Participaciones del usuario Juanjillo - Hipotecas

Foro:

Bolsa (10) | Hipotecas (89) | Bancos (9) | Fiscalidad (7) | Seguros (5)

Juanjillo 11/10/12 14:16

Ha respondido al tema Ayuda, orientacion para dacion en pago

Tu hija, si deja de pagar tiene dos salidas: 1) Proceso judicial. La entidad reclamara la deuda + interes ordinarios + interes de demora +costas. Es decir puede suponer que le reclamen p.e 175.000 € por la hipoteca mas costas. Si la hipoteca recae sobre su vivienda habitual tendras que ver cual fue la tasacion para subasta y el banco tendra que realizar una postura por el 60% de esta, p. e tasacion para subsata 200.000 €, el banco se la adjudicara por 120.000 € y el resto (55.000 € + costas) se lo seguiran reclamando (puesto que tiene otra propiedad). 2) DACION. Es volutario de la entidad bancaria; es decir que solo te lo ofreceran cuando no le quede mas remedio a la entidad bancaria. Te ofrecen quedarte con la vivienda hipotecaria en las condiciones que te propongan. En cualquier de las soluciones tienen que atender plusvalias municipales (salvo que reuna unos requisitos muy estrictos) y ante A.E.A.T debe declarar ganancias patrimoniales. Esto es lo que le espera en lineas generales, pero como consejo que cuente con un buen asesoramiento para decidir.

Juanjillo 07/10/12 11:06

Ha publicado el tema Plusvalías promotor

Juanjillo 07/10/12 10:55

Ha respondido al tema Subasta del 94%

Lo primero que haría es leer las condiciones de la escritura de hipoteca y ver si la venta parcial de la propiedad es causa de resolución anticipada del préstamo y cuando vayas al banco con la historia te den por vencido el préstamo acogiendo se a esa cláusula. Te adelanto que el banco se va a negar en redondo a permitir la subrogación de la operación en esas condición porque esta creando un proindiviso que perjudica la garantía. En caso de ejecutarte a ti por impago obtendría una propiedad que para que pueda sacarla a la venta para recuperar su pérdida tendrá que comprar ese 6% a ese tercero que seguramente pedirá un precio beneficioso para deshacer ese proindiviso ,no va a pedir lo mismo por lo que lo compro, eso es claro. Por una mínima inversión sabe que va a obtener mucho mas beneficio y te estima como carne de cañón para ser el próximo ejecutado. Siento ser muy crudo

Juanjillo 28/09/12 12:56

Ha respondido al tema Ayuda tasación de una Vivienda Tasada Municipal (VTM)

Entiendo que las viviendas estan sujeto a algun tipo de proteccion y que radican en EL PAIS VASCO???por tu forma de saludar.sin conocer a fondo la normativa en particular te puedo indicar que la tasacion de una vivienda de proteccion esta sujeta al valor "maximo" del modulo al que este sujeto y la norma en una entidad bancaria es dar como maximo el 80% del modulo.

Juanjillo 12/09/12 09:45

Ha respondido al tema Impago segunda hipoteca

Sin tener con seguridad cual seria la estrategia de la entidad bancaria, si ejecutan la segunda hipoteca se quedarian con la vivienda por el 60% (si es la vivienda habitual) o por el 50% de la tasacion de subasta. Con este importe se cancelaria la deuda, si da para ella, de esta 2º hipoteca pero inmediantamente la entidad te dara por vencida la primera hipoteca y te requerira el pago integro de la 1º hipoteca ya que en la escritura vendra reflejado que la venta/ejecucion de la vivienda es causa de resolucion anticipada del credito, por lo que si de la subasta hay un sobrante tendria que ir a atender la deuda de esa 1º hipoteca y si no da para todo, pueden ir directamente contra los avalistas reclamandole el importe de la deuda ya que contra los titulares no irian por ser insolventes. Tendras que valorar cual es el modo mejor para que los avalista (que creo que es lo que mas te importa en esta desgracia) deban lo menos posibles. Hasta aqui puedo leer...

Juanjillo 23/08/12 14:59

Ha respondido al tema Refinanciacion operacion triunfo

Auberge, si tienes ingresos recurrente para pagar la cuota de la nueva hipoteca, parece una soluccion para quitarte todas tus incidencias que te estan abocando a irte a los arrabales de las entidades financiadoras. El unico pero que lo veo es conseguir que te inflen la tasacion para darte la operacion, aunque no se que tipo de financiadora es (si es un banco o un particular/empresa financiera).Si es particular/empresa financiera no reconocida es salir de Malaga para entran en Malagon porque sigues en los arrabales. Como indicas, tu valora tu vivienda en unos 150.000 € que son mas o menos tu deuda y no creo que tu valores a la baja tu propiedad sin saber se mueve tu zona los precios de tu vivienda. Un tasador "deberia" ser prudente y dar un valor bastante acorde al mercado con un coeficinete corrector del mercado y de la finalidad de la operacion.En resumen que tendra que reflejar la "realidad" del valor de tu vivienda. La gestoria me imagino que te dira que la operacion esta condicionada al valor de la tasacion y que si esta da, la operacion cuadra. Logicamente tendras que pagar la tasacion pero intenta que la provision de fondos para la operacion se reduzca a pagar esta y no mas concepto o negociar que estos se paguen a la consecucion de la operacion. Ya me contaras.

