Participaciones del usuario Juanjillo - Hipotecas

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Juanjillo 18/09/14 11:24

Ha respondido al tema Ejecución de vivienda por no cancelar el constructor su hipoteca

No te lamemtes de tu desconocimiento en esta materia; el incumplidor es el promotor/constructor de la vivienda que no cancelo la carga que constaria en la nota simple el dia de la firma de la escitura. La Entidad bancaria si queda impagada la operacion que concedio sobre el activo (tu vivienda) va a instar el procedimiento ejecutorio para reclamarla, llevando a subasta publica la viviendas para saldarla. Cuando tienes conocimiento de este hecho esta muy avanzado el procedimiento y tienes pocas alterntativas en la practica para defendar la propiedad, si esta cuestion te interesa; siempre puedes tirar la toalla, dejando proseguir la ejecucion. 1) Una es reclamar al promotor/constructor que la asuma y la cancele (cuestion me temo imposible en la realidad ya que si el banco ha iniciado el procediento es porque no ha podido ser atendido por la empresa o avalistas). 2)Tragarte sapos y culebras negociando con la Entidad acreedora para subrogarte en la deuda.Esta opcion ,(ya se que es muy "heavy" y mas de uno dira que es una barbaridad, es la que mas te conviene, ya que es mejor "un mal acuerdo que una buena sentencia". A la Entidad le importara un bledo (hasta cierto punto) que le justifiques que le pagastes al promotor lo acordado por la compraventa, te convinara a que dirimes esta contraversia en sede judicial ya que ello tienes inscrito su carga hipoteria en el Registro de la Propiedad y sigue vigente. Esta en su derecho en reclamar la deuda y en sacar la vivienda en subasta publica aunque exista un perjudicado/estafado (tu) en este caso. Si optas por ir por los tribunales, puede tener tantas otras posibles salidas (dependiendo de la argumentacion de tu letrao y del juez en que recaia el asunto) pero si no se atiende la deuda,lo habitual es que la soluccion sea que el banco saca a subasta el bien adjudicandoselo o cobrando si hay algun postor (subastero o incluso tu). ¡¡Animo¡¡

Juanjillo 19/05/14 12:34

Ha respondido al tema Diferencia entre avalista y titular de hipoteca

El banco quiere a tu padre de titular de la operacion porque cara a presentar la operacion al departamento de riesgo, es mas vendible cambiar un titular (con unos ingresos presupongo) por otro (tu padre)con ingresos (que tambien presupongo) que solo presentarlo como avalista. Me imagino que tus ingresos no seran suficientes ,sino es adiccionando los que percibe tu padre para dar un ratio de devolucion aceptable, por eso lo proponen como titular. La diferencia entre titular y avalista aunque al final supone en caso de impago poder reclamar al otro; permite siendo titular una mayor facilidad de recobro ya que si el otro titular mantiene posiciones en la entidad estara permitiendo compensar por deuda el importe de la cuota del prestamo hipotecario. Los 100.000 € se puede hacer un contrato privado con reconocimiento de deuda (puede participar el resto de los posibles herederos para una mayor transparencia) para plasmar el negocio juridico que estan planteando.

Juanjillo 30/04/14 14:15

Ha respondido al tema Caso complejo. ¿Cuál es, desde vuestra experiencia, la mejor solución?

Me falta datos para ayudarte, como cuanto seria la liquidez que te haria falta disponer y para qué. En funcion de esta respuesta podremos optar por varias soluciones. Independientemente que estas dudas, no te aceptarian la segunda residencia (copropietario con la pareja vecina) como garantia sobre una nueva operacion porque la veo que ya va justa. Ademas entiendo que tu firmartes la hipoteca como garante hipotecario o figura analoga de tus amigos. Ampliar tu hipoteca, va a depender del destino de la liquidez, de tus ingresos, de la nueva tasacion sobre la vivienda, etc...

