Participaciones del usuario Juanjillo - Hipotecas

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Juanjillo 28/07/13 00:33

Ha respondido al tema Entrega del piso al banco

Porque no directamente hablas con el banco,para que estudien una solución para tu caso? Tu planteamiento tiene un problema y es que teóricamente tiene solvencia patrimonial para responder de la deuda ( tienes una vivienda habitual que cabría una segunda hipoteca para atender el remante exigible por procedimiento judicial por la segunda residencia.) Además cuentas con el aval de la vivienda de tus padres por lo que puedes perjudicarles si la entidad decide ir a reclamar sobre esa vivienda. Expón tu caso y negocia una salida con la entidad, tu solución queda a expensa de otros. Más vale un mal acuerdo que un buen juicio.

Juanjillo 28/07/13 00:17

Ha respondido al tema He escriturado y a los 20 dias me llaman del notario para decirme que se han equivocado ¿os fiais?

Estimado krapulin Como bien te dice w petersen infórmate con la notaria para ver que implica el cambio y que costes implicas ( entiendo que deberá la Caixa o el notario correr con ellos). Una vez obtenido la información podrás decidir. Una hipótesis de lo que pasa es que al ser una vivienda VPO te la habrán entregado y subrogado en base a una calificación provisional que equivale al importe que te corresponde de financiación por ese piso en función de una valoración obtenida por diversas variables. Este importe al ser provisional esta sujeta a la calificación definitiva que adecua la realidad de las viviendas a los parámetros utilizados,para el calculo. Te pongo un ejemplo una vivienda en plano ( cuando se idea) se estima que tendrá x metros que por el módulo oficial tendrá x valor; por tanto obtiene esa calificación provisional.Cuando se construye hay variaciones y al finalizar la construcción puede que no tenga esos metros . Las viviendas se entregan tomando en cuenta esa calificación provisional porque ha sido validada por el ministerio y se toman el valor estipulado. Si ha existido cambios estos son medidos y validados por el ministerio por lo que puede existir variación de valores. El ministerio puede dar la calificación definitiva al cabo en un tiempo prudente (incluso han tardado años en algún caso) que refleje la realidad de las viviendas, por lo que habrá que adecuarías jurídicamente si existen cambios.

Juanjillo 13/05/13 22:00

Ha respondido al tema Ejecución Hipotecaria y "valor de subasta"

Se toma el valor de la hipoteca que se ejecuta, normalmente la primera por ser preferente y quizás por que suelen tener el valor de tasación subasta más bajo.La tasación para subasta viene recogida en la escritura del préstamo. Por lo que leo se esta olvidado que la no se va a reclamar el saldo vivo del préstamo en el momento de la demanda sino que a esa cantidad se le suman los interés ordinarios, más los interés de demora más costas con lo que si p.e se debe como saldo vivo 100.000 euros perfectamente se reclama en realidad 120.000 euros como suma de todos los conceptos indicados( este dato me lo invento pero quédese con la filosofía). La entidad, si se ejecuta la vivienda habitual ( con el nuevo proyecto) tendrá que quedarse por el 70% de la tasación subasta ( si reúne todos los requisitos). En otro caso puede quedarse por el 50% del valor. Esto es una pinceladas muy genérica de cual es el valor de tasación para subasta y esta sujeta a mejor opinión más formada y a las particularidad del caso.

Juanjillo 16/03/13 17:17

Ha respondido al tema Quitar suelo hipotecaria con subrogacion promotor y sin O.V. - suelo hipotecario

Cuando se compraban las casas de una promoción de obra nueva lo habitual era subrogares en el crédito promotor, es decir en el crédito que la entidad bancaria le concedía para elevar el vuelo ( el edificio). Estos préstamos recogían diferentes fases , por ejemplo durante la construcción, en la que se exponía el régimen de las disposiciones del crédito para pagar las obras,. También se recogía que condiciones podían dar ese al comprador ( que era una manera que el banco hacia negocio para darle una condiciones excepcionales al promotor a cambio de facilitar las subrogaciones que era el realidad el objetivo de la entidad ).Tambien era una manera que favorecía al comprador de una vivienda por que abarataban ( eso se contaba así) la finananciacion al cerrar unas condiciones "especiales" el promotor para poder acceder su comprador, haciéndolo más cómodo su acceso y evitando negociar condiciones. En resumen era un tocho la escritura del crédito promotor porque se recogía todas las fases de la realización ,posterior condiciones de los compradores, etc... Cuando el comprador se subrogaba en la hipoteca que le respondía a esa vivienda se subrogaba en ese tocho de escritura.Los notarios para no incorporar ese tocho y de ese modo abaratar coste ( cada papel notarial hay que pagar un timbre y se repercute al cliente) hacían mención a que se conocían. Creo que era el pacto tercero del crédito promotor en que se expone todas esas condiciones. Normalmente la promotora y el banco daban un resumen de las mismas. En un origen solo se indicaba las condiciones en que se subrogaban; enun tipo más un diferencial , p.e euribor anual más algo.Luego se fueron haciendo más enrevesadas las cláusulas sobre todo con re financiaciones al promotor y se empezaron a incorporar suelo. Así qué luego el comprador se subrogaban en esas condiciones del crédito promotor y las posteriores novaciones por lo que se debían de conocer y haber preguntado al firmar la subrogación. ( como hizo bien el xlhktn aunque le metieron el clavo de incorporarla en escritura). Lamento el tocho pero ese es el razonamiento porque se hace esa mención al conocimiento de las condiciones del subrogado.

