Participaciones del usuario Juanjillo - Hipotecas

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Juanjillo 16/09/10 22:22

Ha respondido al tema Contrato compraventa inferior a hipoteca

Como bien han expuesto el criterio de riesgo es "el 80% del menor de los importes; de tasacion y compraventa". La referencia mas "real" es la tasacion porque es la que se fija el Banco de España para realizar las provisiones a la entidad hipotecaria, ademas que es base para fijar el precio de subasta, tan de moda ahora. El tope que podria llegar a prestar la Entidad es el 100% de la tasacion. (cosa que hoy en dia creo que no lo practica nadie). Con tu planteamiento, escriturando la compraventa en 153.000, la Entidad te daria en el mejor de los casos 153.000 €. ¿Por qué? Porque si te presta 160.000 Euros implicitamente el banco podria estar reconociendo una posible contiguencia fiscal, es decir p.e que tu estés escriturando por debajo del valor real de la compraventa y subsidiariamnet verse obligado a responder si tu no haces frente a tu obligacion.Por ello no te "compra" tu planteamiento, tal como estan los criterios y los controles que tienen que pasar la operacion. Piensa que esta operacion hay que meterla con calzador y siempre que tenga una solvencia que este fuera de toda duda para poderla presertar o/y aportes "algo" a la entidad. Si haciendo nuneros vas ajustado, vete a diferentes entidades a ver que se cueze por ahi.

Juanjillo 16/09/10 21:39

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Parece ser que hay dos hipotecas, la soluccion podria ser la siguiente. Nos subrogamos en la primera hipoteca (aquellas cuyo principal fue de 150.000 euros por el saldo vivo que quede) y cancelar la segunda hipoteca (aquella cuyo principal era de 30.000 €). Preguntaras ¿como?. Solicitando a la entidad que te esta estudiando la operacion una 2 hipoteca (ya que no se puede ampliar la subrogada) por el importe que quede de esa 2 hipoteca (asi la matamos) y aprovechar aqui para meter los gastos de la operacion. Todo se firma a la vez y arreglado el problema. Respecto al tema del seguro (por ley solo debes de realizar un seguro de incendio a favor de la entidad hipotecante pero con la compañia que te de la gana). Si te gusta tu actual compañia solo deberas contratar un suplemento con ella en la que indiques cual es la nueva entidad y lo ideal es hacerlo por el valor de seguro o de vuelo que aparezca en la tasacion que te van a hacer con la nueva operación. Tal como estan en Banco de España es impepinable hacer nueva tasacion ,sobre todo para el tema de subasta,je,je Espero que te salga bien pero es un proceso complicado (esperar contestacion de la otra entidad no enerbando la oferta vinculante, dos hipoteca, prestamo autopromotor, valoracion de la garantia, polivalencia de la vivienda, etc...).No todas las Entidades son especialistas en todo tipo de productos y por eso solo eligen como bien dice W.Petersen "cafe solo".

Juanjillo 15/09/10 23:43

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Puede que efectivamente tenga Acta fin de obra y sea lo que llame el "certificado fin de obra", o puede ser solo el certificado que emite la direccion facultativa (arquitecto/aparejador) que esta obra se ha acabado segun el proyecto y no haya acudido al notario para que de fe. Si es este ultimo caso le faltaria. El tema de tener LPO me hace pasen que si tiene Acta fin de obra pero cada poblacion es un mundo y en alguno pueblos más.Por ello miraria en el Registro de la propiedad a ver como aparece si como solar o como urbana ( o que existe un acta fin de obra (DONT) firmada en la Notaria de D. Pepito.)

Juanjillo 15/09/10 23:19

Ha respondido al tema Escritura de propiedad

Deberas aporta DONT (declaracion de obra nueva terminada) que es una escritura que debistes hacer al acabar la obra en que el notario daba fe que la obra estaba finalizada ,en la que aportaba el certificado de la direccion facultativa (arquitecto/aparejador) en que la obra se habia llevado segun el proyecto de ejecucion y eso te hace propiestario de tu vivienda que has construido. Segun dice tienes una "escritura de compraventa" que me imagino que es cuando compraste el solar (terreno) y una "escritura de obra nueva" en que indicas que sobre este terreno se va a construir una vivienda segun proyecto de ejecucion que ha sido visado por el colegio de arquitectos. Si solo tienes estas escrituras legalmente (segun el registro de la propiedad) solo tienes un terreno y por tanto no te dan la hipoteca sobre la vivienda porque no existe "oficialmente" por ello . Disculpa no habia leido que tienes LPO (licencia de primera ocupacion) por tanto debes de tener DONT o Acta fin de obra. Habia entendido que solo tenias el certificado de fin de obra emitido por la direccion facultativa visado por el colegio de arquitecto. Por tanto todo esta bien. Para comprobarlo basta pedir una nota simple de tu propiedad y veras como sale como urbana. En el caso de que no hubieses tenido esta escritura de fin de obra se podria hacer simultaneamente con la escritura de la hipoteca. No suele ser muy caro pero para saber que cuesta mejor preguntar al banco que te lo calcula a traves de su gestoria o a un notario.

