieras, la simulación y los contactos o intuición. 
4. La cuarta parte comprende las principales formas de pago que se utilizan y la documentación que se debe solicitar en España para minimizar riesgos. Se realiza una exposición y reflexión sobre los diferentes puntos que jalonan un flujo natural de inversión en inmuebles: tipos de inversión, objetivos, análisis económico y de ciclo, financiación, perfiles de clientes, tipos de contratos de arras, hipoteca, impuestos y gastos o el Registro de la Propiedad. También expone tipos de referencia oficial del mercado hipotecario definidos por el BCE y otros conceptos como el tipo de interés marginal, tipo de depósito, el eonia (euro overnight index average) o el tipo mínimo de puja, los cinco tipos de euríbor, el tipo de interés fijo, variable o mixto, TIN y TAE. 
5. La parte quinta estaría estructurada por la financiación, la amortización total o parcial de la deuda y su fiscalidad, para terminar con algunas alternativas frente a la imposibilidad del pago de la hipoteca. Nos muestra posibles formas para llevar a cabo la operación a través de una variedad de contratos existentes e insta a entrar en el arte de cuestionarse todo, para minimizar los riesgos financieros o personales a través de mejorar nuestra toma de decisiones o gestión. Para ello es sumamente importante el análisis de la evolución del mercado cíclico desarrollado en 4 fases:  expansión, desaceleración, contracción y estabilización. 
6. La sexta parte trata los impuestos y gastos de compra, alquiler o venta e introduciendo la curva de Laffer y reflejando las distintas fases de inversión inmobiliaria. 
7. La séptima parte nos habla de los errores en la inversión inmobiliaria al exponer 14 supuestos que se deben tener en cuenta y comprender la inversión inmobiliaria como un arte en movimiento. Para ello es necesario tener en cuenta la reforma, la rehabilitación o la decoración como fases creativas que complementan dicha actividad. También se plasman las principales herramientas tecnológicas que pueden ahorrar recursos (tiempo, energía y dinero), mejorando  de esta forma la experiencia del vendedor o comprador y agilizando u optimizando las fases de inversión.
8. La octava parte expone las figuras relevantes: la cláusula REDAL, el avalista, la fianza, la figura del hipotecante no deudor y la expropiación urbanística. Se muestran todos los aspectos no puramente numéricos de la fase de la inversión inmobiliaria: la venta. También se vierten consejos sobre la exposición a redes sociales, la capacidad financiera del comprador y algunos signos de un potencial cliente, etc. Finaliza con la cuestión sobre la decisión de residir en una vivienda en propiedad o en alquiler, por medio de un estudio comparativo y cálculos matemáticos para determinar cuál sería la preferente económicamente. Se adjuntan dos anexos, donde el anexo 1 presenta una tabla de la inflación interanual histórica de España desde 1989 y el anexo 2, una serie de preguntas a modo de test. 

Conclusión