Juanjillo 22/02/13 21:26

Ha respondido al tema Modificación de las garantías por responsabilidad hipotecaria

Gerencia , lamento decirte que tu eres el principal responsable del desaguisado aunque la gestora de la Caixa y la propia Caixa no hayan brillado en la gestión.El Bsch en este caso te echa una mano intentando regularizar el entuerto (aunque movido por el interés). En el 2005 debisteis de recibir un importe elevado por la venta de la vivienda que debía de ser como mínimo el saldo vivo de la primera hipoteca + el saldo vivo de la segunda carga + beneficio (estimo que así debió de ser) .La Caixa envió el dinero para la cancelación de la primera, porque puede que sólo tenía el certificado de la misma y la segunda carga (error)se le escapó su existencia ( en la nota simple debía de aparecer ambas; el Bsch no escondió información) .Tu tenías que haber amortizado/cancelado la parte del crédito que correspondía a la segunda carga que gravaba la vivienda, era tu obligación porque así lo afirmabas en documento público que ibas a realizar o que habías realizado al vender libre de cargas(mentir en documento público/ notarial tiene sus consecuencia y tu eres el responsable) Por lo que expones , con el dinero obtenido, no lo dedicasteis a esto, continuasteis con el préstamo del Bsch sobre dos garantías cuando una de ellas ya no era tuya, sin amortizar y atendiendo la misma cuota. Esto ,aunque quizás fue por desconocimiento, no es bien visto ni en el banco ni en otros ámbitos ( legales). Ahora quizás no cuentes con la cantidad que deberías tener para cancelar esa segunda carga y me parece que, aprovechando que en el solar has elevado una vivienda, trasladar el saldo vivo del crédito a la vivienda es una buena solución tanto para el banco como para ti. La forma que habéis propuesto en documento privado puede puede que sea la más económica posible ( aunque yo entiendo que el banco prefiera realizarlo en escritura) pero el tema de la gestora impepinablemente tendrá que ser con la que te proponga el banco, porque se quiere asegurar que los trámites se realicen y se inscriba correctamente, además piensa que porque tiene que correr el banco con el riesgo que se te olvide realizar las gestiones o no sepas que gestiones hay que hacer, o no las pagues, etc...En el pasado ya te paso ( no cancelar la segunda carga ). Como consejo deja de buscar un culpable además de ti en esta operación, independientemente que no hilo fino la caixa ni su gestoria,. El notario se ha cubierto seguro en la escritura indicando que era el vendedor quien aseguraba que vendía la vivienda libre de cargas y que se excusaba de su comprobación por problemas técnicos con la comunicación con el registro de la propiedad (compruébalo). El comprador por supuesto que no tiene culpa salvo de haber confiado en tu palabra y no haber comprobado pasado el tiempo que habías vendido libre de cargas realmente. El Bsch no se qué responsabilidad puede tener, dale gracias que una vez enterado el asunto no se haya acogido a una de las causas de resolución anticipada del crédito y haberte exigido la totalidad de la deuda (seguro que existe alguna causa que lo permite). Respecto contra quien puede ir el comprador, de manera directa contra ti y contra el resto tímidamente ( aunque con escasas posibilidades,por sí acaso existieran alguna causa legal)

Juanjillo 21/02/13 19:37

Ha respondido al tema Hipoteca sobre vivienda sin fin de obra

Estimado amigo Mas que preocuparte si te van a dar una hipoteca debes preguntarte si debes de comprar esa vivienda, puesto que no tener el acta fin de obra, puede implicar que la vivienda no cumpla con el ordenamiento y por tanto no puedas "legalizarla"; el banco para sacar la vivienda al mercado debe de reunir todas los requisito de legalidad para vender la casa, es decier que cumpla con el ordenamiento urbanistico, que cumpla con los parametros de la licencia de obra y por tanto que tenga LPO (licencia de primera ocupacion) que implica que la vivienda reune los requisitos para ser habitada. Cuando reuna todo es el momento de planterte la compra y podras acceder a la financiacion, mientras que no la tenga no deberia el banco plantearse conceder la hipoteca por el riesgo que corre.