Juanjillo 27/02/14 17:51

Ha respondido al tema Se niegan a firmar un contrato de arras

Nuestro sistema civil en materia de contratos se basa en la palabra dada y mas en el mundo rural donde los contratos se firmaban con un apreton de manos. Lamentablemente actualmente todo lo formalizamos por escritos para evitar "malas interpretaciones de las voluntades". En principio seria valido la palabra de tu conocido de que te van a vender el piso; vais a la notaria que escogais y realizais el contrato de compraventa. Lo malo es que si te hace falta financiacion el banco va a necesitar un contrato de arras para estudiar tu propuesta.

Juanjillo 31/01/14 15:03

Ha respondido al tema Hipoteca promotor

Hoy en dia, como bien te dice W. PETERSEN en sus varios correos, no se suele prestar a nada que huela a promotor, salvo que cuenten con un historico y con infinidad de requisitos; en resumen esta muy restringuido la concesion de operaciones promotores. Piensa que ser promotor, implica un especial conocimiento del sector y cabe el riesgo, mas si eres neofito en la materia, encontrar escollos legales que impida la concesion de la licencia de primera ocupacion( habilitabilidad) que permita la comercializacion de la promocion; y aunque lo tengas atado y bien atado obtener la LPO las entidades tienen el miedo de que si no vendes las viviendas se queden con otro activo mas, ademas del miedo del riesgo promotor (es decir que no hayas pagado a la contructora o oficios que hayan participado en la construccion del edificio) ya que podrian estar estar por delante de su hipoteca (creditos refaccionarios), y un largo etc de historietas que no te voy a enumerar por aburridas... Uno de los muchos requisitos que se piden es tener ventas y no valen las realizadas a inversores (como tu caso, tres viviendas compradas por un unico propietario) porque en las practicas no son reales (ESTADISTICAMENTE SE CAEN). Aunque es contranatura, la direccion de las Entidades Bancarias, dan la orden de reduccir su exposicion en el mundo promotor y por eso no se conceden hipotecas promotor salvo que bien por compensaciones valga el riesgo de financiarlas, (p. e Subrogaciones).

Juanjillo 29/01/14 13:56

Ha respondido al tema Ayuda por favor

Samu19, me temo que es una excusa que te han dado para denegarte la operacion, que el valor del suelo es 0. Si te das cuenta la observacion del tasador ya indica que la vivienda en valor del mercado se establece en 85.500,95 €, siendo inferior al valor maximo legal del modulo e incluso del coste de la construccion. No se cual fue el importe solicitado pero me imagino que seria como maximo el 80% del valor maximo del modulo, es decir aprox. 136.000 € y como ves estaria muy por encima del valor de mercado (85.500 €) ; esa seria la razon por la que te deniega la hipoteca. La garantia no cubre el riesgo de la concesion. El valor del modulo, que es el precio maximo por el cual se puede vender el inmueble, en los actuales momentos en que no hay (casi) mercado, esta inflado. Las entidades se la cogen con papel de fumar y cogen el menor de los valores (tasacion, compra, modulo, etc...), maxime cuando no han financiado la promocion. Como recomendacion pregunta en la entidad que financio la promocion que si tomara en cuenta el valor del modulo y del precio del compraventa. Puede que te conceda la financinciacion, aunque con las condiciones ya negociada.

Juanjillo 22/11/13 21:14

Ha respondido al tema Mi banco no quiere enviar un apoderado a la notaria para cancelar la hipoteca (y el notario se lava las manos)