Juanjillo 30/05/10 01:37

Ha respondido al tema Tasacion burbujista

La Tasacion es obligatoria para conceder una hipoteca. Este es un principio que hay que tener claro. ¿porque es necesario y que implicaciones tiene realizar una tasacion?. La tasacion es una valoracion tecnica de un experto independiente de la entidad que concede el prestamo. Aqui no vamos a entrar sobre la calidad de las tasadoras y la "obligada" independencia de las mismas respeto a las Entidad financieras, baste saber que existen tasaciones que son realizada por alguna tasadora que no son aceptadas para conceder hipoteca por no pasar "filtros" de calidad. La tasacion reune una serie de conceptos tecnicos y parametros de calculos como son los testigos, analisis del mercado, calidades, situaciones,servicios, etc...que mezclados dan el valor de tasacion para el mercado hipotecario. La tasacion no deja de ser una valoracion que tiene que realizarse segun unas normas impuestas por el Banco de España y por eso pasar un "control tecnico" para ver que los calculos y metodos utilizados son correctos. La sociedad de tasacion responde de esta valoracion ya que si realiza incorrectas tasaciones pierde su credibilidad y podria perder su calidad de sociedad de tasacion homologada por el Banco de España. Con la tasacion aparecen unas implicaciones que para el cliente puede que ni le interese ;son las provisiones. Normalmente si el prestamo hipotecario no supera el 80% de la tasacion hay que provisionar un 0,5%(los porcentaje son orientativo porque ahora mismo no me acuerdo) del total del mismo, si supera el 80% hay que provisionar enotrno al 1% del mismmo... Esto puede que influya en la concesion del mismo asi como en el precio ya que entre mayor porcentaje de cobertura estadisticamente implica mayor riesgo de mora (por ello se aumenta el diferenciar o contratacion de diversos productos que cubran la sobreprima de riesgo). Ahora en el momento actual y descartando situacion irregulares como alianzas entre tasadores y directores de entidades bancarias que inflan valoraciones para conceder hipoteca; existe dificultades para realizar tasaciones porque existen nucleos urbanos donde no existe mercado porque se carece de testigos fiables ya que existen ofertas de ventas de larga duracion a precio exorbitados. A veces el calculo (suelo) se realiza por el metodo residual dinamico que es una proyeccion de valoracion del mismo partiendo del pasado.

Juanjillo 11/04/10 13:12

Ha respondido al tema ¿Es posible incorporar otro titular en una hipoteca?

Una pregunta simple ¿porque quieres poner a otro titular en el prestamo hipotecario?.Aunque parece obvio la respuesta puede tene implicaciones fiscales por lo que habrá que adelantarse a las consecuencias. Imaginemos (puede que sea el caso mas corriente) que quieras meter a otro titular por que es tu pareja y va a ser esta vivienbda la habitual e incluso en un futuro la conyugal.Entiendo que ya que esta pareja va a contribuir a responder de la hipoteca querra deducirse de ella, para ello creo que si tu pareja es inteligente (porque la vida da michas vueltas, vease separaciones, herencias, etc) quera firmar un contrato de compraventa de la mitad ( o de la parte que contribuya de la hipoteca) para cubrirse por lo expuesto e incluso de una posible inspeccion de la AEAT. Mi opinion es que aunque habra que atender al pago de impuestos merece la pena hacerlo de asi y mas en una epoca dulce de la vida porque luego es mas dificil llegar a estos acuerdos tan justos para ambas partes. Espero que te haya pensar en las consecuencias que tiene, sobre la incorporacion de un nuevco titular para el banco donde tiene la hipoteca si aporta solvencia o no perjudica a la tuya no habra problemas; mayor garantia. Si quieres subrogarte creo que a no coincidir todos los elementos no podras salvo que te subroges en otro entidad tu solo y acuerdes hacer en esa entidad una novacion de incorporacion de otro deudor en el acto posterior, (es decir despues de firmar la subrogacion) o mas practico firmar una nueva hipoteca con dos titular (seria cuestion de numeros)

Juanjillo 06/04/10 23:55

Ha respondido al tema Gran noticia de interés: Hipotecados en La Caixa (Hipoteca abierta)