Juanjillo 08/01/13 19:13

Ha respondido al tema Concepto de vivienda habitual

La cuestión es la finalidad del préstamo. No es lo mismo conceder un préstamo sobre la vivienda habitual, que sobré una segunda residencia o para arrendar. Es un tema estadístico de probabilidad y cuantificar riesgo. Es más probable que en caso de que las cosas venga mal dadas existe más riesgo de impagos sobre una segunda residencia que sobre la vivienda habitual. Ese matiz tiene diversas consecuencias; hace que el porcentaje de financiación baje p.e de un 80% a un 70% o que el diferencial sobre el euribor se incrementé o que sea mayor el tipo, etc... Además de que existen diferentes cláusulas en la hipoteca , como las comentadas por xexu22, que se introducen como causas de resolución anticipada de la operacion. Alguna entidad exige que el alquiler cubra la cuota de la operación y en caso contrario puede dar por vencido la hipoteca. Ese es uno de los posibles motivos por lo que te denieguen la financiación por el destino que vas a dar a la inversión; el arrendamiento ya que desvirtúa el estudio que se ha hecho de la operación. Actualmente se mira mucho que los datos introducido sean correcto ( con implicaciones serias para la persona que los introduce si son incorrectos) Esto es debido a Basilea III que obliga a las entidades financieras a pasar por modelos de scoring de los datos introducidos para temas de provisiones de las operaciones y análisis de riesgo. A la entidad no le gusta, en estos tiempos, realizar operaciones que tengan como fin comprar para arrendar sintiéndose mas comoda en otro tipo de operaciones, debido a la actual situacion del mercado ( Mora en máximos) unido a situaciones incómodas que pueden surgir en caso de impagos p.e tu no pagas las cuotas y sin embargo el inquilino paga religiosamente su alquiler .La entidad ejecuta la garantía quedandose con el inmueble alquilado y se encuentra con el inquilino decide no pagar ahora con lo que tiene que iniciar otro trámite judicial para quedarse con la propiedad. Esta posibilidad te puede dar la idea de porque no gusta la operación ya que puede implicar mayor riesgo en la concesión de la operación frente a la compra de una vivienda habitual y mayores esfuerzo y gastos para la recuperación del bien en caso de impago

Juanjillo 22/12/12 10:42

Ha respondido al tema Hipoteca de autoconstruccion y desestimiento de seguros

Toda obra que este en construcción debe de contar con un seguro a la construcción hasta su finalización; eso es además de ser un requisito legal es por lo lógica, es como preguntar si tienes que tener seguro si tu coche está en un garaje entre semana. No debemos equivocar el tema de la hipoteca, que por cierto ya has firmado con los productos accesorios a la hipoteca como son los seguros que unos son obligatorios su constitución, aún no necesariamente con quien te concedió la hipoteca y otros muy recomendables su constitución. Como has indicado y te he recalcado en el anterior párrafo, ya has firmado la hipoteca ante un notario y este da fe en ella que conoces las condiciones de la hipoteca por lo que la oferta vinculante ( Sin valorar si estabas obligados a dártela) no deja de ser un requisito formal para ahora indicar que no las conocías por no tener la ofertas piensa que si fuera requisito imprescindible su entrega el notario tiene la obligación de conocer que se ha entregado y que le conste...

Juanjillo 04/11/12 11:23

Ha respondido al tema Credito Abierto Hipotecario, quiero vender una de las fincas

Actualmente tienes un préstamo o crédito abierto que grava dos fincas registrares.En la escritura del mismo se debió realizar una distribución hipotecaria de las cargas de ambas unidades por lo que puedes consignar en el juzgado la cantidad que le corresponde, es decir la responsabilidad hipotecaria, si el banco no acepta su recepción. Eso si quizás tendrás que regularizar la situación del préstamo para poder llegar a un acuerdo con el banco y siempre que el proceso de ejecución, si se ha iniciado, no esté muy avanzado.

Juanjillo 17/10/12 22:15

Ha respondido al tema Ayuda, orientacion para dacion en pago

Para pedir la dacion en pago tendrías que acercarte a tu entidad bancaria y exponer con la crudeza que has relatado tu situación con toda la documentación que puedas soportar tu argumento. No te puedo orientar si Cataluya Caixa hace estas operación con facilitad, lo mejor es acercarte y preguntar. respecto al coche, salvo que sea un vehículo de gran valor, no hagas nada. El arrendamiento del bar pasarlo por otra entidad e incluso cambiar el contrato y que lo declare la persona que lo tiene que declarar (si lo declaráis) ya que en IRPF aparecería un ingreso a vuestro favor. La entidad si lo conoce querrá pignorar ese importe sin importar lo que haya detrás y presentar una re financiación en base a ese ingreso recurrente, descartando la dacion. Puede que después de hablar y de no poder pagar sólo acabe en una ejecución hipotecaria...ya que no esta obligado el banco y lo que tiene que condonar es importante, siempre además que no contéis con avalistas con solvencia.