Es mucho más sencillo. Acude a la oficina de caixabank y solicita la cancelación notarial , ese encargó puede estar sujeta a un pago o comisión. Puedes elegir que te trámite todo la entidad y te pedirán una provisión de fondos (notaria, registro, etc...) o encargarte tu de realizar todo el proceso, en tal caso, la solicitada sin provisión de fondos, en la notaria que hayas decidido que te la hagan En ambos casos la entidad faculta a una gestoria para que firmé la carta de pago y cancelación de la misma. Tranquilo si tarda tiempo ,pero dependiendo de la carga de trabajo tarda más o menos. Si has elegido la opción de sin provisión el trámite es el siguiente, la gestoria contacta con la notaria que le has indicado para que realice la escritura de cancelación y se pasa por la notaria a firmarla. La notaria te avisara, una vez que se haya firmado, que acudas a por ella ( naturalmente la notaria te habrá pedido una provisión de fondos para realizar el trámite). A partir de aquí te encargas de llevarla al registro y allí te solicitara una provisión de fondos para inscribirla. Una vez inscrita te avisan para que vayas a recogerla. Con la primera opción, pagas a una gestoria por el trámite y que te avisa cuando esta concluido todo ,y con la segunda te evitas la gestoria y haces todos los trámites por tu cuentas. Tienes que valorar si merece la pena tu tiempo y si sabes dar todos los pasos para hacerlo tu estos pasos ( partiendo que son todos muy sencillos) o prefieres pagar a una gestoria para que lo hagas y desentender de la gestión, puesto que los,gastos de notario, registros están tabulados y no hay apenas diferencia de importe. En resumen solo te ahorras la gestoria,

Juanjillo 22/11/13 20:40

Ha respondido al tema Division horizontal

No tienes que ser complicado, si no tiene carga hipotecaria ese inmueble. Tendrás que acudir al notario ( entiéndase el oficial de la notaria) que te asesora y te pedirá la documentación necesaria para su realización ( licencia, etc...). Si tiene carga hipotecaria tendrás que darle un borrador al banco para que comparezca para dar su conformidad a la distribución hipotecaria ( si logras que te acepte la distribución). En cuanto el coste en la propia notaria te pueden hacer una provisión de fondos si se lo encargas a ellos de realizar todos los trámites o pagar solo por la escritura y proseguir el proceso por tus medios.

Juanjillo 16/08/13 14:09

Ha respondido al tema Problema con hipoteca pagada pero sin cancelar

Me temo mucho Andreagonzalez2k que te tendras que meter en abogados para reclamar a la cooperativa que al estar en concurso de acreedores deberá contactar con los administradores concursales para que tengan constacia de tu existencia y de la incidenciaa; puesto que aunque el crédito existe la propiedad de la cosa no es de la cooperativa sino que es tuya, por tanto esa plaza de garaje no forma parte del pasivo de la cooperativa y debe responder ante la masa acreedora. Serias una parte dentro del concurso puesto que deberia la cooperativa haber cancelado la hipoteca con el dinero que entregarte (deberaras justificarlo documentalmente el pago de esta plaza). La escritura describe la plaza de garaje y seguro que la carga hipotecaria que tenia en el momento de transmitirla e indica que el vendedor te transmite libre de carga (quedando a la buena fe del mismo la cancelacion economica y cubriendose el notario indicando que no puede comprobar este extremo recogido por una cuestion tecnica). La gestoria solo tiene el mandato de que cuando se produzca la cancelacion economica ellos se encarga de realizar todos los tramites de cancelacion registrar y de inscribir el cambio de titularidad (cuestion que me imagino que si ha realziado). Si el vendedor no paga la hipoteca la gestoria no puede obligarle al vendedor; por tanto no tiene mucho sentido ir contra la gestoria, en principio al desconocer todos los pormenores del asunto. Otra soluccion, mas practica, aunque no signifique que sea la mejor y mas justa, es hablar con la entidad hipotecante y hacernos responsable de la deuda (subrogarte) para evitar que nos puedan ejecutar la hipoteca que recae sobre nuestra propiedad mientras pleiteamos con la cooperativa para asumir esta deuda.

Juanjillo 09/08/13 14:27

Ha respondido al tema Añadir titular hipoteca

GLOCKE, tendriais que hablar con la Entidad Financiera para que lo podais hacer; en principio no te pondran ningun impedimento (implica este cambio mayor garantia para el banco) salvo algun caso excepcional. Pediran datos economicos al tercero y haran un pequeño estudio. Tendriais que ir al notario otodos los interviniente (el banco os hara una provison de fondos del coste de la operacion) y se hace una nueva escritura del prestamo incorporando a esta persona. Ojo, ademas de asumir los coste de la operacion (notario, registrador, impuestos, etc) puede el banco aplicar una comision por cambio de condiciones e incluso aprovechar para cambiar las condiciones de la hipoteca incrementando el diferencial.