Lamentablemente no pagar IAJD no depende de ninguna entidad (ni Caixa ni Ibanesto ni otra cualquiera) es la oficina liquidadora del registro que te toque. Existe una normativa que indica que para prestamos hipotecarios sobre viviendas habituales esta exenta pero al tratarse de un "credito hipotecario" la hipoteca abierta se estan escundado es esa diferencia para girar una complementarios para los que no se la han cobrado o para cobrarlo directamente. Eso es un gran problema que ha surgido con este producto. Antes contaba con "bondades" la hipoteca abierta pero parece que las que tenia han desaparecido de un plumazo por la crisis del credito como era poder "endeudarte" de nuevo mas barato que con un prestamo personal (cuestion que era casi automatica antes y ahora hay que pasar un estricto control para disponer de esa facultad), etc... No pretendo entrar en polemicas en animar o desanimar a los poseedores de la hipoteca abierto, solo que antes si podia contar con "ciertas ventajas" que hoy en dia han desaparecido o continua pero con una mayor dureza de criterio. Aquellos que esten en desacuerdo con el producto y puedan, tendran que cancelarla y constituir un nuevo prestamo con quien quiera.Estamos en un mercado libre y existe la oferta y la demanda; por tanto seguro que se podra mejorar las condiciones.

Juanjillo 11/03/09 00:21

Ha respondido al tema Engañados por la caixa: contrato de permuta financiera de tipos de interes

Cuando se te presento la oferta de IRS O COBERTURA DE TIPO DE INTERES asumias una apuesta que podia beneficiarte. si el EURIBOR seguia la tendencia alcista como era la tendencia hasta noviembre del 2008 tu se aseguraba un tipo "interesante". Luego los acontecimientos demostraron que esa apuesta fue negativa y hasta perjudicial ya que se hundio el euribor y deshacer esa posicion implica mucho dinero. A veces se gana y otra se pierde... sobre deshacer la posicion llevandote la hipoteca a otra entidad , por poder los puedes haces pero no por ello te vas a librar de pagar por deshacerla. Por cierto si no recuerdo mal el contrato que debiste de firmar o que refirmaste ya que tuvistes que firmar siete o mas folios por tanto alejar que no sabias en que fecha era y que tienes dudas de la misma es peculiar. Te reconozco que es un producto complicado en cuanto su plasmacion aunque basicamente es como te he expuesto que es asumir una apuesta ya que si te sale bien te estarias frotandote la manos.

Juanjillo 10/03/09 23:49

Ha respondido al tema Tratamiento fiscal de los gastos de subrogacion pagados por la entidad finaciera a la que se subroga

Estoy totalmente de de acuerdo con al.rodrigo. Una cuestion es la garantia aportada; a efecto de valoracion se supone que cuando se pone su vivienda habitual como garantia es su principal valor. Por ello se prefiere en relacion de otros inmuebles como segunda residencias, solares etc...Hay una prelacion de garantias y por ello se puede llegar hasta el 80% de tasacion en viviendas habitual y sin embargo para 2 residencia como maximo se llega al 70%. Si se trata de solares, local,etc... apenas se llega al 50% (en las circunstancias actuales ni siquiera son consideradas para conceder operaciones salvo para re-financiaciones forzadas). Otra cuestion es la finalidad, ¿para que se quiere el prestamo?. Al banco le interesa para conceder la operqacion pero no estra en cuestiones fiscales ni en ingenerias financieras. Ellos analizan si la finalidad es coherente y si es viable su devolucion tomando las mejores garantias.Por ello si te quieres comprar una segunda vivienda y pones como garantias tu vivienda habitual es mejor vista esta operacion que si directamente pones la segunda residencia como garantia. La entidad en este caso entiende que como no te vas a poder deducirte prefiere hipotecar tu vivienda habitual por presentar mejor posicion. En cuanto los gastos asumidos por la ENTIDAD siempre he pensado que hay truco, ya que nadie da nada gratis a cambio de nada. El truco mas habitual es que te los mete dentro del prestamo por lo que realmente te estan financiando estos gastos que asumen la propia entidad por lo que al final de la vida del prestamo has devuelto con creces este "regalo". Otra forma que se me ocurre es que firmes una clausula en que valoren estos gastos que asumes si te va a otra entidad. Me gustaria que me indicara alguien que se haya cambiado y que haya asumido estos gastos la Entidad que experiencia ha tenido....

Juanjillo 06/03/09 21:07

Ha respondido al tema Resolución contrato promotora, que ocurre con las deducciones fiscales?

Tendras que devolverlas juntos una "multa" por cada una de las deducciones practicas (me parece que esta sobre el 20%) y calculada sobre el interes legal del dinero (entorno al 5%). De todas formas ya habra alguien que te hara correctamente los calculos pero es una buena pasta....