Juanjillo 21/08/12 21:00

Ha respondido al tema Refinanciacion operacion triunfo

Amigo, lo ultimo que me procuraría en tu situacion es como lo vería hacienda, salvo que tuviera deuda con ella y amenazado de embargo. Tu situacion es critica hace mucho tiempo, sin conocer tu historia por la que dejaste de pagar las tarjetas, hacer una hipoteca de " capital privado"( mírate cuando vence y cual es la demora por impago...) y demás. Tendría que ver que ingresos tienes para ver si puedes atender la operación pero me temo que es una patada adelante que puede ser la ultima.... En cuanto presionar para Sobretasar "técnicamente" hoy es difícil por el propio mercado inmobiliario, pero existe variedades de personas y por tanto de tasadoras y tasadores.Ten mucho cuidado porque me temo que es alguien que quiere ganarse una comisión por su trabajo sin valorar las consecuencias para ti, que en principio no son alagueñas. Que tengas suerte.

Juanjillo 18/08/12 14:35

Ha respondido al tema División horizontal y redistribución hipotecaria.

Lo ideal es que expongáis al banco vuestra intención y que documentéis la compra, sobretodo la entrega de dinero.Este si ve que la operación es plausible y tus cliente son solvente para cancelar claramente la deuda o subrogarse la aceptara.El banco seguro te exigirá la tasacion del proyecto que va a ser el resultado de la división y sobre esta tasación se estipule la responsabilidad hipotecaria de cada finca nueva para luego cancelarla.En resumen si todo es correcto podremos entenderlo como una negociación aunque la postura del banco será dura ya que hoy en día se tiende a eliminar todo riesgo promotor.

Juanjillo 17/08/12 11:17

Ha respondido al tema División horizontal y redistribución hipotecaria.

El banco ha financiado un proyecto que tu le has presentado sobre una finca que has construido y ha asumido todos los terminos del acuerdo inicial que le compromete. Ahora tu tienes intencion de cambiar el proyecto y las condiciones por lo que tendras que darles argumento a la entidad financiadora de que no pierde garantias; por tanto si le presentas al comprador con las condiciones negociada de la venta de la nueva finca, con todos las licencias concedidas para realizar la division, etc... puede conseguirse el beneplacito de la entidad. Hacer una distribucion hipotecaria "a instancia de parte", es decir en documento privado, (no en escritura publica) se hace de acuerdo al articulo 216 del reglamento de la ley hipotecaria, mendiante escrito-instancia dirigido al Registrador de la Propiedad (con firma legitimada por el notario) Alguna entidad exigue que entre el promotor y la entidad se apoderen recipocramente a una gestoria para que pueda elevar este documento a publico. Este apoderamiento queda archivado para un futuro (no hace falta imaginar que se trata de un futuro negro) quedando sin inscribir esa distribucion a publico. Si lo haces por sin su conocimiento y sin su aceptacion y vendes la mitad puede que el banco no la acepte las condiciones de la venta y exiga que se cancele completamente la deuda o se deposite en juzgado la responsabilidad hipotecario de la finca (logicamente la unica que apareceria en escritura publica). Por eso aunque se tenga derecho a realizar una division horizontal se tiene que negociar la distribucion con la entidad financiera; es decir de facto se puede negar a unas determinadas condiciones que no le plazca al banco. Puede que tu tengas la idea de dividir y distribuir al 50% pero la entidad financiera entiende que una de las fincas tiene menos salida y pida una tasacion para corroborarlo y distribuya 40/60, por poner un ejemplo. Espero haberte ayudado

Juanjillo 14/08/12 13:41

Ha respondido al tema ¿Cantidad minima para que concedan una hipoteca?

Cualquier operacion de credito se concede en base a un estudio de varios factores que ponderan en su concesion, (maxime ahora que se siguen criterios del acuerdo de Basilea, por lo que cada entidad tiene un modelo para otorgar la operacion), pòr lo que ahora va a depender de mas variables de lo expuesto en tu caso . En un estudio clasico para la concesion de la operacion existia una mayor discrecion por parte de quien concedida o proponia una operacion; asi habia "directivos" quien daba mayor importancia a la garantia de recobro mas que la solvencia de la persona (quizas basado en principios "inamoblibles" como que "la vivienda nunca baja") y quizas tu operacion cuadraba a la perfeccion en ese esquema. Hoy en dia en la concesion de la operacion va a valorar hasta tu historial como cliente de la entidad. Sera fundamental la finalidad de la operacion (si es para pagar otras deudas/prestamos de otra entidad me temo que va a escamar la operacion; si es porque vas a realizar unas mejorar de esa vivienda pues es mas vendible...). Tambien es imprescindible tu solvencia que hoy en dia son tus ingresos recurrentes para ver la posibilidad de atender las cuotas de esta operacion y si tuvieras otras deudas/ prestamos tambien la suma de todas. En base al rollo que te he soltado, perdon por adelantado, tu propuesta tendra que ser fundamentada en porque vas a realizar una hipoteca sobre tu casa para atender una operacion que en principio lo logico que apunta es que sea un prestamo personal que aunque sea mas caro la cuota se abarata los costes en comparacion con los propios de la hipoteca. Si es para atender una deuda, ademas impagada ,en ese propia entidad, te daran la operacion haciendo la ola; pero si es porque te quieres dar un capricho no tengas muchas esperanzas mas cuando hoy en dia la presion comercial no esta puesta en la concesion de riesgo (prestamos) sino en otros productos. Espero que te haya echo que pensar en porque de la operacion; si es porque una hipoteca, en principio parece mas barata que un prestamo personal descarta esa idea salvo porque no te queda mas remedio que hacerlo para asi salvar un escollo muy urgente y solo lo haria la entidad que tuviera ese escollo.